1、上海浦東企業商墅綜合體定位及營銷推廣報告2013年05月上海低密度辦公場分析自身條項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略1低密度寫字樓市場分類低密度寫字樓市場分類目前上海的低密度產品主要分為兩類：第一類是以政府為主導開發的園區類項目，目前主要分為張江高科技園、金橋商務園等幾個科技園區，單棟產品面積較大，部分為大型企業定制產品，基本為工業產權，依托政府的政策支持引入客戶；第二類為開發商自主開發的市場型項目如為工業產權：主要集中在外郊環間，產品面積較小，主要集中在2000平米以下，只能整棟出售，價格實現普遍較低；如為商辦產權：一類以低密度為特征，面

2、積在1500平米以下，實現單價較高，以萬科VMO為典型代表；一類以綜合體為特征，面積基本在五千以上，類以綜合體為特征，面積基本在五千以上，也可分層出售，集中在新興的長風、臨空板塊，如旭輝世紀廣場、北岸長風。市場型低密度字樓項分布市場型低密度寫字樓項目分布 近兩年市場型低密度產品供應量增加，獲得市場認可及青睞；但是大部分項目分布在外環外僅有少數項目位于中環以內內環以外區域 但是大部分項目分布在外環外，僅有少數項目位于中環以內，內環以外區域；目前市場上大部分項目為工業產權，僅萬科VMO、長風板塊的幾個綜合體項目為商辦產權.金領之都B區東方環球企業中心印象鋼谷旭輝世紀本項目復地中環天地長風綠城項目蘇

3、寧天御匯銀銘尊世和中心中邦MOHO欣凱元川沙項目張江創新園集電港B區4-8項目蘇寧天御匯銀銘尊贏華國際名企公館北岸長風售罄在售 未來上海總部灣四期財富新場二期萬科#6地塊復地項目伽利略公館大業領地萬科VMO供應財富興園旭輝地塊創研智造三期上河商務園二期灣四期低密度市場供求分析低密度市場供求分析?同類低密度辦公項目每年供應量約為1025萬方，占寫字樓整體銷售市場供應量的10%，在2009年后有所下降2009年后有所下降。?總體去化率較高，且呈快速上升的趨勢，2009年保持在90%以上的高位；?2011年受整體經濟及樓市低迷的影響，去化率有所下降。（11月份復地中環天地有大體量上市銷售時間很短對整

4、體去化率造成影響）20062011年低密度辦公項目成交及供應統計上市，銷售時間很短，對整體去化率造成影響。）2006 2011年低密度辦公項目成交及供應統計數據來源：同類低密度辦公市場的典型項目作為統計樣板各在售低密度項概各在售低密度項目概況區域項目主要銷售周期主力面積整體成交均價（萬元）備注均價（萬元）張江創新園2006年7月2010年3月1300、30001.59售罄潤和國際總部園2006年4月2007年10月850、14001.28近期在租伽利略公館2009年半年1300、19001.59售罄世和中心2011年9月至今1000、19502.8（地上面積價格）在售浦江鎮萬科VMO2011年

5、1月2011年6月500、1000（地上面積）2.9（地上面積一期售罄價格）松江大業領地2007年9月2008年9月500、1000、20000.44基本售罄名企公館2008年10月2011年1月950、15000.5一期基本售罄上海總部灣一至三2008年5月2011年3月150030001售罄南匯灣期2008年5月2011年3月150030001售罄創研智造 一、二期2009年5月20011年1月80015000.65一期售罄、二期在售財富新場2010年8月20011年6月150023000.65一期在售上河商務園年 月年 月期在售上河商務園2008年6月2009年8月3504001.15一

6、期在售金橋中邦MOHO2006年1月2009年1月50020000.60基本售罄金領之都B區2012年4月至今1200270報價1.7暫無成交（同時可租）寶山印象鋼谷2010年1月至今2861.32在售復地中環天地2011年11月至今3008002萬元起新推出，在售未來供應分析未來供應分析?本案入市時競爭主要來源于浦江鎮的三個知名開發商開發的同為商辦產權的低密度辦公項目，上市時間比較接近。區位項目名稱規建面積（萬平方米）概況工程現狀預計上市時間備注周浦創研智造三期約10萬方低密度辦公樓具體面積規劃2013年工業產權，前期以制造類小型公項目，上市時間比較接近。企業的總部辦公為主工業產權，具有政府

7、扶持優惠，月周浦創研智造三期約10萬方低密度辦公樓，具體面積未定規劃2013年工業產權，前期以制造類小型周浦上海總部灣四五期已開發3期后續2期約10萬方四期低密度辦公樓，24棟，面積15003000平米在建四期2012年6吸引很多跨國公司入駐，離本項目較近般，為南匯的私營企業主服務般為南匯的私營企業主服務南匯財富新場二期5萬約50棟企業總部，面積15002300平米，具體未定規劃2013年工業產權，定位較低，品質一南匯上河商務園二24萬獨棟辦公，700平米以上在建2012年中工業產權，定位較低，品質一般，為南匯的私營企業主服務期張江48項目5.38萬，包含2棟小高層辦公，3棟獨棟辦公獨棟辦公約

8、1800平米/棟 外立面2012年中工業產權，集中在1500平米以上，具備園區政策，吸引園區內的大型企業川沙欣凱元川沙項約2 5萬（15棟）平米獨棟外立面階段年季度工業產權品質般端川沙欣凱元川沙項目一期約2.5萬（15棟）（總11.9萬）13503000平米獨棟外立面階段 2012年二季度工業產權，品質一般浦江鎮復地浦江鎮項目一期約7.6萬（總22萬）10002600平米雙拼及獨棟在建2012年9月商辦產權，品質較好，定位高旭輝地塊約6萬未定在建2012年四季度 低密度辦公與小高層辦公結合浦江鎮萬科#6地塊約10萬包含多層辦公及獨棟、雙拼辦公，其中獨棟700平米，雙拼460平米方案調整中 20

9、12年四季度 依托VMO良好的品牌構建重點案例分析在售科重點案例分析 在售（萬科 VMO）發展商：萬科/中糧項目地址：閔行浦錦路與江梅路交接處交通：與8號線距離較遠項目總體量：88762平方米物業構成獨棟別墅辦公雙拼別墅辦公多層標準物業構成：獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標準辦公。獨棟面積約1500平/套，洋房主力面積50150平米推售情況：一期基本售罄，二期僅余部分花園洋房及少數獨棟在售定位：VMO分別是Villa、Master、Office的縮寫，即定位于大師級生態獨棟辦公銷售時間：2010年12月開盤，目前僅剩最后推出的6棟獨低密度辦公部分年月開前僅剩后推棟棟產權性質：商辦性質平均售價

10、：2.9萬/平方米（地上面積）產品參數：獨棟約1400平米/棟（其中地上面積約1000）產品參數獨棟約平米/棟其中地面積約雙拼約700平米/棟（其中地上面積約520）獨棟地上4層，單層面積約250平米，雙拼地上3層，單層面積約180平米，地下室計入產證重點案例分析在售科重點案例分析 在售（萬科 VMO）獨棟1F獨棟2F獨棟3F獨棟4F該項目作為低密度產品中的標桿性項目，其產品亮點、營銷推廣、客戶構成均值得本項目借鑒成功因素總結1、產品力多面積贈送、豐富的建筑空間、緊湊的產品面積多面積贈送、豐富的建筑空間、緊湊的產品面積2、入市時機（花園廣場）閔行浦西寫字樓供應緊缺時段，且與本項目形成價格落差（

11、商務別墅）在市場供應大面積、同質化產品，反應迅速推出差異化產品營銷3、營銷利用與翡翠別墅的價格差促進客戶成交萬科品牌的號召力重點案例分析在售復地中地重點案例分析 在售（復地中環天 地）發展商復地集團發展商：復地集團項目地址：寶山環鎮南路交通：距離七號線大場鎮站約1.5KM項目總體量：約32萬方物業構成期2棟標準辦公 1棟共約7萬方物業構成：一期2棟標準辦公,1棟，共約7萬方二期獨棟辦公約9萬方，共110棟三期5棟定制式寫字樓 約16萬方辦公面積：甲級辦公 1181400平米獨棟辦公 300800平米/棟獨棟辦公 300800平米/棟推售情況：一期三棟樓，其中一棟為復地及其下屬公司使用，一棟計劃

12、引進酒店式管理公司作為酒店運營，目前僅一棟在租，租金為元平米天，出租率較低2011年11月19日推出獨棟辦公2011年11月19日推出獨棟辦公銷售時間2011年11月19日開盤目前銷售情況般獨棟辦公部分銷售時間：2011年11月19日開盤，目前銷售情況一般產權性質：工業性質，但為50年產權平均售價：報價2萬/平方米起，總價在10002000千萬每棟，具體一房一價產品參數/棟產品參數：300800/棟地上三層，地下面積贈送，贈送花園面積毛坯交付重點案例分析在售復地中地重點案例分析 在售（復地中環天 地）該項目在定位、總價段、產品面積上與本案有所不同，且從區域位置、產品性質上來看，對本案形成的競爭

13、較小，可以關注其接下來的銷售情況，作為本項目的參考。項目點評項目點評：優點：?復地中環天地臨近中環，在地理位置上具有優勢，且寶山區此前無此類低密度產品，可吸引周邊的實力企業。?項目體量大可形成規模效應并且利于打造良好的綠化景觀；?項目體量大，可形成規模效應，并且利于打造良好的綠化景觀；?產品面積段較小，適合寶山區的私營企業，擴大目標客群；?擁有相關優惠扶持政策，對企業形成吸引。缺點：?項目為工業產權會影響部分客戶的購買心理?項目為工業產權，會影響部分客戶的購買心理；?寶山區為工業主導區域，對注重區域形象的高端設計、服務等行業會存在一定的抗性；?項目周邊目前商業配套不足，未來園區內部的商業需要一

14、定時間才能形成氣候，為前期入駐的企業帶來不便。重點案例分析在售張世和中重點案例分析 在售（張江世和中 心）發展商上海嘉頻房地產開發有限公司發展商：上海嘉頻房地產開發有限公司項目地址：祖沖之路、申江路口交通：與2號線廣蘭路站一路之隔項目總體量：約10萬方物業構成星級酒店 4 3萬方物業構成：星級酒店 4.3萬方甲級辦公樓 2.8萬方獨棟辦公約2萬方，共16棟辦公面積：甲級辦公 80150平米獨棟辦公 1000及1950平米/棟獨棟辦公 1000及1950平米/棟推售情況：2009年7月推出甲級辦公樓，目前基本售罄2011年9月份推出獨棟辦公銷售時間：2011年9月開盤，至今僅剩1套1000平米，

