1、天元港天元港C區地塊項目區地塊項目商業業態規劃和綜合經濟測算商業業態規劃和綜合經濟測算2023年10月第 2 頁目目 錄錄一、目標商業業態及其租金承受力一、目標商業業態及其租金承受力1.1、目標商業業態、目標商業業態1.2、目標商戶租金承受能力、目標商戶租金承受能力二、財務分析二、財務分析2.1、利用市場比較法進行租金測算、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過租金進行售價測算、通過租金進行售價測算2.3、財務測算（現金流測算）、財務測算（現金流測算）三、商業業態規劃及布局三、商業業態規劃及布局四、經營管理建議四、經營管理建議五、附件五、附件2023年10月第 3 頁業態規劃總體思路業態規劃總

2、體思路商務休閑的主題定位商務休閑的主題定位商務休閑業態的選擇商務休閑業態的選擇目標商戶的市場租金目標商戶的市場租金本項目預計租金本項目預計租金業態規模確定業態規模確定業態的合理布局業態的合理布局平衡點2023年10月第 4 頁本項目商業物業產品的主題定位本項目商業物業產品的主題定位以商務、休閑為主題特征的商業廣場，與區域內高檔以商務、休閑為主題特征的商業廣場，與區域內高檔購物場所形成配套關系，共同構建購物場所形成配套關系，共同構建IBDIBD商業核心商業核心2023年10月第 5 頁七大主力業態七大主力業態天元港項目商業部分具象化精致化商務休閑空間精致化商務休閑空間北京高尚生活新地標北京高尚生

3、活新地標特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣其他中高檔精品超市高級商務會所文化藝術俱樂部個性化商務服務2023年10月第 6 頁主力業態（主力業態（01）特色高檔餐飲特色高檔餐飲p 意大利式西餐廳意大利式西餐廳p 韓國風味餐廳韓國風味餐廳p 日本風味餐廳日本風味餐廳p 歐美風味餐廳歐美風味餐廳p 東南亞風味餐廳東南亞風味餐廳p 特色中餐廳特色中餐廳美味珍美味珍2023年10月第 7 頁p 音樂咖啡廳音樂咖啡廳p 特色酒吧特色酒吧 琉璃藝術餐廳琉璃藝術餐廳 爵士樂酒吧爵士樂酒吧 英式酒吧英式酒吧p 紅酒廊紅酒廊p 特色茶館特色茶館p 冰激凌店冰激凌店p 特色西餅屋特色西餅屋主力業態（主力業態（0

4、2）時尚休閑餐飲時尚休閑餐飲2023年10月第 8 頁p 時尚多元概念店（如：時尚多元概念店（如：A02）p 高級服裝專賣店高級服裝專賣店p 中式服飾定制店中式服飾定制店p 時尚家居店時尚家居店p 高級化妝品店高級化妝品店p 奢侈品、奢侈品、珠寶、鐘表店珠寶、鐘表店p 高檔皮具店（鞋、包）高檔皮具店（鞋、包）LV主力業態（主力業態（03）高檔精品專賣高檔精品專賣2023年10月第 9 頁個人商務形象設計個人商務形象設計個人著裝顧問個人著裝顧問品牌服裝定制品牌服裝定制高端塑身美體顧問高端塑身美體顧問專業美容美發專業美容美發主力業態（主力業態（04）個性化商務服務個性化商務服務2023年10月第

5、10 頁p 現代藝術畫廊現代藝術畫廊p 收藏俱樂部收藏俱樂部p 視聽俱樂部視聽俱樂部p 雪茄俱樂部雪茄俱樂部p 紅酒俱樂部紅酒俱樂部p 商務女性俱樂部商務女性俱樂部p 商務運動俱樂部商務運動俱樂部主力業態（主力業態（05）文化藝術俱樂部文化藝術俱樂部2023年10月第 11 頁主力業態（主力業態（05）文化藝術俱樂部文化藝術俱樂部2023年10月第 12 頁主力業態（主力業態（06）高級商務名流會所高級商務名流會所p 商務休閑健身商務休閑健身p SPAp 游泳池游泳池p 商務談判及簽約服務商務談判及簽約服務p 日光浴休憩區日光浴休憩區p 多功能宴會廳多功能宴會廳p 特色化精品酒店特色化精品酒店

