1、房地產開發流程房地產開發流程 房地產開發流程 房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產 項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。 我國 城市房地產管理法第 2 條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國 有土地使用權的土地上進行基礎建設， 房屋建設的行為。 房地產開發項目有住宅、 別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商 以住宅為目的進行立項， 但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售 的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序： 1、前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產項目
2、進行立項審批， 規委對項目進行規劃 審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建 設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。 我們所說的五證中的 建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證、建設工程規劃許可證 都是在這個階段取得的。而國有土地使用權證由于開發商支付土地出讓金的 時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。 現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給 使用人使用， 劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金， 不允許作開發利用。 一般都是劃撥給國家機關、 學校等單位使用。 出讓是指與國家簽訂土地出
3、讓合同， 交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房 外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓 金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也 不相同。主要分為：居住用地 70 年，工業用地 50 年，商業用地 40 年等。 2、建筑施工階段 建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。 該階段是房地產開發 的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通 常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。 3、銷售階段 銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗 決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說 的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取 得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提
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