深圳益田假日廣場商業綜合體項目定位報告（71頁）.ppt
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深圳益田假日廣場商業綜合體項目定位報告（71頁）.ppt
1、“益田假日廣場”項目定位報告益田假日廣場”項目定位報告 占地占地22836.522836.5m2 總建面總建面130976130976m2 公寓公寓2303623036m2 寫字樓寫字樓1200012000m2 商業商業7302673026m2 寫字樓寫字樓 公寓公寓 本項目界定本項目界定 頂級物業頂級物業 市場形象市場形象/價格標桿價格標桿 市場稀缺產品市場稀缺產品 獲取高價獲取高價 目前深圳市場寫字樓實現最高價格目前深圳市場寫字樓實現最高價格 國際商會中心國際商會中心 均價均價15000元元/ 價值點：價值點：CBD/超高層物業超高層物業/標志性標志性/物業配置物業配置 本項目本項目 第四
2、代寫字樓第四代寫字樓多層現代智能化花園式寫字樓多層現代智能化花園式寫字樓 價值點：價值點：創新產品創新產品/辦公概念的顛覆辦公概念的顛覆 /顛覆性產品設計顛覆性產品設計/ 后后SARS 時代的產品設計時代的產品設計/功能彈性化功能彈性化 / 服務先導服務先導/地鐵上蓋物業地鐵上蓋物業 完全創新產品完全創新產品 無市場參照系無市場參照系 溢價因素溢價因素彈性指數大彈性指數大 創新產品的五種價格定位方法創新產品的五種價格定位方法 品質更好，價格更高品質更好，價格更高 品質更好，價格相同品質更好，價格相同 品質相同，價格較低品質相同，價格較低 品質較遜，價格大幅度降低品質較遜，價格大幅度降低 品質更
3、好，價格更低品質更好，價格更低 創新產品的適用性創新產品的適用性 房地產創新產品的適用性房地產創新產品的適用性 項目寫字樓部分可實現項目寫字樓部分可實現 比市場傳統產品的最高價比市場傳統產品的最高價 15000 x100%=15000元元/ 完全的創新產品完全的創新產品 無市場參照系無市場參照系 溢價因素溢價因素彈性指數大彈性指數大 注：根據一般規律，房地產創新產品的價格不宜高于市場傳統產品的上限。 寫字樓寫字樓市場稀缺產品市場稀缺產品 價格實現價格實現 頂級寫字樓定律：頂級寫字樓定律： 減少銷售面積彈性，強制性選擇減少銷售面積彈性，強制性選擇 產品空間感好，放大產品面積，提高進入門檻產品空間感好，放大產品面積，提高進入門檻 產品定位產品定位 鎖定中小型企業總部鎖定中小型企業總部 基本單位面積為基本單位面積為8001000為模數為模數 可自由拼合拆分可自由拼合拆分 寫字樓寫字樓市場稀缺產品
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