15、2套1950平米（部分為內部交易）獨棟辦公部分套1950平米（部分為內部交易）產權性質：工業性質平均售價：2.72.8萬/平方米（地上面積）產品參數：1000及1950平米/棟4層獨棟單層面積200平米地下為半地下4層獨棟，單層面積200平米，地下為半地下室，計入產證精裝修交付重點案例分析在售張世和中重點案例分析 在售（張江世和中 心）項目在單價上與其他園區內項目有所突破，對本案具有借鑒性，目前僅剩3棟，其前期的銷售情況與購買客戶情況對本案具有一定的借鑒意義。項目點評：優點?世和中心在張江的區域認知、軌道交通直達、項目配套上具有優勢，對于原先在張江辦公的企業具備較大的吸引力其大開間的產品格局也

16、較適合研發類企業較大的吸引力，其大開間的產品格局也較適合研發類企業；?張江未來低密度辦公產品非常少，世和中心具有一定的稀缺性；?產品品質較好，精裝修交付，半地下室，具備良好的通風與采光。缺點?外立面設計比較工業化缺乏設計感?外立面設計比較工業化，缺乏設計感?半地下室計入產證，贈送面積少；?樓棟密度較高，一定程度上影響了辦公的舒適度。重點案例分析未來供應復地浦鎮項期重點案例分析 未來供應（復地浦 江鎮項 目一期）發展商：復地集團發展商：復地集團項目地址：聯航路靠近浦星公路 交通：距離8號線聯航路站約500米 項目總體量：約21萬方物業構成一期獨棟及雙拼辦公或商業約7 6萬方共42棟物業構成：期：

17、獨棟及雙拼辦公或商業，約7.6萬方，共42棟二期：標準辦公及商業 5棟，約14.3萬方辦公面積：標準辦公 標準層 19002100平米 獨棟及雙拼辦公或商業 105017702600平米/棟業 1050、1770、2600平米/棟預計開盤時間：一期2012年9月，二期未定重點案例分析未來供應復地浦鎮項期重點案例分析 未來供應（復地浦 江鎮項 目一期）雖然該項目與本項目距離較遠，但產品面積與本案的商務別墅較為接近，且該項目同樣屬于商辦產權，定位較高，本項目上市時該項目正好處于銷售后期階段，會分流部分客戶，對本項目形成較大的競爭。項目點評：?軌道交通優勢更為明顯，距離地鐵站僅500米；本項目優勢?

18、本項目的競爭策略?項目體量大，商業配套比較豐富，彌補周邊商業氛圍的不足。?本項目的競爭策略區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。重點案例分析未來供應旭輝浦國項重點案例分析 未來供應（旭輝浦 江國際 項目）發展商：旭輝集團發展商：旭輝集團項目地址：聯航路靠近浦星公路 交通：距離8號線聯航路站約500米項目總體量約13萬方 容積率1 8 物業構成項目總體量：約13萬方 容積率：1.8物業構成：共約42棟獨棟辦公，3棟小高層辦公辦公面積：獨棟辦公10004000/棟辦公面積：獨棟辦公1000 4000/棟預計

19、開盤時間：預計2012年四季度首批小獨棟開盤重點案例分析未來供應旭輝浦國項重點案例分析 未來供應（旭輝浦 江國際 項目）該項目在產品打造、項目定位方面均與復地項目十分類似，同樣本項目上市時將會面臨該項目的后期銷售。后期銷售項目點評：?軌道交通優勢更為明顯，距離地鐵站僅500米；本項目優勢?本項目的競爭策略?項目面積段更為靈活，滿足不同企業需求。?本項目的競爭策略區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。重點案例分析未來供應科地 塊重點案例分析 未來供應（萬科 6#地 塊）發展商：萬科項目地址浦錦路（緊鄰翡翠

20、別墅）交通項目地址：浦錦路（緊鄰翡翠別墅）交通：距離8號線較遠 項目總體量：約10萬方容積率：2物業構成：20棟獨棟雙拼/辦公，6棟花園廣場辦公面積：獨棟辦公700棟，雙拼460/棟 預計盤時間預計年四季度開盤時間：預計2012年四季度重點案例分析未來供應科地 塊重點案例分析 未來供應（萬科 6#地 塊）項目雖然產品面積相比本案的商務別墅較大，但該項目同樣屬于商辦產權，定位較高，且依托前期VMO奠定的良好口碑，會造成客戶的分流項目點評：面積更富彈性：可以滿足和分流需求不足1000、同時對獨立辦公形式與環境有較高要求的企業。產品更具現代感：現代感十足的外立面風格。市場品牌效應：VMO一期已經在市

21、場上打開了知名度，并奠定了非常良好的口碑，對二期的銷售可以本項目優勢?本項目的競爭策略市場品牌效應：O期已經在市場上打開了知名度，并奠定了非常良好的口碑，對期的銷售可以起到促進作用。?本項目的競爭策略區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。低密度辦公市場特征低密度辦公市場特征?民營地產商開發比重趨多,市場化運作；?區域產業支撐少,大部分不享受園區優惠政策；?關注產品力的提升,具有獨特目標客戶群；?絕大部分項目為園區類型工業產權產品，吸引制造類企業作為總部，產品品質一般，品牌開發商運作的高端項目數量很少；?

22、價格差異大，部分高端項目價格能達到2萬以上甚至突破3萬，但大部 分項目在1.5萬甚至在1萬以下，商辦產權能實現更高的價格；?未來一兩年內會有幾個高端的低密度項目集中推出，市場細分程度將更高，各細分市場的競爭更為激烈；?本項目的優越地理位置及周邊高端配套支持將成為核心競爭策略。上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略20項目區位優勢項目區位優勢 項目位于東郊板塊，緊鄰內環，距離市中心人民廣場僅約10公里；距離二號線金科路及廣蘭路站僅2公里，緊鄰龍東大道主干道，可快速到達市中心及浦東國際機場；緊鄰張江高科園區，可依托園區內的高科技

23、產業基礎；靠近金橋出口加工區，受其產業輻射；距離陸家嘴金融中心較近，可以吸引其溢出客戶。所在的東郊板塊為傳統的高端別墅板塊，緊鄰東郊國賓館在產品定位及整體形象上有塑 造高端低密度辦公產品的先天優勢，并可依托該板塊已經形成的城市綠地以及學校、醫 院等相關配套。項目產品優勢項目產品優勢1 獨棟/雙拼的總部辦公設計1獨棟/雙拼的總部辦公設計2精心打造綠化景觀更舒適的辦公環境3下沉庭院、私家花園等產品附加值環境4 產品可滿足企業冠名、獨立標示需求外立面以石材與玻璃結合現代大氣企業身份體現外立面以石材與玻璃結合，現代大氣522SWOT分析SWOT分析S項目緊鄰內環，距離市中心人民廣場僅約W 周邊均為住宅

24、項目，缺乏商務氛圍；S項目緊鄰內環，距離市中心人民廣場僅約W定的不便。10KM，區位優越；項目交通便利，離2號線2KM，具有軌交依托，可快速到達浦東、虹橋機場；周邊均為住宅項目，缺乏商務氛圍；商業配套不成熟，給辦公造成一項目為低密度產品，且品質高端，營造舒適的辦公環境；位于張家浜契形綠地，臨近世紀公園、湯臣高爾夫擁有綠化資源爾夫，擁有綠化資源；自身擁有高檔商業，為辦公提供配套。O 單棟總價較高，對客戶的承受能力有未來中環內無同類低密度產品供應；東郊板塊為傳統的高檔別墅區板塊，且項目緊鄰東郊國賓館，為項目的高端定位提供基礎支T一定要求，一定程度上影響去化速度賓撐。緊鄰張江，靠近金橋、陸家嘴，可以

25、吸引溢出客戶房地產市場處于調控期，未來幾年走勢存在不確定因素；23項目附加值建議項目附加值建議配備班車，接送園區內工作人員至2號線地鐵站；彌補地鐵站3KM的不足優勢1站；彌補地鐵站的不足優勢將地下室作為附贈面積，增加產品附加值也可避免總體面積過大2也可避免總體面積過大24上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略25存低密度項客戶分析現存低密度項目客戶分析類似低密度項目已入駐客群行業羅列按企業伽利略公館房地產建筑設計萬科VMO貿易設計行業張江集團項目中無優惠政策和行業聚集驅動的客戶類型世和研墅建筑工程數量降序建筑設計電子研發貿易

26、設計行業投資公司現代服務業動的客戶類型化工研發中心公司/個人投資制造業總部IT研發排列制部創研制造設計研發房地產總部專業咨詢上海總部灣對外貿易制造業總部公共服務中邦MOHO企業總部對外貿易設計研發按企業數專業咨詢貿易企業總部公共服務設計研發設計研發專業咨詢量降序排列存客戶面積需求分析現存客戶面積需求分析根據低密度市場現有入駐情況，貿易、設計研發和生產制造是主要客戶群面積在平米以上的主要由設計研發生產制造實業投資及批零貿易圖不同行業企業數量分析面積在1000平米以上的主要由設計研發、生產制造、實業投資及批零貿易、房產建筑這幾個行業實業投資圖：不同行業企業數量分析信息咨詢生產制造設計研發批零貿易5

27、0010001000150015002000批零貿易2000300030004000能源供應交通物流房產建筑0510152025303540數據來源9個類似低密度項目客戶統計數據來源：9個類似低密度項目客戶統計。（伽利略公館、創業園、總部灣、創研智造、中邦MOHO、財富興園、世和國際、大業領地、東方環球中心）27項目客戶匹配要素項目客戶匹配要素本項目在低密度辦公市場，擁有如下優勢：?優越的區域價值基礎?優越的區域價值基礎?優秀的產品品質?高端的相關配套尋找更高支付能力的客戶價格突破品牌構建尋找更優質的品牌客戶品牌構建客群篩選判定客群篩選判定各行業中的標桿性企業，具有雄厚的資金實力對產品形對企業

