1、主要商業業態租金制定標準及參考方案主要商業業態租金制定標準及參考方案 （餐飲娛樂文化服裝）（餐飲娛樂文化服裝） 主要商業業態租金制定標準及參考方案（餐飲娛樂文化服裝家電類） 在商業地產里面，租金的制定應該是一個復雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是 我沒有找到相關資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來一個分支也就是餐飲、娛 樂來討論一下。理論上來說一個購物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，動態 的靜態的、理論的實際的等等，希望更多的做過這一塊工作的兄弟們參與討論。 1、橫向比較根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少）， 然后得出一個整體的租
2、金水平，然后在根據不同的業態租金承受水平去推算。這個是根據市場 的客觀現狀得出的租金水平，一般是應該是比較客觀的。 存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、商業規劃、業態規劃、招商 運作等都不一樣。 2、回報率倒推根據物業的開發成本，設定一個基本的回報率（如 8%），去推算整體的 租金水平；然后根據樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜歡使用 的辦法，有些大型超市是根據自己的投資回收期反推。 存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜態分析；市場租金承受水 平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關系。 3、細分業態推算百貨、超市、餐飲、
3、娛樂、散鋪在特定的城市或區域一般都有自己的租 金計算方式和承受范圍，根據自己項目的特點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然后得 出一套租金計算體系。這個是我現在正在企圖使用的辦法之一。 存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置不同、需求面積不同、品牌 價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。 4、固有理論分析什么拉屎指數、怕死指數、費血指數，就是我上面帖子附件里面所提到 的那些理論。這個租金計算方法個人感覺好像實用性不高，念書的時候代數學的不好?？赡艽?理公司忽悠開發商還有點用處。因此也沒辦法展開說。 存在的問題：數據的采集比較復雜；并且數據的準確性很難把控。下面結合福建商業行情，說 下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業租金應該是所有所有業態中較低的一種，一般大型娛樂業租金 接受程度與大型、百貨賣場接近。 酒吧：3080 元/平米月； KTV：2040 元/平米月； 滑冰場
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