1、賦2019YEAR創新 突破 提升 超越能益田假日薈營銷策略報告0501020304PPT模板下載：模板下載： 精準營銷精準營銷益田假日薈大體量：13.9萬方綜合體大品牌：房企百強89位大交通：地鐵物業大配套：產品物業增值服務主打？主打？龍光.玖龍臺大體量：75萬方綜合體大品牌：房企百強29位大交通：地鐵物業、交通樞紐中心大配套：商業、新區文化藝術中心優勢領御光明領御光明 繁華主場繁華主場中心中心+交通交通+配套配套+人文人文+品牌品牌星河天地大體量：45萬方綜合體大品牌：房企百強78位大交通：地鐵物業大配套：商業及教育資源優勢區域區域+配套配套+教育教育綠地東周大體量：31.9萬方大品牌：房

2、企第四位大交通：地鐵物業大配套：商業配套優勢區域區域+配套配套+品牌品牌中心區本案本案綠地項目綠地項目星河天地星河天地 1.5千米千米光明龍光玖龍臺龍光玖龍臺我們是中心嗎？我們的中心對于生活我們是中心嗎？我們的中心對于生活更愜意更愜意生活于繁華之中，但不處于鬧市之中一步是中心，兩步同中心，同占中心價值項目具光明中心1.5千米，走路15-20分鐘本案緊鄰綠地、星河，與玖瓏薹盡離1.5千米龍光玖龍臺龍光玖龍臺45萬建面的綜合體大盤萬建面的綜合體大盤 中心的商業：社區自帶約7千底商及約3萬集中商業 社區自帶現代濱海度假式園林 泛會所分功能開發，打造專屬私享空間 18班幼兒園，24班小學星河天地星河天

3、地+我們有配套嗎？我們的配套對于居住我們有配套嗎？我們的配套對于居住更自我更自我周邊大配套、項目商業配套雨露均沾唯獨我自有的小配套更懂客戶我們戶型有競爭優勢嗎？我們的戶型我們戶型有競爭優勢嗎？我們的戶型更人性更人性產品同質化嚴重，少有小差異 本案與玖龍臺戶型面積及配比高度相似，4房上，比本項目偏小10平米，受總價影響競爭力大 本案與星河天地面積區間相似，但星河3房配比較多，去化速度相對會快，但不排除后續市場趨勢影響，客戶需求發生轉變。本案與綠地戶型相比存在明顯優勢在項目定位上，我們的客群在項目定位上，我們的客群更純粹更純粹精準對標“80后”的輕奢改善產品時代賦能+區域產業升級+配套升級面臨人才

4、大量遷移及居住人群對品質的追求89-113m的3-4房戶型為主的改善型產品極致稀缺臻品極致稀缺臻品 用心打造每一處感動用心打造每一處感動外立面借鑒華潤潤府、鴻榮源壹方中心豪宅產品進行外立面打造，片區外立面借鑒華潤潤府、鴻榮源壹方中心豪宅產品進行外立面打造，片區僅有高端精品產品僅有高端精品產品邀請東方美學大師（程紹正韜）私人定制精裝風格及設計升級，實現差邀請東方美學大師（程紹正韜）私人定制精裝風格及設計升級，實現差異化競爭力異化競爭力注重生活中的每一個細節，從客戶進入小區的那一刻，讓客戶體驗到歸注重生活中的每一個細節，從客戶進入小區的那一刻，讓客戶體驗到歸家的貼心和尊貴感家的貼心和尊貴感在產品精

5、裝打造上，我們的產品在產品精裝打造上，我們的產品更極致更極致中心中心=中心中心配套配套=配套配套戶型戶型=戶型戶型亮點：純粹亮點：純粹亮點：精品亮點：精品探索競爭格局探索競爭格局 精準營銷精準營銷項目主打亮點？項目主打亮點？區域區域/交通交通/配套配套/品牌品牌/教育教育/產品產品.輕奢精品、尊享體驗輕奢精品、尊享體驗回歸營銷的本質，以滿足客戶生活和精神需求為主，營銷以回歸營銷的本質，以滿足客戶生活和精神需求為主，營銷以80后客戶為出發點：后客戶為出發點：變化定位推導變化定位推導客戶預判定位升級80后客戶變化趨勢積極與焦慮扎克伯格扎克伯格Facebook社交網CEO1984年、億萬富翁、程序大

6、神極簡主義、熱愛思考、思維力大疆大疆CEO汪滔汪滔1980年年典型80后人士，宿舍創業胡潤百富榜不聰明的偏執者不聰明的偏執者處女座、對細節有追求匠心情懷喜歡談喜歡談“夢想夢想”、談、談“堅持堅持”、談、談“純粹純粹”被稱為理想主義者BUSSINESS程維程維1983年、創辦滴滴出行 2016胡潤IT富豪榜第28位具有開創精神的創業家、賣過保險、做過足療、進過阿里、熱衷嘗試一切不可能；熱衷嘗試一切不可能；他們時至而立，承擔了社會的中堅力量他們時至而立，承擔了社會的中堅力量時常焦慮，思考生活的含義時常焦慮，思考生活的含義他們上有老下有小，為了孩子的學位、他們上有老下有小，為了孩子的學位、為了父母更

7、好的生活不斷打拼為了父母更好的生活不斷打拼壓力山大壓力山大他們又喜歡交際，重視面子，渴望被發現，被認識他們又喜歡交際，重視面子，渴望被發現，被認識肩負責任，砥礪前行肩負責任，砥礪前行完美完美執念執念品質品質追求追求匠心匠心打造打造樂于樂于嘗試嘗試80后，作為社會中堅，后，作為社會中堅，人生處于人生處于“為自己賦能為自己賦能”到到“為城市賦能為城市賦能”的轉化期的轉化期接下來，接下來，我們看下區域內的我們看下區域內的80后客戶情況后客戶情況玖龍臺一期成交客戶：以本地為主，玖龍臺一期成交客戶：以本地為主，31-40歲的三口之家，職業層次高，購買力較強；歲的三口之家，職業層次高，購買力較強；玖龍臺玖

8、龍臺客戶語錄：置業出發點：現在和父母及小孩住在一起，比較擁擠，應該打算換一個大一些；目前公明太擠，停車都不好停，空氣也不好，打算換一個環境。怎么看光明：1、環境不錯環境不錯，周邊就是新城公園；2、就在邊上的區政府上班，看好未來這里的規劃就在邊上的區政府上班，看好未來這里的規劃；對房子的要求：1、生態環境生態環境要好；2、離上班地點近一點離上班地點近一點；3、講究生活便利；4、未來比周邊漲幅大姓名：謝先生年齡：33歲家庭結構：三口之家三口之家居住區域：公明置業目的：首置工作區域：光明行業：電子職業：政府職員信息渠道：朋友介紹、交通電臺生活習慣：喜歡和朋友聚會喝茶，喜歡看各種展覽收入：年收入約30

9、萬龍光玖龍臺典型客戶描摹龍光玖龍臺典型客戶描摹姓名：陳先生年齡：38 歲家庭結構：三口之家居住區域：公明置業目的：首改工作區域：光明行業：科技職業：高層管理者信息渠道：報紙、網絡、朋友介紹生活習慣：攝影、跟朋友聊天喝茶或打牌，喜歡看看財經、名人訪談類節目，看看深圳商報了解經濟類新聞家庭年收入：年收入約60萬客戶語錄：置業出發點：1、現在住的是宏發上寓，2房戶型，想換大點的房子住；2、現在小孩子大了，需要有自己的空間怎么看光明：1、雖然現在光明啥都沒有，但是這個區域規劃好啥都沒有，但是這個區域規劃好，總體要比公明那些地方要好；2、目前缺乏配套，生活不方便；對房子的要求：1、戶型好，通風采光是必須

10、的；2、環境環境一定要好；3、一定要在交通方便一定要在交通方便；3、如果是綜合體綜合體，做的好人氣上來了可以考慮。龍光玖龍臺典型客戶描摹龍光玖龍臺典型客戶描摹項目影響力項目影響力競品客戶情況競品客戶情況目標客戶定位目標客戶定位偶得客戶偶得客戶：全市投資客戶/全國商旅客戶來源區域來源區域：全市其它區域、全國各地置業目的置業目的：以尋求資產投資為主要目的重要客戶重要客戶：本地小富階層與部分產業客群來源區域來源區域：光明、公明本地客戶置業目的置業目的：以自住為主要目的，兼有部分投資需求核心客戶：核心客戶：南山、福田、寶安中心區來源區域：來源區域：南山、寶安及福田等周邊片區置業目的置業目的：以改善型客

