1、京基御景東方商業前期定位報告京基御景東方商業前期定位報告 2 1 項目概況項目概況 3 位于紅樹灣白石路與石洲一路交匯處，傲位于紅樹灣白石路與石洲一路交匯處，傲 居紅樹灣與華僑城片區核心居紅樹灣與華僑城片區核心 4 項目周邊資源及配套項目周邊資源及配套 5 項目概況項目概況經濟技術指標經濟技術指標 占地面積：50085 總建筑面積：235094 商業建筑面積：85500，其中地面商業為59500，地下商業為26000， 占地面積：50085 總建筑面積：235094 商業建筑面積：85500， 其中地面商業為59500，地下商業為26000。 停 車 位：1800個 商業樓層分布情況：一至三層
2、每層商業面積約20000， 負一層商業面積為26000 6 項目優勢分析項目優勢分析 位于紅樹灣片區高檔住宅區內，而紅樹灣片區為深圳最 純粹的“富人區”有高端消費的氛圍。 臨街面長，展示面較大，推廣形象整潔完整 門前廣場較大，便于渲染商業氛圍 發展商實力雄厚，能夠給予商家較強的信心，有助于吸 引商家的進駐。 有較大的停車場，停車相對方便。 面積規模大，商業發揮空間較大； 發展商擁有豐富的商場運作經驗和商業管理技術支持。 7 項目劣勢分析項目劣勢分析 紅樹灣片區高檔住宅區處起步階段，目前僅有數個高端樓盤再建，周邊配套 設施不全，入駐人口不多，項目周邊尚不成熟，短時間內也難以吸聚大量人氣。 公共交
3、通尚未完善，地鐵口離項目尚有較遠的距離，因目前人流較少，的士 也較少，大眾化的交通途徑均處劣勢。 項目屬于裙樓商業物業，受到塔樓的影響，結構相對復雜，塊狀分割多，死 角多，實用率不高，為商業的規劃帶來相當的難度。 單層面積較大，顧客動線、客流導引復雜； 項目北面為世界之窗景區，西面為沙河及名商高爾夫球場，南面及東面臨紅 樹灣片區目前開發尚不成熟且因其為臨海片區開發資源相對有限，僅僅依靠周 邊區域的顧客群不能支撐本商場的人流，項目必須具備吸引更廣區域消費群的 輻射力。 在商業競爭方面本項目位于福田中心區商圈、南山商圈及華僑城商圈的夾縫 地帶。因此，在定位上必須緊緊把握該片區的優勢，做出有獨特的定位方能突 圍而出。 8 項目機會分析項目機會分析 政府已經著手對該區域的配套設施進行規劃和建設，該 區域未來發展前景好； 目前項目片區的商業配套很差，這與高端的居住環境不 符，給本項目造成機會 本項目
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