1、 房地產開發房地產開發企業各階段稅收籌劃企業各階段稅收籌劃 房地產開發周期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、 拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節。各環節涉 及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項目 的稅收成本會影響項目的投資回報， 而稅務事項始終貫穿其中， 因此合理控制稅收成本是降 低企業運營成本的重要一環， 有必要對房地產開發環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機 會進行總結，抓住一些稅收籌劃機會，更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。 一、立項環節一、立項環節 很多企業在做項目規劃及向
2、有關部門報批時， 都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企 業的潛在稅負。 企業對同一項目可能同時或分期、 分區開發不同類型的房產， 有別墅、 洋房、 商業物業或普通住宅等， 他們的增值率和對應的稅負會有所不同。 由于土地增值稅是以國家 有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算， 對于分期開發的項目， 以分期項目為單位 清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項，只能按這些分期項目為單位 清算。但是，若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準，則可按一個 項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。 若整體增值率低于個別房地產的增 值率，那么企業的土地增值稅的實際
3、稅負可能會有所降低。 （實務中，不同的地區操作有區 別，要具體向當地地稅部門了解清楚） 企業在立項時， 就應提早考慮項目的實際情況和相關影響， 選擇一個較優的方案來立項。 這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負， 為企業帶來一定的經濟利益。 這是一個很好的 稅收籌劃機會。 二、融資環節、融資環節 企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大，根據企業所得 稅法的規定，企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額，超出規定標準的利息 可能不得稅前扣除；同時，根據土地增值稅的規定，不能提供金融機構證明的利息支出有限 額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。 企業應提前與稅務機關溝通， 明確關聯方貸款利息可扣除限額， 從而明確最佳關聯方貸 款金額，盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業 間資金融通的安排來達到。 如企業向關聯方支付的利息超過同期
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