11、戶為主本地與周邊南山寶安為主的本地與周邊南山寶安為主的追求升值潛力的精英客群追求升值潛力的精英客群注重面子及品質注重面子及品質項目偶得客戶項目偶得客戶項目重要客戶項目重要客戶項目核心客戶項目核心客戶根據項目的總價，能夠買得起項目的客戶，需要家庭實際收入在根據項目的總價，能夠買得起項目的客戶，需要家庭實際收入在3-4萬元的新貴階層萬元的新貴階層根據中國權威機構根據中國權威機構“益普索益普索”給出的新貴人群分析給出的新貴人群分析我們可以提煉到幾個重要關鍵詞我們可以提煉到幾個重要關鍵詞追求平衡、注重積累追求平衡、注重積累而新貴圈層，究竟是怎樣的一群人？而新貴圈層，究竟是怎樣的一群人？嘗試新事物、熱愛

12、變化嘗試新事物、熱愛變化趨優購買、理性消費趨優購買、理性消費維系健康、樂意休閑維系健康、樂意休閑喜歡社交、注重細節喜歡社交、注重細節這樣擁有向上的力量的這樣擁有向上的力量的80后正是本項目的核心客戶群體后正是本項目的核心客戶群體因為懂得，所以營銷因為懂得，所以營銷面對這樣的一群新貴群體，我們不僅要讀懂他們，而要比他們更懂他們面對這樣的一群新貴群體，我們不僅要讀懂他們，而要比他們更懂他們客戶定位客戶定位為城市賦能的為城市賦能的80后后項目形象輸出項目形象輸出致敬向上的力量致敬向上的力量突破營銷策略突破營銷策略營銷思路破解營銷亮點呈現項目住宅戶型指標項目住宅戶型指標面積區間房型單戶面積面積面積比例

13、層數套數套數比例80緊湊型三房二廳一衛8246897%29589%89舒適型三房二廳二衛89.51557324%2917428%113四房兩廳二衛1133477253%29、2730750%133四房兩廳兩衛1361101617%278113%合計_66059100%620100%總用地面積()28842.1商業、辦公及酒店()47100容積率4.81總建筑面積()138730.50計容積率面積()1388209班幼兒園（）2400住宅()83400（含19190保障住房）項目基礎信息指標項目基礎信息指標單從指標我們便已感受到輕奢生活坐單從指標我們便已感受到輕奢生活坐標的力量標的力量輕奢生活坐

14、標精耕細作精雕細琢銷售金額銷售金額 35億！億！35個億！意味著個億！意味著夢想與榮耀夢想與榮耀在此指標下在此指標下我們的目標我們的目標2019價格目標突破片區價格天花板結合市場環境，我們該制定如何推售策略，以實現量價齊飛？推售策略推售策略綜合考慮回款目標年度回款金額：24億按銷售額80%回款計年度銷售金額：30億首次開盤推首次開盤推2#，形成首批熱銷，形成首批熱銷11億，以億，以超高銷售率與超快去化速度超高銷售率與超快去化速度引爆市場。引爆市場。7月加推月加推4#以以精致匠心產品精致匠心產品為主，為主，制造新品面世的營銷節點制造新品面世的營銷節點，以促動市場再度關注。，以促動市場再度關注。推

15、售原則推售原則立標桿力保首推產品為項目樹立影響力，同時帶動其他產品形成價格拔升，因此建議首批推售具備樓王產品。造稀缺為制造現場緊迫感，先推1棟樓產品，營造稀缺及供不應求的氛圍引導性樣板房具有很強引導性，因此推售首選具備精裝樣板產品。因此我們建議全年我們建議全年1次開盤次開盤，1次加推次加推，以實現全年度銷售目標順利完成。，以實現全年度銷售目標順利完成。因素權重占比本案龍光玖龍臺宏發天匯城光明壹號分數分數分數交通便利性20%1001009697景觀資源10%1001049698項目規劃15%10010496102學位資源20%100989898社區配套10%1001029797戶型結構10%10

16、0979595物業管理5%1001019898區域利好10%1001009999總分1100100.5596.898.1樓盤均價450003800045000修正均價447543925645872二手房修正（毛坯比準均價）備注：取三級傭金點數+二手房契稅+部分欠款贖樓費用平均值111.06精裝修備注：比準片區項目精裝修費用（無裝修比準按照2000元標準）500020002000最終均價497544125650624參考性10.70.10.2校對均價34828412610125現時均價49078價格策略價格策略基于項目市場比較法推導靜態均價為4.9萬元/，考慮項目后續通過營銷策略、產品及裝標升級

17、溢價，以及入市時間，合富有信心實現整盤均價5.3萬元/。1-項目清盤戰略目標2-靜態均價及成交走勢3-分批推售策略4-產品及裝標升級溢價據萬達集團新媒體投放藍皮書透露，王健林要求萬達集團所有業務向新媒體轉變，要求增加新媒體在項目營銷推廣工作中的壁紙，新媒體費用須達媒體推廣費用的70%以上移動互聯網改變了80后信息獲取的方式變革趨勢一：“參與感”用“即時體驗”來滿足直播到底有多火?哪個明星、網紅如果還沒有直播過都不好意思和別人打招呼。品牌早就迫不及待地把明星代言、產品推廣和銷售的時間軸壓縮在消費者根本來不及理性思考的直播時刻。另外一種“即時體驗”的消費者參與更加實惠。互聯營銷時代的營銷變革變革趨

18、勢二：情懷雞湯不過期，只要有“防腐劑”當然，除了“走腎”之外，“走心”的內容還是會持續保鮮。情懷營銷前兩年被玩的讓人有點審美疲勞，但是沉淀下來看，好的作品還是會讓人心頭一熱，人歸根到底還是情感動物，喧囂過后，情懷雞湯不會過期，重要的是湯頭和配料。變革趨勢三：跨界，跨到無“界”可跨傳統、網絡、新媒體已無限融合，一邊傳統品牌投身數字營銷，另一邊地鐵車廂、紙媒頭版已被互聯網品牌、新興APP承包來做懸念營銷。移動互聯時代的邊界消融，品牌已從“跨界”的概念中跳了出來，顛覆了傳統與新潮，混搭了科技與時尚，進入了“無界”的境界。變革趨勢四：社群新經濟的崛起和爆發喜新厭舊的經濟學家和媒體不再談“粉絲經濟”，而

19、“社群經濟”變得炙手可熱。整個地球的商家都在想方設法籠絡年輕人，展示創造性思想，順應“社群經濟”的潮流。此外針對“新中產人群”，社群營銷中的消費者洞察更顯得尤為重要。謹呈一場從客戶角度出發適度迎合互聯網風潮絕不華麗的專盤定制營銷營銷策略核心：差異o別人都主打中心 我們以人物精神標簽入市別人都以老業主挖掘圈層 我們以對位因素定點拓展當別人都鋪天蓋地做巡展 我們以互聯網形成病毒擴散當別人都以活動拉動到訪 我們的每一個活動都是一個連環事件策略大綱80后賦能三部曲營銷目的深度預熱 華麗啟幕開盤熱銷 造影響力強化地位價值升華階段形象關鍵動作23456785月中旬盛大開盤7月底年度任務70%2020年20

20、19年 29121011致敬向上的力量深圳80后的夢想開啟全新80后居住夢想80后缺少的第四間空間精英圈子精致生活80后的精英圈1營銷階段銷售目標起勢蓄客期（2月-5月中旬）認籌數量800，來訪4000開盤強銷期（5月下旬7月底）開盤銷售200套，完成首次開盤的64%。7月加推后，階段共計銷售434套，完成整盤銷售70%；來訪2340；持銷期（8月12月）銷售剩余186套，達到清盤；來訪1860；第一階段：【向上】時間：2019年2-5月目標：到訪4000批，認籌800個策略：借助“深圳80后”的生活與事業的矛盾，引起目標客戶的內心共鳴及關注。以軟性情懷的路線進行推廣創新，戳中客戶內心的柔軟，

