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物業(yè)管理基本制度與政策講義一（25頁）.doc

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物業(yè)管理基本制度與政策講義一（25頁）.doc

1、物業(yè)管理基本制度與政策（2010 年 7 月）第一章物業(yè)管理的概述第一節(jié) 概念物業(yè)管理的定義條例第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。對(duì)房屋等建筑物的管理主要有三種方式：1 業(yè)主自己管理，2 業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司，3 業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有權(quán)

2、、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)。條例并不強(qiáng)制業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理。如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來執(zhí)行。物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。條例調(diào)整范圍調(diào)整住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，，但主要規(guī)范的是住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位需要通過招投標(biāo)來選擇物業(yè)管理服務(wù),非住宅則就沒有這一要求。

3、住宅物業(yè)應(yīng)建立專項(xiàng)維修資金,非住宅則未作強(qiáng)制性規(guī)定。條例適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形式。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán) 主體轉(zhuǎn)化。傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。主要目的有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的自主權(quán)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。條例強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是

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