28、形象對資產沉淀本項目的匹配度各行業中的標桿性企業，具有雄厚的資金實力升值前景態偏好體現要求需求房產建筑體現良好的企業形象及具備極高的實業投資具備極高的升值前景生產制造體現良好的企業形象生產制造體現良好的企業形象設計研發對低密度產品十分偏好批零貿易體現良好的企業形象本項目目標客群定位本項目目標客群定位設計研發類設計研發類備較強的購買能力，部分籌備上市；國內實力企業或國際品牌企業，企業生產值位居行業前列，具核心客戶 受行業工作內容的影響，此類企業十分注重辦公環境的安靜，內部生態的打造，以保證員工工作時的專注度以及創造性；從市中心遷入或從園區遷入作為新的集團總部或研發中心貿易類 從市中心遷入或從園區

29、遷入，作為新的集團總部或研發中心。在某一細分市場中有壟斷性份額的外貿公司，利潤率高；或者為知名生產集團的貿易部門與生產部分分開尋求能體 或者為知名生產集團的貿易部門，與生產部分分開，尋求能體現業企業形象的良好辦公環境；本項目目標客群定位本項目目標客群定位制造類世界500強或國內上市公司業務范圍涵蓋全國或全球重要客戶 世界500強或國內上市公司，業務范圍涵蓋全國或全球，具備雄厚的資金實力；行業類別豐富，快消、工業、化工等均可涉及；房地產類 作為華東區或上海總部使用，關注辦公環境，關注企業形象體現，關注交通便利度以及商業配套。房地產類 同時開發23個項目的開發商，有較強的資金運作能力及持續開發能力

30、續開發能力；經營房產投資、建材貿易等綜合集團，企業收益高，有較強的支付能力；作為企業總部使用注重產品品質綠化環境等營造的企 作為企業總部使用，注重產品品質、綠化環境等營造的企業形象，同時關注物業的升值前景。本項目目標客群定位本項目目標客群定位實業投資類私營生產集團下屬或轉型的投資公司投資多行業實業偶得客戶 私營生產集團下屬或轉型的投資公司，投資多行業實業生產和企業并購，資金密集型企業；尋求投資收益高，總價合適的投資產品；辦公人數少，部分購買后再行出租，或者直接購買帶租約的物業。各類規模企業特征描述各類規模企業特征描述投資客戶外企客戶民企客戶國企客戶 對地段及企業形象要求較高；偏愛地段好、園區形

31、 對價格、房屋實用性、交通便利等較為看重；需求面積在500 多以租賃物業為主，購買物業的情況較少；主要考慮租金回報、地點、交通、周邊配套等因素；象好的項目 需求面積在5002000平米左右；此類企業因公司結構單決策比較 如有購置計劃多數需求大面積800010000平米左右；需求面積受總價因素影響較大；此類客戶在購買物業時決策時間較象好的項目；對價格相對不是非常敏感；構單一，決策比較快。此類企業在購房過程反復較多，決策時間也較長。業時決策時間較短。需求面積視公司規模從100010000平米不等；此類企業決策過程會 此類企業決策過程會較長。客戶核心特點描述客戶核心特點描述 關注公司形象的體現政府重

32、點支持的龍頭企業、納稅大戶 注重圈層關系的營建 渴望成功被認同只考慮市中心區域受經濟影響小資金實力雄厚具有雄厚實力背景的國企、央企知名跨國企業、500強企業 只考慮市中心區域 關注公司形象的體現 關注辦公場所給公司帶來意向客戶名稱 關注辦公場所給公司帶來的尊貴感上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略35本項目賣點整合本項目賣點整合?內環邊東郊板塊稀缺產品具備升值前景賣點綱領表述?內環邊，東郊板塊，稀缺產品，具備升值前景?緊鄰東郊國賓館、東郊花園，身份貴重?低密度國際總部辦公、獨享尊貴權利空間?石材+玻璃相間立面，現代古典完美

33、相容?生態環保、彰顯綠色辦公前瞻理念?緊鄰張江園區、靠近金橋及陸家嘴，受到成熟商業區域的輻射鄰軌道交號線有軌交助力?毗鄰軌道交通2號線，具有軌交助力標客戶關注點排序目標客戶關注點排序區域價值產品形象低密度內環邊石材+玻璃外立國際企業總部內環邊東郊板塊，緊鄰東郊國賓館緊鄰張江及金橋客戶組合產品標準名門企業入駐，圈層構建生態設計環境私密項目方向性定位項目方向性定位東郊國賓館旁東郊國賓館旁東郊國賓館是達官顯貴聚集的地方，是身份感與尊貴感的象征。廣闊人脈資源，高端圈層與之緊密相連。東郊國賓館，靜謐悠遠，大雅風范，東郊國賓館，靜謐悠遠，大雅風范，繁華城中絕版綠色配套。尊貴、舒適項目方向性定位項目方向性定

34、位內環核心區位內環核心區位城市核心區域，城市核區域內環高架連接城市要道，快速通達城市各個角落。在城市的中心擁有低密度的商墅辦公在城市的中心擁有低密度的商墅辦公，是奢侈的享受，也是稀缺的見證。稀缺、核心項目方向性定位項目方向性定位獨棟商務獨棟商務辦公擁有寬敞的辦公空間，辦公與生態的完美結合辦公與生態的完美結合，稀缺的商墅辦公環境，獨享與天地為鄰的商務空間。稀缺、舒適項目定位建議項目定位建議核心定位內環稀有獨棟國內環稀有獨棟，國際企業總部關鍵點：身份感/稀缺性身份感/稀缺性/舒適性凸顯核心優勢，實現差異化競爭意向案名建議意向案名建議舒適性身份感稀缺性領袖人物別墅龍頭企業綠色辦公人脈資源高端圈層綠色

35、辦公人脈資源高端圈層國際化達官顯貴國際化達官顯貴意向案名建議意向案名建議英文字母主推方向英文字母英文名字具有國際感，簡介大氣，與項目高端定位及國際企業的客戶目標相映襯。主推方向：客戶目標相映襯。M+C案名舉例：身份感M Membership人脈+C Cooperate龍頭企業案名舉例身份感稀缺性舒適性脈圈層龍頭領袖企業舒適性L+V+OL Leadership領袖+V Villa別墅+O Office商務辦領袖領軍別墅商務辦公意向案名建議意向案名建議開發商名稱演繹+“天地”其它方向：如 東昌天地恒昌天地等以“天地”為后綴名，體現項目獨棟的特質同時具有大氣的感覺如 東昌天地、恒昌天地等氣的感覺。東

36、郊天下以“天下”為后綴名，體現項目體量大，氣勢恢弘及開發商的實力。得天獨厚血統純正發商實力系出名門/一脈相承龍頭企業得天獨厚上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略45定價建議及分析定價建議及分析目標定價區間：30,000 35,000元/平方米（2013年9-10月完成正式定價建議）價格調整因素分析：?由于目前距離正式開盤時間跨度約為1年開盤時期的市場情況整體經濟情?由于目前距離正式開盤時間跨度約為1年，開盤時期的市場情況、整體經濟情況尚且無法預測，定價受到市場影響的因素較強。?2013下半年復地 復邦城旭輝浦江國際廣場萬科

37、6#地塊等低密度項目?2013下半年，復地復邦城、旭輝浦江國際廣場、萬科6#地塊等低密度項目陸續開盤，預計2014年中旬本項目開盤之際，這些項目尚未完全去化。因此，本案定價也將根據競爭項目當期銷售價格以及銷售情況來做整體考量。46推盤策略推盤策略第二階段推盤：中間位置 棟中間位置9棟D型雙拼:3棟B型獨棟:3棟A型獨棟:3棟第一階段推第三階段推盤盤：231D型雙拼:3棟東側9棟B型獨棟1棟盤：西側10棟D型雙拼:4棟型獨棟棟A型獨棟：3棟A型獨棟：5棟B型獨棟：1棟B型獨棟：3棟47定價策略定價策略西東藍色部分為期價值最高區藍色部分為一期價值最高區(離入口最近，昭示性最強。）入口離入口越近的單

38、元價格越高離入口越近的單元價格越高。?交通通達性好，客戶往來更便捷。?企業標識昭示性強，對企業形象面有積極作用。主入口定價由西向東逐漸遞減。?西側近紫竹路，周邊高端別墅環繞，環境較好噪音輻射少且紫竹路為主路口較好，噪音輻射少，且紫竹路為主路口。?東側近金橋路，環境較差，噪音污染嚴重，離紫竹路主路口較遠。*目前景觀方案尚未確認，屆時定價也需要根據景觀特色進行調整。48定價策略定價策略:0.81價格比西套東套0.9:1套套雙拼獨棟從產品屬性來看，雙拼與獨棟的價值比為0.8:1；雙拼中西套與東套價值比為0.9:149銷售策略建議銷售策略建議大客戶先行租售并舉 前期致力于引進全球知名企業、500強企業

39、；如知名企業暫無購買意向，可采取租賃的方式引進；可以以較低的價格或租金吸引這些公司。在市場上一舉打開知名度，促進后期銷售上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略51項目成功關鍵項目成功關鍵單套總價高對客戶承受能力有要求客戶決策周期長推廣前置，客戶鎖定1.營銷籌備前置2.現場接待前置3.項目展示前置項目展示前4.客戶鎖定前置營銷推廣思路營銷推廣思路關鍵詞：身份感+稀缺性+舒適性以平面廣告為輔助營銷策略平面平面廣告 以大眾媒體及專業雜志軟文配合活動持續炒作，打開項目的市場影響力，營造話題；以短信直郵為次要營銷策略直效傳播 是寫字樓

40、最有效的推廣方式之一，針對性強，同時創造回訪的機會推銷項目的以現場包裝及活動為主要營銷策略現場包裝+活動同時創造回訪的機會，推銷項目的。現場包裝+活動 現場精神堡壘、圍墻、指引系統等一系列廣告包裝，能更生動地展現項目的產品特性，同時有效地營造銷售氛圍；通過DTZ的資源整合及客戶拓展幫助項目實現優質的客戶組合53 以一系列生態辦公主題營銷活動，迅速打開項目知名度，引起關注，同時吸引目標客戶。營銷總控表營銷總控表預熱期（深度客戶積累）準備期（初步客戶積累）鞏固期熱銷期201430年20151年20142013結構正負零開盤56789101112123456789101112123關鍵開工負零節點東

