1、世邦魏理仕| 第 1 頁 長城控股筍崗片區商業長城控股筍崗片區商業項目項目 發展策略發展策略顧問顧問 報告報告終稿終稿 呈交：深圳市長城投資控股股份有限公司 世邦魏理仕| 第 2 頁 項目研究邏輯項目研究邏輯框架框架 基準分析 目標及策略目標及策略 市場機會 方案比選與確定方案比選與確定 財務分析財務分析 整體發展思路整體發展思路 分物業定位分物業定位 客戶目標 案例分析需求機會 財務分析 甄 選 方 案 甄 選 方 案 北京三里屯Village 日本難波公園 日本六本木新城 香港MegaBox 日本東京中城 世邦魏理仕| 第 3 頁 項目研究項目研究目錄目錄 1 1報告摘要報告摘要4 4 2
2、 2宏觀經濟宏觀經濟分析分析253253 3 3市場分析市場分析322322 3.1 商業 3.2 寫字樓 3.3 商務公寓 3.4酒店式公寓 3.5精品酒店 4 4需求分析需求分析548548 5 5案例分析案例分析656656 世邦魏理仕| 第 4 頁 1 1 報告摘要報告摘要 1.11.1市場分析市場分析 1.2 1.2 競爭分析競爭分析 1.31.3基準分析基準分析 1.41.4物業體量擬定物業體量擬定 1.51.5整體整體發展發展戰略戰略 1.61.6各物業定位各物業定位 1.71.7方案及財務分析方案及財務分析 世邦魏理仕| 第 5 頁 市場表現市場表現 現有供應現有供應 未來供應
3、未來供應 未來預測未來預測 發展趨勢發展趨勢 供應：供應： i)19個項目，總建筑面積為168萬平方米，年均新增12.66萬平方米 ii) 成熟商圈占比：蔡屋圍14%；南山中心13%；福田中心10% iii) 深圳優質商業市場形成多個商圈，消費者選擇面增大，消費習慣發生變化 iv) 雖然商業隨著城市逐步向西發展，但羅湖無論是從整體商業規模（優質商業 55.5萬平方米），還是商業形態的多樣性（從高端的購物中心到批發市場）， 其作為全市商業中心的地位沒有動搖 需求：需求： i)至2012年第四季度，全市優質商業整體入駐率為96% ii) 20072012年，深圳優質商業入駐面積年均復合增長率為10.3%，年均吸納商 業面積12.56萬平方米，年均新增供應商業面積為12.66萬平方米，需求強勁 iii) 2012年第四季度，深圳市優質商業首層平均租金為888元/平方米/月；2007 2012年，
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