1、和谷山匯城營銷策略報告2018年5月啟幕松崗新戰略報報告告結結構構宏觀政策分析宏觀政策分析項目分析項目分析市場分析市場分析項目定位項目定位工改案例分析工改案例分析項目營銷策略項目營銷策略PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5PART 6PART 1宏觀政策分析宏觀政策分析深圳經過深圳經過3030多年的城市開發建設，未來將面對三大嚴重問題：多年的城市開發建設，未來將面對三大嚴重問題：土地開發程度高土地開發程度高目前深圳市的整個土地面積的總量1991平方公里，建設用地到今年已經達到了917平方公里，約占46%，而按照規劃，深圳建設用地不能超過全部陸地面積的50%；未來新增用地

2、少未來新增用地少受可開發土地總量影響，到2020年，深圳市可供新增建設用地只有59平方公里；存量土地結構差存量土地結構差目前存量土地中，深圳的工礦倉儲用地占比達到存量面積的30%以上，這個規模遠高于目前世界發達國家的比例(紐約，工礦用地只有不到8%)；深圳的舊城改造，深圳的舊城改造，尤其是工業地產改尤其是工業地產改造將成為未來城市造將成為未來城市建設的核心趨勢！建設的核心趨勢！現狀統計：p有關資料表明，2010-2020年，深圳城市更新規模190k,將成為未來一段時間內深圳房地產市場供應的主要來源；p深圳產業地產項目供應量達到724萬，成為今后商務市場發展的主流趨勢，主要集中分布在南山留仙洞和

3、高新區與福田區；工改背景深圳目前可供開發用地嚴重不足，未來工業用地更新將成為建設用地的重要來源，工業改造將成為房地產開發的新趨勢。主文件主文件深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見附屬文件附屬文件1號深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行）2號深圳市創新型產業用房管理辦法（試行）3號深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）4號加快發展產業配套住房的意見5號深圳市宗地地價測算規則（試行）6號深圳市關于貫徹執行閑置土地處置辦法的實施意見（試行）3 3號文件號文件實施細則實施細則2014年8月8日深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）實施細則的通知工改政策出臺工業用地作為未來城

4、市建設的重要來源，深圳政府出臺了“1+6”文件及工業樓宇轉讓辦法實施細則，對工改項目進行嚴格規范。特點特點形式形式內容內容差別化差別化差別化供地戰略性新興產業、現代服務業等符合深圳產業發展導向的產業在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優先供地外，對戰略性新興業等還最高對戰略性新興業等還最高給予給予50%50%的地價優惠的地價優惠，對不同產業用地供給方式和供地年限實行差別化管理。差別化地價差別化管理模式銷售形式銷售形式銷售比例限制城市更新項目配套設施最多占總建筑面積30%，取消了原辦法中舊工業區升級改造項目中的自用比例不低于50%的比例銷售對象限制工業樓宇銷售對象必須是符合產業標準條件的準

5、入企業轉讓補繳地價商品性質工業樓宇轉讓按照市場評估地價補繳地價創新性產業用房創新性產業用房扶持新興產業和企業培育創新性產業用房市場，實行租和售的價格明顯比市場價格低的優惠政策實行租和售的價格明顯比市場價格低的優惠政策對創新性產業用房進入市場實行“三限三限”，即對銷售對象、銷售價格、二次轉讓周期作，即對銷售對象、銷售價格、二次轉讓周期作了明確限制了明確限制提供優惠的產業用房節約集約節約集約鼓勵土地混合使用建立全市的空間供需服務平臺通過創新產業用地分類、規范土地的彈性引導與量化控制等措施，來滿足重點產業發展需求。提高產業用地容積率上限預留產業發展空間資源集約布置配套設施存量挖掘存量挖掘盤活工業樓宇

6、資源完善土地整備政策；構建更合理的工業樓宇轉讓制度，盤活工業樓宇資源；鼓勵社區股份公司參與。提高工改工項目比例政策解讀通過對“1+6”文件進行解讀，總結出的5個核心指導內容。預售預售情況情況是否可是否可分割分割補繳地價補繳地價轉讓增值收益費用轉讓增值收益費用創新型產業創新型產業用房用房政策利好政策利好開開發發商商可以100%配套：（法定機構評估價+市場機構評估價）*50%*85%產業用房：（工業用地基準價+辦公用地基準地價）*50%適用未建成項目增值收益/扣減總額30%，免繳30%增值收益/扣減總額50%，繳50%50%增值收益/扣減總額100%，繳60%增值收益/扣減總額100%，100%福

7、田區:配建比例為12%；政府不回購的，配建比例為20%；分割進行房地產權登記并核發房地產權利證書適用已建成項目成交價格或計稅參考價2萬/，免繳2萬/成交價格或計稅參考價4萬/，25%成交價格或計稅參考價4萬/，40%從開發商層面看1+6政策本案地塊為城市更新類M0地塊，是創新型產業功能以及相關配套服務活動的用地，對于產業準入和購買企業有一定的限制。利好：利好：本案可以進行預售并100%分割售賣，且受政府扶持，以較低的地價成本產生一定的價格優勢。此外產品可分割進行房地產登記并核發房地產權利證書，在一定程度上是降低銷售難度的。利空：利空：其客戶必須為公司購買，且有產業準入和企業有一定限制，另外政府

8、通過征收增值稅參與收益分成，企業收益率減少。從客戶層面看1+6政策對于客戶有“四限”的限制，分別為限購、限產業、限貸、限轉讓，開發商需準備對策以應對客戶政策下的抗性。購買購買方式方式產業限制產業限制公司限制公司限制貸款貸款購買購買后轉后轉讓讓貸款模式貸款模式貸款條件貸款條件貸款金貸款金額額貸款年貸款年限限貸款貸款利率利率客客戶戶公司名義互聯網、生物、新能源、新材料、文化創意和新一代信息技術等戰略性新興產業；先進制造業、現代服務業、優勢傳統產業及我市產業發展規劃中重點支持的其他相關產業(1)最近3年的年均主營業務收入增長率在30%以上；(2)最近1年實際繳納入庫的企業所得稅、增值稅、營業稅3項的

9、地方分成部分合計超過200萬元。信用貸款擁有營業執照及至少3年的財務報表及銀行流水金額較小，一般不超過500萬3年基準利率上浮30%-50%。100%上繳增值收益抵押貸款公司注冊營運1年以上,最近一年年營業額是貸款額的3倍以上。50萬5億元1-2年基準利率上浮20%-30%。建筑新規解讀建筑新規嚴格限制了商業以及辦公研發用房改為公寓，因其套內面積上的限制，本案主要為大戶型公寓，未來入市將面臨較高的去化難度。關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知中相關的政策規劃：1.不能采取住宅套型式設計 2.管道井集中設置，帶衛生間和茶水間的辦

10、公用房不得超過該層面積的三分之一3.套內面積小于150的戶型總面積不能超過該層的一半4.嚴格限制外墻凹槽的設置報規報建過程中、以及消防驗收階段，甚至營銷階段，產品內不得出現類住宅形式的套型設計（所謂套型指的就是幾房幾廳）；針對辦公建筑，一個樓層全部為小戶型的設計，將難以實現。對產品的定位和客戶的界定，均有較大影響。主要針對的是所有凹槽（功能性和非功能性凹槽）的面寬和進深之比大于2,否則要按照投影計算核減面積。進深之比也就是要求發揮凹槽的真正功能，降低從中偷面積的可能，同時保證立面的公建化。政策解讀：政策政策總結總結政策加大了工改項目的銷售難度，未來工改產品入市均以大戶型為主流。政策加大了工改項

11、目的銷售難度，未來工改產品入市均以大戶型為主流。PART 2項目分析項目分析項目本體分析項目本體分析項目價值分析項目價值分析用地面積23342.50m2建筑面積177972.09m2其中產業研發用房121700 m2（含6090創新型產業用房）宿舍13500 m2商業500 m2配套設施4350 m2容積率6.0綠化率31%停車位（地上/下）70/967個最高高度99.8m最大層數（地上/下）22/2層用地性質M0項目類型城市更新類項目位置項目位置：項目處于寶安區松崗街道羅田第三工業區；用地性質用地性質：新型產業用地性質（M0），對物業類型的打造方向有限制。項目基本信息本案總占地面積23342

12、.5，總建筑面積177972.09，為新型產業用地（M0）。區域占位分析本案位于寶安區松崗街道羅田工業區，處于深莞交界處，北連東莞，東接光明。大空港地區位于深圳市寶安區北部，粵港澳灣區核心，集齊了全球少有的海陸空鐵立體式交通要素和難得的產業基礎。大空港大空港位于粵港澳灣區核心，其強大的多維立體交通及產業基礎將為周邊帶來重大利好，令以沙井為首的西部樓市迅速升溫，松崗緊隨其后坐享紅利。李松蓢小學羅田社區公園維也納酒店燕嶺公園李松蓢體育中心西田公園人人樂好百年購物商場周邊配套周邊2公里以內三大公園環繞，生態資源良好，但教育及其他生活配套較少。交通情況本案毗鄰廣田路，同時周邊具備龍大、南光兩條高速路可

13、快速通達福田、南山，項目內部規劃有公交首末站，處于地鐵規劃中13號線公明北站周邊。龍大高速南光高速廣田路產品規劃分析本案1-4#樓為研發用房改公寓產品，層高4.5米，產品面積約162-300，戶型面積大，5#樓為配套公寓，產品面積約40-60。1#研發用房4#研發用房2#研發用房5#配套宿舍3#研發用房1#1#研發用房研發用房 產品面積：產品面積：162-236162-2362#2#研發用房研發用房 產品面積：產品面積：236-300236-3003#3#研發用房研發用房 產品面積：產品面積：242-298242-2984#4#研發用房研發用房 產品面積：產品面積：208-257208-257

