1、項目商業(yè)定位和品牌定位 提綱提綱 商業(yè)項目定位的基本思路 商業(yè)項目定位的幾種類型 商業(yè)項目定位的參考因素 商業(yè)項目定位案例分析 一一. 商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的基本思路 主題定位/文化定位 商業(yè)定位/業(yè)態(tài)定位 市場定位 消費者定位 功能定位 各樓層具體定位 品牌定位 國際化青年城,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 購物中心、百貨商場、賣場、購物街區(qū) 奢侈品市場、中高端市場、社區(qū)型商業(yè) 主力消費人群的區(qū)分;性別、年齡、職業(yè)等 對業(yè)態(tài)最基本的指導(dǎo); 綜合了功能、市場、消費者定位的最終演繹 闡述各樓層目標(biāo)人群、業(yè)態(tài) 一一. 商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的基本思路 政府對該區(qū)塊的整體規(guī)劃 發(fā)展商的投資回報
2、計劃 消費者行為調(diào)研 品牌商在該區(qū)域開店計劃 其他社會因素 項目定位項目定位 綜合商場 VS 百貨公司 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 百貨公司百貨公司:營運商直接參與交易行為,財務(wù)特征為現(xiàn)金流的體現(xiàn)。 代表:代表:百盛、大洋、金鷹等 購物中心購物中心:很多獨立專門店的聚集,營運商不直接參與交易行為,只力求構(gòu)建有 更多交易價值的交易平臺,財務(wù)特征為以物業(yè)的出租租金收益作為衡量物業(yè)溢價 的標(biāo)準(zhǔn)。 代表代表:港匯、太古城、大悅城 中國特色的綜合經(jīng)營中國特色的綜合經(jīng)營:以南京德基廣場為例,在經(jīng)營初期為了整體的形象和 市場份額,營運商直接參與了部分店鋪的經(jīng)營。經(jīng)過若干年的市場調(diào)試
3、后, 現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型為購物中心。 案例參考:萬達(dá)廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨案例參考:萬達(dá)廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨 社區(qū)型商業(yè) VS 賣場式商業(yè) 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 社區(qū)型商業(yè):社區(qū)型商業(yè):滿足不超過方圓3公里內(nèi)居民的生活配套。最顯著的特點是餐飲 與零售比例平均,面對的基本都是家庭式消費。購物交通的便捷性和一站式 服務(wù)特色明顯。 代表:大華虎城商業(yè),古北黃金城道一期。 賣場型商業(yè):賣場型商業(yè):以某一個大賣場為主力店,配套以與賣場零售不沖突的商業(yè)。 代表:宜家無錫 他們間最大的區(qū)別就是:賣場型商業(yè)可以開在社區(qū)商業(yè)的位置,但是社區(qū)商業(yè) 不一定能開在賣場商業(yè)的位置。 賣場型商業(yè)本身可以聚人氣,社區(qū)型商業(yè)是消費人氣的。 旅游地產(chǎn) vs 景區(qū)商業(yè) 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)意義是通過旅游景點的設(shè)