6、2023年10月第 13 頁目標品牌目標品牌亞歷山大會所亞歷山大會所p創始于臺灣的亞力山大會館至今已有創始于臺灣的亞力山大會館至今已有21年經營歷史，擁有近年經營歷史，擁有近20萬會員，是東南萬會員，是東南亞最大的直營連鎖健康休閑俱樂部。新亞最大的直營連鎖健康休閑俱樂部。新天地的亞力山大占地一萬平方米，是在天地的亞力山大占地一萬平方米，是在內地開設的首家分館。內地開設的首家分館。p整個會館以濃郁的東南亞風格為基調，整個會館以濃郁的東南亞風格為基調，營造出精致典雅的環境，融合古老的中營造出精致典雅的環境，融合古老的中國文化，配備一流設施，提供健身、美國文化，配備一流設施，提供健身、美容容SPA、

7、社交美食、舒活、游泳等多方、社交美食、舒活、游泳等多方位服務。位服務。2023年10月第 14 頁主力業態（主力業態（06）特色化精品酒店特色化精品酒店 體現中國傳統特色的高端商務酒店；體現中國傳統特色的高端商務酒店；房間數不超過房間數不超過15間，面積控制在間，面積控制在1000平米；平米；每間客房的裝修風格互不相同，個性化特色明顯；每間客房的裝修風格互不相同，個性化特色明顯；面對國際特色酒店運營商進行招商；面對國際特色酒店運營商進行招商；2023年10月第 15 頁p 經營中高檔商品的中小型精品超市經營中高檔商品的中小型精品超市主力業態（主力業態（07）中高檔精品超市中高檔精品超市2023

8、年10月第 16 頁其他業態其他業態p高端數碼專賣店高端數碼專賣店p高爾夫用品專賣店高爾夫用品專賣店p高檔禮品店高檔禮品店p高檔休閑用品店高檔休閑用品店p其他特色專賣店其他特色專賣店（主要分布于地下一層）（主要分布于地下一層）2023年10月第 17 頁2023年10月第 18 頁2023年10月第 19 頁2023年10月第 20 頁建筑風格建議建筑風格建議 IBD中的傳統風格商務建筑，與周邊商務寫字樓形成強烈對比中的傳統風格商務建筑，與周邊商務寫字樓形成強烈對比 滿足外籍人士對于中國建筑文化、尤其是北京建筑文化的熱衷滿足外籍人士對于中國建筑文化、尤其是北京建筑文化的熱衷 中式風格已經開始體

9、現在高端住宅產品當中，本項目應積極成中式風格已經開始體現在高端住宅產品當中，本項目應積極成為第一個具有中式意象的商業建筑群落，體現北京傳統建筑的為第一個具有中式意象的商業建筑群落，體現北京傳統建筑的圍合風格合內在精髓；圍合風格合內在精髓；中式的建筑意象，現代的建筑元素中式的建筑意象，現代的建筑元素“外中內洋外中內洋”2023年10月第 21 頁商戶深度訪談之市場參考租金商戶深度訪談之市場參考租金業態廠商位置面積租售價格元/天.平米西餐廳Friday餐廳長虹橋10004亞地里亞西餐廳朝陽使館區4506咖啡廳邦克咖啡現代城3002萬元/M2茶館聚茗軒阜成門外12013酒吧卡布其諾三里屯3009服裝

10、店max studio雙安2030 流水倒扣高檔工藝品店嘉里中心15016.5百貨類新世界新世界地下1層9娛樂KTV樂圣崇文門350042023年10月第 22 頁各業態規劃租金情況表各業態規劃租金情況表業態業態面積（平方米）面積（平方米）市場租金市場租金（元（元/天天.平米）平米）年總租金年總租金（元）（元）特色高檔餐廳特色高檔餐廳4000811680000 時尚休閑餐飲時尚休閑餐飲2000107300000 高檔精品專賣高檔精品專賣25001210950000 個性化商務服務個性化商務服務3500 1012775000藝術品位俱樂部藝術品位俱樂部35001012775000 高級商務會所高

