1、1 上海五角場商業廣場招商成果評價報告上海五角場商業廣場招商成果評價報告 2 I.I.主要研究結論主要研究結論 II.II.詳細分析與論證過程詳細分析與論證過程 1.1.廣場項目定位評估廣場項目定位評估 a)廣場項目初期定位 b)廣場定位的調整過程 c)廣場目前的定位與現狀 d)今后項目定位的調整方向 2.2.廣場租金水平評估廣場租金水平評估 a)廣場租金水平分析 b)廣場運營管理狀況 III.III. 附件附件 目錄目錄 3 主要研究結論主要研究結論-項目定位項目定位 (1) 主題定位主題定位: 由社區型購物中心升級為區域型購物中心，最終發展成為引領現代時尚潮流 和流行消費的都市型商業廣場。
2、以極具規模的綜合體或巨無霸優勢扛起體驗 商業的大旗，強化零售娛樂化和娛樂零售化。 (2) 形象定位：形象定位： 樹立“時尚坐標”，“資訊坐標”的市場形象。 (3) 客群定位：客群定位： 主力客群為年輕、時尚、有品位的白領階層，18-45歲。 (4) 經營定位：經營定位： 經營檔次定位： 以中檔為主，兼顧高檔； 經營功能定位： 集零售、娛樂、餐飲、康體、休閑、會展為一體的綜合商業廣場； 業態組合定位： 購物：娛樂：餐飲=5:3:2，接近黃金法則，爭取商業價值最大化；建 議主力店配比縮小到2%-2.5%。 4 主要研究結論主要研究結論-租金水平租金水平 (1) 廣場：廣場： 租金收取模式：純租金，
3、逐年遞增 2009年平均租金：3個億 同比2008年遞增比率：6-7% 2009年整體銷售額： (2) 百聯又一城百聯又一城: 租金收取模式：純租金，逐年遞增 2009年平均租金：2個億 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額：13億 (3) 大寧國際廣場：大寧國際廣場： 租金收取模式：保底租金、提成兩者取高 2009年平均租金： 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額： 5 主要研究結論主要研究結論-改進建議改進建議 (1) 主力店面積過大，應盡量縮小主力店， 增加次主力店和零售面積； (2) 建筑本身遺留問題，導致格局和動線的 不合理，建議對局部結構重新整改，提 高物業的可視性、均好性、便利性，提 高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象與現有定位不符， 缺少招攬性和品質感，建議外立面全面 設計和整改； (4) 部
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