1、商業地產設計趨勢;價值提升 天 際 線 設 計 研 究 院 汪 偉 大 DESIGN EMPOWERS BUSINESS 設 計 賦 能 商 業 投資回報率 持續經營 品牌價值 物業地段規模 A、商業地產價值構成 估值模型 物業、地段 成本法 經營能力 收益法 品牌價值 市場法 商業地產價值估值模型 就是從毛利中減去經營費用所得到的盈利。 所謂持續經營，是指一個會計主體的經營活動將會無限期地延續下去，在可以預見的未來， 會計主體不會遭遇清算、解散等變故而不復存在。 品牌溢價即品牌的附加值。一個品牌同樣的產品能比競爭品牌賣出更高價格，稱為品牌的溢價能力。 品牌資產包括品牌知名度、品質認可度、品牌
2、聯想、品牌忠誠度及品牌的法律資產。 項目物業地段，交通區位，體量規模、品質等 B、提升商業地產價值策略 客流量 商業規劃 客流導入 轉化率 場景營造 客單價 消費客群 利潤率 品類規劃 商場定位 運營成本 + 運營機制 智慧系統 X X X 投資回報率 = 經營凈利潤 總投資額 土地成本建安成本管理成本財務成本 + 成長型城市品 質專業能力 開發速度 提高分子，降低分母 提高分子的策略：通過合理的動線規劃，提升客流導入，通過場景化的設計提高轉化率，通過商業業態調整及升級，提高客單價及轉化率。 降低分母的策略：通過品牌影響力、綜合開發能力，尋找成長型市場及土地價格洼地，降低土地成本，通過設計的經
3、濟性及合理性，降低建安成本，通過設計的規范性和系統性，降低管理成本。 設計影響的要素層級 第一級：客流量、轉化率 第二級：建安成本、管理成本 第三級：土地成本 動線規劃賦能商業 C、設計賦能商業 商業體好比生命體，商鋪好比人體的器官，客流如同血液，而動線就如人體的動脈，商業動線的好壞，將決定商業的生死存亡。 場景設計賦能商業 商業體不僅是商品的容器更是zz人的社交場所，精神家園，是美好生活的創造者提供者，而場景化的商業空間能給消費者更有情懷更有溫度的人文感知，通過場 景聯接“人”和“商品”，讓消費成為一種“心由境生”的自主行為。 動線規劃賦能商業 一體化設計賦能商業 設計創新賦能商業 商業地產開發和運營是一個系統性、專業性要求極高的復雜工程，而在開發建設過程中，特別是三四線城市開發商，以住宅開發思路開發商業地產，缺乏專 業的商業地產開發背景和經驗，專業程度低，缺乏專業人才和團隊，項目良莠不
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