11、級商務會所2200 108030000中高檔精品超市中高檔精品超市5803635100地下精品店地下精品店7010615351900總計總計252907949700079497000結論:按照市場可接受租金計算,年租金約8000萬元2023年10月第 23 頁目目 錄錄p一、目標商業業態及其租金承受力一、目標商業業態及其租金承受力p1.1、目標商業業態、目標商業業態p1.2、目標商戶租金承受能力、目標商戶租金承受能力p二、財務分析二、財務分析p2.1、利用市場比較法進行租金測算、利用市場比較法進行租金測算p2.1、通過租金進行售價測算、通過租金進行售價測算p2.3、財務測算（現金流測算）、財務

12、測算（現金流測算）p三、商業業態規劃及布局三、商業業態規劃及布局p四、經營管理建議四、經營管理建議p五、附件五、附件2023年10月第 24 頁商業商業市場比較法進行商業租金測算市場比較法進行商業租金測算 根據市場原則，我們在區域內選取四個相關項目、在區域外選根據市場原則，我們在區域內選取四個相關項目、在區域外選取一個相關項目進行市場比較，得出本項目合理的商業租金價取一個相關項目進行市場比較，得出本項目合理的商業租金價格。格。一般商業項目可參照以下因素進行定價：項目區位因素：60%（包括地理位置、交通狀況、標識性等）項目周邊環境因素：10%（包括寫字樓、居民區、酒店的數量、檔次等）項目建筑規劃

13、因素：10%（包括建筑形態、面積大小、內部交通規劃等）項目商圈氛圍因素：10%（有無商業氛圍、傳統商圈還是新創商圈等）項目整體規劃因素：10%（單一建筑還是綜合建筑、商業檔次等）2023年10月第 25 頁商業樣本選取商業樣本選取項目名稱售價均價（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置業第三置業306759好運街好運街只租不賣只租不賣8女人街女人街小商鋪，只租不賣小商鋪，只租不賣103.3三里屯新生活三里屯新生活11建外建外Soho24000102023年10月第 26 頁比較法一（第三置業）比較法一（第三置業）修正因素修正因素地段因素地段因素環境因素環境因素商圈氛圍商圈氛圍建筑規劃建筑規劃

14、整體規劃整體規劃租金租金元元/天天.M.M2 2權重權重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10%第三置業第三置業1 11 11 11 11 19 9本項目11.11.21.21.1 則本項目商業物業的租金比較價格則本項目商業物業的租金比較價格1為：為：9160%91.110%91.210%91.210%91.110%9.54元/天.M2 2023年10月第 27 頁比較法二（好運街）比較法二（好運街）修正因素修正因素地段因素地段因素環境因素環境因素商圈氛圍商圈氛圍建筑規劃建筑規劃整體規劃整體規劃租金租金元元/天天.M.M2 2權重權重60%60%10%10%10%10%10

15、%10%10%10%好運街好運街1 11 11 11 11 18 8本項目1.21.11.21.21.2 則本項目商業物業的租金比較價格則本項目商業物業的租金比較價格1為：為：81.260%81.110%81.210%81.210%81.210%9.52元/天.M2 2023年10月第 28 頁比較法三（女人街）比較法三（女人街）修正因素修正因素地段因素地段因素環境因素環境因素商圈氛圍商圈氛圍建筑規劃建筑規劃整體規劃整體規劃租金租金元元/天天.M.M2 2權重權重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10%女人街女人街1 11 11 11 11 11010本項目11.20.80

16、.81.2 則本項目商業物業的租金比較價格則本項目商業物業的租金比較價格1為：為：10160%101.210%100.810%100.810%101.210%10元/天.M2 2023年10月第 29 頁比較法四（三里屯比較法四（三里屯3.3項目）項目）修正因素修正因素地段因素地段因素環境因素環境因素商圈氛圍商圈氛圍建筑規劃建筑規劃整體規劃整體規劃租金租金元元/天天.M.M2 2權重權重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10%3.33.3項目項目1 11 11 11 11 11111本項目110.811 則本項目商業物業的租金比較價格則本項目商業物業的租金比較價格1為：為：