21、配合系列活動，吸引市場關注和傳播，進行項目形象的初步導入并且提前進行儲客。致敬向上的力量微信擴散一個夢想大測試的病毒傳播，進行項目曝光，并將微信粉絲引流到夢想互動展點；巡展收客創意互動的夢想展點吸引訪客和拓展客戶，為項目的認籌及開盤儲備客群！視頻引爆最近很火的女子圖鑒為藍本，制作夢想視頻。參與視頻互動，最終選擇深圳夢想代言人；渠道轟炸結合夢想視頻配合創意的廣告語言進行傳播，引發客群關注，并參與到夢想代言人話題的互動。品牌背書以前期視頻互動的10位優秀夢想代言人，傳遞出城市精英的居住選擇，引出項目。80后的夢想總pv高達3000萬，生成2000多萬張性格標簽、微信漲粉400多萬的測試（數據來源于

22、柏拉圖APP負責人周琦）深圳80后盜夢空間一個夢想大測試的病毒傳播柏拉圖式小測試進行朋友圈病毒式營銷，達成項目百萬+曝光量，結合夢想互動展將參與粉絲轉化到了解項目的價值深圳80后的夢想生活快到益田假日廣場發現80-133平3-5房，一般人我不告訴他為夢想付出50%的努力，涂上心水已久的ysl星辰口紅為夢想付出70%的努力，背上了看過很多次的dior戴妃包為夢想付出90%的努力，開上了試駕很多次的vov CX90為夢想付出100%的努力，買上了光明中心、兩地鐵交匯、益田品牌匠心產品的好房子掃二維碼，測測你的夢想，領取夢想神秘大禮夢想館：益田假日夢想電話：0755-88888888微信擴散巡展收客

23、視頻引爆渠道轟炸品牌背書深圳80后追夢計劃一個關于夢想的互動展快速蓄客【啟動品牌展示，進行線上病毒傳播收客】輔助營銷中心的日常吸引訪客和拓展，為項目的認籌及開盤儲備1000+客群 展示時間：4月上半月 展示目的：借品牌互動展為據點，設置游戲吸引更多訪客，了解項目具體情況；互動形式：展示墻以大字報立體字的形式，突出80后追夢的特征，設置夢想抓娃娃機。可免費互動體驗抓取特色禮品及造型獨特的許愿瓶進行許愿；拓展地點：益田假日門口；微信擴散巡展收客視頻引爆渠道轟炸品牌背書微信擴散巡展收客視頻引爆渠道轟炸品牌背書深圳80后圖鑒一個關于80后的夢想情懷的視頻共鳴這條視頻抵得上十次報紙頭版，通過公眾號，抖音

24、，朋友圈等線上風暴式渠道占領，曝光100萬+，覆蓋人群60000+以客戶為導向的定制傳播，讓益田發揮最大的情懷價值與傳播基調，客戶感受到開發商的情懷，房子的溫度。北京女子圖鑒看哭無數人：致我們野心勃勃的青春。通過深圳80后圖鑒，所謂，你見我表面光鮮 不懂我內心彷徨，引發城市對于事業和生活的選擇的思考。形式：參與視頻互動留言，說出自己的故事，最終評選深圳夢想代言人；可獲得價值萬元的夢想大禮。參與互動的客戶均可至營銷中心領取神秘夢想大禮。高端火鍋店“吃辣還是不吃辣，其實不是夢想，可以兼得”微信朋友圈視頻硬廣投放健身房跑步機視頻“健身房揮汗如雨，還是回家葛優躺，夢想不是選擇，可以兼得”努力工作還是享

25、受生活？左右不是選擇，是兼得！朋友圈好友申請硬廣投放益田假日薈微信擴散 巡展收客 視頻引爆 渠道轟炸 品牌背書深圳80后的矛盾一種不同場景運用不同廣告內容的推廣因地制宜選擇目標客群集中地點，設計獨特廣告語，吸引關注夢想視頻，參與互動并引流到營銷中心，增加來訪。深圳80后的夢想代言人一場城市新銳夢想生活方式的背書純粹軟文炒作不夠吸睛，行業精英的個人魅力，更能提升熱度，通過視頻互動憑出的城市精英為項目背書，聚焦到項目價值目的：通過深圳80后向上的力量，引起業內外關注，也是將熱度拉回項目時間：3月底傳播渠道：益田所有自有渠道，合作媒體傳播微信擴散巡展收客視頻引爆渠道轟炸品牌背書第二階段：【開啟】時間

26、：2019年5-7月目標：到訪2340批，成交434套，銷售金額24億策略：傳遞項目價值，解決客戶認知抗性；塑造跳脫區域之上，最符合80后居住夢想優資產形象，引導強大的精神符號。配合樣板間開放及開盤節點，進行強勢儲客。開啟全新 80后居住夢想媒體炒作第一波利用懸念和八卦引發觀眾關注，引出二胎需要第四空間的概念，嫁接項目微樓書配合朋友圈、自媒體進行發布媒體炒作第二波連環遞進通過軟文炒作，詮釋“80后缺少的第四空間”的概念，吊足客戶對于第四空間的胃口。事件節點活動亮相第四空間樣板開放活動及免費抽取的第四間房作為此階段最大的噱頭，推廣、跨界合作、拓展都圍繞這個活動進行事件活動前拓客預熱通過快閃的形式

27、，進行創意拓客，派發樣開的體驗券并傳遞項目信息。事件活動前互聯預熱與瑞幸進行跨界合作，通過互聯推廣的方式，派發樣開的體驗券并傳遞項目信息。事件活動前嫁接預熱與4s點進行跨界合作，對位高端車主，通過免費試駕并互換廣告資源，派發樣開的體驗券并傳遞項目信息。事件營銷的后續炒作各行業KOL自媒體進行后續炒作，第四空間概念。80后缺少的第四空間第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作周一見名份之爭我決定不再沉默，給他/她一個空間！連環遞進通過第四空間的概念炒作產品得到關注的同時，成功嫁接到項目，得到市場第一輪關注！周一見名份之爭網絡載體：微信朋友圈報媒：深圳特區報自有

28、媒體：益田官微合富房王網合富超級微信合富全體員工微信具體操作：由自媒體運營商負責，話題同步發布，引出二胎時代，需要第四個空間。全程劍客跟貼炒作！嫁接項目微樓書同步發布。炒作時間：5月利用畫面和話術的沖擊力，引發關注！利用懸念和八卦引發觀眾好奇，持續關注！天下真有白送的第四間房 真的有了你想要的“第四空間”!免費的?全球最大第四空間攀巖建筑驚現光明 發現第四空間，是80后聰明的選擇！第四空間，深圳80后標配！二胎時代，給TA更好的空間網絡微信大V搜房、搜狐、安居客軟文，劍客第四空間炒作微信，拍照后朋友圈轉發深圳本地知名大V對聰明人進行炒作揭露80后缺少的第四空間真實面貌相關報道：假日廣場驚現80

29、后第四空間夢想家!揭露80后缺少的第四空間真實面貌！二胎時代，給TA更好的空間不同角度集中炒作報道“80后缺少的第四空間”營銷事件【炒作配合】借助各大劍客、深圳本地大V、網絡等媒體，由此擴大項目知名度。得到市場第二輪關注！第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作活動內容：樣板間開放體驗日操作方式：第四間房面積8平米，約計40萬元，作為噱頭，作為當月開盤抽獎大禮，其余獎品砸金蛋送出；結合現場樣板房攀巖活動，線上召集潛在客戶參加，并設置黑科技獎品，以此作為階段噱頭的爆點；第一波炒作 第二波炒作 活動亮相 活動前預熱1 活動前預熱2 活動前預熱3 活動后宣炒作天下

30、真有白送的四房深圳80后一直缺少的“第四空間”第四空間全能樣板房亮相，開啟萬元認籌風暴速度，以第四間房作為噱頭，在市場上引起熱議，聚焦千人購房群體目光80后的第四空間夢想派發主題：80后第四空間居住居住夢想配合物料：海報、手舉牌派發地點：歡樂海岸/kk mall/益田假日廣場【80后第四空間開放日】200名精英空降深圳大派“夢想許愿瓶”通過在高端目標客戶聚集地派發夢想許愿瓶，將項目價值以第四空間的概念進行趣味性的事件傳播夢想許愿瓶說明夢想名字：80后第四空間夢想夢想實現：憑夢想許愿瓶，可參與體驗第四空間攀巖樣板開放，并有機會獲得免費的第四間房。夢想內容：我是80后，我缺少的第四空間，不僅是居住

