1、的成功之道 The research of sales shops on WANDA plaza 銷售型商鋪研究 集團董事長 王健林 2013誰將躍居中國福布斯榜首 成為新時代的帝王？ 哥是2013年大陸地區(qū)的首富！ 王健林的財富，來自于廣場中自持型商業(yè)，綜合體和酒店 而正是因為廣場數(shù)量如此之多，才能積累起龐大的財富 模式 北京 上海 大連 成都 綿陽 個人資產(chǎn)總值140億美元 的發(fā)展，豎立起了一種獨特的模式 的發(fā)展模式 PART 1 產(chǎn)品編年史 單店模式 發(fā)展時期 01-03年 建筑形態(tài) 單體盒式建筑 產(chǎn)品類型 純商業(yè) 選址特點 核心商圈黃金地段 規(guī)模體量 5萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 代表項目
2、 商業(yè) 長沙、南昌 20%的商業(yè)散售，散 售部分為一層商鋪。 第一代產(chǎn)品 組合店模式 發(fā)展時期 04-05年 建筑形態(tài) 組合盒式建筑或盒子+高層 產(chǎn)品類型 純商業(yè)或商業(yè)+高層 選址特點 核心商圈黃金地段 規(guī)模體量 10萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 商業(yè)或商業(yè)+居住/酒店 代表項目 武漢、哈爾濱 購物中心真正的“只租 不售”。后來采取整體 銷售緩解資金壓力。 第二代產(chǎn)品 城市綜合體模式 發(fā)展時期 06年以后 建筑形態(tài) 盒子+街區(qū)+高層 產(chǎn)品類型 綜合體 選址特點 城市副中心，新區(qū)中心 規(guī)模體量 50-100萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 住宅+商業(yè)+辦公+酒店 代表項目 北京CBD 核心商業(yè)購物中心“只租不
3、售”。銷售部分占項目整理比 例40%-60%。 第三代產(chǎn)品 項目開發(fā)的命脈現(xiàn)金流 資金 建設 銷售 開發(fā)過程 銀行不可能無止境的貸款，而采取的又是快速復制擴張戰(zhàn)略，在資金周轉要求上非 常高。如何將手上有的現(xiàn)金?作的好，將上圖所示的循環(huán)轉得快，是每個開發(fā)商都想做到的。 可復制模塊的確立 初期出現(xiàn)的問題 在第一代，第二代產(chǎn)品中，由 于自持物業(yè)比例很高，主力店的租 金收入比較低，回報慢，導致商業(yè) 資金鏈條偏緊，影響整體 經(jīng)營收入， 第三代廣場更豐富的業(yè)態(tài)組合 購物中心 高級酒店 寫字樓 公寓住宅 第三代產(chǎn)品調(diào)整了物業(yè)結構：在做購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅 或者商務公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。 大商業(yè) 大商業(yè)就像心臟 沒有心臟血液無法流動 銷售型物業(yè)就像血管 沒有血管心臟也無法存活 酒店 寫字樓 住宅
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