14、5#5#配套公寓配套公寓 產品面積：約產品面積：約40-6040-60營銷思考？大面積產品+嚴苛的工改政策產品打造方向成為關鍵打造方向：產業？辦公？居住？PART 3市場分析市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析微觀市場分析微觀市場分析0204060801001202014201520162017歷年批售面積走勢（萬平）歷年批售面積走勢（萬平）010203040502014201520162017萬平方米萬平方米福田南山龍崗寶安羅湖鹽田宏觀辦公市場2017年深圳全年辦公批售面積較2016年激增一倍有余，供應量的激增致使多數項目將產品轉化為小戶型公寓的形式推出，主要集中在寶安、龍崗兩個區域。u2017

15、年深圳全年辦公批售面積約111萬平，較2016年激增一倍有余。年內共26項目獲得批售，每個項目的體量都相對較大，例如龍光玖云著、龍光玖鉆等。u分區域來看，寶安成為新增最多的區域，共有9個項目入市，分別位于西鄉，民治，新安，光明和龍華?？傮w而言，目前傳統商務區域資源有限，價格高企，因此一手辦公樓的供應逐漸往外擴張，主要供應集中在寶安、龍崗兩個區域。133.990 5 10 15 20 25 30 35 40 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2008200920102011201220132014201520162017批售面積項目個數0 10000 20000 300

16、00 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017成交面積成交均價2017年是深圳樓市有史以來商務公寓市場供應量最大的一年，供應面積為134萬平，較去年上升11.8%。隨著供應的提升，公寓的成交量也隨之上升。2017年深圳商務公寓成交13973套，成交面積98萬，環比上升58.3%。價格方面，自2008年以來，商務公寓的價格總體上處在上升通道，部分年份出現回調。而2017年，商務公寓的價格創歷史新高，均價達到62120元/，環比增長17.8%。宏觀公寓市場2017年是深

17、圳商務公寓市場爆發性的一年，供應量、成交量、成交價三項指標均創歷史新高，市場形勢向好。宏觀公寓市場在深圳房價高企、限購升級的背景下，公寓承接了部分住宅外溢的需求，并且在與住宅相比中的成交比率逐年上升。3.82%5.64%5.32%9.60%10.71%12.29%17.99%35.11%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100002000030000400005000060000700008000020102011201220132014201520162017住宅成交套數公寓成交套數公寓占比商務公寓產品是深圳房價高企、限購升級新形式下的市場應變，不僅分流了住宅市場的客流，也

18、補充了深圳市場的小戶型剛需產品和投資產品的空缺。在住宅限購之后，市場面臨轉向，不限購的商務公寓還是獲得了市場機會。從成交數據來看，商務公寓一手市場的成交量占比表現出不斷增加的趨勢。用市場上成交的商務公寓與住宅相比，成交比率不斷上升，2017年的商務公寓成交占比達到了35.1%，環比上升17.1個百分點，達到歷年成交占比的最高水平。可見在限購政策下，商務公寓承接了部分住宅外溢的需求，相比于住宅公寓的成交更具有穩定性。宏觀公寓市場近幾年來小戶型公寓尤其是總價低的產品受到市場的格外追捧，大戶型公寓的市場成交占比較小。18%15%15%3%4%52%48%58%48%45%22%25%12%31%34

19、%6%10%7%15%12%3%3%7%4%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20132014201520162017100萬以下100萬-300萬300萬-600萬600萬-1000萬1000萬以上30%17%17%22%26%15%28%26%31%28%28%31%33%31%26%27%24%24%15%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013201420152016201745以下45-6060-9090以上2017年市場上成交最多的公寓成交總價仍是集中在100萬到300萬之間，占比達到45%，比2016年占

20、比微跌了3個百分點。除了成交總價集中化，面積也有集中在中小戶型上，45以下公寓成交占比上升了4個百分點，成交占比最大的戶型為45-60的公寓，成交占比為28%，下降了3個百分點。PART 3市場分析市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析微觀市場分析微觀市場分析西部發展軸：西部發展軸：本項目處于西部發展主軸，西部發展軸為珠江三角洲城鎮群發展“脊梁”的重要組成部分，也是深度推進深港合作、提升國際化水平的戰略性地區。主要發展現代服務業和高主要發展現代服務業和高端制造業等功能，區域未來發展前景可觀。端制造業等功能，區域未來發展前景可觀。西西部部發發展展軸軸松崗松崗城市規劃松崗位于深圳西部發展主軸，市珠三角城

21、鎮群發展“脊梁”的主要組成部分，主要發展現代服務業和高端制造業，區域未來發展前景可觀。公明公明：正在崛起的工業鎮區p支柱產業：五金模具（塑膠）p具體表現：以勞動密集型產業為主；產業類型多且規模小。公明松崗松崗：沒落的老工業鎮區p支柱產業：無明顯支柱產業p具體表現：以勞動密集型產業為主，多為早期“三來一補”產業；產業類型多且規模小，產業聚集效應弱。松崗長安：中國模具名鎮p支柱產業：五金模具（機械）p具體表現：五金模具生產企業聚集；政府扶持力度強，正在建設模具研發大樓；長安長安沙井：電子一站式購物基地p支柱產業：電子信息類p具體表現：電子信息產業規模大和聚集效應明顯；圍繞電子產品的貿易較發達。沙井

22、虎門虎門：中國服裝名城p支柱產業：紡織業p具體表現：產業規模大，聚集效應強；形成完整的產業鏈；政府扶持力度強松崗產業周邊鎮區有均有強勢的支柱產業，形成了明顯的產業聚集效應，松崗無支柱產業且無強勢政策利好，對周邊鎮區的產業吸引力有限。新材料產業新材料產業電子信息產業電子信息產業裝備制造業裝備制造業p富士康富葵精密組件：全球富士康富葵精密組件：全球最大的線路板生產企業之一；最大的線路板生產企業之一；p住友電工項目：住友電工項目：住友電子軟排線、電纜連接線、光電產品的最重要生產基地；p晶辰電子：晶辰電子：國內開關電源制造領域龍頭企業p拜耳熱塑：拜耳集團熱塑材料拜耳熱塑：拜耳集團熱塑材料中國內地唯一生

23、產基地；中國內地唯一生產基地；p諾貝爾涂料：諾貝爾華南地區諾貝爾涂料：諾貝爾華南地區生產總部；生產總部；p嘉達產業基地：嘉達產業基地：嘉達高科為核心的深圳合成樹脂生產研發基地；p廣田裝飾材料基地：廣田裝飾材料基地：全國首家新材料及綠色裝飾的工業園項目p優先發展精密機床模具、塑膠加工專用設備、電子測量儀器專用設備、電子和電工機械專用設備、電子整機裝聯設備、半導體和集成電路專用設備、電機制造、輸配電及控制設備制造產業群。制造產業群。松崗產業目前松崗大型企業為富士康等高端生產制造業企業，多為華南生產總部，羊群效應帶動高端生產制造業產業集群。松崗燕羅工業區塘下涌工業區沙埔工業區大田洋-潭頭工業區類別類

24、別園區園區規模規模用地潛力用地潛力產業引導產業引導備注備注重點重點培育培育園區園區大田洋-潭頭工業區2.5km2有成片剩余可建用地0.07km2電子信息、精密機械制造、金屬制造燕羅工業區燕羅工業區5km2有成片剩余可建有成片剩余可建用地用地1km2，潛，潛力大力大電子信息、精密電子信息、精密機械制造機械制造功能功能提升提升園區園區塘下涌工業區2.5km2零散的剩余可建用地通訊設備制造、皮革、造紙沙埔工業區2k零散的剩余可建用地一定的污染產業：電鍍、化工、造紙市政府決定在此建電鍍園區重點引進產業園園區占地體量開發商廣田新材料廠區-7.7萬深圳廣田高科技新材料有限公司600噸高性能功能性聚酰亞胺薄

25、膜二期項目3.45萬2.9萬深圳瑞華泰薄膜科技有限公司高新材料產業園2.5萬5萬-深圳運輝物流園二期-10萬深圳運輝物流有限公司p松崗的工業，將在繼續以發展松崗的工業，將在繼續以發展“三三來一補來一補”企業為主的同時企業為主的同時;p積極發展優勢傳統產業，有計劃地積極發展優勢傳統產業，有計劃地對工業區進行科學規劃對工業區進行科學規劃;p建立深圳市寶安區唯一的低污染工業區，在松崗構建一個資源充裕、結構合理、環境優美的工業新格局。松崗產業明確重點培育園區及功能提升園區，引進高新材料等重點產業園，對現有產業及工業園區進行重新規劃與升級改造。6平方公里產業新城國際藝展中心電子信息產業園汽車站沙浦公園總

26、部經濟園區北車集團地鐵車輛段高端居住區商業中心新興產業園松崗產業產業新城是松崗產業核心，未來發展的核心推動力，將引進重大產業項目，加速產業轉型升級，帶動上下游產業聚集。p基本構想：基本構想：松崗街道在2012年2月份明確提出了建設以沙江片區為核心的以沙江片區為核心的6公里產業新城設想公里產業新城設想；p功能定位：功能定位：初步定位為以總部經濟、新興產業生產研發基礎為核心的產業新城以總部經濟、新興產業生產研發基礎為核心的產業新城，作為松崗產業升級的驅動引擎；p運作模式：運作模式：政企合作，重大產業項目以政府為主導政企合作，重大產業項目以政府為主導p已確定重大項目：已確定重大項目：目前已確定深圳地

