1、房地產項目投資經濟測算房地產項目投資經濟測算 20092009年年1111月月 需進行經濟測算的三種常見情況 一、常規開發項目經濟測算一、常規開發項目經濟測算 項目的開發成本估算、盈利能力分析、現金流安排等。 二、項目開發后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力二、項目開發后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力 關鍵在于經營期與建設期的承接，以及對未來的經營收益的合理預測。 三、不動產價值測算三、不動產價值測算 原理為收益還原法，即根據未來收益測算不動產價值。 常規開發項目經濟測算常規開發項目經濟測算 租賃項目經濟測算租賃項目經濟測算 不動產價值測算不動產價值測算 研討內容導圖研討內容導圖 基礎知識
2、基礎知識 一一 基礎知識基礎知識 項目建設總投資項目建設總投資 對于一般房地產開發項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用 構成。根據區域內同類房地產項目的一般成本、委托方提供的資料、當地 建設工程價格信息以及項目具體情況進行估算。 土地成本土地成本 即土地的取得成本，一般是由購臵土地的價款和在購臵時應由買方繳納的 稅費構成。 土地取得的方式有三種：征用農地、拆遷和直接市場購買。 勘察設計和前期工程費勘察設計和前期工程費 主要包括勘察測量費、市場研究、規劃設計費用、場地平整及臨時設施費 等。 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費。 名詞解釋名詞解釋 基
3、礎知識 室外工程和市政配套室外工程和市政配套 城市規劃要求的區內基礎設施配套和公共配套建設費用、附屬工程 建設費用。 其他工程費其他工程費 主要指工程監理費和竣工驗收費。 管理費用管理費用 指為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用。 財務費用財務費用 財務費用是指為項目籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息。 可運用資金可運用資金 指開發物業銷售、經營帶來的現金凈流入。 名詞解釋名詞解釋 基礎知識 項目評價指標體系項目評價指標體系 靜態回收期靜態回收期 靜態分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益 回收全部投資所需要的時間。 投資收益率投資收益率 靜態分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發年數 得出年投資收益率。 盈虧平衡點盈虧平衡點 靜態分析指標三：指收入等于全部成本時的項目銷售率。 靜態評價指標靜態評價指標 基礎知識 項目凈現值率項目凈現值率
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