31、的第四個房間，而且是一個居住以外的生活享受空間。如果說區域是第一空間，配套是第二空間，產品是第三空間，這個第四空間是生活，讓我能夠感受居住的人性化、儀式感，更能讓我在這個空間內和志同道合的80后共享生活的美好。第四空間開放日，給你圓夢。第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作通過官微發布活動鏈接，直接鏈接luckin coffee，以官微驗證碼形式進行luckin coffee體驗，送貨上門所有包裝統一本案VI，及感性的廣告語更有代入感第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作【luckin coffee&官微】大型互聯網化

32、生活體驗當傳統地產營銷還在做著派送早餐，且客群或愛理不理。我們已經悄無聲息的熱騰騰的廣告擺在了80精英眼前。目的：luckin coffee是互聯網技術下的新模式，為大型企業、中高端寫字樓提供專業咖啡配套的客戶和項目匹配，包括咖啡也可通過此活動讓客戶進行圈層再生并形成話題炒作。時間：2019年5月中旬（連續7天，200名額天）第四空間體驗日邀你品鑒廣告內容：不同的廣告語+天下真有白送的四房“第四空間”樣板邀你品鑒凱迪拉克汽車廣告語：將力量、速度和豪華融為一體益田廣告語：將智能、圈子和尊貴融為一體帕杰羅sport汽車：真正意義的SUV骨子里的SUV益田廣告語：真正意義的80后骨子里的80生活大眾

33、汽車：出于對汽車的愛汽車價值典范益田廣告語：處于對生活的薈生活價值典范沃爾沃(VOLVO)汽車：關愛生命、享受生活益田廣告語：關愛家庭、享受生活第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作整合高端車4s店，光明加油試駕路線拉動到訪并通過資源互換與4s店置換廣告位，結合80后的獨特標簽，在不同的汽車品牌4s店對應不同的項目廣告對位高端車實施目的：提供200元油卡試駕獎勵，以試駕專線讓客戶對本案有所認知，并體驗便捷交通，創造到訪.實施時間：2019年5月7月合作形式：資源互換案場物料贊助油卡，合力打造專屬試駕路線序號分類公眾號1文藝,原創視頻一條2情感，心靈雞湯咪蒙

34、4時尚石榴婆報告5休閑娛樂吃喝玩樂在深圳6地產壹地產、樓兔子、房產內參7體育博覽深圳國際體育博覽會各行業KOL自媒體炒作樣板房開放暨第四空間攀巖體驗配合樣開活動及認籌節點，根據行業特點直擊客戶關注點，同一時間發表話題文章，形成話題爆破傳播，引起關注 投放時間：2018年5月中旬（樣板房開放當天）投放主題：樣板房開放暨第四空間攀巖體驗微信公眾號建議：話題舉例：公眾號：壹地產80后第四空間的居住夢想公眾號：吃喝玩樂在深圳也許該去光明走走公眾號：咪蒙80后缺少的第四空間第一波炒作第二波炒作活動亮相活動前預熱1活動前預熱2活動前預熱3活動后宣炒作第三階段：【圈子】時間：2019年8-2020年1月目標

35、：到訪1860批，成交186套。銷售金額11億。策略：做驕傲，造誘惑。說身份認同，而非產品。重視前期成交客戶維系，建立圈層，由圈到點。深圳的80后高知精英匯聚，也在深圳畫一個精英上層圈，人人都想進的圈。跨界圈層客戶會活動，持續發聲，拓展客戶。精英圈子精致生活事件大活動做影響將試駕罕見的特斯拉2019第二代 Roadster活動，作為貫穿整個拓客，推廣的大事件。大活動的衍生小活動持續尋找百名城市精英試駕作為為當天試駕大事件前，選拔試駕人員的多場城市精英挑戰賽進行鋪墊。事件活動巡展預熱在巡展點，通過一封創意的精英選拔賽邀請函，吸引客戶聚焦到對活動尤爾引申到對項目關注。事件活動前推廣預熱通過推廣以引

36、起精神共鳴的廣告語，作為事件推廣的突破口，傳遞項目信息。事件活動前嫁接預熱線上渠道持續集合試駕活動和城市精英挑戰賽炒作話題80后的精英圈精英駕到尋找百位城市精英試駕Tesla Roadster試駕非凡的Tesla 享受生活的速度與激情，凸顯品牌客戶的臻榮與尊貴，彰顯品牌的實力與魄力；【精英駕到】呼應主題，通過城市精英挑戰賽勝出的百名精英，可參與試駕特斯拉2019第二代 Roadster活動，讓其體會特斯拉帶來激動人心的超凡體驗。Tesla Roadster 從始至終都沒有在中國大陸市場上市，因此想要見到真車就需要跑到香港、日本或者其他地區。這款車型基本可以被認作是一臺電動版的蓮花 Elise。

37、2019 年，會基于 Model 3 平臺打造第二代 Roadster。全新Roadster 會是特斯拉有史以來最快的一款車型。階段終極大活動衍生小活動活動預熱活動預熱活動預熱益田杯城市精英挑戰賽 試駕贈精英與SUPER MONKEY合作，通過雙方微信推廣及自有資源、以巡展精英邀請函的派發，將Tesla Roadster 作為吸引爆點目的：通過APP及圈層形成病毒傳播的效果，結合SUPER MONKEY健身艙APP，傳遞本項目精英圈子的精致生活，既能與項目結合，又能形成市場效應，也能找到相對準確的客群！時間：8月下旬特別說明：游戲傳播過程中，官微網絡平臺同步炒作“精英圈子 精致生活”等價值點！

38、跨界合作三大理由：SUPER MONKEY創始人跳跳自帶粉絲自帶流量，可作為宣傳點。SUPER MONKEY 健身艙APP的客戶訪問引流到關注項目。SUPER MONKEY的受眾為具有一定生活品味的城市精英，鎖定其資源會員，結合每月定期200人規模的運動派對。巡展的禮品設置為超級猩猩免費私教課，并參與聯合舉辦的精英挑戰賽，私教課及比賽相關費用免費獲得，減少營銷費用。階段終極大活動衍生小活動活動預熱活動預熱活動預熱讓客戶對項目產生強勢的聚焦鏡面邀請函城市巡禮，以一封創意鏡面城市精英挑戰賽邀請吸引上訪體驗式營銷。結合巡展點現場抽獎，針對商超消費滿額的客戶派發一張精英挑戰賽驚喜邀請函場。活動目的：聚

39、焦前期所有關注客戶 拓客利用：以派發邀請函的形式，將意向客戶吸引到現場。邀請函可領取價值不等的禮品，如汽車保養券，美食券等，部分禮品券可進行拓展免費獲得，減少營銷費用。活動場地：深圳益田假日廣場、歡樂海岸、海岸城、3大點位集中爆破 活動時間：8月份每個周末邀請函封面階段終極大活動衍生小活動活動預熱活動預熱活動預熱線上懸疑式“精英圈”系列推廣，線下活動持續炒熱。全城發聲，以更易引起城市精英共鳴的廣告語為突破口，突出對80后城市精英的身份認同。精英圈子 精致生活原來你也在這里#致敬精英#“致敬精英”#致敬精英#80后的精英圈和一群志同相合的人在一起更重要#原來你也在這里#羊和羊在一起更安心同一類人

40、居住在精英圈#原來你也在這里#精英圈子 精致生活階段終極大活動衍生小活動活動預熱活動預熱活動預熱精英駕到事件營銷搭配“薛之謙式”軟文廣告線上渠道持續炒作話題，聚焦全城關注并傳播，強化品牌影響力。利用無商業利益，無厘頭的軟文帶出廣告，重在創意【事件炒作】運用微信朋友圈，公眾號、深圳微信本土大V,搜房等尋找城市精英試駕Tesla Roadster試駕Tesla 享受生活的速度與激情益田假日薈 試駕贈精英微信風暴霸占朋友圈大號媒體制造精英話題熱度新聞端口廣泛傳播論壇官微持續跟進益田假日薈你是深圳的80后精英嗎快快一起參加城市精英挑戰賽80后拼搏不易，生活也要出彩！承包深圳影響力公眾號頭條階段終極大活

41、動衍生小活動活動預熱活動預熱活動預熱體驗展示策略體驗展示策略體驗升級展示升級城市賦能，建立向往國際水準的完美展示，國際水準的完美展示，輕奢生活的極致體驗輕奢生活的極致體驗完美展示和體驗Perfect presentation and experience1目的：迎賓需兼顧3種語言，并高配4個首席禮賓師，第一印象撼動客戶，體現客戶的尊貴性和身份感。禮賓人員的要求：具有禮賓師的職業資格證具有禮賓師的職業資格證 男士1.85以上，女士1.75以上 中、英、粵語三種語言中、英、粵語三種語言 印有項目LOGO的定制級服裝 高配高配4個首席禮賓師（兩位國內個首席禮賓師（兩位國內+兩位國外）兩位國外）在氣質