41、郊國賓館旁，綠色生態總部辦公低密度城市商墅，改寫辦公模式形象內環邊稀缺低密度辦公，名門企業總部集群售樓處打造修完畢、項目微博營銷、軟文、精神堡壘、指引牌短信精神堡壘、指引牌報紙、雜志硬廣、搜房網廣圍墻、精神堡壘、指引牌 報紙、雜志硬廣、搜房網廣臨時售樓處裝10月完成正式工地圍墻包裝樣板房打造軟文、短信、直郵、搜房網廣告、廣告現場微博營銷軟直郵合作、軟文、短信、DM直郵短信、DM告、微博營銷、電視、電臺合作、軟文、短信、DM直郵戶外高炮、道旗紀錄頻道東郊新貴線下雜志硬廣、搜房網廣告、微博營銷、電視、電臺戶外高炮、道旗信報紙硬廣、微博營銷等戶外戶外高炮廣告老帶新暨客戶開機儀 活動11月 正式售樓處

42、樣板房開放體驗答謝會紀錄頻道東郊新貴線下9月私人銀行VIP活動大客戶簽約儀式奢侈品資源客戶活動1月 新聞發布會紀錄頻道東郊新貴式4月私人物業臻品展月開盤儀式6月開工奠基儀式10月 商業大客戶簽約活動12月 中介推廣會事件折頁、CI系列物料、禮品精裝樓書奢侈品資源客戶活動6月開盤儀式5月生態家居展沙盤模型、多媒體宣傳片、單片及物料賣點及推廣渠道分析賣點及推廣渠道分析常規推廣渠道舒適性身份感稀缺性報紙、網絡硬廣電視紀錄片售樓處軟文短信直郵軟文短信直郵售樓處樣板房直郵電臺直郵電臺售樓處處樣板房55賣點及推廣渠道分析賣點及推廣渠道分析營銷活動開工奠基儀式商業大客戶簽約活動身份感私人物業臻品展紀錄頻道東

43、郊新貴開機儀式開盤儀式新聞發布會私人銀行VIP活動私人行活動奢侈品資源客戶活動大客戶簽約儀式老帶新暨客戶答謝會身份感稀缺性老帶新暨客戶答謝會正式售樓處樣板房開放體驗中介推廣會舒適性中介推廣會生態家居展舒適性56各營銷推廣渠道使用目各營銷推廣渠道使用目的營銷渠道投放目的有陣地的包裝及視覺傳達對于東郊板塊客戶交通往來客戶營渠根據案場的客戶來源總結，項目區域內客戶、經路過受項目現場現場包裝現場廣告吸引而進一步洽談的客戶占比較有陣地的包裝及視覺傳達對于東郊板塊客戶、交通往來客戶高。因此，項目自的宣傳效果很好。戶外高炮及道旗設置于項目周邊的人流聚集地，以及到達項戶外戶外高炮、道旗目的主干道。戶外媒體的宣

44、傳方式直接且有效視覺沖擊力客戶。方式直接且有效，視覺沖擊力強，對于區域內客戶及往來客流的宣傳效果較好。直效短信、直郵直效營銷的投放性價比極高，通過活動直面潛在客戶，通過互動與交流豐富客戶對項目的直效短信、直郵且可將項目信息有效到達終端57營銷活動可制造新聞點，有利于媒體宣傳，保持市場熱度。活動活動營銷活動可強化項目定位及打造項目形象。感受直接促進成交各營銷推廣渠道使用及其目各營銷推廣渠道使用及其目的營銷渠道投放目的形象，并對外正式宣告項目啟動。報紙媒體硬廣投放報紙媒體的覆蓋率最廣，可最大范圍的宣傳項目信息，建立項目雜志硬廣投放根據不同雜志的目標客群，選擇適宜本項目的有效人群進行雜志硬廣宣傳，針

45、對性較強，有效率較高。軟文投放成本相對較低可根據項目需求進行反復投放深度闡軟文通過“潤物細無聲”的手法，使“有心的宣傳”做成“無意軟文投放的滲透”，是較容易被客戶所接受的方式。軟文投放成本相對較低，可根據項目需求進行反復投放，深度闡有效擊中直接目標客群述項目定位、品質、優勢，層層遞進，加深客戶印象。媒體電臺廣告電臺主要針對車主。車主范疇涵蓋了主要的財富人群及企業主，有效擊中直接目標客群。微博將有效利用網絡的力量，向市場傳達項目信息，并通過網絡微博營銷資源不斷向外擴散。微博可有效利用企業自身人力資源優勢，通過內合作的關向各自的脈轉發，過內部員工及合作企業的“關注”，不斷向各自的人脈圈層轉發通過“

46、一傳十，十傳百”的蝴蝶效應，將項目知名度打開。與紀實頻道的合作，不同于投放戶外、平面廣告用于擴大產品知打造具有文化內涵、經濟價值的品牌形象，通過對企業及品牌的58電視記錄片曉度的概念，而是以其文化定位和社會擔當的角度出發，為企業點亮，最終達到提高商品整體價值的目的。營銷總控表營銷總控表準備期（初步客戶積累）鞏固期預熱期（深度客戶積累）熱銷期20151年20142013201430年結構正負零開盤56789101112123456789101112123關鍵開工負零節點內環邊稀缺低密度辦公，領袖總部集群形象樓處打造完畢、項目工地臨時售樓處裝修1011月正式售圍墻包裝樣板房打造廣告現場軟文、短信、

47、直郵、搜房網廣告、報紙硬廣、微博營銷等戶外高炮戶外廣告10月 商業大客戶簽約活動6月開工奠基儀式11月 正式售樓處樣板房開放12月 中介推廣會事件月 中介推廣會沙盤模型、多媒體宣傳片、單片及折頁、CI系列物料、禮品、精裝樓書物料準備期形象準備期 形象內環邊稀缺低密度辦公，名門企業總部集群準備期的推廣目的主要是樹立項目的名門企業辦公的圈層形象；目前市場上大多低密度產品均在外環區域，甚至外環以外，本項目憑借其優越的地理位置-內環邊稀有低密度寫字樓是極具吸目憑借其優越的地理位置內環邊稀有低密度寫字樓是極具吸引力的“標簽”，成為領袖企業辦公選址時最具吸引力的區域；從核心地理位置及周邊東郊頂級豪宅的氛圍

48、，烘托項目領袖總部集群的高端客戶定位。并向市場高端客戶準確發布這一信息，引發目標客群關注。準備期可考慮通過軟文、短信、直郵等形式將項目形象及階段性主題先期導入市場，逐步培養市場認知。準備期物料準備準備期 物料準備根據項目的高端客群定位整體視覺設計上仍需關注于項目的高端商務感以區根據項目的高端客群定位，整體視覺設計上仍需關注于項目的高端商務感，以區別于其他低密度產品以生態為標簽的共性。多媒體宣傳片單片折頁直郵單片直郵單片名片、紙杯、拎袋、禮品沙盤模型精裝樓書電子樓書61精裝樓書、電子樓書準備期圍墻包裝準備期 圍墻包裝突出要點：“城市核心內環邊稀有總部辦公名門企業”形象產品品質亮點突出要點：城市核

49、心、內環邊稀有總部辦公、名門企業形象、產品品質亮點、企業品牌、交通、關鍵信息（代理公司、售樓熱線等）。注意點：形式上力求圍墻高大醒目，重要朝向可考慮異型運用，并與東郊別墅區風格也能相得益彰。以具有沖擊力的畫面組合簡略的中英文關鍵字表現，訴求于畫面的形象性展示 銷售信息（銷售熱線等）的傳達，有利于前期對客戶的積累，建議提前申請銷售熱線。準備期精神堡壘指引牌準備期 精神堡壘、指引牌精神堡壘在式售樓處入建立精神堡壘具有強烈的昭示作用 精神堡壘：在正式售樓處入口建立精神堡壘，具有強烈的昭示作用。指引牌：項目地塊四周樹立相應的指引牌不但可引導來訪客戶順利到達售樓中心也可展示商戶LOGO對于商場蓄客及項目

50、高端的形象宣傳都有積極的作心，也可展示商戶LOGO，對于商場蓄客及項目高端的形象宣傳都有積極的作用。準備期售樓處及樣板區準備期 售樓處及樣板區為了滿足12年下半年就提前客戶積累工作建議售樓處及樣板區盡早落實盡量在為了滿足12年下半年就提前客戶積累工作，建議售樓處及樣板區盡早落實，盡量在2013年11月底前完成具體售樓處及樣板區方案見附件準備期媒體投放準備期 媒體投放準備期硬廣投放主要針對財經類、綜合類主流媒體及網絡媒體。推薦媒體：第一財經日報、解放日報、新聞晨報、搜房網準備期媒體投放準備期 媒體投放準備期投放內容：向市場傳遞項目基本信息，引導市場聚焦。投放內容投放形式投放周期城市核心誕生東郊商

51、務新貴軟文6月（開工奠基儀式際）中環邊稀有低密度商務會館軟文9月體驗東郊名門領袖商務生活軟文，硬廣11月（售樓處樣板房開幕）東郊低密度企業會館，開創高端商務新理念軟文，硬廣12月（結構正負零）軟文投放：綜合類經濟類及房產類均需發布軟文投放：綜合類、經濟類及房產類均需發布。綜經房合濟產類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報房 產 類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體：搜房網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體準備期微博營銷準備期 微博營銷微博將有效利用網絡的力量，向市場傳達項目信息，并通過網絡資

52、源不斷向外擴散。并且，微博可有效利用企業自身人力資源優勢，通過內部員工及合作企業的“關注”，不斷向各微博可有效利用自身人力資源優勢過內部員及合作的關注不斷向各自的人脈圈層轉發，通過“一傳十，十傳百”的蝴蝶效應，將項目知名度打開。準備期短信直郵準備期 短信、直郵直效廣告優勢：直郵和短信進行針對性投放，傳達項目信息至客戶終端，挖掘及鎖定意向客戶.同時創造客戶回訪機會且性價比極高同時創造客戶回訪機會，且性價比極高。突出重點：項目定位、產品形象、區位、營造客戶對于東郊低密度商務氛圍的期待投放人群：周邊企業主、高檔車主、私人銀行VIP理財客戶等財富人群68準備期戶外高炮準備期 戶外高炮 戶外高炮可樹立在

