1、余建生 房地產項目 前期策劃的理論與實踐 2 （前期）范圍的界定 土地購買之前 投資機會分析 土地購買之后產品委托設計之前 項目發展策劃 中期：產品設計、營銷計劃 后期：銷售管理 3 工作主要任務 資金的投資機會分析（海灣集團） 解決是否投資房地產行業 或投資區域選擇 或投資不動產類型選擇 -的決策問題 4 工作的主要任務 土地的投資機會分析 解決特定土地能否購買 購買價格上限 何時購買 有 條件購買 -的決策問題 5 工作的主要任務 項目發展策劃（ 泰聯） 目標市場定位 產品概念 溝通產品與目標客戶的元素、途徑、策略 確定產品符合投資目標預期 確定投資風險在能夠接受的范圍內 為產品設計提供指
2、導建議 6 意義 行業選擇，特別是區域和物業類型選擇， 屬于企業發展和投資的戰略決策范疇，對 企業長期經營業績具有決定性影響，科學、 全面、嚴謹的分析研究是保障制定正確戰 略決策的基礎和依據（ 華暉） 7 意義 在房地產項目開發過程中，營銷管理費用 比例較小、建安成本波動不大，銷售價格 和土地成本是項目投資利潤的主要決定因 素，從保守的立場來看，土地價格以及與 土地相關的費用決定著項目的利潤空間和 開發可行性（ 瑪雅貿易） 8 意義 土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同 時由于房地產項目的特殊性，土地位置也 顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷 策略和銷售價格，因此，土地購買的內容 和條件是房
3、地產項目開發過程中最重要的 決策環節（ 建設控股） 9 意義 要提高房地產項目投資利潤和降低市場風 險，除土地相關因素外，主要與產品設計 和營銷策略有關，房地產項目前期研究與 策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策 略的核心（ 和記黃埔） 10 意義 “發展”才是硬道理 決定項目成敗的關鍵環節主要集中在前期：地 塊位置選擇、地價決定、市場定位、產品定位、 開發時機、營銷主題等 11 忽視的借口 好的土地很難搶 政府關系最重要 沒這個習慣 有經驗，能夠自己判斷（ 成都萬博） 只要產品好，肯定有人要（ 柳州新萬通） 沒有不好的項目，只有沒做好的項目（ 南國奧園） 12 重視前期工作的起因 投資主體變化（ 不動產投資基金、國際資本） 市場日趨規范（ 深圳、龍巖、鄭州） 競爭加劇（ 廣州） 消費者成熟（ 西安） 決策機制改變（ 金地） 13 土地投資可行性分析內容、流程、方法 可以開發什么-問題 在
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