1、房地產項目投資房地產項目投資 操作程序 第 1 操作環節：房地產壽命周期與房地產投資時機 第 2 操作環節：房地產投資決策的程序設計 第 3 操作環節：房地產項目投資的階段性分析 第 4 操作環節：把握房地產投資時機的要點 使用說明 有人說，發展商的企業就是“項目投資” 。我們發現，許多成功項目背后最精彩的環節 便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結房地產公司老總最核心的思想與策略是不 切實際的，這里從技術層面概括了項目投資的標準化程序與實戰要點，在 現實中仍要靠發 展商的長袖善舞。 第 1 操作環節：房地產壽命周期與房地產投資時機 一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始， 到房地產項
2、目拆除為止經過的時間。 由 于房地產的使用期限長，一般為 4050 年，高者上百年，所以為方便房地產投資分析，將房 地產壽命周期劃分為如下八個階段。 （）論證設計階段 指從房地產開發商著手買地到決定開發房地產具體內容的階段。 此階段， 房地產開發商 首先得到開發土地并搞出一個粗包裝（項目建議書） 。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項 目可行性研究報告） 。認可后，委托設計人員搞出項目設計方案。 （二）第措資全階段 指從房地產開發項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。 此階段， 房地產開發南千 方百計地說服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。 （三）項目建設階段 指從房地產開發項目破
3、土動工到竣工驗收為止的階段。 此階段， 房地產開發商選定承包 公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設任務。 （四）項目試運營階段 指從房地產開發項目投放運營到運營正常為止的階段。 此階段， 房地產開發項目各部分 逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩定下來。此階段時間較短，一般一年左右。 （五）項目正常運營階段 指從房地產開發項目試運營結束到設備需要更新為止的階段。 此階段， 房地產開發項目 提供服務并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項目設備區農階段 指從房地產開發項目的設備更新到項目需修復改造為止的階段。 此階段， 需追加投資用 于更新設備、改善服務、提高利潤水平。 （七）項目修江孜追階段 指從房地產開發項目修復改造到項目準備抗除為止的階段。 此階段， 需投入大量資金修 復改造原有建筑，使房地產開發項目的服務水平和獲利能力得到提高。 （八）項目拆除階段 指從房地產開發項目準備拆除到
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