27、鐵車輛段（產業綜合體項目）、北車集團華南生產研發總部（已簽訂深圳地鐵車輛段（產業綜合體項目）、北車集團華南生產研發總部（已簽訂框架協議）框架協議）兩個項目入駐，總占地1平方公里。產業發展現狀產業發展方向n 松崗地區的產業現狀比較落后，主要是低端制造業；n 松崗經濟總量只占全區的左右，區域產業發展突破性不強，較難帶動區域第三次經濟發展；n 松崗將逐步淘汰高能耗、高污染、低附加值的產業項目，產業升級迫在眉睫。n 大力引進高新產業、現代服務業、扶優，積極推進重大產業項目，加快勁嘉彩印、愛商精密、電子線新廠等項目；打造勁嘉印刷產業園、青島啤酒文化園等特色園區。n 加快建設燕川創新科技園區、加快燕川、塘

28、下涌高端制造業園區建設建設東方大田洋文化產業園區等。產業發展現狀及產業發展方向產業發展：目前區域辦公氛圍尚未形成，同時產業對辦公需求度有限，隨著產業升級所帶動的高新技術及現代產業發展：目前區域辦公氛圍尚未形成，同時產業對辦公需求度有限，隨著產業升級所帶動的高新技術及現代服務行業，有限促進產業的研發辦公空間的獨立，及其上下游產業客戶對辦公需求，未來區域商務市場有一定發服務行業，有限促進產業的研發辦公空間的獨立，及其上下游產業客戶對辦公需求，未來區域商務市場有一定發展潛力，但也需要較長的培育時間。展潛力，但也需要較長的培育時間。城市規劃發展目標：松崗被定位為率先更新區和西部“綜合服務區”，處于城市

29、“西北門戶地位”，未來將構建西部民營科技創新中心、生產性物流中心的綜合服務區。松崗產業發展產業升級將打破松崗現狀經濟結構體系及人口結構，隨著重點產業園區的建設，將形成一定商務辦公需求。鎮區名稱鎮區名稱物業形態物業形態主流面積主流面積（m m2 2）典型項目典型項目客戶情況客戶情況松崗松崗廠房內辦公；廠房周邊的農民廠房內辦公；廠房周邊的農民房改建樓；房改建樓；鎮中心則以板式樓鎮中心則以板式樓為主；為主；50508080兆豐祥大廈兆豐祥大廈金榮光大廈金榮光大廈客戶多元，特點不明晰；客戶多元，特點不明晰；沙井沙井主要為類乙級或乙級寫字樓主要為類乙級或乙級寫字樓50508080銳鈞商務銳鈞商務大廈（乙

30、級）大廈（乙級）主要為電子類、貿易類、科技類企業；主要為電子類、貿易類、科技類企業；公明公明商住樓為主商住樓為主5050100100商會大廈商會大廈電子元器件、材料加工類企業；電子元器件、材料加工類企業；長安長安以商務公寓辦公為主，以商務公寓辦公為主，且且出現出現了甲級寫字樓了甲級寫字樓50509090地王大廈（甲級）地王大廈（甲級）商貿類、五金模具相關企業；商貿類、五金模具相關企業；虎門虎門出現了甲級寫字樓出現了甲級寫字樓50508080東方時代東方時代廣場（甲級）廣場（甲級）服裝業、紡織業客戶為主；服裝業、紡織業客戶為主；相比周邊鎮區p產品特征：松崗目前處于初級階段，辦公主要依托廠房周邊的

31、農民房，并無真正意義上的寫字樓；松崗基本無商務氛圍，周邊鎮區已形成商務氛圍，且出現了乙級或甲級寫字樓；p原因分析：松崗以低端生產制造產為主，產業相對落后，以至商務發展滯后于其他鎮區。商務市場周邊區鎮依托各自支柱產業，商務辦公明顯優于松崗，出現甲級或類甲級寫字樓，租金實現相對較高，客戶以支柱產業相關企業為主。兆豐祥商務大廈金榮光大廈車站寫字樓匯業金融大廈潤發大廈東升寫字樓興隆寫字樓恒偉大廈辦公物業分布圖宏海商務大廈中亞研發大廈漢海達大廈佳?？毓蓵熴髲B分布格局松崗商務辦公物業以沙江路南邊為主，主要代表項目為中亞研發大廈（星際家園）、宏海商務大廈。本地70%國內12%國外3%港澳臺地15%客戶客戶

32、企業地域分析企業地域分析p客戶企業地域：客戶企業地域：于商務寫字樓辦公客戶中，以本地企業為主，數量占比達70%；p原因分析：原因分析：雖然松崗有較多港資及臺資企業，但多為生產型企業，于工廠廠房內設辦公，而與其關聯的與其關聯的商貿，物流等行業則實現了脫離，商貿，物流等行業則實現了脫離，且多為本地小微型企業，數量占比高。購買19%租賃72%自持9%使用權獲得分析使用權獲得分析p使用權分析：使用權分析：物業使用權以租賃型為主，約為72%；p原因分析：原因分析：松崗絕大多數辦公物業為小產權房，松崗絕大多數辦公物業為小產權房，不可市場流通，可售型辦公物業稀缺。不可市場流通，可售型辦公物業稀缺。注明：研究

33、對象商務寫字樓辦公客戶，不涵蓋廠房內辦公客戶注明：研究對象商務寫字樓辦公客戶，不涵蓋廠房內辦公客戶商務客戶分析客戶主要為松崗本地小微型企業，由于辦公物業多為租賃型小產權房，不可市場流通，企業多為租賃辦公，可售型物業稀缺。商務客戶分析客戶從事行業以電子元器件類，IT科技類和零售貿易類為主，需求面積主流區間為50-100。3.74%7.49%0.54%4.89%15.22%12.5%0.54%6.95%28.8%5.43%7.61%5.43%2.17%客戶行業分析客戶行業分析金融投資咨詢服務交通物流文化傳媒建筑裝飾科技IT零售貿易綜合類其他電子元器件機械配件化工材料成套設備塑料制品p客戶從事行業：

34、客戶從事行業：多為電子元器件、IT科技類和零售貿易類，金融及咨詢等高端服務業占比較低；p原因分析：原因分析：松崗以電子信息產業的生產制造型企業松崗以電子信息產業的生產制造型企業為主，與其關聯的商貿及物流等行業衍生辦公需求。為主，與其關聯的商貿及物流等行業衍生辦公需求。0-50m211%50-100m269%100-200m214%200-500m25%500m2以上2%使用面積使用面積分析分析p客戶需求面積：主要集中在50-100m2，占比高達69%，其次為100-200m2，占比約為15%；p原因分析：由于客戶辦公職能單一，與企業規模小，辦公需求面積不大。注明：研究對象商務寫字樓辦公客戶，不

35、涵蓋廠房內辦公客戶注明：研究對象商務寫字樓辦公客戶，不涵蓋廠房內辦公客戶珠江三角洲一體化空間結構圖區位分析圖居住市場區域定位松崗位于寶安西部工業組團區，是深圳的西北門戶，戰略定位為：深圳西北門戶高端制造基地生態宜居城區。居住市場松崗居住供應松崗目前在售項目僅有滿京華云著和聯投東方二期，且均為住宅性質，但片區未來將有大量舊改項目即將入市，因此本案需盡早入市以搶占市場空白節點。序號項目名稱占地萬體量萬打造方向1東方北片區（東方綜合體）1138.5集大型商貿中心、高檔寫字樓、五星級酒店和高檔住宅小區為一體的商業住宅區2沙浦片區（藝展中心）42/創意產業園和民營總部區3東方潭頭片區(一期)70/深圳城

36、郊城市綜合體，主要改造為商住區4紅星港聯南北工業區19.6/二類居住用地和文化設施、郵政設施、環境設施等市政用地5溪頭村舊工業區5.596.96集住宅、商業為一體的高檔商住小區6樓崗舊工業區/擬改造為集住宅、商業為一體，以安置原居民為目的的高檔商住小區。7羅田第三工業區東西兩側13.9719.6舊工業區升級改造，推動產業結構升級8潭頭第一二三工業區49.545.2改為商業用地，以打造宜商和諧的繁華商區9松崗中心地區西片和南片79.792.2工改多10松崗中心地區東片23.128.4工改居11羅田村5.85商業住宅，打造一體化新城村12東方霧崗44商住小區，一體化新城村13樓崗村6.25.8商住

37、小區，一體化新城村14松崗舊商業中心2275.21商業、辦公、酒店、住宅及市政配套15商業中心區二期改造38/以服裝、美容、飲食為主16商業步行街改造工程4.58.5打造特色飲食、服裝美容商業步行街17青島啤酒特色商業街/規劃建設青島啤酒城，以啤酒消費為龍頭，集飲食、旅業、休閑為一體的青島啤酒純生舫舊工業區改造項目舊村改造項目舊商業區改造項目注明：上表列舉松崗十二五期間重點規劃改造項目居住市場片區舊改松崗十二五規劃城市更新項目高達35個，改造后已知總體量約為329萬，舊改方向多為商住性質，未來居住氛圍日漸濃厚。市場回顧及總結宏觀層面宏觀層面u辦公：2017年深圳全年辦公批售面積較2016年激增