53、浦東金融商業繁華地帶，以及金橋區域內項目的必經之路，如龍東大道。突出要點：產品定位、產品形象、銷售信息。69準備期營銷活動準備期 營銷活動開工奠基儀式（具體活動方案見附件）【時間：2013年6月下旬】開工奠基儀式（具體活動方案見附件）【時間：2013年6月下旬】6月中下旬舉行開工奠基儀式，為東郊項目打響第一炮。邀請對象：政府領導合作企業媒體以莊重大氣的奠基陣勢展現東郊項邀請對象：政府領導、合作企業、媒體。以莊重、大氣的奠基陣勢展現東郊項目的開發商實力和項目的卓越品質。對于 媒體報道角度及后期形象定位有一定的幫助。的幫助。70準備期營銷活動準備期 營銷活動商戶大客戶簽約活動【時間：2013年下半

54、年（視具體情況而定）】商戶大客戶簽約活動【時間：2013年下半年（視具體情況而定）】著名商家的簽約可有效帶動周邊人氣，對寫字樓銷售也有積極的作用。活動形式：商戶簽約儀式+商家產品展示互動 將售樓處為繽紛活動現場營造活動形式：商戶簽約儀式+商家產品展示互動 將售樓處為繽紛活動現場，營造派對的感覺。展現商家產品，美食試吃，奇幻 魔術、街頭藝人表演等豐富現場氣氛。氣氛。71準備期營銷活動準備期 營銷活動售樓處樣板房開放體驗【時間：2013年11月底】售樓處樣板房開放體驗【時間：2013年11月底】以售樓處樣板房開放的名義，集中邀約前期累積客戶到現場參觀，體驗精心打造的售樓處及樣板空間。造的售樓處及樣

55、板空間。建議售樓處周圍有一定的景觀綠化設計，配合一些休閑桌椅，遮陽傘等營造低密度辦公空間與自然親密接觸的舒適感受。密度辦公空間與自然親密接觸的舒適感受。準備期營銷活動準備期 營銷活動中介推廣會【時間：2013年12月】【時間：2013年12月】在項目售樓處完成后，邀請各中介機構至案場了解項目信息、產品優勢，加強中介對項目的認知與好感。項 聯手同行引薦客戶，將是最有效的擴大客源渠道的方式。給予優厚的中介傭金獎勵政策，提升中介客戶推薦的興趣。73營銷總控表營銷總控表準備期（初步客戶積累）鞏固期預熱期（深度客戶積累）熱銷期20151年20142013201430年開盤5678910111212345

56、6789101112123關鍵節點低密度城市商墅，改寫辦公模式形象圍墻、精神堡壘、指引牌報紙、雜志硬廣、搜房網廣廣告現場告、微博營銷、電視、電臺合作、軟文、短信、DM直郵戶外高炮、道旗戶外廣告3月紀錄頻道東郊新貴2月 新聞發布會 開機儀式4月 私人臻品展5月生態家具展6月開盤儀式事件物料預熱期形象預熱期 形象低密度城市商墅，改寫辦公模式在準備期已經積累的高端形象的基礎上，本階段的宣傳凸顯項目市中心低密度辦公的特性為辦公生活帶來的全新體驗；本項目同時具備“城市”與“商墅”概念，可有力吸引對低密度產品感興趣的客群；配合現場環境打造，使客戶在市中心區域就能感受到低密度辦公的全新體驗。客戶積累期開始全

57、面啟動各類營銷渠道：戶外高炮、道旗、報紙雜志硬廣、電視電臺合作、軟文、短信、DM直郵等形式將本案與其他低密度項目進行差異化定位并準確的將產品概念導入市場位，并準確的將產品概念導入市場。預熱期媒體投放預熱期 媒體投放預熱期硬廣投放可選擇平面媒體與專業雜志并舉的方式。平面媒體：第一財經日報、21世紀新聞報道、解放日報、新聞晨報、搜房網 專業雜志：財富圈 哈佛商業評論 高爾夫等 專業雜志：財富圈,哈佛商業評論,高爾夫等預熱期媒體投放預熱期 媒體投放客戶積累期投放內容：項目特色、定位，營銷活動報道，即將開盤的咨訊。客戶積累期投放內容：項目特色、定位，營銷活動報道，即將開盤的咨訊。投放內容投放形式投放周

58、期東貴紀錄片機儀式東郊新貴軟文3-4月（紀錄片開機儀式）企業會館詮釋商務生活新標桿軟文、硬廣5月（新聞發布會）精英匯聚，東郊商務開幕軟文、硬廣6月（開盤）軟文投放媒體：綜經房合濟產類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體搜房網搜狐網新浪網網易網絡媒體：搜房網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體預熱期電臺廣告預熱期 電臺廣告電臺宣傳：?FM89.9東廣早新聞(79點）為駕車商務人士收聽頻率最高的調頻電臺之一。?針對駕車人群的出行習慣，建議在接近89點的時間段內播報，收聽率最高。(AM792/FM89.9

59、；FM90.9/AM1296四頻聯播）東 廣 早 新 聞 常 規 廣 告單位元/次東 廣 早 新 聞 常 規 廣 告單位：元/次級別播出時間節目8秒15秒特A7:00/8:00整點報時（5秒標版+8秒廣告）6000特A1約7:037:05之間首播,8:038:05之間重播新聞提要后68009800特約之間首播之間重播東廣快訊中特A2約7:157:25之間首播,8:158:25之間重播東廣快訊中66009500特A3約7:287:32之間首播,8:288:32之間重播東廣快訊后62008800特A4約7:327:35之間首播,8:328:35之間重播交通快報后57008200特A5約7:357:

60、43之間首播,8:358:43之間重播東廣要聞后54007700特約之間首播之間重播東廣聚焦后特A6約7:437:50之間首播,8:438:50之間重播東廣聚焦后50007200特A7約7:507:57之間首播,8:508:57之間重播東方傳呼后46006600特A8約7:578:00之間首播,8:579:00之間重播東廣媒體精選后42006000預熱期道旗預熱期 道旗道旗投放于項目周邊主干道有效吸引過路客戶道旗投放于項目周邊主干道，有效吸引過路客戶。突出要點：產品定位、產品形象、銷售信息。碧桃路紫竹路翠柏路路翠柏路金橋路銀柳路銀柳路79預熱期營銷活動預熱期 營銷活動新聞發布會【時間：2014

61、年2月下旬】【時間：2014年2月下旬】建議于正式售樓處完工之后，基于對外展示面完善的基礎上，全面開啟媒體造勢。邀請主流媒體、財經媒體、地產媒體等匯聚東郊售樓處使媒體對項目有直觀的了解與感受解與感受。同時，媒體發布會可創建媒體與開發商交流的機會，對項目推廣有積極的作用。80預熱期營銷活動預熱期 營銷活動紀錄片東郊開機儀式【時間：2014年3月】以紀錄片東郊為事件點，在東郊項目現場舉行開機儀式以及首映儀式。通過邀請片中名流文化人士出席，制造事件點，擴大項目的知名度。席項 文化與商業的結合，可拓寬媒體報道的渠道，多方位吸引潛在客戶的關注。81預熱期營銷活動預熱期 營銷活動【時間：2014年4月】紀

62、實頻道東郊新貴（待定）專題紀錄片紀實頻道東郊新貴（待定）專題紀錄片合作目的：與紀實頻道的合作，不同于投放戶外、平面廣告用于擴大產品知曉度的概念，而是以其文化定位和社會擔當的角度出發，為企業打造具有文化內涵、經濟價值的品牌形象，通過對企業及品牌的點亮，最終達到提高商品整體價值的目的。合作方案合作方案：拍攝關于“東郊”的紀錄片，并以此為話題，延伸擴展線下活動過去東郊只是一片農田（東郊往事），如今東郊成為財富階層遠離喧囂，回歸自然生活的不二選擇隨著東郊國賓館的入駐東郊別墅售價的不斷刷新如今東然生活的不二選擇。隨著東郊國賓館的入駐，東郊別墅售價的不斷刷新，如今東郊已穩坐浦東“上只角生活商務區”的頭把交

63、易。節目形式參考：?專題紀錄片東郊新貴45分鐘，1期；專題紀錄片東郊新貴45分鐘，1期；?套拍3條形象片東郊往事，每條1分鐘，如分別從歷史、文化、平民記憶等角度表現。5次/天，播出30天，共150條?以紀錄片東郊新貴為事件點，配合線下開盤活動，以紀實頻道冠名舉行開機儀式以及首映儀式邀請片中名流文化人士出席制造事件點放大樓盤的知名度及首映儀式，邀請片中名流文化人士出席，制造事件點，放大樓盤的知名度。投放欄目：真實 第25小時 首播 周一至周五21:3022:30預熱期營銷活動預熱期 營銷活動上海臻品物業私人品鑒會 LuxProperty【時間：2014年4月】上海臻品物業私人品鑒會是目前物業展中

64、規格較高，形式獨特的展會，目前已成功舉辦7屆。（每年4月、9月舉辦兩次。）區別于單純的房展會，臻品物業展融合了財富圈層感興趣的物業收藏、藝術欣賞、生活尊享等三方面的體驗來進行客戶接受程度高客戶層次及項目推廣效果都有較好活尊享等三方面的體驗來進行，客戶接受程度高，客戶層次及項目推廣效果都有較好的反響。萬科VMO、東郊紫園、仁恒頤庭等知名項目均有參加。本案作為中環內唯一在售低密度辦公樓產品，既有板塊優勢、又有生態環境，足顯項本案作中內在低度辦公樓產既有板優勢有境項目的稀缺性，是值得收藏的臻品。預熱期營銷活動預熱期 營銷活動在工作中“樂活”！【時間：2014年5月】向低碳生活說YES從魔都密密麻麻的

65、寫字樓中解放出來，一起體驗低密度工作帶來的轉變。生態的環境、清新的呼吸、回歸自然的體驗。思維與創意在綠林與陽光中健康生長。零碳工作體驗展把棟辦公樓進行實驗性全新打造環保的室內設計理念加上獨特的零碳辦公家具設把一棟辦公樓進行實驗性全新打造，環保的室內設計理念，加上獨特的零碳辦公家具設計，將項目包裝成一個絕無僅有的零碳工作體驗館。參觀者通過親身感受，體會低密度辦公帶來的自然與舒適。合作公司：中央美院D9工作室中央美院的第九工作室致力于推廣，中央美院第作致力實驗性環保家具的設計與曾受邀上海世博會零碳館的邀請為世博會零碳館設計制作了多件形態各異的以“零碳”170多件形態各異的以“零碳”為主題的家具。預

