商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售返租回報(bào)計(jì)算方法培訓(xùn)課件.ppt

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商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售返租回報(bào)計(jì)算方法培訓(xùn)課件.ppt

1、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售返租回報(bào)計(jì)算方法商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售返租回報(bào)計(jì)算方法（案例：好百年家居）（案例：好百年家居）寫(xiě)在分享之前在世聯(lián)，都倡導(dǎo)“分享使人進(jìn)步”，在世聯(lián)的兩個(gè)月，我獲得了同事們分享所帶給我的快樂(lè)，感激ing 以下是本人要帶給大家的快樂(lè)。個(gè)人認(rèn)為：在我們的項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行中，多少會(huì)涉及到“價(jià)格”或 “經(jīng)濟(jì)測(cè)算”這一環(huán)節(jié)，然而，在對(duì)公司技術(shù)平臺(tái)進(jìn)行搜索中，發(fā)現(xiàn)對(duì)于策劃部特別是我們代理二部可能都會(huì)涉及到的“回報(bào)率”這一課題少有研究，而實(shí)際上，雖然政府已對(duì)”返租銷(xiāo)售“模式實(shí)施了禁令，但對(duì)于開(kāi)發(fā) 商，先租后售這種模式仍是可行的。故在其先行的招商中，對(duì)于主力商家或次主力商家，仍會(huì)談到“租金”和

2、今后的“售價(jià)”這一話題，仍會(huì)有 “回報(bào)率”這一指標(biāo)，這是其制定售價(jià)和租金及價(jià)格策略的依據(jù)。下面就我自己所接觸到關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)“租金回報(bào)率”的測(cè)算方法這一問(wèn)題以案例形式對(duì)大家作一個(gè)小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希望對(duì)大家的工作有所借鑒，權(quán)當(dāng)為我司城市工商地產(chǎn)的研究添一片薄瓦。（注：本人在這一方面也不是很精通，希望以后有機(jī)會(huì)一起探討，至少，回顧也是一種學(xué)習(xí)。）一、案例背景介紹家居主力商家：好百年家居主力商家：好百年好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)。好百年各分店主要經(jīng)營(yíng)中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分銷(xiāo)、物流配送及信息服務(wù)。從2002起，

3、好百年開(kāi)始逐步向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張，其在上海的店鋪目前主要是東方店（營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米）。2004年后，其擴(kuò)張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過(guò)4萬(wàn)平方米。未來(lái)10年，好百年計(jì)劃要在全國(guó)主要大中城總計(jì)開(kāi)設(shè)100家以上分店，而上海作為其主要擴(kuò)張目標(biāo)城市，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是就在身邊的機(jī) 會(huì)。好百年的租用方式：好百年的租用方式：好百年的擴(kuò)張，一般是選定一個(gè)合適的商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)地產(chǎn)招商），開(kāi) 發(fā)商采取帶租約銷(xiāo)售的方式。先進(jìn)行商鋪銷(xiāo)售，再將商場(chǎng)整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。為了便于計(jì)算和具有代表性，我們先設(shè)定幾個(gè)條件：（1）租期時(shí)間為8、10年計(jì)。（2）選定二層作為面積來(lái)計(jì)算（兩層面積為7000計(jì)）（3）假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開(kāi)發(fā)售，并且達(dá)到100%的銷(xiāo)售率。二、制定經(jīng)濟(jì)分析

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