38、一倍有余，供應量的激增致使多數項目將產品轉化為小戶型公寓的形式推出。u公寓：在深圳房價高企、限購升級的背景下，公寓承接了部分住宅外溢的需求，同時低總價小戶型產品受到市場的格外追捧，大戶型公寓成交占比較小。微觀層面微觀層面u產業：松崗目前產業發展較為低迷，未來將推動產業轉型升級，引進重點產業園項目，隨著重點產業園區的建設，將形成一定商務辦公需求。u辦公：片區目前商務氛圍較弱，以小微企業為主，且物業多為租賃型，可售物業較少，存在一定的需求，需求面積主力區間在50-100，大面積的需求較少。u居住：松崗戰略定位為：深圳西北門戶高端制造基地生態宜居城區，未來隨著大量舊改入市，居住氛圍將逐漸成熟，目前僅

39、兩個住宅項目在售，公寓產品處于空白期，需盡快入市搶占市場先機。松崗未來在辦公上具有少量的需求，主要發展方向為產業宜居新城，以產業帶動片區人口及居住，因此本案需考慮將部分物業打造為居住型產品，承接住宅外溢需求。PART 4項目定位項目定位項目形象定位項目形象定位項目客戶定位項目客戶定位區域價值舊改助力區域產業轉型升級打造產業生態宜居新城片區坐享大空港規劃紅利地鐵+公交首末站+雙高速快速通達深莞雙城核心交通價值生態價值三大公園環繞位都市優質生態圈產品價值4.5米層高空間百變個性定制產品功能定位產品功能定位為：1號樓為大戶型loft公寓，2號樓為寫字樓，5號樓為小戶型平層公寓，3、4號樓暫定為大戶型

40、loft公寓，具體視其他產品銷售情況決定。1#大戶型loft公寓162-2364#大戶型loft公寓208-2572#寫字樓236-3005#配套宿舍40-603#小戶型loft公寓242-3161號樓：該棟產品面積在研發辦公產品中最小，建議打造為大戶型loft公寓u4號樓：暫定打造方向為大戶型loft公寓，具體可視其他產品銷售情況決定。3號樓：該樓棟戶型面積最大且存在部分配套設施，暫定打造方向為大戶型loft公寓，具體可視其他產品銷售情況決定。2號樓：戶型面積次最大的樓棟，建議打造方向為寫字樓，滿足商務客戶需求。u5號樓：按照原規劃配套平層公寓產品售出，快速回籠資金。形象定位山匯城港灣新啟都

41、薈綜合體PART 4項目定位項目定位項目形象定位項目形象定位項目客戶定位項目客戶定位客戶來源：客戶主要來源于松崗本地，占比達60%，福永客戶占15%，其他為沙井及福田、南山關內客戶為主。客戶關注點：客戶主要關注區域發展，占比50%，教育占比30%，最后是高拓展，占比20%。年齡結構：客戶年齡集中在40-50歲，占比50%，其次為50歲以上，占比25%，客戶年齡偏大。客戶職業：客戶以私營企業主為主，占比38%，其次為原住民，占比15%?？蛻舴治鏊珊尤饒@區域內客戶60%，區域外客戶40%，年齡以40-50歲為主，主要為私營企業主及高級管理人員，關注區域發展潛力客戶50%。系列1,南山,22%,22

42、%系列1,光明,18%,18%系列1,公明,16%,16%系列1,寶安,10%,10%系列1,龍華,9%,9%系列1,石巖,10%,10%系列1,松崗,6%,6%系列1,福田,5%,5%系列1,其他,4%,4%早期成交客戶區域分析系列1,公司職員,35%,35%系列1,中層管理者,30%,30%系列1,高層管理者,9%,9%系列1,私營企業主,7%,7%系列1個體戶5%5%系列1自由職業者3%3%系列1其他11%11%早期成交客戶職業分析系列1,自住,71%,71%系列1,投資,6%,6%系列1,自住兼投資,23%,23%早期成交置業目的分析系列1,交通配套,28%,28%系列1,教學配套,1

43、5%,15%系列1,建筑品質,13%,13%系列1,園林,14%,14%系列1,商業,10%,10%系列1戶型6%6%系列1,用材,6%,6%系列1,其他,8%,8%早期成交客戶關注點分析系列1,南山,27%,27%系列1,寶安,23%,23%系列1,公明,11%,11%系列1,光明,15%,15%系列1,龍華,10%,10%系列1,龍崗,2%,2%系列1,福田,8%,8%系列1,東莞,1%,1%系列1其他3%3%近期成交客戶區域分析系列1,公司職員,30%,30%系列1,中層管理者,13%,13%系列1,事業單位員工,10%,10%系列1,私營企業主,23%,23%系列1,個體戶,15%,1

44、5%系列1其他9%9%近期成交客戶職業分析系列1,自住,26%,26%系列1,投資,54%,54%系列1,自住兼投資,20%,20%近期成交置業目的分析系列1,片區發展期,21%,21%系列1,價格,25%,25%系列1,交通配套,17%,17%系列1,周邊大型舊改,11%,11%系列1,自身配套,9%,9%系列1新區利好消息10%10%系列1,戶型,5%,5%系列1,其他,2%,2%近期成交客戶關注點分析客群演變客群演變客群演變客群演變l區域：由本地為主（34%）轉變為寶安（分布西鄉、新安等）、南山（分布西麗、科技園等）為主占50%l職業：由普通員工、中層管理者轉變為增加更多部分私營企業主與

45、個體戶l目的：由自住為主轉變為以投資為主，投資客戶增加到54%l關注點：由交通配套、項目品質轉變為片區發展潛力、價格洼地、交通利好等幾大關鍵因素客戶分析奧園峰薈1.松崗松崗家住松崗社區家住松崗社區關鍵詞：投資意識強烈、購買力強、認可片區關鍵詞：投資意識強烈、購買力強、認可片區l人群特征：高收入、有較強投資意識、注重穿著品質人群特征：高收入、有較強投資意識、注重穿著品質在松崗創業發家，有較好的經濟基礎。對松崗本地有著強烈地緣情節，非常看好松崗發展。l置業需求：投資兼自住為主置業需求：投資兼自住為主37歲，首次置業，注重產品戶型、周邊配套環境及品質。同時關注產品高拓展l區域認知：在松崗工作，在松崗

46、開廠，有自建房，區域認可度高；區域認知：在松崗工作，在松崗開廠，有自建房，區域認可度高；關注點：區域發展潛力關注點：區域發展潛力、高拓展、高拓展、居住環境居住環境區域內典型客戶松崗私營企業主區域內典型客戶某銀行客戶經理陳先生2.寶安中心區金融行業高級白領關鍵詞：中產、高級白領、注重投資價值l人群特征：金融行業及企業中高層管理層、高級白領、家庭人口數量多30-40歲左右，主要為金融行業及企業中高層管理層、高級白領。集中于福田中心區、車公廟、蔡屋圍等區域。具備較強的投資理財意識。同時家庭本身三代同堂對居住面積有較大需求。l置業需求：二次以上置業，投資居多l精裝修拎包入住，即買即升值；l區域認知：關

47、內置業成本太高，認可松崗未來投資價值，尤其是松崗地鐵物業；關注點：升值潛力、高拓展、大戶型偶得客戶客戶占比：10%客戶來源：福田、南山、龍華等區域外客戶，主要是公司白領及企業中高層等客戶需求：升值潛力、學位及居住品質重要客戶客戶占比：40%客戶來源：沙井、福永及寶安中心區、南山、龍華等區域客戶，主要是制作業及電子業中高層管理人員、公務員等客戶需求：升值潛力、高拓展、大戶型核心客戶客戶占比：50%客戶來源：松崗本地客戶，主要是原住民、私營企業主等客戶需求：注重升值潛力、高拓展及居住環境核心客戶重要客戶偶得客戶客戶定位以松崗街道的本地原住民、私營企業主及高管為主要目標客戶。PART 5工改案例分析

48、工改案例分析案例：案例：同泰時代廣場（在售）同泰時代廣場（在售）項目共五棟，其中3、4、5棟為寫字樓（未推售），5棟有A、B座432套49-76平1-2房公寓。產權50年。產品信息產品信息項目類型項目類型非城市更新項目 主要戶型主要戶型49-76平1-2房公寓（非毛坯）150-670平寫字樓購買門檻購買門檻公司購買(電子研發類)裝修裝修精裝修：2000元/平推售情況推售情況剩余貨量剩余貨量49-76平1-2房公寓總共432套，售罄去化速度去化速度公寓2015.9推出，月均去化15套操作模式開盤優惠：開盤優惠：研發辦公：客戶繳納10萬元進駐意向金，享受開盤抵20萬優惠。公寓：客戶繳納3萬元/套進

49、駐意向金，享受開盤抵8萬優惠。貸款支持：貸款支持：世聯金融提供的家圓云貸專屬家庭消費融資產品，解決業主首期款問題，與銀行貸款不沖突；最高貸款首付50%；購買門檻降低，提高客戶投資本項目的積極性。（3個工作日審批完成）溢價方式：溢價方式：業主與世聯行簽訂6年返租合約，同時簽訂代購家具家電合約。提升服務從而增速銷售，溢價。樣板房：樣板房：開放樣板房。同泰時代中心政策松弛下成功銷售政策松弛，項目后期引入家園云貸和世聯行公寓運營，提升產品價值，加快去化和溢價。深業U中心低價入市，快速去化政策松弛，前期大量蓄客，提前消除客戶對工改項目抗性，并低價入市，達到快速銷售目標。公寓開盤售罄。案例：深業深業U U