66、熱期營銷活動預熱期 營銷活動開盤儀式【時間：2014年6月】【時間：2014年6月】邀請政府領導參與，贏得更多政府支持，并借助政府影響力將項目拔高。通過部分客戶的簽約帶動潛在客戶的購買意向。85營銷總控表營銷總控表準備期（初步客戶積累）鞏固期預熱期（深度客戶積累）熱銷期20151年20142013201430年56789101112123456789101112123關鍵節點東郊國賓館旁，綠色生態總部辦公形象告微博營銷電視電臺精神堡壘、指引牌報紙、雜志硬廣、搜房網廣廣告現場告、微博營銷、電視、電臺合作、軟文、短信、DM直郵戶外高炮、道旗戶外廣告線下活動紀錄頻道東郊新貴9月 私人銀行VIP活動大

67、客戶簽約儀式8月奢侈品資源客戶活動事件8月奢侈品資源客戶活動物料熱銷期形象熱銷期 形象東郊國賓館旁，綠色生態總部辦公 在熱銷期，前期名門企業總部的市場形象已經建成，稀缺城市商墅的概念也已經樹立，此階段進一步強調項目的區域屬性及具體的產品特性，配合現場逐漸完成的工程建設，加強客戶的購買熱情進步引發客群對于回歸自然生態的共鳴加強客戶的購買熱情，進一步引發客群對于回歸自然生態的共鳴；東郊國賓館不但定義了項目周邊高端高雅的五星級環境，同時與其毗鄰，也點明了項目的高尚地段。綠色生態總部的概念確立了項目跨國企業集聚平臺的形象，進一步闡述項目的產品特質。熱銷期開展各類營銷渠道促進銷售：戶外高炮、道旗、報紙雜

68、志硬廣、電視電臺合作、軟文、短信、DM直郵等形式將項目不斷深入人心、以大客戶簽約及各類營銷活動的利好信息廣為發布。熱銷期媒體投放熱銷期 媒體投放熱銷期及鞏固期投放內容：項目開盤盛況、營銷活動報道、銷售利好信息等。熱銷期及鞏固期投放內容：項目開盤盛況、營銷活動報道、銷售利好信息等。投放內容投放形式投放周期企業家的會所-東郊精英匯聚硬廣9-10月東郊熱銷探秘軟文12月東郊企業會所，僅剩20席軟文1-3月建議投放媒體：綜經房合濟產類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體搜房網搜狐網新浪網網易網絡媒體：搜房

69、網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體熱銷期營銷活動熱銷期 營銷活動高端奢侈品牌資源活動【時間：2014年8月】與高端奢侈品牌攜手，共享客戶資源，拓展有一定購買能力的潛在客戶。活動形式：奢侈品展示+奢侈品收藏講座/體驗+下午茶式侈侈收藏講座/體 活動主題:萬寶龍品牌文化展AstonMartin的世界極品雪茄品鑒踏尋法國酒窖文化89熱銷期營銷活動熱銷期 營銷活動私人銀行VIP活動【時間：2014年9月】私人銀行掌握著一批財富積累豐厚、購買力較強的客戶資源。以贊助或合辦的形式參與私人銀行為客戶舉辦的活動，挖掘潛在客戶。活動形式：風水講座高端品鑒尋找心靈的棲所禪活動形式：風水講座古董收藏高端品鑒養生會

70、館尋找心靈的棲所禪唐卡文化90熱銷期營銷活動熱銷期 營銷活動大客戶簽約儀式【時間：視具體時間而定】大客戶約儀式 通過大客戶的簽約來堅定意向客戶、尤其是行業相關客戶的入駐決心，并縮短意向客戶的決策周期。意向客戶的決策周期。在高雅輕松的氛圍中對簽約客戶進行感恩回饋，加強深度溝通，拓展潛在客戶。91熱銷期營銷活動熱銷期 營銷活動老帶新客戶活動暨客戶答謝會【時間：2014年12月底】已成交客戶是最好的“銷售員”！配合圣誕節或元旦節日，邀請已成交客戶攜帶親友至項目現場，了解產品，感受高端氛圍，拓展潛在客群；922013年客戶開發計劃2013年客戶開發計劃2013.69?針對張江園區內有潛在項目進行排摸，

71、對項目內客戶通過電調，上門拜訪等方式了解客戶需求。?客戶開發按照項目區域進行劃分.主要針對園區內設計研發類客戶,包括軟件研發,硬件研發,集成電路設計等,.資源開采類客戶.?對張江園區內已成交老客戶長期跟蹤,但此類客戶價格上突破有一定難度。渠道拓展及建立:張江集團企業咨詢服務中心張江集團內部小范圍項目推介網絡營銷:網站建設，微博營銷,各大寫字樓專業網站論壇發帖等2013年客戶開發計劃2013年客戶開發計劃2013 10 122013.1012?針對項目周邊高端別墅客戶進行拓展。?民生路、竹園、會展中心周邊項目進行調研 客戶深度挖掘?民生路、竹園、會展中心周邊項目進行調研,客戶深度挖掘.渠道拓展及

72、建立:相關行業協會相關行業協會各大銀行高端客戶推介目標：至2012年年底，完成簽訂6份意向此銷售目標基于2012.10月完成龍正式售樓處（龍東大道、紫竹路口）階段性銷售額目標階段性銷售額目標戶型幢數戶數單套面積單戶面積預計均價總面積總銷售額戶型幢數戶數單套面積單戶面積均價總面積總銷售額A13131029.781029.783300035778 211180 680 930B551291 991029 783300035778.211180,680,930B551291.991029.78D10201591.58756以均價33,000，總面積35778.21計算，總銷售額為1180,680,9

73、30階段性銷售額目標階段性銷售額目標2014年銷售計劃6789101112銷售 取得預售許盤交房預付款+12銷售額銷售節點取得預售許可證開盤交房銷售額備注前月銷售額的50%預付款前期每月50%尾款+11月預付款+12銷售額注銷售面積6,60011,2903,5783,5783,5783,5783,578銷售銷售均價33,000銷售額108,900,000186,285,00059,033,70059,033,70059,033,700708,394,830總銷售額1,180,680,930營銷推廣費用營銷推廣費用項目營銷費用約占預估總銷金額的0.5%1.5%，本項目以營銷推廣費占1 2%計算本

74、項目期總體預估總銷金額約12億（整體單價費占1.2%計算，本項目一期總體預估總銷金額約12億（整體單價3.4萬/平米，總建筑面積約為3.58萬方）。本項目整體營銷 費用本項目整體營銷 費用12億1.2%=1440萬97營銷推廣費用營銷推廣費用整體營銷推廣預算為1440萬整體營銷推廣預算為1440萬按照營銷推廣階段，各階段費用配比：營銷階段營銷費用占比準備期50%準備期（2013.62013.12）15%預熱期（2014.12014.6）35%50%熱銷期（2014.7201412）45%鞏固期（2015.12015.3）5%總計100%98營銷推廣費用營銷推廣費用按照營銷渠道，各推廣手段費用預

75、估：按照營銷渠道，各推廣手段費用預估：營銷渠道營銷費用預估營銷費用占比場包裝現場包裝1,000,0007%硬廣投放4,000,00028%軟文投放500,0003%直效營銷（短信、直郵）500,0003%（短信、直郵）戶外高炮、道旗3,000,00021%營銷活動5,000,00035%營銷活動,物料道具400,0003%總計14400 000100%99總計14400,000100%附件附件 開工典禮方案 正式售樓處方案 臨時售樓處方案 臨時售樓處方案100活動概況活動概況活動日期：2013年6月中旬（待定）活動日期：2013年6月中旬（待定）活動時間：10:00pm 11:30pm奠基儀式

76、pp12:00pm 14:00pm嘉賓午宴活動地點：東郊項目地塊（金橋路龍東大道）101邀請對象邀請對象開發商 集團領導、房產領導政府領導 浦東新區政府領導、金橋鎮政府領導金橋管委會等合作企業 DTZ、建筑設計公司、室內設計公司、建造施工公司、廣告公司主流媒體 東方早報、新聞晨報、解放日報、新民晚報、第一財經日報21世紀經濟報道、ShanghaiDaily、搜房網、共計：約7080人gy第一財經新聞頻道第一地產、教育頻道今日房產102活動流程活動流程時間內容時間內容10:00-10:15來賓進場、簽到來賓進場、簽到10:15-10:30開場秀開場秀10:30-10:35主持人開場白主持人開場白

77、0 300 35主持人開場白主持人開場白10:35-10:50開發商領導致辭、政府領導致辭、開發商領導致辭、政府領導致辭、DTZ領導致辭領導致辭10 50 10 55啟動儀式啟動儀式10:50-10:55啟動儀式啟動儀式10:55-11:05培土奠基培土奠基11:05-11:10主持人結束語主持人結束語11:10-11:30所有來賓可進入休息區休息或自由交流所有來賓可進入休息區休息或自由交流10312:00-14:00貴賓午宴貴賓午宴活動安排活動安排入場形式：來賓簽到來賓簽到星光大道星光大道在入口至舞臺之間鋪設一條紅色星光大道，迎接領導和來賓入場領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式紅毯簽到紅毯簽到

78、紅毯簽到紅毯簽到星光大道左右側設立巨幅簽到墻，以高端的紅色或黑色為主色調，背景板上用公司LOGO水印作底紋培土奠基培土奠基景板上用公司LOGO水印作底紋，嘉賓采用熒光簽到筆簽到，類似奧斯卡星光大道的簽到風格，彰顯嘉賓尊貴身份的同時，也凸顯了公司自由交流自由交流簡潔干練和嚴謹風格104活動安排活動安排簽到活動亮點設計：來賓簽到來賓簽到Option1:舞獅 來賓簽到時，安排舞獅作為歡迎表演 營造熱烈喜慶的氛圍，寓意好運來臨,博求好彩頭開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭Option2:儀仗隊每位來賓走過紅地毯兩邊的儀仗隊啟動儀式啟動儀式 每位來賓走過紅地毯，兩邊的儀仗隊啟動儀式啟動儀式揮劍

