第六講 動態測算之溢價支付、股權合作和開發合作測算案例分析.pdf
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第六講 動態測算之溢價支付、股權合作和開發合作測算案例分析.pdf
1、投資測算培訓系列課 第六講 動態測算之溢價支付、股權合作和開發合作測算 案例分析 目錄 CONTENTS 目錄 一、溢價支付測算 二、股權合作測算 三、開發合作測算 一、溢價支付 土地溢價下的經濟測算 已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%， 需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。 假設該地塊已經在公司甲名下（假設公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權債務關 系），土地原始地價為5億元，現本公司擬以6億元對價收購公司A的全部股權，獲取地塊開發權益。 一、溢價支付 溢價的影響對比（不考慮融資） 1、溢價盡
2、量要靠近后端支付，這樣可以明顯的提高項目的IRR; 2、經驗結論：考慮溢價稅費損失后的實際承受地價，溢價所導致實際成本增加的倍數約為1比1.7。 編號支付節奏有票地價無票地價凈利潤率經營性IRR折合全有票地價款比值 隨土地款支付60000017.3%63% 1隨土地款支付500001000014.2%60% 670001.7 2銷售時支付500001000014.2%66% 3現金流回正時支付500001000014.2%71% 4清算時支付500001000014.2%90% 一、溢價支付 溢價等的影響帶來了股東現金流量表和項目公司現金流量表的不同 1、同股不同權是普遍現象 2、新增股東現金
3、流量表可以有效區分同股不同權問題，從而更加客觀的分析項目本身。 二、股權合作 股權溢價下的經濟測算 已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%， 需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。 假設該地塊已經在公司甲名下（假設公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權債務關 系），土地原始地價為5億元。 現本公司擬以3.5億元對價收購甲公司50%的股權，雙方共同開發項目地塊，同股同權。 二、股權合作 股權溢價下的經濟測算 關鍵在于分清楚溢價是多少？ 以3.5億元對價收購甲公司50%的股權，因此甲公司估值7億元，土地原始成本5億元，因此溢價2億元； 本公司只占50%權益，因此溢價為1億元。 當測算不達標時，要調整項目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。 二、股權合作 增加條件 在“現本公司擬以3.5億元對價收購甲公
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