50、中心（售罄）中心（售罄）深業U中心A棟為公寓，B、C、D棟為寫字樓。以低價入市，實現短、平、快。產權50年。項目信息項目信息公寓戶型公寓戶型4162平購買門檻購買門檻限電子產品及建筑環保材料類公司購買置業目的置業目的投資為主裝修裝修精裝修約1500元/其他其他無燃氣管道。A座公寓及B、C、D座留有排煙道。推售情況推售情況去化去化速度速度公寓銷售速度遠快于寫字樓（公寓實現開盤售罄，寫字樓開盤銷售50%），且單價比寫字樓高約18%。操作模式操作要點：操作要點：先強調產品，轉移客戶關注點，減低客戶對購買限制的抗性；主動拋出工改限制及稅費問題，全面消除購買顧慮；銷售手段和口徑多重配合，增強客戶購買信心

51、；提前營造氛圍，確保開盤順利強調首批單位的高性價比?，F場展示：現場展示：現場有注冊公司機構駐場，減弱客戶抗性。開盤操作：開盤操作：強調首批單位的高性價比，以多重開盤優惠逼定客戶開盤搶購；以高籌量少房源擠壓客戶，激發購房緊迫感，轉移抗性的關注。樣板房：樣板房：開放樣板房?，憺硡R嚴格完善的風險預警項目為辦公性質的公寓產品，為降低政策性風險嚴格把控銷售物料和口徑，順利售賣。月去化25套。案例：瑧灣匯（在售）瑧灣匯（在售）瑧灣匯產品涵蓋商務公寓、商業、酒店，是城市核心濱海區域的大型高端綜合體，由深圳地鐵與萬科聯手打造。產權40年。產品信息產品信息主力戶型70-90公寓/260-3104房公寓樣板房LO

52、FT無樣板房置業目的自住為主推售情況推售情況剩余貨量公寓：剩余20多套249、310LOFT:剩余18套85去化速度每周約去化6/7套操作模式操作要點：操作要點：新政出臺前高調宣傳，大量蓄客；新政出臺后迅速地對物料、口徑和營銷節點進行詳細嚴格的規劃調整等，成功規避了風險并且順賣產品。對外口徑：對外口徑：針對辦公產權、交樓等出臺8大抗性問題口徑；嚴控前期凍結等銷售口徑。媒體公關、嚴格執行“四不原則”：積極的媒體公關，嚴控團隊發聲，確保低調。應對策略：應對策略：調整下架涉嫌違規的圍擋、戶外、戶型手冊等；銷售方式嚴控風險：取消第三方裝修形式，改為毛坯銷售，無樣板房。開盤策略：開盤策略：短期認籌、籌備

53、開盤：僅針對前期凍結客戶和到訪誠意客戶進行2天集中認籌，同步告知客戶開盤時間。清鳳創投大廈高風險下成功銷售對外宣傳寫字樓產品，實際銷售LOFT公寓較多，項目營銷中心設置公司注冊機構。月去化15套。案例：清鳳創投大廈（在售）清鳳創投大廈（在售）清鳳創投大廈是集SOHO辦公、科技研發、總部基地、特色商業為一體,為創服企業提供生態、創新、發展的商務辦公平臺。產權為50年。項目信息項目信息購買門檻購買門檻公司購買（新型產業）置業目的置業目的投資為主其他其他通燃氣精裝修主要戶型主要戶型60-70平loft公寓5.6萬/平100-2000平寫字樓推售情況推售情況去化速度去化速度2016年8月30日，共推售

54、188套，其中166套“公寓”和22套寫字樓。公寓月去化約15套。操作要點樣板房：樣板房：都市LOFT百變空間針對61-84平米 都市貴族奢享空間針對47-55平米 因政府嚴查，現對外口徑為無樣板房營銷中心：營銷中心：宣傳片全程未提及產品信息；營銷中心設有公司注冊機構。推廣方式：推廣方式：沙龍類活動，大型政府掛牌活動推廣渠道：推廣渠道：線上：搜房、微信等網絡平臺 線下：短信、陣地、路旗、轎廂、梯牌等清鳳創投大廈為規避風險，所有與項目相關物料和說辭中嚴禁出現敏感性說辭。n“住宅住宅”、“公寓公寓”、“公館公館”應對：產業研發用房，創意空間n“開盤開盤”應對：公開發售 n“注冊公司注冊公司”應對：

55、需要企業名義購買，有專業的注冊機構進行這一項工作n“我們可以做兩層我們可以做兩層”、“我們可以做復式我們可以做復式”、“搭建搭建”應對：我們的層高是4米，后期的裝修是比較靈活的，豎向空間延展后有很大利用率n“我們是通燃氣的我們是通燃氣的”應對：具備接通燃氣的條件（只能口述）n“認籌認籌”應對：前期咨詢過的VIP客戶，而且有持續關注的n“首付三成首付三成”應對：首付三成不能大肆宣揚，宣傳以5成為主 口徑：需要首付5成，但不排除有資質好的客戶可以做到更低n帶裝修不能出現帶裝修不能出現“精裝精裝”等字眼等字眼深南道68號萬科其他項目客戶的導入產品性質為工改LOFT，通過概念包裝及酒店反租模式吸引大批

56、投資客。月去化40套。案例：深南道深南道6868號（在售）號（在售）萬科深南道68號將打造成為集藝術購物、高端商務、跨境生態、精粹人居于一體的城市綜合體。產權為50年。產品信息產品信息總戶數總戶數1458戶主力戶型40-1521-4房辦公產權公寓或商務公寓其他指標3m層高，40-93辦公產權公寓，無燃氣；85-152商務公寓（通燃氣）購買門檻個人可購買置業目的投資為主推售情況推售情況剩余貨量34套去化速度月均約40套操作模式樣板房：樣板房：打造精裝修樣板間與毛坯樣板間，以應對政府嚴查物料管控：物料管控：銷售物料嚴格管控，戶型圖僅為戶型架構和面積產品包裝：產品包裝：產品定位為高端商務公寓，為消除

57、客戶抗性將每層公共洗手間包裝成公共化妝室；每個房間的洗手間對外說辭是化妝室，廚房對外說辭是茶水間。升值手段：升值手段：愷信公館托管式反租公寓，簽6+4年合同，入伙第二年每月返160元/平租金，每兩年增加5元。避政動作：避政動作：項目2017年3月加推，為躲避政策性風險，所有工作人員一律不許外泄任何加推信息，緊循“不泄密”“不轉發”“不評論”“不發聲”龍光 玖云著政府嚴厲監察該項目轉介傭金高，市場關注度偏高，其辦公性質LOFT產品受到政府嚴查。月去化126套。案例：龍光玖云著（在售）龍光玖云著（在售）從3月18日啟動轉介，中原、Q房、房聯寶、鏈家、家家順多家轉介，公寓5%+1萬元現金獎，商鋪4%

58、。產權40年。產品信息產品信息購買門檻個人可購買整體均價33000元/平置業目的投資為主產品戶型4.5米層高公寓及辦公產品，目前房源已全部推出，戶型面積為37-56平，整體均價33000元/平推售情況推售情況剩余貨量剩余貨量約580套4.5米層高辦公產品。推售速度公寓212套，月均去化126操作模式操作模式對外口徑：對外口徑：對外宣傳口徑統一辦公產品樣板房：樣板房：樣板間隨時開放與關閉，視政府風向而定，且僅在內場銷售才能帶客戶進樣板間物料管控：物料管控：銷售物料嚴格管控，戶型圖僅為戶型架構和面積龍光 玖鉆 多次受政府監察產品為公改LOFT，高調售賣飽受市場關注，因樣板間違規等問題多次受到政府嚴

59、查。月去化93套。案例：龍光玖鉆（在售）龍光玖鉆（在售）包含鉆石立面寫字樓、約10萬商業、精智公寓和約2.5萬星級酒店，由15棟建筑組成。龍光玖鉆一期主力戶型建筑面積為53-118的3-5房精智。產權40年。龍光玖鉆龍光玖鉆產品套數1371套產品信息LOFT公寓項目辦公主力戶型53-682-3房推售情況推售情況推售速度推出（毛坯）共557套，目前已售罄，10月底推出39戶型，共814套。平均月銷量約為93套操作模式：對外口徑：對外口徑：對外宣傳口徑統一辦公產品樣板房：樣板房：樣板間隨時開放與關閉，視政府風向而定，且僅在內場銷售才能帶客戶進樣板間轉介情況：轉介情況：中原、美聯、q房、鏈家、家家順

60、，公寓2.5%+5000現金獎；中介帶客送100元話費充值卡。開盤調整：開盤調整：由于受到政府嚴厲管控，今年10.27開盤僅接待老客戶75批，成交70套。方大城與政府協商，獲得條件放寬與政府協商4號樓層高為5.1米，產品獨具特性；利用大型企業入駐噱頭，宣傳區域價值。月去化4套。案例：案例：方大城（在售）方大城（在售）項目共四棟樓，其中T1自持，T2、T3已售出，4號樓（2.6萬）在售。產權50年。產品信息產品信息性質 工改（M0）產品戶型110200標準層為21004號樓推售時間2017.7.7其他贈送陽臺不通燃氣毛坯交付推售情況推售情況去化速度推出100多套，近2個月去化8套，去化率20%均