79、致意，向來賓表示歡迎儀仗隊的氣勢磅礴與東郊項目周邊豪培土奠基培土奠基 儀仗隊的氣勢磅礴與東郊項目周邊豪宅氛圍相匹配，莊重大氣。自由交流自由交流活動安排活動安排來賓簽到后進入休息區等待儀式開始 休息區安排優雅豎琴演奏及精美甜點供來賓享用。來賓簽到來賓簽到開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基豎琴的外型精致、豎琴的外型精致、優美，極富藝術氣質。廣闊音域的演奏效果，余韻悠長，點綴現自由交流自由交流韻悠長，點綴現場氣氛。活動安排活動安排開場秀開場秀來賓簽到來賓簽到國樂級威風鑼鼓：氣勢恢宏的盛典開場，奠定正常活動莊重盛大的基調。開場秀開場秀領導致辭領

80、導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排開發商領導政府領導DTZ領導致辭開發商領導、政府領導、DTZ領導致辭來賓簽到來賓簽到 主持人開場白后，邀請三方領導上臺致辭，介紹項目概況開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排項目啟動儀式項目啟動儀式：項目啟動儀式項目啟動儀式：來賓簽到來賓簽到Option1:嘉賓剪彩&皇家禮炮開場秀開場秀 嘉賓一齊剪斷印有“東郊商務中心”字樣的彩帶 同時，皇家禮炮齊響，將現場氣氛推向高潮，預示一炮而紅，發展前領導致辭領導致辭領

81、導致辭領導致辭景紅紅火火啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排來賓簽到來賓簽到Option2:砸金蛋砸金蛋-嘉賓一齊用道具錘敲打金蛋，金蛋破開，印有“東郊商務中心”的各嘉賓齊用道具錘敲打金蛋，金蛋破開，印有東郊商務中心的各色五紙彩帶漫天飛舞，寓意本項目將前程似錦，五彩斑斕開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排Option3:觸按電子啟動球觸按電子啟動球來賓簽到來賓簽到全體嘉賓一齊用手觸摸電動啟動球，啟動球接收到感應后，球體自動出全體嘉賓齊用手觸摸電動啟動球，啟動球接收

82、到感應后，球體自動出現項目名稱字樣，寓意項目正式啟動，譽滿全球開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排培土奠基儀式培土奠基儀式培土奠基儀式培土奠基儀式來賓簽到來賓簽到啟動儀式結束后，邀請嘉賓與領導一同進行培土奠基儀式在軍樂隊的禮樂下禮儀引導嘉賓到達培土區作人員將事先準備好在軍樂隊的禮樂下，禮儀引導嘉賓到達培土區，工作人員將事先準備好的金色鏟楸交到領導手中，領導為奠基石獻上最誠摯的祝福。開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流領導嘉賓奠基領導嘉賓

83、奠基金色鏟楸活動安排活動安排培土奠基儀式培土奠基儀式培土奠基儀式培土奠基儀式紀念品：頒發刻有東郊項目LOGO的精致小鐵鍬見證這一經典時刻來賓簽到來賓簽到開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流活動安排活動安排自由交流自由交流自由交流自由交流來賓簽到來賓簽到儀式結束之后，嘉賓可在現場交流區享用餐點飲料，自由交流。開場秀開場秀領導致辭領導致辭領導致辭領導致辭啟動儀式啟動儀式啟動儀式啟動儀式培土奠基培土奠基自由交流自由交流貴賓午宴貴賓午宴貴賓貴賓午午宴宴貴賓宴貴賓宴奠基儀式結束之后，建議移步東郊國賓館東郊國賓館進行貴賓午宴，以便于重

84、要的來賓進行更深入的交流。場地安排場地安排停車場停車場星光大道觀禮區場地安排場地安排示意圖示意圖星光大道星光大道場地安排場地安排場地安排場地安排示意圖示意圖示意圖示意圖星光大道場地安排場地安排示意圖示意圖星光大道星光大道細節展示細節展示特色邀請函特色邀請函火漆邀請函火漆邀請函起源于法國的技術火漆起源于法國的技術火漆經多重歷練而賦予其經久含義，蘊含著深刻的尊貴氣質。淡淡的松香、懷舊經典的書信紙卷，獨具匠心地將尊貴元素融入 設計中向受邀者傳遞品位氣息及尊貴禮遇。計中向受邀者傳遞品位氣息及尊貴禮遇。禮品推薦禮品推薦高檔普洱茶禮盒?養生是人們關注的話題，是對客人表現關愛的方式方式。?飲茶是政府領導普遍

85、接受的養生文化。?普洱茶溫潤、低調，卻品質卓越與開發商的企業背景、企業文化相呼應。禮品推薦禮品推薦天然硨磲吉祥禮品?硨磲為海洋隨地殼變動經千百年所形成之海螺化石有“老壽星”之稱。?因硨磲的原材料取之不易，故異常珍貴，古代能擁有硨磲者，都身任高官要職。古代能擁有硨磲者，都身任高官要職?硨磲具有很強的磁場，可安神定氣、保平安的寓意。附件附件 開工典禮方案 正式售樓處方案 臨時售樓處方案 臨時售樓處方案124售樓處打造原則售樓處打造原則具有震撼力的未來感生態體驗中心具有震撼力的未來感生態體驗中心 高科技數字技術運用用 綠色生態理念展示 高端辦公氛圍營造?制造話題，引發圈層關注；?為客戶帶來強烈的視覺

86、感受加強客戶對項目的印象125?為客戶帶來強烈的視覺感受，加強客戶對項目的印象；?加強客戶的信心，促進客戶下單。式售樓樣板房選說正式售樓處及樣板房選址說明售樓處選址原則 靠近道路售樓處售樓處靠近道路昭示性強周邊景觀可塑性強樣板區選址原則樣板區樣板區靠近售樓處主力戶型精裝修 及交房標準兩種 采用組團方式，呈現完整的景觀126車流流線車流及人流動線車流動線人流動線127售樓中心入口處售樓中心入口處在入處通過項目獨特的精神堡壘結合雕塑景觀小品等元素共同打在入口處通過項目獨特的精神堡壘，結合雕塑、景觀、小品等元素，共同打造自然舒適、具有現代感的售樓中心。128售樓功能分客戶參動線建售樓處功能分區及客戶

87、參觀動線建議項目模型空間單體模型空間項目模型空間單體模型空間（單體模型、互動觸摸等方式全方 位強化項目賣點）前臺前臺（結合模型與多媒體展示項目整體規劃）（接待客戶）方式全方 位強化項目賣點）展示項目整體規劃）樣板空間活動空間影音空間樣板空間活動空間影音空間（結合實體辦公設計、樣板區設計、展示未來辦公氛圍）（通過各種展覽增強趣味性）（運用立體環幕結合區域模型，帶來視覺震撼）多功能中心多功能中心（通過類會所的設計充分展 示項目的優勢）洽談區會議室洽談區會議室（初步洽談）（深度洽談及簽約）各樓層使用說明各樓層使用說明 將一層部分打通整體作為銷售中心，二、三層分別規劃不同的功能空間，底層作為多功能活動

88、中心能活動中心；初次到訪客戶動線安排在一棟樓中，反復上下會造成客戶反感；多次到訪客戶可直接進入深度洽談區洽談。深度洽談室活動中心辦公室影音空間會議室/深度洽談銷售中心多功能中心130售樓裝修格建售樓處裝修風格建議 售樓處的整體裝修風格建議為具有前瞻性的現代風格，以不拘常規的設計理念，運用高科技數字技術，結合綠色生態，打造全新的感官體驗中心。風格示意北京望京SOHO北京望京SOHO上海萬科VMO層平面布局及人流動一層平面布局及人流動線洽洽談區單體模型區項目模型沙盤前臺接待區等待此區域打通待區入口處主入口將兩扇門改造為一扇大門132入口處接待接待區客戶進入售樓處的第一感受，通過現代化的設計，帶給客

89、戶震撼的視覺感受。示意：概念性設計上海主角北京望京SOHO等待等待區客戶較多的時候先行等待的區域設置較為舒適的沙發同時保證良好的視客戶較多的時候先行等待的區域，設置較為舒適的沙發，同時保證良好的視野，幫助其欣賞售樓處內部景觀示意上海嘉里中心二期上海嘉里中心二期項沙盤模型項目沙盤模型區通過實體沙盤模型與電子觸摸屏的互動，實現更為直觀及更具現代感的整體項目介紹示意上海嘉亭薈生活廣場單體模型單體模型區通過互動觸摸屏，結合虛擬三維模型，全方位展示項目建筑外立面設計、外部花園、內部設計等細節。示意天津金隅悅城放式洽談開放式洽談區到訪客戶初次洽談，以開放式或隔斷式的洽談桌椅營造舒適的洽談氛圍，同時提升售樓

90、處內人氣。示意上海主角上海嘉亭薈生活廣場影音空間影音空間 整個2層打造成具有強烈視聽效果的影音空間；通過區域模型與立體環幕結合，介紹整個片區的地理位置、軌道交通等條件、與張江高科、陸家嘴、金橋的的聯動、本案片區內整體規劃等。示意上海嘉亭薈生活廣場南京中海鳳凰熙岸138活動空間活動空間 將3層打造活動空間，定期舉行各類展覽，如生態家居、高科技產品、高端紅酒、藝術藏品等待；同時作為項目中介會、論壇等小型活動的場所。示意上海主角139深度洽談區深度洽談區 將二層的深度洽談區打造為總裁VIP客戶接待區，在進行客戶洽談的同時也作為樣板展示；設計風格應保持與整體售樓處風格的 一致性。示意140辦公區辦公區

91、 包含代理商與業主辦公室、財務室；以使用功能為主要考慮因素，簡潔的設計風格，符合項目形象。示意141多功能中心多功能中心將地下一層作為涵蓋酒吧、咖啡吧、書吧等功能的類會所設計，并結合下沉庭院，全方位展示項目的優勢，同時也可作為客戶體驗的一部分，在客戶參觀完樣板房后的一個休息場所。參考案例瀛通綠地中心示意參考案例：上海主角屋頂花園屋頂花園將屋頂花園也作為樣板展示的一部分，設置花架、茶座等，充分展示項目的生態優勢。示意樣板區樣板區選取如圖所示區域，以四棟獨棟辦公作為一個完整的景觀組團，通過建筑立面、花園、綠植，辦公標示體系等，共同營造完整的樣本區展示效果。示意144樣板房樣板房板房；AB 選取樣板