42、上感動客戶！在氣質上感動客戶！國家級首席禮賓師國家級首席禮賓師完美展示和體驗Perfect presentation and experience目的：以工法，品牌和物業多維度品牌展示，加深客戶對于項目品牌和品質的高度認可，增強購買機會。1、品牌展示組合拳：工法展示：工法展示：（項目的精工鑄造品質和毫厘工程）品牌展示：品牌展示：（從過去到現在到未來，益田的戰略布局）物業展示：物業展示：（剪輯益田物業與業主的故事視頻、項目物業服務體系的展示）2、品牌展示形式：影視片影視片+實體實體在品質上打動客戶！在品質上打動客戶！完美展示和體驗Perfect presentation and experien

43、ce2 多元化品牌組合拳多元化品牌組合拳目的：將樣板房通道打造為首個藝術展區，以差異化的展示實現客戶對項目所賦予的生活方式的再次極致體驗。形式：突破傳統的樣板房看樓通道的功能，突破傳統的樣板房看樓通道的功能，在樣板在樣板房兩側對中外國際藝術進行展示，如中國的書房兩側對中外國際藝術進行展示，如中國的書法國畫、國際的藝術品牌，傳遞項目的高品質法國畫、國際的藝術品牌，傳遞項目的高品質和高品味和高品味在藝術上驚艷客戶！在藝術上驚艷客戶！完美展示和體驗Perfect presentation and experience3藝術展區樣板房星光大道藝術展區樣板房星光大道場景化設計樣板房，提升項目品質場景化設

44、計樣板房，提升項目品質完美展示和體驗Perfect presentation and experience4 6在孩子和母親嬉笑打鬧中，開始了新的一天3.酒吧臺酒吧臺成了一個可以會客的HUB，一場狂歡派對，親朋好友一起協作制作美食注重樣板房的價值輸出，傳遞以人為本的居住理念，適當時間進行樣板房換新，以場注重樣板房的價值輸出，傳遞以人為本的居住理念，適當時間進行樣板房換新，以場景化打造（如社交場景、收納場景等）展示多樣化的生活方式景化打造（如社交場景、收納場景等）展示多樣化的生活方式開啟輕奢開放式社交空間融合中廚臺面與西廚中島，構建一個支持閉合的開放式廚房，并結合客廳空間打造，展示未來社交生活方

45、式展示未來社交生活方式1.西餐臺西餐臺二人世界，點上蠟燭，擺放玫瑰花，兩個人燭光晚宴2.早餐臺早餐臺三口之家，丈夫準備早餐，在細節上留住客戶！在細節上留住客戶！發現輕奢空間，收納生活之美發現輕奢空間，收納生活之美完美展示和體驗Perfect presentation and experience5 6玄關玄關臥室臥室衛生間衛生間極致化收納樣板房極致化收納樣板房極致利用收納空間，從玄關/臥室/衛生間將多處收納點恰到好處的隱藏在各角落，為客戶展示舒適、極致的生活方式為客戶展示舒適、極致的生活方式極致化收納空間在細節上留住客戶！在細節上留住客戶！城市賦能新力量，移動快閃樣板房城市賦能新力量，移動快閃

46、樣板房完美展示和體驗Perfect presentation and experience6打造移動樣板房，在城市熱點區域如海岸城、打造移動樣板房，在城市熱點區域如海岸城、cocopark進行快閃進行快閃創意創意“賦能臥室賦能臥室”樣板房，抓住眼球的樣板房，抓住眼球的“扮酷扮酷”營銷營銷在細節上留住客戶！在細節上留住客戶！所有家具固定在墻上，讓參觀人群輕松拍出“失重”的錯覺照，給人賦予能量一種感覺，刷爆朋友圈針對不同群體在不同區域推出主題各異的樣板房，進行花式圈粉完美展示和體驗Perfect presentation and experience7 極致安全極致安全全周期安防系統全周期安防系統

47、以軟件和硬件的方式形成最健全的復合型安防系統，武裝到牙齒。以軟件和硬件的方式形成最健全的復合型安防系統，武裝到牙齒。出入口安防系統、停車場安防系統、入戶大堂的安防系統、室內防盜報警安防系統、高級視頻分析系統、光線感應周界系統在歸家后守護客戶！在歸家后守護客戶！完美展示和體驗Perfect presentation and experience8極致健康極致健康-24小時醫療防護系統小時醫療防護系統以營養顧問健康維系以營養顧問健康維系+緊急救護服務成立健全的醫療防護體系，將健康植入生活。緊急救護服務成立健全的醫療防護體系，將健康植入生活。定制的營養顧問機構定制的營養顧問機構 社區醫療救護機構社區

48、醫療救護機構 與海外獨立外資醫院合作，建立優于與海外獨立外資醫院合作，建立優于120的緊急救護服的緊急救護服務務在健康上呵護客戶！在健康上呵護客戶！尊貴升級，兒童寵物專人看護尊貴升級，兒童寵物專人看護兒童游戲兒童游戲寵物照理寵物照理看護區域看護區域完美展示和體驗Perfect presentation and experience9 6結合項目售樓處兒童樂園，配備專人看護照理兒童、寵物，結合項目售樓處兒童樂園，配備專人看護照理兒童、寵物，為客戶提供方便并留住目為客戶提供方便并留住目標客戶的關注度，傳遞項目的人性關懷理念標客戶的關注度，傳遞項目的人性關懷理念在尊貴上服務客戶！在尊貴上服務客戶！營

49、造璀璨奢華停車空間，入戶營造璀璨奢華停車空間，入戶儀式感十足儀式感十足完美展示和體驗Perfect presentation and experience6 10停車場入口處及停車場通道采用停車場入口處及停車場通道采用大量綠植裝飾，營造綠色自然氛圍，體現項目自然生活；大量綠植裝飾，營造綠色自然氛圍，體現項目自然生活；大量使用華麗大量使用華麗水晶吊燈打造奢華停車場及電梯廳，營造尊崇入戶儀式感水晶吊燈打造奢華停車場及電梯廳，營造尊崇入戶儀式感在儀式上歸屬客戶！在儀式上歸屬客戶！中海天鉆停車場展示6藝術炫麗營銷中心，傳遞項目價值藝術炫麗營銷中心，傳遞項目價值完美展示和體驗Perfect presen

50、tation and experience11營銷中心沙盤區打造采用中海天鉆營銷中心營銷中心沙盤區打造采用中海天鉆營銷中心大量的水晶燈，大量的水晶燈，沙盤底座由沙盤底座由五彩繽紛的發光五彩繽紛的發光LED組成，打造炫麗斑斕模型區，價值展示區使用組成，打造炫麗斑斕模型區，價值展示區使用大量燈箱模型大量燈箱模型詳盡闡釋價值賣點，藝術詳盡闡釋價值賣點，藝術在營銷中心隨處可見。在營銷中心隨處可見。中海天鉆沙盤區中海天鉆模型區中海天鉆價值點展示在體驗上震撼客戶！在體驗上震撼客戶！89113-133新媒體預約看房體系，微信新媒體預約看房體系，微信/APP預約看房預約看房目的：通過預約系統，建立人流量預約門

51、檻目的：通過預約系統，建立人流量預約門檻預約形式：預約形式：益田老客戶只要到訪即可看房；電話客，由前臺預約，或者微信直接預約；預約客戶權益：預約客戶權益：擁有優先參加項目舉辦的各項活動和參觀樣板房的資格。預約方式：預約方式：通過微信、APP即可進行相關預約流量預約門檻，線上預約讓客戶陷流量預約門檻，線上預約讓客戶陷入期待狀態入期待狀態完美展示和體驗Perfect presentation and experience12在體驗上震撼客戶！在體驗上震撼客戶！6增強客戶的現場體驗，采用線下來增強客戶的現場體驗，采用線下來訪預約制訪預約制完美展示和體驗Perfect presentation and