61、價均價57000元/對外對外口徑口徑純寫字樓推廣推廣活動活動線上：電臺和大V宣傳。線下：戶外LED（以南山、福田、羅湖為主）、電梯框架和論壇轉讓轉讓方式方式股份轉讓，另有代理公司按揭部幫客戶購置物業。價值價值賣點賣點對比前海.5億產值，華僑城4億僑香路總部產業帶、大沙河創新走廊4號樓5.1米層高（與政府協商）操作模式僑城一號 嚴格風險預警項目未拿預售，營銷中心已開放，極具隱秘性。前期低調蓄客中。案例：案例：僑城一號（待售）僑城一號（待售）一棟248米超高層建筑，共57層，辦公產品層高4.5米，居住產品層高3.9米，預計12月開盤。產權50年。項目信息項目信息主要戶型200-2100物業類型產業

62、用房（寫字樓，公寓）裝修精裝修交房，標準未定其他通燃氣項目狀態未拿預售證操作模式操作模式推廣活動：推廣活動：8.14營銷中心開放8.22名家談藝術家私談會9.15名家談維也納獲獎背后故事10.11朗朗音樂會線上：微信營銷中心展示：營銷中心展示：整體風格高級典雅，充滿藝術感。進入大門后，右側半層階梯放置一臺鋼琴。接待的每一個流程的地點設置都具備獨立性和隱秘性，展示的文字無產品信息，非資料錄入電腦的精準客戶不提供樓書。操作模式分析在建筑新規發布前，政策較松弛，工改項目銷售操作難度不大。產品打造產品打造戶型不受嚴格限制寫字樓改公寓精裝交付銷售現場銷售現場現場有稅務代理公司駐場樣板房以居住形式展示現場

63、有注冊公司機構駐場現場有貸款公司駐場現場口徑：辦公改公寓產品眾多有利銷售的物料展示推廣形式推廣形式不受廣告法嚴格限制可宣傳辦公改居住三級帶客線上：電臺、論壇等線下：圍擋、商超廣告、戶外等商業改公寓高拓展10.4新政新政出臺，本案在推售時各方面操作時需更謹慎，但整個深圳公寓市場不限購不限貸，本案迎來機遇。u“10.410.4新政新政”：調控升級，認房認貸，非深戶社保社保3 3改改5 5，有貸款記錄首付首付3 3改改5 5，深戶單身或離異限購1套。大幅提高了深圳人的買房限制條件，使得習慣于一片“漲聲”的投資客“哀鴻遍地”。新政發 布后，更是引發廣州、佛山、珠海、東莞、惠州(未提限購限貸)集體調控樓

64、市。深圳市場各方反應u 新政出臺，加上政府部門聯合突查整治房產市場亂象，讓大部分開發商都臨時改變了原定的入市計劃，迅速地對物料、口徑和營銷節點進行詳細嚴格的規劃調整等。u 賣家猶豫著要不要降價，買家猶豫著要不要等價格再降點。在濃厚的觀望氛圍中，二手住宅成交數量環比下降；成交均價也同樣環比下跌。u 新政發布后，部分客戶購房資格發生變化、市場觀望情緒濃厚、成交量下降等等現象都讓不少經理人對市場看空比例明顯上升。開發商：無住宅項目預售，新房成開發商：無住宅項目預售，新房成交價下調交價下調交易雙方：觀望情緒濃厚交易雙方：觀望情緒濃厚房產經紀：看空比例上升，但房產經紀：看空比例上升，但漸趨穩漸趨穩定定新

65、政后工改項目操作模式：新政出臺后，市場上出現了穩健型和激進型兩種工改項目營銷操作模式。原則原則：最大化降低風險新政出臺前新政出臺前：高調宣傳，大量蓄客新政出臺后新政出臺后：迅速地對物料、口徑和營銷節點進行詳細嚴格的規劃調整等效果效果：成功規避了風險并且順賣產品原則：原則：容易觸及政策底線新政出臺前新政出臺前：高調宣傳，精裝樣板房新政出臺后新政出臺后：延后開樣板房，營銷推廣延后，調整部分物料、口徑，推廣形式基本不變等效果效果：銷售過程中被監察處罰1004 1004 新政出臺新政出臺穩健型穩健型激進型激進型萬科萬科瑧灣匯瑧灣匯深南道深南道6868號號龍光龍光玖云著玖云著龍光龍光玖鉆玖鉆清鳳創投清鳳

66、創投.穩健型案例研究萬科瑧灣匯政策前政策前第一階段：第一階段：1004新政前，豪宅市場一片向好，提前蓄客，積極籌備開放；營銷動作：營銷動作：高調造勢，提前蓄客，開放籌備；動作成果：動作成果：共計凍結978批，實際客戶批數731批，其中辦公客戶595批；階段目標：階段目標：全市追捧、高價售罄一系列的推廣活動使得瑧灣匯得到了極高的關注，并且提前大量蓄客。一系列的推廣活動使得瑧灣匯得到了極高的關注，并且提前大量蓄客。小結小結穩健型案例研究萬科瑧灣匯第二階段：第二階段：1004新政后到113規委嚴控商改住前，開放延遲，推廣暫停，全面排查；營銷動作：營銷動作：調整物料、嚴控口徑、延遲開放、引入第三方裝修

67、公司進行改造動作成果：動作成果：營開后至圣誕，前期凍結客戶到訪407批，新客戶到訪385批；階段目標：階段目標：春節前開盤熱銷新政發布后，瑧灣匯迅速采取措施，調整物料，嚴控口徑并延遲開放營銷中心，新政發布后，瑧灣匯迅速采取措施，調整物料，嚴控口徑并延遲開放營銷中心，降低被查風險。降低被查風險。小結小結政策出臺政策出臺穩健型案例研究萬科瑧灣匯第三階段：第三階段：113規委嚴控商改住通知及118限價令后，到春節前，低調取證，維系客戶；營銷動作：營銷動作：嚴控口徑、低調取證、全面策劃認籌方案；動作成果：動作成果：春節前向凍結客戶及到訪誠意客戶送出共計600份新春禮品；階段目標：階段目標：低調開盤政策

68、出臺政策出臺政府嚴查商改住，瑧灣匯再次調整口徑，在維系客戶的同時低調取得預售證，政府嚴查商改住，瑧灣匯再次調整口徑，在維系客戶的同時低調取得預售證，為開盤作準備。為開盤作準備。小結小結穩健型案例研究萬科瑧灣匯政策出臺政策出臺應對高備案價而引發媒體與政府關注，瑧灣匯改為毛坯銷售，無樣板房；同時應對高備案價而引發媒體與政府關注，瑧灣匯改為毛坯銷售，無樣板房；同時啟動媒體公關，執行啟動媒體公關，執行“四不四不”原則。順利開盤，為后期大公寓取證帶來保障。原則。順利開盤，為后期大公寓取證帶來保障。小結小結第四階段：第四階段：春節后，高備案價引發媒體與政府關注，毛坯銷售，低調開盤；營銷動作：營銷動作：毛坯

69、銷售、無樣板房；嚴控口徑并考核錄像；媒體公關；2天認籌，緊急開盤；動作成果：動作成果：通知凍結客戶及誠意客戶共1089批，兩天認籌135批；階段目標：階段目標：順利開盤，確保后期大公寓的順利取證。激進型案例研究龍光項目政策出臺政策出臺龍光玖鉆，首批單位為平層及LOFT公寓，受新政影響，只開放了營銷中心（2016年11月12日），整體節點及推廣推后到2017年。節點鋪排延后：節點鋪排延后：樣開：原計劃按2016年節點鋪排，12月初LOFT樣板房開放，由于新政影響，LOFT精裝樣板房已經完工，但不對外展示，推遲到但不對外展示，推遲到20172017年年4 4月份開放月份開放LOFTLOFT及平層精

70、裝樣板房。及平層精裝樣板房。開盤：原計劃2016年12月開盤，由于樣板房未能開放，開盤節點受影響，延后至17年4月底。20162016營銷節點鋪排營銷節點鋪排20172017營銷節點鋪排營銷節點鋪排龍光龍光玖鉆受新政影響，完工精裝樣板房不對外展示，但營銷中心如期開放。玖鉆受新政影響，完工精裝樣板房不對外展示，但營銷中心如期開放。小結小結激進型案例研究龍光的玖云著、玖鉆項目前期高調售賣，政策后，由于對應方式不嚴謹，多次受到政府嚴查。推廣渠道：推廣方式基本不變，都采取線上線下大范圍多層次的推廣。推廣時間：整體后延至17年上半年，16年走低調推廣路線，僅保留微信、巡展兩大渠道。巡展影響：巡展時間在9

71、月1日至11月16日，剛好處于新政前后的時間，與玖云著同展點巡展，巡展新政前發放玖鉆項目的折頁，戶型圖，新政后，所有展點一律不派發任何項目資料。新政后，所有展點一律不派發任何項目資料。原計劃樣板房開放后采用“繳納認籌金”的方式，現在轉變為，自16年11月12日售開后至今，通過填寫客戶問卷的形式蓄客。樣板間隨時開放與關閉，視政府風向而定，且僅在內場銷售才能帶客戶進樣板間?；顒硬呗曰静蛔?，16年12月18日，借勢“深馬”，玖鉆舉行“激情神馬 不7而遇”的微信計步活動，并聘請模特在全市多個區域合照引爆朋友圈。推廣策略延后推廣策略延后蓄客策略轉變蓄客策略轉變活動策略不受影響活動策略不受影響1010月

