1、商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓 學習方向 -商業綜合體之開發拿地開發拿地 -商業綜合體之選址定位選址定位 -商業綜合體之產品規劃產品規劃 -商業綜合體之運營管理運營管理 商業綜合體開發拿地攻略 招、拍、掛問題： 1、土地閑置費問題。（國稅函2010220號、國稅發200931號） 2、契稅問題（財稅2004134號、國稅函2009603號） 3、考慮拿地的主體問題。例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，但如果是最后 簽訂協議，一定是項目公司，否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。 4、返還的土地出讓金問題。（財稅2009151號，財稅200987號文件）例如，某公 司5億元拍下了
2、土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地 出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？ 5、以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就取得了 土地，實際上支付的修路款就是取得的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企 業所得稅認為也應該照此辦理。 商業綜合體開發拿地攻略 不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）操作方式： 1、國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅不征稅（國稅發1993149號文件、 國稅函2008277號文件、國稅函2009520號文件）；土地增值稅不征稅（條例 和財稅200621號文件）；企業所得稅享受搬遷補償納稅待遇（國稅函
3、2009118號 文件） 2、國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付 ；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。 3、如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將 利潤分走后將企業股權留給國有企業來完成。 總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移 到另外一家。 商業綜合體開發拿地攻略 購買轉讓土地項目 一、賣地營業稅的差額征收。 二、賣地的土地增值稅 三、拆遷補償費的稅務處理 四、變共同成本為直接成本 商業綜合體開發拿地攻略 購買股權 將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權。該方式是目前運用非常普遍的 方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅賦問題，結果釀成大問題。賣方只有企業 所得稅，買方稅賦較重，風險較大。 1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對
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