92、區內的四棟獨棟作為樣 其中A、B兩棟精裝修，分別設定不ACB同公司背景作為裝修主題，使客戶在看房過程中產生代入感，激發共鳴；C兩棟作為交付標準的毛坯展示。145樣板房樣板房設計風格B某國內實力企業總部設計風格A某知名建筑設計公司示意示意示沿路景觀通道沿路景觀通道沿紫竹路通過堆坡設計結合精神堡 沿紫竹路通過堆坡設計結合精神堡壘、雕塑展示獨特的沿路景觀，也作為景觀展示的一部分，從龍東大道可以直接看到。示意道可以直接看到。萬科VMO147周邊廣告點位分布周邊廣告點位分布指引牌道牌148附件附件 開工典禮方案 正式售樓處方案 臨時售樓處方案 臨時售樓處方案149新售樓選址說新售樓處選址說明由于目前選定

93、的東郊別墅內售樓處為原別墅使用，無論是從裝修風格還是內部格局均與辦公項目不符，且只有僅約從裝修格是內部格局均與辦公項符只有僅100平米的面積可供接待使用，因此改造難度大且功能空間受到很大限制，建議選取新的售樓處。項目預計5月份才能動工如選取其中一棟作為售樓處的 項目預計5月份才能動工，如選取其中棟作為售樓處的話明年才能投入使用，而今年已有客戶接待與積累的工作，以滿足近幾個月的客戶接待及銷售功能因此建議在項目現場選取合適場地搭建1:1的新售樓處，作為長期使用，樓建議盡快動工；搭建方式：建議采用鋼結構加玻璃幕墻與石材的方式，與項目整體的設計風格有一致性；選址建議：建議選取龍東大道與紫竹路路口，龍東

94、大道為主干道，具有一定的昭示性，紫竹路環境較好，且緊鄰別墅區有助于項目形象提升墅區，有助于項目形象提升；設計原則：整體設計不宜拘泥于傳統的售樓處，設計風格可更為靈活，體現本項目自由辦公、享受型辦公的屬性；售樓處售樓處同時注重生態氛圍的打造，應將售樓處周邊的綠化同時打造完成，以向到訪客戶展示比較完整的花園式辦公體驗。150各樓層使用說明各樓層使用說明 獨棟辦公單層開闊，更容易營造出銷售氛圍，因此建議選取面積較大的BN2戶型作為售樓處樓處；同時樣板房如果等待一期在實體中打造，則時間過長，不利于今年的客戶積累，建議直接在售樓處中打造。辦公區/樣板空間三層樣板空間二層樣板間二層銷售中心一層151售樓處

95、外立面風格建議售樓處外立面風格建議 售樓處外立面建議采用與項目實際類似的風格和材質，以保持與項目整體的具有一致性，但可將其打造地更具設計感，帶給客戶更強烈的視覺感受，同時也符合銷售氛圍銷售氛圍。風格示意風格示意152售樓裝修格建售樓處裝修風格建議 售樓處的整體裝修風格建議為現代大氣的風格，運用不拘常規的設計理念，同時在細節上注重品質的打造以及自由舒適氛圍的營造，體現項目高端定位，并同時結合綠色生態的理念。風格示意風格示意售樓功能分客戶參動線建售樓處功能分區及客戶參觀動線建議視聽空間視聽空間單體模型空間單體模型空間前臺前臺單體模型空間單體模型空間（單體模型、組合展板及電視影音設備 全方位強化項目

96、賣點）前臺前臺（結合模型與多媒體展示項目區位優勢）（接待客戶）樣板空間樣板空間會議室會議室洽談區洽談區樣板空間樣板空間（結合實體辦公設計、展示未 來辦公氛圍）會議室會議室洽談區洽談區（深度洽談及簽約）（初步洽談）售樓平面布售樓處平面布局【一層】等待區/初步洽談區視聽室前臺接待區待區單體模型區售樓處平面布局售樓處平面布局【二層】樣板空間以一家目標行業公司為目標行業公司為設計背景，呈現完整的辦公景象；其中會議室也打造成樣板區的一部分。樣板空間A部分。樣板區設計時以主要以可移動的隔斷、家樣板空間A會議室/深度洽談動的隔斷、家具為主，為后期營銷活動的舉辦作準備深度洽談區156售樓處平面布局售樓處平面布

97、局【三層】樣板空間以另一家目標行業公司家目標行業公司為設計背景，呈現不同風格的辦公景象公景象；其中辦公室也打造成樣板區的一辦公室樣板空間B造成樣板區的部分。樣板空間B157售樓處平面布局售樓處平面布局【屋頂花園】將屋頂花園也作為樣板展示的一部分，設置花架、茶座等，充分展示項目的生態優勢充分展示項目的生態優勢。售樓功能分備要求 接待售樓處功能分區配備要求 接待區接待區功能描述形象展示入口概念設計展現項目的主旨精神客戶接待功能示意2：概念性設計功能配備前臺提供46個銷售人員的位置提供網絡接口及2臺電腦提供網絡接口及2臺電腦程控交換機，不少于4部電話示意1：常規性設計售樓功能分備要求 視空間售樓處功

98、能分區配備要求 視聽空間視聽空間準與國際化團隊強強聯手視聽空間功能描述功能描述區域模型與多媒體結合，介紹整個片區的地理位置、軌道交通等條件、與張江高科、陸家嘴、金橋的的聯動、本案片區內整體規劃、單體產品優勢、未來交付標準與國際化團隊強強聯手多媒體互動，客戶參與了解需求要點功能配備功能配備環幕立體投影播放系統結合白模。項目的前期推廣十分重要，該方案的使用可帶形式參考：功能配備功能配備給客戶非常震撼的效果，同時也進一步體現了本項目高端的定位和優秀的產品品質。環幕立體投影播放系統環幕立體投影播放系統客戶可直客戶帶來真實感區域模型與立體投影結合，展示效果生動投影幕布無法產生互動，無法為環幕立體投影播放

99、系統環幕立體投影播放系統：客戶可直觀感受項目區位及全貌，有身臨其境的真實感。售樓功能分備要求 模型空間售樓處功能分區配備要求 模型空間單體模型空間功能描述單體模型突出項目的形象，項目的建筑外立面設計、外部花園、內部設計等細節LCD循環播放項目產品介紹片，強化項目在建筑立面、內部空間、材質、景觀空間功能配備等方面的優越性。單體模型展板若干大屏幕液晶電視自動循環播放功能、遠程遙控放映功能墻面展示示意單體模型示意展板示意售樓功能分備要求放式洽談售樓處功能分區配備要求 開放式洽談 區開放式洽談區開放式洽談區功能描述功能描述客戶的初次洽談客戶間、中介方自由交流功能配備功能配備23個“4人組”洽談區組合售

100、樓功能分備要求 會空間售樓處功能分區配備要求 會議空間會議空間會議空間功能描述功能描述小會議室客戶人數較少情況下的深度洽談及簽約大會議室客戶人數較多情況下的深度洽談及簽約內部工作人員會議功能配備功能配備小會議室可容納4人以內，配備1臺電話機，提供網絡接口功能配備功能配備大會議室可容納68人，配備1臺電話機可支持多方通話，配備投影設備，提供網絡接口結合樣板區設計，同時作為實景展示的一部分示意：小會議室示意：大會議室示意：小會議室示意：大會議室售樓功能分備要求 辦公售樓處功能分區配備要求 辦公區辦公區辦公區代理公司銷售經理及主管（34名）辦公位置開發商人員（2名）辦公位置，安排單獨的辦公空間功能描

101、述獨立財務室（2名）辦公位置打印復印區域倉儲區域倉儲區域辦公室提供個56辦公位置（位置相對獨立），配備相應的辦公家具及匹配辦公人數的電腦設備封閉式財務室提供2個辦公位置及相應的辦公家具保險箱電腦功能配備封閉式財務室，提供2個辦公位置及相應的辦公家具、保險箱、電腦設備，獨立的打印機和傳真機打印復印區容納1臺多功能復印機，1臺黑白打印機，1臺彩色打印機，1臺傳真機倉儲區域配備員工衣帽箱和更衣空間；同時方便儲藏樓書、折頁、紙杯等物品所有辦公位置提供相應的網絡接口及配備1門電話結合樣板區設計，同時作為實景展示的一部分售樓功能分備要求 樣板空間售樓處功能分區配備要求 樣板空間樣板空間樣板空間功能描述功能

102、描述未來辦公空間的展示，以不同主題設計，展示不同的辦公場景客戶在看房過程中產生代入感，加強對項目的認同功能配備功能配備分經理室、員工辦公區、衛生間等全面的功能空間主要考慮開放式辦公格局主要考慮總裁辦公室設計風格B某國內實力企業總部設計風格A某知名建筑設計公司主要考慮開放式辦公格局主要考慮總裁辦公室售樓功能分備要求 內部廣告售樓處功能分區配備要求 內部廣告展 示看板看板?1，主背景板項目LOGO與概念形象?2，整體區域介紹 介紹片區的規模、景物布置等?2，整體區域介紹介紹片區的規模、景物布置等?3，區域地段項目地理位置、周圍交通?4，品質介紹項目品質，產品標準，展示立面、綠化環境等效果圖?5，技

103、術參數列出項目的各項參數標準以及平面圖團隊介紹突出東昌集團品牌與項目國際化合作公司?6，團隊介紹 突出東昌集團品牌與項目國際化合作公司形式參考：KT板附光膜拉絲不銹鋼包邊內打燈密度板上有機玻璃夾畫面外打燈售樓功能分備要求 專業物業務售樓處功能分區配備要求 專業物業服 務售樓處需提供專業物業服務售樓處需提供專業物業服務售樓處需提供專業物業服務售樓處需提供專業物業服務：人員及相關配備：服務人員特色著裝，增加客戶記憶點，體現國際物管專業化水平；統無線對講機設備給客戶安全感及信心統一無線對講機設備，給客戶安全感及信心；服務人員禮貌用語，并保證微笑服務；物務物業服務展示：客戶提供開門等系列服務；售樓處入口設置門衛開門，保安敬禮等形式以表示對客戶的尊敬樣板區樣板區樣板區樣板區通過花園、小型水景、景觀小品以及項目獨特的精神堡壘，共同營造完整的樣目獨特的精神堡壘，共同營造完整的樣本區展示效果。168看房通道看房通道看房通道沿路栽種通過比較高大的植物，遮擋二、三期工地狀況，同時營造綠色生態的環境。同時營綠色態的環境169Thank youy