52、 experience13客戶參觀接待方式同行參觀接待方式提前一天一天電話預約審核初步通過，預約時間審核通過后參觀樣板房與大客戶經理約定好專屬參觀時間現場影視片、沙盤、項目展示參觀體驗提前電話預約只設每周二為同行參觀日，其他時間不予安排提供身份證審核通過后安排預約本項目從基本的參觀預約到全程的參觀體驗，高品質的預約服務和標準，往往可以體現城市中堅力量客戶最關注的物業標準，預約體驗也可以提升項目高端性和儀式感，提升客戶對項目的認可度14華爾街之狼團隊，為城市賦能助力華爾街之狼團隊，為城市賦能助力五大標準五大標準 成就成就“華爾街之狼華爾街之狼”團隊：最強顏值、高端行業、魅力語言、博學洽談、商務團

53、隊：最強顏值、高端行業、魅力語言、博學洽談、商務完美展示和體驗Perfect presentation and experience高標準交際五大標準，交際五大標準，“華爾街之狼”是一個高顏值團隊具備多方面的行業知識及高端物業銷售經驗具備與國際化視野客戶英語、粵語交流能力具備較高學歷的且同時具備多方面知識儲備具備與遠見卓識的客戶的高端商務交際能力合富最強代理合富最強代理團隊人員公司支援“最強最強80后后”深圳智慧大腦深圳智慧大腦深圳，是中國最具年輕、朝氣、活力的城市深圳，是中國最具年輕、朝氣、活力的城市是一群年輕人用激情與智慧改變世界的大舞臺是一群年輕人用激情與智慧改變世界的大舞臺深圳需要我們

54、這群新生向上力量的滋養深圳需要我們這群新生向上力量的滋養我們更需要得力于深圳這個巨人肩膀追逐更大的夢我們更需要得力于深圳這個巨人肩膀追逐更大的夢OUR TEAM合富最強大腦合富最強大腦豪宅精兵團隊豪宅精兵團隊合富輝煌（深圳）事業一部營銷總監：羅杰于營銷總監：羅杰于項目經理：楊婕項目經理：楊婕高級策劃主任高級策劃主任何琪何琪高級策劃主任高級策劃主任李超李超策劃主任策劃主任李平李平銷售經理：徐寶龍銷售經理：徐寶龍策劃副主任策劃副主任楊順昌楊順昌羅杰于羅杰于女士女士公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司營銷總監簡簡介：介：北京工商學院 涉外英語大專學歷從事房地產行業工作10年有余，積累了較豐富

55、的房地產管理經驗，也培養了做事認真、待人誠懇的為人作風。對銷售案場的入場人員組建，現場管理及銷售氣氛把控等都有較多的經驗和心得。同時也有較強的號召力、執行力的團隊凝聚能力。項目的市場定位和目標客戶群體的把控、客戶滿意度的維系，以及階段性營銷活動建議方面都積累了豐富的經驗。項目職責：項目職責：銷售團隊組建、培訓、現場制度擬定及現場管理、團隊業績把控沖刺、銷售口徑、物料準備、銷售合同擬定、客戶滿意度維護及把控等。成功操作過的項目：成功操作過的項目：lobortis purusaliquam、美深圳：深圳：華潤前海中心悅璽、龍光玖龍臺、萬科金色半山、萬科公園里；Lorem ipsum dolor s

56、it amet,consectetur adipiscing elit.Ut廣州：廣州：星河灣海怡半島、天馬河公館 era.林湖國際社區；三亞：三亞：海棠之星;北京：北京：國際會展中心公寓、星港莊園、閣外山水。楊婕楊婕 女士女士公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 項目經理簡簡介：介：信陽師范學員本科畢業，法學專業2010年9月從事房地產策劃工作至今，并獲得合富輝煌集團內訓師認證。在營銷中有較強的前瞻性，能夠準確把握項目節點，并合理考慮階段性所運用的營銷手段，最大化促進項目業績。在營銷過程種能夠統籌項目各項工作，并善于把控細節。對于地產營銷具備創新力，同時擁有多家企業和機構拓展資源。服

57、務過包括華潤、金地、萬科、保利、中國鐵建等品牌發展商。項目職責：項目職責：項目各階段營銷、推廣策略、客戶拓展渠道的整合，對接發展商，協調溝通與銜接。定期向發展商匯報工作進度，按計劃推進各項工作。成功操作過的項目：成功操作過的項目：華潤悅璽、金地龍城中央、頤安都會中央、萬科公園里、萬菱NEW寓、中國鐵建領秀城、保利香檳國際、碧桂園鳳凰灣何琪何琪 女士女士公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 高級策劃主任簡簡介：介：綏化學院資源環境與城鄉規劃管理2015年入行，從事房地產策劃工作達3年，熟悉深圳房地產市場情況、前期策劃、后期執行等，全盤操盤經驗，有優秀的專業基礎知識，了解房地產運作流程，把

58、控團隊營銷策略，協調團隊工作；項目職責：項目職責：負責跟進項目前期的定位和市場研究；負責跟進項目拓展等一系列活動跟進，根據營銷目標提出拓展建議負責活動現場把控；負責跟進項目現場的現場執行。負責把控團隊整體營銷策略成功操作過的項目：成功操作過的項目：新世界倚山花園、尖崗山名鐫（別墅）、龍光玖龍臺李超李超女士女士公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 高級策劃主任簡簡介：介：華中科技大學，經濟管理專業從事房地產行業工作達5年，擁有豐富的操盤經驗，有地產項目前期研究與策劃經驗。具有非常完整的營銷策劃經驗，及非常強的執行能力及思考能力。項目職責：項目職責：負責推進項目各階段策劃及營銷工作；制定各

59、階段推廣、銷售及活動策略與執行細項；協調合作單位工作并監控其工作過程。成功操作過的項目：成功操作過的項目：深圳項目：華潤前海中心悅璽、華潤城、天璣公館、大族云峰、萬科廣場天譽、恒大深圳項目前期策劃（南油、小桂灣、大浪、坪山、愛聯、蔡屋圍項目定位及前期工作。浙江項目：全盤操作過項目（浙西南財富公園、三美壺山廣場、金圓幸福城）李平李平先生先生公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 策劃主任簡簡介：介：山東職業學院市場開發與營銷專業從事房地產工作4年多，主修市場營銷及經濟學專業，具有優秀的房地產專業知識與專業能力，曾在合富輝煌（深圳）代理的頤安都會中央和金地龍城 中央、新力東園、新力琥珀園項目

60、，負責市場、推廣工作、活動、現場包裝、客戶分析、客戶拓展、文案撰寫等工作。項目職責：項目職責：項目各階段營銷、活動、客戶拓展渠道的整合。按計劃推進各項工作，責任心強，能及時完成上級交代的任務并及時反饋。成功操作過的項目：成功操作過的項目：頤安都會中央、金地龍城中央、華潤前海中心悅璽、龍光玖龍臺二期、新力東園、新力琥珀園公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 項目經理簡簡介：介：黑龍江省工程學院土木工程系在深圳從事房地產行業十年，悉知房地產相關政策、規劃、深圳各區域項目歷程，金融、法律等項目職責：項目職責：統籌項目從前期招聘組建、相關專業培訓、口徑撰寫、價值點梳理等，帶領項目組突破完成各關

61、鍵節點任務，為公司、項目創造更高的價值。徐寶龍徐寶龍 先生先生成功操作過的項目：成功操作過的項目：君子廣場，智慧廣場，懿德軒，頌德國際，理想城，中洲總裁公寓，華潤前海中心悅璽公寓。楊順昌楊順昌先生先生公司職務：公司職務：合富輝煌（中國）深圳公司 策劃副主任簡簡介：介：湘潭大學 本科 自動化專業畢業后即參加房地產行業策劃工作，熱愛地產行業，工作認真負責。積極主動參與項目各項工作，擅長配合與協調，溝通能力較強。熱愛閱讀與思考，保持對深圳市場的敏銳的洞察，能快速對問題做出反應，并積極思考，提出解決方案。項目職責：項目職責：協助進行各類大型方案撰寫；建立信息渠道，搜集，整理各項市場信息資料，監控市場動

62、態情況，對信息數據進行分析、總結；獨立撰寫項目市場周報、銷售周報、營銷活動方案、拓展方案，參與其他各類營銷方案的撰寫；執行各類日常案場工作，活動執行，能隨時在案場充當各類工作角色；與合作推廣公司、渠道公司、活動公司進行各類工作對接，共同制定方案并執行；對銷售人員進行盤客、整理、分析銷售數據，制作培訓資料成功操作過的項目：成功操作過的項目：華潤前海中心悅璽公寓、卓越蔚藍郡、頤安都會中央、深城投天璣公館THANKS附件一：宏觀市場及政策概述2018年經濟開局良好，整體運行延續穩中向好發展態勢 2017年中國經濟以“穩中向好”的姿態保持經濟運行的總體平穩,GDP增速為6.9%。國家統計局發布數據，2

