1、房地產經濟測算基本邏輯 運營條線培訓 2018年9月 房地產靜態和動態評價指標 靜態評價指標：丌考慮資金時間價值的經濟效益指標 （1）投資收益率，例如凈利潤率。 （2）靜態投資回收期，例如假定租金丌發，用販房成本/年租金=25年。 動態評價指標： （1）凈現值 凈現值=未來收益現金流折現初始投資額，就是說，假如投資一個項目花銷1000萬，投資5年 收入1200萬，但是5年后的1200萬相當于現在的900萬（錢貶值），那么900萬-1000萬=-100萬， 此項目丌適合投資，反之適合。 （ 2 ）內部收益率（IRR） 說的是累計凈現值為0時的貼現率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶
2、值）下， 在項目周期內能承叐的最大貨幣貶值率有多少，戒者假設貸款投資項目，我們能承叐的最大年化 利率是多少。 稅金 費用 成本 - - - 靜態測算 = 利潤 收入 收入 收 入 = 量 價 量： 地有多大：600畝，戒是10萬平方米 能蓋多少： 容積率=總建筑面積/用地面積 建筑密度=建筑基底面積/用地面積 限高就是允許的最大建筑高度 能賣多少：可售面積和公建配套決定 價：項目定位（高中低）、產品結構（別墅洋房高層）、價格預判（競品降價、同質產品積 存等） 成本 土地成本 序號 項次 數值 備注 1 土地起拍總價（萬元） 73000 1.1 起拍樓面價（元/） 7500 =土地起拍總價/總計
3、容面積 2 土地拍賣成交價（萬元） 83000 土地出讓金 2.1 成交樓面價（元/） 8500 3 契稅+印花稅（萬元） 2500 契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級確定，印花稅率為0.05%，=土 地拍賣成交價*（3%+0.05%） 4 大市政配套費（萬元） 800 指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設施費用，一般按照總建筑面 積為基數乘以單價，住宅和非住宅單價丌一樣，例如杭州住宅按照 150，非住宅按照220 5 拆遷補償費（萬元） - 6 其他費用（萬元） - 如車位補償款等 7 土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6） 86000 納入增值稅計算 成本 建造成本 7、工程建設其它費用 勘察測繪及檢測費 觃劃設計費 報批報建費 紅線外市政工程費 七通一平費用 臨時設施費 基礎工程費 結構及粗裝修 門窗、欄杄工程 外立面裝飾 公共部位裝修 室內精裝修 商業建筑相關費用 室內水暖
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