2020房地產行業深度專題報告：地產開發和產業鏈會繼續冰火兩重天嗎？.pdf
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2020房地產行業深度專題報告：地產開發和產業鏈會繼續冰火兩重天嗎？.pdf
1、證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 地產地產開發開發和和產業鏈會繼續冰火兩重天嗎？產業鏈會繼續冰火兩重天嗎？ 房地產行業深度專題報告2020.8.12 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 當前當前， 地產開發， 地產開發板塊板塊和地產產業鏈和地產產業鏈估值估值差異越來越大。 盡管差異越來越大。 盡管這種這種差異差異事出有因事出有因， 但我們認為但我們認為長期長期而言，地產產業鏈和開發公司仍是共贏關系，且開發企業仍而言，地產產業鏈和開發公司仍是共贏關系，且開發企業仍占占 據產業鏈據產業鏈中的強勢地位，中的強勢地位，過大過大的估值差是不可維持的。我們的估值差是不可維持的。我們看
2、好看好地產開發龍頭地產開發龍頭 的估值修復的估值修復。 2020 年出現了以往少見的開發板塊和地產產業鏈冰火兩重天的局面。我們統計 地產產業鏈龍頭當前估值為 28.7 倍 PE，而地產開發板塊龍頭當前估值為 5.8 倍 PE。 地產開發板塊缺乏成長性是市場給予低估值的主要原因。地產開發板塊缺乏成長性是市場給予低估值的主要原因。我國存量房規模龐大， 政策亦轉為支持存量更新改造，代表增量的開發營建長期增長空間有限。排名 最靠前的龍頭公司已經遇到規模的天花板，以及投機制無法克服管理半徑的困 擾，規模經濟帶來信用優勢已經固化，不能伴隨規模擴大而進一步擴大，行業 一線龍頭規模天花板已經閃現，預計產業集中
3、度提升空間不大。房價受限，地 價上漲，企業面臨盈利能力壓力。相比之下，地產產業鏈領域一些公司發展空 間較大。 地產公司逐漸平臺化，產業鏈和地產開發企業共同成長。地產公司逐漸平臺化，產業鏈和地產開發企業共同成長。龍頭公司逐漸走向平 臺化，控股或參股一些產業鏈公司。這推動了上下游企業被占資的問題環節， 增強了產業鏈公司業績確定性。長期來看，地產產業鏈和地產公司是共贏的關 系，市值有望持續壯大。 開發企業在產業鏈中的強勢地位并沒有發生根本變化。開發企業在產業鏈中的強勢地位并沒有發生根本變化。我們測算，代表性公司 2017-2019 年應付款項占總資產的比例分別為 10.44%，10.90%，12.42%，地 產企業大量占有上下游資金的情況沒有發生改變，資源的掌控者在產業鏈中的 強勢地位沒有發生改變。地產企業如果承受資金壓力，仍然可以轉嫁上下游， 地產產業鏈和地產開發商之間的估值差已經很大（目前產
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