63、018年第一季度國內生產總值（GDP）同比增長6.8%，比上年同期減少0.1個百分點。一季度，全國居民消費者物價指數（CPI）同比上漲2.1%，市場物價漲勢溫和。第一季度各月采購經理指數（PMI）均保持在50%以上。宏觀市場及政策概述宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策“房住不炒”仍為政策主基調，長短結合促進市場健康發展去年，習近平總書記在十九大報告中明確“房住不炒”的住房屬性定位。今年3月兩會期間，國務院總理李克強作政府工作報告，并對房地產政策如此定調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”短期機制金融領域監

64、管升級，行業資金環境趨緊金融領域監管升級，行業資金環境趨緊熱點城市調控政策力度不放松，精準調熱點城市調控政策力度不放松，精準調控、保障剛需控、保障剛需多城市商業貸款利率上浮，公積金貸款多城市商業貸款利率上浮，公積金貸款額度增加額度增加長效機制穩妥推進房地產稅立法，進一步完善地穩妥推進房地產稅立法，進一步完善地方稅體系方稅體系培育住房租賃市場，推進租購并舉的住培育住房租賃市場，推進租購并舉的住房制度房制度深化區域協同發展，引深化區域協同發展，引 導人口需求合理導人口需求合理布局布局宏觀市場及政策概述宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策政策之下，全國商品住宅市場增速放緩受到政策調控影響，全國商品住宅市

65、場增速放緩，一線城市縮量明顯,價格趨于穩定。二線城市同樣受調控抑制，但下滑速度低于一線城市，價格存在上揚趨勢環一線城市周邊的三四線城市，受到核心城市熱度外溢影響，市場熱度提升明顯宏觀市場及政策概述宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策備注：所選三四線城市為九江、湛江、舟山、東營、蕪湖、焦作、徐州、蚌埠、湖州、江陰、淮北備注：所選二線城市為天津、重慶、杭州（含蕭山余杭）、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、寧波、青島所選一線城市為北京、上海、廣州、深圳2017年5月12日512：住宅類限制深圳市規劃國土委的正式公布關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知，該份文件的核心內容為嚴控商業、辦公

66、產品轉化成公寓產品。2017年1月18日118細則：價格限制根據深圳市政府辦公廳2016年10月4日轉發的關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施第五條“關于加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，擬定并實施商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則自持年限為70年2017年8月28日8.28租賃實施以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低于規劃建筑面積20%的比例建設自持租賃住房，深圳調控歷程限購/限貸/限價、房貸利率上調、租購并舉 1004新政之后，深圳樓市調控深度和廣度再加碼，嚴格控制預售機制，市場中長期將處于收緊的政策

67、環境。深圳市政府提出，鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資。未來30年我們可以預見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托。收緊商業居住功能，限制個人投資性行為，未來商辦市場越來越困難，對真正的商務公寓是利好。深圳由原先禁止商改住，逐漸轉變為允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房。2017年9月22日9.22房貸利率深圳首套房貸利率較基準上浮10%，二套房貸利率較基準上浮15%2017年10月19日10.19深圳租賃政策出臺多方面加大租賃住房供給；允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規

68、定改建為租賃住房；“城中村”試點改造租賃住房。宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策宏觀市場及政策概述“三價合一”前后二手房交易稅費變化類型年限面積成交價房管計稅評估價三價合一前稅費三價合一后稅費稅費增額普通住宅滿5唯一80500萬350萬3.5萬5萬1.5萬滿2不滿580500萬350萬7萬10萬3萬不滿280500萬350萬25.33萬36.19萬10.86萬非普通住宅滿5唯一120900萬630萬32.08萬50.33萬18.25萬滿2不滿5120900萬630萬41.22萬63.33萬22.11萬不滿2120900萬630萬51.6萬73.71萬22.11萬注：案例原登記價200萬，買家首套

69、住房，表格中稅費僅包括增值稅、個稅和契稅。“三價合一”實行，二手房購房成本增加，變相利好新房市場3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，建立信息互通查詢機制，規范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。影響：該政策實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。同時，也將完

70、善二手房市場監測管理，有利于房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價。“三價合一”后，二手房交易費用普遍提高，對于新房市場而言，這無疑是一利好政策。宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策宏觀市場及政策概述政策調控效果明顯，深圳樓價19個月連跌，樓市已降溫 自2016年10.4“深八條”新政出臺后，月成交均價實現19連跌，4月份成交均價比2016年年末的54946元/下降了777元/，降幅近1.4%。2017年深圳商品住宅成交面積259.28萬，同比下降38%，為近十年最低；深圳商品住宅批售面積396.72萬，批售面積比去年減少約14%，創下歷史最低記錄。宏觀樓市政策宏觀經濟深圳樓市政策宏觀市場及政

71、策概述14.1391.9771.0140200100806043.0916.5123.200714.13494月 6月8月23.2043.0910月12月27.841.19 0.62682.17642月 4月2017.03-2018.03深圳商品住宅批售面積月度走勢深圳商品住宅批售面積月度走勢（萬）（萬）5430054200541005400053900547005460054500544004月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 18年1 2月月3月4月2017.04-2018.04深圳市商品住宅成交均價月度走勢（元深圳市商品住宅成交均價月度走勢（元/平米）平米）政策小結政策小結宏觀

72、市場及政策概述2017年至今中國經濟以“穩中向好”的姿態保持經濟運行的總體平穩。中國經濟市場預期向好，持續保持擴張態勢，為全球經濟提振信心。預計中國經濟將繼續延續預計中國經濟將繼續延續穩中向好的基本發展態勢。穩中向好的基本發展態勢。十九大定調之下，調控基調短期不會松動，維持房地產平穩發展仍是主方向十九大定調之下，調控基調短期不會松動，維持房地產平穩發展仍是主方向未來市場格局應該是未來市場格局應該是“三足鼎立三足鼎立”,新房、存量房和租賃住房。新房、存量房和租賃住房。樓市調控再升級，租賃成下階段政策焦點。在“租售同權”取得突破之前，大部分群體最終還是會選擇購房，且由于新房備案限價，“三價合一”導

73、致二手房稅費提高，新房更受市場青睞新房更受市場青睞。在供給受到擠壓以及開發成本變向提高的背景下，房價將在供給受到擠壓以及開發成本變向提高的背景下，房價將難以回落，但增速將趨向平緩。難以回落，但增速將趨向平緩。政府抑制房地產投資投機炒作行為，深圳在政策抑制之下，樓價19連跌。調控短期不松動，住房投資屬性極大削弱，未來購調控短期不松動，住房投資屬性極大削弱，未來購房將主要為消費行為而非投資行為。房將主要為消費行為而非投資行為。附件二：市場調研發展商深圳市松茂房地產集團有限公司地址光明新區公明街道松白路與碧塘路交匯處占地4.5萬建面29萬業態住宅+公寓產品一期住宅：65-892房產品一期公寓：36-

74、65平層公寓成交均價目前庫存待售主打價值點29萬純粹居住區一期住宅戶型配比房型結構面積（）總套數占比兩房兩廳一衛6512424%三房兩廳一衛82-8518435%三房兩廳兩衛88-8921441%合計522100%區域內案例分析產品市場分析市場調研客戶分析公寓住宅營銷節點鋪排2018年 暫未開放營銷中心，預計2018年入市松茂御城：中體量剛需住宅項目住宅發展商深圳市勤誠達集團有限公司地址光僑路與七號路交匯處占地11.5萬建面87萬業態住宅+商業+公寓+辦公產品住宅：74-1442-4房產品成交均價目前庫存待售主打價值點大型綜合體項目、自帶8萬商業配套、名校學區、公園物業一期住宅戶型配比房型結構

75、面積（）總套數占比三房兩衛74827%三房兩衛9415413%三房兩衛10467256%三房兩衛110827%四房兩衛130928%五房兩衛1441169%市場調研勤誠達正大城：87萬平超大體量綜合配套服務區一期一期住宅住宅+商業商業二期二期寫字樓寫字樓+酒店酒店+公寓公寓三期三期住宅住宅54班班9年一貫制年一貫制學校學校市政公園市政公園6月月3日日營銷中心開放營銷中心開放四期四期住宅住宅營銷節點鋪排營銷節點鋪排9月月10日日一期住宅樣一期住宅樣板房開放板房開放2017年年區域內案例分析產品市場分析客戶分析發展商深圳市天榮盛房地產開發有限公司地址光明新區公明松白路與長春路交匯處占地12萬建面9