72、底加推月底加推3939平平LOFTLOFT產品。由于受到政府嚴厲管控，此次開盤僅接待老客戶產品。由于受到政府嚴厲管控，此次開盤僅接待老客戶7575批，成交批，成交7070套。套。產品操作模式產品操作模式：對外宣傳口徑統一辦公產品，銷售物料嚴格管控，戶型圖僅為戶型架構和面積 樣板間不做改動，只接受認籌客戶參觀，但風險較大樣板間不做改動，只接受認籌客戶參觀，但風險較大區域區域項目項目名稱名稱銷售銷售情況情況操作模式操作模式主要戶型主要戶型價格價格風險風險情況情況南山僑城一號待售項目未拿預售，營銷中心極具隱秘性。外部圍擋、影片及推廣活動均無產品信息公寓面積200-300平待定方大城在售與政府協商4號

73、樓層高5.4米，產品獨具特性；利用大型企業入駐噱頭，充分宣傳區域價值，提高去化率寫字樓產品103-290平52000元/平瑧灣匯在售銷售物料、口徑等方面嚴格把控，順利售賣250-310平4房公寓產品130000元/平福田清鳳創投大廈在售營銷中心設有公司注冊機構，向客戶闡述后期轉讓方式，降低客戶抗性60-70平創意空間57000元/平寶安同泰時代中心在售引入家園云貸和世聯行公寓運營，降低客戶購買抗性170-680平公寓50-76平34000元/平深業U中心售罄層層推進，前期大量蓄客，提前消除客戶對工改項目抗性，低價入市41-62平公寓312-571平寫字樓25000元/平光明新區光明峰薈在售企業

74、注冊、客戶簽署文件及購房指引展示，且受到光明政府大力支持，銀行貸款方面放寬企業三年交稅限制約55LOFT百變空間約3343平層28000元/平龍華龍光玖鉆在售對外宣傳口徑統一辦公產品銷售物料嚴格管控，戶型圖僅為戶型架構和面積97-120公寓產品約39辦公產品60000元/平坪山龍光玖云著在售樣板間隨時開放與關閉，視政府風向而定，且僅在內場銷售才能帶客戶進樣板間37-56平公寓及辦公產品33000元/平羅湖深南道68號在售通過概念包裝及酒店反租模式吸引投資客，打造精裝修樣板間與毛坯樣板間，銷售物料嚴格管控，為消除客戶抗性將每層公共洗手間包裝成公共化妝室約40-152平商辦產品59000元/平項目

75、操作模式：目前市場上具有參考價值的項目普遍特性，做好風險預警，低調入市，為客戶解決公司注冊貸款等問題，通過側面的銷售口徑降低客戶抗性。激進型穩健型嚴格把控銷售物料、口徑；針對政策采取全方面變通性操作；結果：風險低，按照銷售節奏平穩進行，項目形象佳VS銷售物料、口徑等不嚴謹；針對政策采取部分變通性操作；結果：風險高，若被監察處罰，將嚴重影響項目形象，拉長銷售周期綜上，建議采用穩健方式，低調蓄客，層層消除客戶抗性，在安全保障的情況下順賣。PART 6項目營銷策略項目營銷策略1#大戶型loft公寓162-2364#大戶型loft公寓208-2572#寫字樓236-3005#配套宿舍40-603#大戶

76、型loft公寓242-316產品推售策略第三批第一批推售：第一批推售：2、5號樓首批先行，以5號樓的配套宿舍作為推售主力產品快速回現，輔以2號樓寫字樓產品滿足小部分寫字樓客戶需求，同時作為首批面試產品，可能會受政府關注，因此首批推售兩種產品以安全為重，先行推售無風險部分。第三批推售：第三批推售：根據第一、二批推售中三種產品的銷售情況進行分析，對3、4號樓功能及戶型面積進行劃分，若1號樓大戶型公寓走量不理想，需考慮對3、4號樓進行小面積分割后推售。第一批第二批第二批推售：第二批推售：根據市場反饋情況，推出1號樓大戶型公寓，作為本案的核心產品，先將該棟推出以試探市場熱度，為后續3、4號樓的推售提供

77、參考。分批推售，循市而行，隨行入市“風險提示風險提示”主要內容：主要內容：l 政策風險提示l 項目規劃提示l 樓體結構及裝修提示l 其它提示“購房指引購房指引”主要內容：主要內容：l 購房流程l 注意事項l 購房流程“五證五證”等和所有簽署文件等：等和所有簽署文件等：l”五證“、營業執照、資質證書、對外委托銷售代理證明等l 土地轉讓合同、認購書與認購補充協議、商品房買賣合同與補充協議、備案價格、土地使用規則、測繪報告、國土局宗地函件等銷售物料銷售物料n樓書樓書現場少量展示現場少量展示 內容：項目區域價值等n戶型圖戶型圖現場不展示，只有銷售可提供給客戶現場不展示，只有銷售可提供給客戶 內容：僅為

78、戶型架構和面積內容文件公示文件公示參考銷售策略現場包裝銷售策略認籌與退訂認籌：認籌：對于誠意客戶可繳納10萬元認籌金進行認籌退訂：退訂：在整個營銷過程中如有客戶欲退訂都應接受，以免客戶向相關部門投訴引發相關風險銷售策略樣板房展示不展示板不展示板房房精裝樣板房精裝樣板房 交付第三方公司進行裝修，并簽訂場地租賃合同 對外說辭為：租給某裝修公司，這是他們自己做的展示空間客戶客戶普通客戶認籌客戶 本項目無樣板房或只參觀宿舍配套和辦公樣板房。精裝樣板房只針對認籌客戶開放，對于普通客戶對外說辭為無樣板房。1 1、協議：、協議：直接由客戶與第三方裝修公司簽訂裝修協議，但需客戶確認為其自行委托，客戶不接受可選

79、擇毛坯交付2 2、收款：、收款：第三方公司收取裝修費用3 3、裝修：、裝修：和谷負責確定裝修標準由第三方公司統一裝修操作方式操作方式銷售策略精裝交付精裝修需由客戶確認為其自行委托并與第三方裝修公司簽訂協議，并由裝修公司收取裝修費用，若客戶不接受可選擇毛坯交付。產品產品LOFTLOFT是創新型的辦公產品，是創新型的辦公產品，用來辦公的用來辦公的1、概念轉換房間洗手間化妝間房間廚房茶水間.2、合作第三方公司對外說辭為與本項目無任何關系，但是可以介紹其他其他銷售策略口徑輸出精裝修需由客戶確認為其自行委托并與第三方裝修公司簽訂協議，并由裝修公司收取裝修費用，若客戶不接受可選擇毛坯交付。邀請可合作的財稅

80、代理有限公司代表在售樓處上方辦公室駐場，為誠意客戶做公司注冊現場答疑解疑結束后，給到一份明確的注冊公司所需資料，內容一目了然的告訴客戶，注冊新公司需要哪些手續，簡單易懂。注冊相關費用須客戶自己交納約2000元，每年須申報財務狀況（費用約1300元，由客戶自己交納）。確認行業類型確認行業類型現有企業為新型產業行業，符合入駐企業要求現有企業為新型產業行業，符合入駐企業要求現有企業為非新型產業行業，不符合入駐企業要求現有企業為非新型產業行業，不符合入駐企業要求注冊一個新型產業行業的新公司，符合入駐要求注冊一個新型產業行業的新公司，符合入駐要求操作方式操作方式“介紹”不夠資格的企業或個人注冊公司銷售策

81、略：購房資格突破，淡化產業性質須公司購買的障礙推廣策略一個中心二線傳播四大渠道以項目為中心，提升項目形象，吸引周邊核心客戶；u線上：主流網絡媒體、大V自媒體、圈層微信朋友圈；u線下：現場包裝、戶外、電梯、渠道、圈層活動；u大中原2、3級市場客戶群渠道；u開發商關系圈渠道；u大深圳3級市場渠道；u特殊圈層渠道（松崗商會、寶安商會等）u樓體燈光字、圍檔廣告、道旗u高速主干道T牌廣告u電梯廣告u主流網絡媒體，u圈層微信、朋友圈u電臺u產品發布會，圈層推介會u全民渠道聯動u商超、寫字樓巡展九項措施一、入市預熱（2018年7月15日7月31日）線上階段動作分解鋪排線下活動展廳開放主題活動利用開放契機和主

82、題活動為項目和形象樹立預熱松崗廣告位微信網絡資訊劍客+論壇圍擋戶外廣告位、吊旗廣告、中庭廣告牌、門店桌卡等全方位覆蓋攔截案場客戶，引導至展廳微信稿、微信H5（招商內容）發布借助區域規劃紅利吸引項目的客戶關注和完成信息傳達利用劍客的炒作專業性和固定受眾，結合論壇一起為項目造勢路旗廣告體現儀式領地感，導視作用和攔截客戶戶外通過戶外輸出項目整體定位和價值形象推廣策略執行細案1、階段重點：推廣啟動、入市預熱2、推廣主題：招商中心開放預告+整體定位通過高昭示性與高差異化的圍墻與樓體條幅包裝（結合燈光字），從視覺引起客戶關注，對路過客戶進行截留。線下動作-樓體、圍墻p 樓體形式：以金色燈光字配合紅色條幅形

83、式包裝。p 位置建議：1#（安裝發光燈光字條幅）項目價值點、電話、案名、節點信息。包括條幅文字提煉、條幅制作、條幅懸掛；預計耗時5-7天）項目內路臨街面，該路段昭示性好，能有效截留項目周邊路過客戶。項目價值點、設計效果圖、產品亮點包括圍墻畫面設計、噴繪制作、圍墻上畫；預計耗時7-10天。燈光字示意樓體條幅示意圖推廣策略執行細案2公里內廣田路等路段燈桿旗覆蓋，起到極好的導視作用，同時營造出一種尊貴的“領地感”。線下動作-路旗、燈桿 主要針對項目價值點、電話、節點信息進行設計及釋放。路旗、燈桿文字提煉、物料設計、制作及上畫；預計耗時5-7天。示意圖示意圖推廣策略執行細案二、全城發聲（8月1日8月1

