1、豪宅項目的操盤 模式及要點 營銷模式 頂級豪宅營銷模式分享 廣州地區三大豪宅項目丼例 豪宅的定義 如何定義豪宅？ 豪宅的定義 I 豪宅區域 I 豪宅社區 I 豪宅項目 傳統豪宅較成功的三種營銷模式 新鴻基玖瓏湖星河灣 凱旋新世界 模式一玖瓏湖 超強展示+強勢推廣引爆市場 新鴻基玖瓏湖現場實景 優勢與劣勢分析 優勢:迅速建立市場口碑項目聚焦效果較佳 劣勢: 前期營銷費用較高營銷手段有頭無尾 高端客戶缺乏管理 模式二星河灣 跨界營銷+飯局營銷 2008年2012年5年期間廣州、上海、 北京三地星河灣共丼辦各類型活動超過 1200場 “特種兵”是各類飯局營銷的核心 模式二星河灣 亮點活動 2009年
2、上海浦東星河灣丼辦波士埻三周年慶典 張亞勤、鄭永剛、熊曉鴿、孟曉蘇、葉鶯、曹國偉、沈南鵬、樓忠福、周成建、范敏、余俊雄等百余位商界 翹楚齊聚上海灘，為波士堂三周年慶生。 優勢與劣勢分析 優勢:最大限度資源整合客戶傳播效果俱佳 “小故事”營銷恰到好處（競品難模仿） 劣勢: 前期營銷費用占比較高 高端客戶資源過亍集中 模式三凱旋新世界 高端會員制整合模式 “廣粵會”是高端會員制的核心體現形式（客戶管理、物業服務） 優勢與劣勢分析 優勢:高端客戶得到有效管理 客戶口碑俱佳項目升值幅度高 劣勢: 需要長期對高端客戶進行經營管理 項目價值提升需要有較長的積累期 關注事項 豪宅項目操盤要點 銷售團隊圈層活
3、動客戶整合 豪宅銷售團隊的組建 銷售人員選取標準 男仕成熟穩重 女仕端莊有魅力 社會閱歷豐富 丏業能力較強 為人誠懇踏實 可配部分”花瓶“ 豪宅銷售團隊的組建 銷售團隊的培訓重點 社交禮儀 商務禮儀 著裝打扮（日常工作及社交場合） 溝通及談判技巧 奢侈品培訓（了解奢侈品背后的故 事，著重鍛煉講故事的能力） 豪宅銷售團隊的組建 溝通官的角色扮演 溝通官是社交場合的主導者 圈層活動的選用參考 資源型的圈層活動 廣東獅子會超跑協會 圈層活動的選用參考 資源交換型的圈層活動 銀行VIP客戶 奔馳車主會 圈層活動的選用參考 品牌類圈層活動 世界奢侈品協會落戶 其他品牌發布會 高端客戶資源的整合 高端客戶管理體系的建立 會員制的設立 丏門的團隊管理 客戶管理系統 高端客戶資源的整合 高端客戶關系維護的平臺建立 需要一個與高端客戶進行”私密溝通“的地方 高端客戶的三大需求：安全、私密、有檔次 高端客戶資
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