76、1萬業態住宅+商業+公寓+辦公產品一期住宅：893房，120-1504-5房產品二期公寓：60-70平層公寓成交均價住宅：約4.0萬/平目前庫存一期住宅已基本售罄，公寓推售籌備中主打價值點位于光明核心地段，91萬大型綜合體，宏發品牌一期住宅戶型配比房型結構面積（）總套數占比三房二廳一衛8027524%四房二廳二衛8856950%三房二廳二衛8912411%四房二廳二衛107292%四房二廳二衛12011610%五房二廳三衛150333%合計1146100%市場調研住宅樣板房開放住宅樣板房開放2017年年8月月10日日開盤開盤當天推售5棟住宅1146套，開盤去化約600套，去化率約52.4%8月

77、月4日日2016年年9月月營銷中心開放營銷中心開放宏發天匯城：60萬旗艦綜合體住宅住宅住宅住宅公寓、辦公、酒店公寓、辦公、酒店公寓、商業公寓、商業營銷節點鋪排營銷節點鋪排區域內案例分析產品市場分析客戶分析發展商綠地集團地址光明大道與光明大街交匯處（光明社保分局對面）占地3.9萬建面30萬業態住宅+商業+公寓+辦公產品首期推售共計362套，即70-105三房、140-145四房成交均價目前庫存待售主打價值點位于光明老城中心區核心地段，綜合體，教育配套，綠地品牌一期住宅戶型配比房型結構面積（）總套數占比三房二廳一衛70-803510%三房二廳二衛97-10025370%四房二廳二衛140-1457

78、420%合計1146100%市場調研綠地光明中心城：光明老城中心區的小型綜合體本體價值：建筑面積約30萬方，集住宅、商業、商務公寓于一體；區位價值：光明大街傳統商圈范圍內，光明中心老城區；配套價值：東周小學、光明小學、光明中學、光明新區中心醫院、光明廣場、正力時代廣場、光明招待所、光明地稅局；景觀價值：翠湖公園、東湖公園。區域內案例分析產品市場分析客戶分析發展商深圳市凱豐實業有限公司地址光明新區高新技術園東片區，觀光路與光明大道交匯處占地15萬建面50.9萬業態住宅+商業+公寓+辦公產品1336套8413735房成交均價均價約4.95萬（一期）目前庫存待售主打價值點區域位置、景觀資源、生活配套

79、、交通、綜合體大盤、地王項目、開發商品牌龍光玖龍臺二、三期戶型配比房型結構面積（）總套數占比三房二衛84-8938929%四房二衛98-10565049%四房二衛116-11726420%五房二衛137.6332%合計1336100%市場調研龍光玖龍臺：光明地王標桿項目項目位于光明新區管委會對面，毗鄰藝術文化中心、五星級寶利來花園酒店，周圍配套齊全。無縫接駁地鐵6號線觀光站。自帶約10萬 TOD商業，一所幼兒園，星級酒店，和約5萬市政公園-玖龍臺公園。區域內案例分析產品市場分析客戶分析發展商星河集團地址光明新區光明大道與華夏路交匯處西北角占地10.3萬建面44.9萬業態住宅+商業+公寓+辦公產

80、品一期1203套85-95三房（主力）、119-140四房、152-240五房（頂復）成交均價目前庫存待售主打價值點光明老城中心區核心地段，綜合體，教育配套，星河品牌一期住宅戶型配比房型結構面積（）總套數占比三房二廳二衛88-8993064%四房二廳二衛115/13525818%Loft1房381208%Loft2房58483%Loft4房68483%頂復200+483%市場調研星河大豐安：光明老城中心區的小型綜合體本體價值：建筑面積約45萬平米，住宅、商業、辦公、公寓等業態區位價值：光明大街傳統商圈范圍內，光明中心老城區；配套價值：東周小學、光明小學、光明中學、光明新區中心醫院、光明廣場、正

81、力時代廣場、光明招待所、光明地稅局；景觀價值：翠湖公園、東湖公園。區域內案例分析產品市場分析客戶分析卓越樓村舊改卓越樓村舊改松茂御城松茂御城卓越田寮舊改卓越田寮舊改勤誠達正大城勤誠達正大城華發公明項目華發公明項目中糧云景國際中糧云景國際宏發天匯城宏發天匯城深業信宏城深業信宏城綠地光明中心城綠地光明中心城星河大豐安星河大豐安本案本案 宏發萬丈坡宏發萬丈坡特建發光明項目特建發光明項目龍光玖龍臺龍光玖龍臺項目名稱主力戶型供應入市情況龍光玖龍臺（二期、三期）98-1054房、84-893房1336預計2018、2019年推售綠地光明中心城97-1003房1146預計2018年下半年星河大豐安88-89

82、3房1452預計2018年年底勤誠達正大城1033房1181預計2018年一、二季度推售松茂御城82-893房522預計2018年推售光明中心城85-903房1255預計2018年推售宏發萬丈坡11.4萬預計2019年入市萬科華發1.6萬預計2019年入市特建發平板展示園873房1036預計2018年9、10月份入市光明高鐵城綜合體62.85萬預計2019年入市（待定）京基塘山南門山項目三井銀包廠片區100萬21萬預計2019年入市（待定）預計2019年入市（待定）漢隆竹園片區城市更新14.6萬預計2019年入市（待定）光明集團辦公大樓更新31萬預計2019年入市（待定）佳兆業玉律舊改37.2

83、萬預計2019年入市（待定）區域內案例分析產品市場分析市場調研客戶分析 2018-2019年區域潛在供應量面積約440萬，2018年光明區域入市的多為持銷型大盤，入市產品逾8000套，以85-90的3房為主。本案產品主推 113 4 房改善型產品，比市場主流產品更為高端區域內案例分析產品市場分析市場調研客戶分析60%52%51%47%50%關注點：價格為主深房傳麒山（2013）關注點：價格為主新地中央（2014）關注點：價格、配套、交通光明一號（2015）關注點：品質、交通、配套、升值潛力龍光玖龍臺（2017）關注點：配套、區域交通中糧云景國際（2016）關注點：價格為主光明大第（2013）本

84、地客群占比呈現下降趨勢，區域外溢客群逐漸增加，對產品質關注度越來越高78%光明新區本地客群占比演變市場調研公明、光明公明、光明福永福永石巖石巖龍華龍華福田福田松崗松崗龍崗龍崗寶安寶安南山南山51%3%11%9%1%12%10%光明壹號3%4%2%1%15%18%4%中糧云景國際5%3%2%1%12%17%5%益田假日府邸客戶區域光明樓盤的主要成交客戶還是以項目本地區域內的客戶為主，占比約50%左右；區域外，寶安、南山、福田片區客戶成為光明新區另一主要客戶群體0光明新區光明新區47%光明新區49%南山寶安3%福田南山寶安6%福田南山寶安6%福田區域內案例分析產品市場分析客戶分析市場調研置業目的自

85、住為住宅客戶首要置業目的長期自住長期自住自住兼投資自住兼投資投資投資其他其他光明壹號中糧云景國際益田假日府邸10%7%16%10%13%9%長期自住71%長期自住69%長期自住71%其他投資12%自住兼投資5%其他投資自住兼投資7%其他投資自住兼投資成熟區域客戶自住比例明顯更高商務區、建設中區域項目客戶更看中投資價值區域內案例分析產品市場分析客戶分析市場調研核心客戶偶得客戶住宅客群主要以光明本地改善型客群、寶安南山等區域外剛需和自住兼顧投資型客群為主。核 光明本地客戶（占比40-45%）心 區域：光明屬性：改善為主關注點：挑“最好”的，最有“面子”的，關注產品檔次及舒適度，自住客戶占絕對主力。市區外溢客戶（40-45%）區域：南山、寶安、福田客戶屬性：以剛性需求、自住兼顧投資為主關注點：交通區域價值、性價比、配套及未來的投資潛力重要客戶其他區域（10-15%）區域：龍華、羅湖等全市客戶客戶屬性：以投資需求為主關注點：價格、未來的升值潛力、配套偶得客戶重要客戶區域內案例分析產品市場分析客戶分析THANKSFOR WATCHING