84、5日）1、階段重點：招商中心正式開放、客戶深耕專場活動2、推廣主題：招商中心開放暨產品發布會儀式線上階段動作分解鋪排房網資訊期刊、產業網站讓客戶了解項目實時動態從專業和代表性刊物傳播價值信心，利用產業網站抓住企業眼球線下系列專場活動商會街道辦深挖商會資源客戶及其圈層客戶利用街道辦的區域影響力帶動區域客戶坂田各村委合作單位產業協會華為、天安云谷等產業園帶動產業類客戶挖掘松崗舊村居民資源挖掘與項目合作單位的客戶資源“關鍵人模式”系列專場活動和拓客自媒體大V挖掘與項目合作單位的客戶資源推廣策略執行細案通過各行業期刊、產業網站投放項目廣告，針對性地覆蓋本地各行業私企業主以及企業中高管等優質客戶。線上動

85、作-行業期刊、產業網站1、與之合作，業務員派送的時候把項目單張夾在雜志/報紙s上，投遞到客戶手上；2、或者直接刊登在期刊上。在知名產業網站進行廣告投放，例如廣東省塑料工業協會網站；投放網絡條幅等，信息有效到達網站瀏覽者。項目效果圖加產品信息、亮點、節點重要信息和電話。包括網絡條幅、單張設計、上畫；預計耗時3-5天專業性產業網站示意廣東省塑料工業協會網站行業專業期刊、協會會刊示意塑料科技、深圳高分子行業協會會刊、時代商家等推廣策略執行細案3月4日正式開放招商中心，同時舉辦LOFT產品發布會，同時與招商成功的企業進行簽約儀式，發布新產品的同時提升項目形象檔次。大動作-LOFT產品發布會暨名企簽約儀

86、式&招商中心華美綻放價值引領，寓見未來和谷山匯城產品發布會&招商中心華美綻放1、時間：8月1日2、地點：招商中心3、邀約：業內人士、相關媒體、中原領導層4、大致內容：l領導致詞l招商中心開放儀式（剪彩）l產品推介會l樂隊、舞蹈表演l企業簽約儀式推廣策略執行細案重點區域商超和寫字樓舉行巡展，并在巡展點半徑1公里范圍內進行派單，擴大拓客范圍和拓客效率，增加客戶量，同時提高項目知名度。線下動作-商超+寫字樓巡展 松崗、沙井、公明等人流旺地商超和招商運營狀況良好的寫字樓 項目形象背景板、接待桌椅、項目海報、折頁、價值展板、小禮品及客戶登記表等 每個巡展點配：1個銷售1個策劃5個派單兼職人員（暫定）工作

87、日選擇寫字樓巡展、周末選擇商超巡展推廣策略執行細案線下渠道：“關鍵人”模式（8月1日10月31日）客戶獲得額外1%優惠商會協會合作單位街道辦村委關鍵人成功轉介客戶成交即可獲得公寓5000元/套現金獎勵員工通過最快速，最直接簡單的操作模式形成膾炙人口的口碑傳播，迅速開啟轉介狂潮自媒體大V推廣策略執行細案三、小靈快省 全員皆兵（8月16日9月1日）1、階段重點：深挖內部員工及其圈層客戶資源2、推廣主題：樣開預告+性價比線上階段動作分解鋪排房網資訊自媒體人線下及時傳播項目動態特定人群傳播炒作，擴大影響力及信息擴散力商業區搜客坂田中心商業聚集區地毯式派單搜客內部員工專場與激勵通過內部員工客戶進行轉化購

88、買和客戶資源挖掘網絡+電臺搜房/房信/搜狐/騰訊四大網絡條幅、焦點圖+106.2、102.0電臺推廣策略執行細案線上渠道：四大主流網絡+兩大電臺預告樣開搜房、房信、搜狐、騰訊四大媒體+FM106.2、FM102.0兩大電臺受眾范圍廣，多種專題廣告覆蓋，預熱樣開節點。推廣策略執行細案線下渠道：中原及內部員工全民激勵動員p 啟動時間：可內部提前釋放激勵措施，啟動（8月16日），持續至開盤通過內部員工購買額外優惠以及員工推介客戶現金激勵機制最大化積累客戶內部員工朋友親戚企業朋友親戚同學鄰居企業同學鄰居可信任圈層可接近圈層可接近圈層1激勵活動：啟動內部員工購買專場2激勵活動、啟動員工老帶新推介l 啟動

89、員工購買優惠 公寓額外優惠1%l 啟動員工推介獎勵 公寓5000元/套p 配合物料及動作：員工激勵宣傳海報信息通過內部OA、郵箱、通告等發布信息員工內部集中推介會推廣策略執行細案四、立勢引爆、乘勝追擊（9月1日開盤）1、階段重點：啟動電商渠道最大化擴充客戶基數2、推廣主題：產品價值炒作+性價比+開盤預告線上階段動作分解鋪排電商輔助推廣渠道線下電商轉介平臺充分整合中小中介資源，擴充客戶基數，導入外區投資客戶LED、公司內網、巡展、網絡等Call客利用中原龐大的客戶資源進行call客，最大化洗客活動樣開高峰論壇活動舉辦由自媒體大咖組成的高峰論壇，就“松崗未來發展”這一主題進行一系列的討論，充分釋放

90、項目區域價值點。電商轉介平臺充分整合中小中介資源，擴充客戶基數，導入外區投資客戶推廣策略執行細案8月中上旬提前開始進行“松崗未來發展高峰論壇”的樣開活動預告，線上以微信H5及戶外、網絡等推廣進行炒作、制造話題，樣開當天集中邀約客戶到訪，引爆現場，形成市場熱點。大動作-樣板房璀璨綻放暨松崗未來發展高峰論壇相約大咖，共鑒樣板樣板房璀璨綻放暨松崗未來發展高峰論壇1、時間：9月1日2、地點：招商中心3、動作：樣板房開放、啟動電商收籌4、大咖選擇：資深地產評論人、樓兔子、陶文杰等自媒體人5、邀約：業內人士、相關媒體、認籌客戶、新客戶6、宣傳渠道：微信H5、微信稿、網絡媒體、業內派票等推廣策略執行細案二三

91、級渠道：最大化線上線下渠道資源n 推廣渠道資源：高效率、開發商0成本充足廣泛的主流推廣渠道資源和工具，保證了項目后續持續的市場聲音和穩定的外界關注度整合了全市80%以上的中介資源，強力保證了項目穩定的客戶量p 迅速整合深圳地區各大中介資源，為項目提供有力的客戶保證p 為項目搭建低成本、高效率的推廣渠道資源啟動時間：可于開盤前提前洽談合作，推廣資源即可及時利用推廣策略執行細案階段活動：項目盛典（開盤）時間：10月1日（視籌量和實際情況待定）地點：招商中心（暫定）通過一場集中式的開盤活動進行選房解籌，保證整體的成交轉化，完成項目熱銷；推廣策略執行細案營銷期推廣核心活動線上線下推廣啟動期項目價值+形

92、象認籌+開盤在即活動+產品搜房、房信、搜狐、騰訊龍坂期刊、產業網站劍客、論壇巡展、派單路旗商會、行業協會、合作單位團購員工專場激勵二三級市場轉介招商中心開放暨產品發布會儀式項目階段性策略工作節點鋪排d2018年7月01日推廣啟動、入市預熱9月15日盛大開盤dd9月1日樣板房璀璨綻放暨松崗未來發展高峰論壇8月1日招商中心開放暨產品發布會儀式d8月15日形象立勢期集中宣傳期強勢蓄客期評價比+樣開樣板房璀璨綻放暨松崗未來發展高峰論壇微信、自媒體人國際商務地標全球招商（持續）注：以上營銷費用為初步估算，且不包含渠道轉介費用，具體以后期詳細測算費用為準。營銷費用測算分項名稱具體內容投放時間費用明細（萬元

93、）固定宣傳長期媒體網絡推廣費用節點信息釋放持續投放40電臺推廣費用節點信息釋放20樓體及導視樓體燈光字分不同節點換畫20戶外大牌分不同節點換畫250樓體條幅及圍墻根據項目動態及時進行樓體條幅更換15項目價值點+項目節點信息路旗進場后持續投放10對外宣傳常規媒體報刊專業期刊各大節點（營銷中心開放、產品發布會、公寓開盤）10網絡軟文發布持續進行項目價值點及節點炒作15論壇維護劍客炒作新媒體自媒體人炒作持續進行項目價值點及節點炒作35巡展進行項目宣傳及拓展客戶，進行誠意客戶登記招商中心開放前15派單活動費用產品發布會活動（售開）服務于活動流程的現場包裝和美化招商中心開放后40高峰論壇活動（樣開活動）利用自媒體效應，立勢引爆，實現項目的價值傳播，營造市場影響力明星效應，樣開當天30開盤活動服務于活動流程的現場包裝和美化開盤當天25包裝費用招商中心及外圍包裝高檔次的招商中心及外圍展示爭取2017年1月份交付，可內部使用80樣板房及看樓通道樣板房、看樓通道設計包裝費用爭取3月20日前交付100不可預計費用：約10%預算合計700萬Thanks for your attentionWish you a good day!