1、 第一大昏招：先蓋房再招商。第一大昏招：先蓋房再招商。 這是目前國內大部分開發商的通病，他們習慣于先把房子蓋好然后再考慮招商 的問題。這些開發商在住宅開發的時候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽 滿，他們就認為這種做法是理所當然的，全然看不到，住宅市場在過去多年的時間里都 是一個賣方市場， 市場處于供不應求的狀態， 做為開發商只要具備拿地和拿貸款的能力， 只要能把房子蓋起來，自然不愁賣，在這種市場上，開發商已經被慣壞了，開發商對前 期規劃的重視程度遠遠不夠，其營銷哲學還停留在以企業為中心的生產時代、產品時代 和推銷時代， 還沒有演進到真正以客戶為中心的營銷時代。 住宅開發轉向商業地產開
2、發， 整個游戲規則面臨著一個巨大的變化，開發商面對的客戶不再是個體為主的自然人，而 是一家家商業機構，商業地產是為下游的商業機構提供一個經營場所的，開發商蓋的房 子要靠商家來買單的，商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業態、建筑結構和功能、 成本等多重因素，當這些要求不被滿足的時候，商家是不會進駐的。開發商前期規劃的 時候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再招商，其結果自然就是商業物業的長期閑置。 萬達從提出“訂單式開發”到現在，至少已經有 5 年了，訂單式開發模式的核心思想是 先與下游商業機構形成戰略聯盟，按照下游商家的需求去拿地、去做規劃、去蓋房子， 蓋好房子租給這些戰略聯盟伙伴。五年過去了，
3、萬達的商業地產開發已經從第一代單一 主力店模式演進到了城市綜合體階段， 而我們很多開發商對商業地產的開發思路還停留 在史前階段，對別人的成功與失敗采取一種完全漠視的態度，尤其是不少開發商在建筑 設計上存在大量硬傷，給招商造成了巨大的困難，成為商業物業閑置的一個關鍵原因。 第二大昏招：市場定位過程中盲目追求大體量、高檔次。第二大昏招：市場定位過程中盲目追求大體量、高檔次。 商業地產的大體量、高檔次是住宅市場產品高端化的一個翻版。在住宅市場， 幾乎所有的開發商都在為這個社會塔尖上的少數富人在蓋房子， 多數老百姓與這些高檔 住宅是不沾邊的。 目前在北京， 高端住宅的銷售也開始面臨巨大的困難， 房子賣不動了。 一方面是老百姓無房可買，一方面是大量高檔住宅賣不出去，住宅市場出現了嚴重的結 構性失衡。 造成這種失衡的主要原因在于土地供給的市場化和外部市場的以富人為中心 的消費結構，開發商按照市場釋放的
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