17、11160%11110%110.810%11110%11110%10.78元/天.M2 2023年10月第 30 頁比較法五（建外比較法五（建外SOHO）修正因素修正因素地段因素地段因素環境因素環境因素商圈氛圍商圈氛圍建筑規劃建筑規劃整體規劃整體規劃租金租金元元/天天.M.M2 2權重權重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10%建外建外SOHOSOHO1 11 11 11 11 11010本項目1.21.11.21.21.2 則本項目商業物業的租金比較價格則本項目商業物業的租金比較價格1為：為：101.260%101.110%101.210%101.210%101.210%

18、10.70元/天.M2 2023年10月第 31 頁天元港商業租金價格測算天元港商業租金價格測算 通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：（9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元元/天天.M2 由此，本項目商業租金定價為由此，本項目商業租金定價為/天天.M22023年10月第 32 頁商業物業單位面積投資測算說明商業物業單位面積投資測算說明 單位面積租金為單位面積租金為10.11元元/建筑平米建筑平米.天天 5成成10年按揭年按揭 保證內部收益率為保證內部收益率為8%按照按照10年凈現金流的現值為零，測算單

19、位建筑面積的銷售價格年凈現金流的現值為零，測算單位建筑面積的銷售價格2023年10月第 33 頁序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1 1現金流入現金流入0 0 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 1.1租金收入0 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 1.2商鋪銷售收入2 2現金流出現金流出13202 13202 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1

20、526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 2.1首期款11676 2.2銀行按揭款1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 3凈現金流量(13202)2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 4累計凈現金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)1592 3705 5819 商業物業單位面積投資測算表商業物業單位面積投資測算表2023年10月第 34 頁技術經濟指標技術經濟指標

21、財務凈現值（財務凈現值（i=8%)￥0 01010年按揭系數年按揭系數108.923108.923內部收益率內部收益率IRR8.00%8.00%單方租金單方租金（元（元/平方米平方米.天）天）￥10.1110.11單位售價單位售價23352元元/平方米平方米結論：結論：按照市場比較法測算的租金按照市場比較法測算的租金10.11元來推導出的商業物業價格為每平方米元來推導出的商業物業價格為每平方米23352元。元。2023年10月第 35 頁價格調整價格調整本項目將于本項目將于2年后投放市場，還應考慮以下因素進行價格調整：年后投放市場，還應考慮以下因素進行價格調整：北京市整體商業市場布局不合理，造

22、成三環以外區域部分商業價格走勢降北京市整體商業市場布局不合理，造成三環以外區域部分商業價格走勢降低，空置率增加，影響了購房投資者的投資決策；低，空置率增加，影響了購房投資者的投資決策；因國家政策影響，三環以內新增商業面積減少，對本案是一個發展機會；因國家政策影響，三環以內新增商業面積減少，對本案是一個發展機會；未來預期風險未來預期風險 因此，對本案商業物業價格調整如下：因此，對本案商業物業價格調整如下：p 結論：建議本案商業物業結論：建議本案商業物業出售價格為：出售價格為：22500元元/平方米平方米 出租價格為：出租價格為：9.74元元/平方米平方米/天天2023年10月第 36 頁寫字樓寫

23、字樓產品市場定價方法的確定產品市場定價方法的確定北京東部寫字樓市場競爭激烈；而認知價值需要利用市場營銷組合中的非價格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立；市價反映了北京房地產行業的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業協調性；低價低價 高價高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較定價法市場比較定價法2023年10月第 37 頁本項目區域內寫字樓租金狀況本項目區域內寫字樓租金狀況所屬區域項目名稱月租金USD/m2入駐率所屬區域項目名稱月租金USD/m2入駐率三元橋霄云路南銀大廈2385%燕莎北京發展大廈3898%京信大廈

24、1480%京城大廈3695%現代盛世大廈2290%亮馬河大廈3898%國航大廈2690%燕莎中心3495%佳程廣場25-盛福大廈2590%鵬潤大廈2585%御東商務樓970%新恒基國際大廈2596%第一上海中心2285%2023年10月第 38 頁比較定價一比較定價一修正因素修正因素地段因素地段因素規劃因素規劃因素品質因素品質因素月租金月租金USD/MUSD/M2 2權重80%10%10%現代盛世大廈11123本項目本項目1.11.11 11.11.1 則本項目辦公物業的比較月租金價格 I 為23231.11.180%80%23231 110%10%23231.11.110%10%25.07

25、USD/M25.07 USD/M2 22023年10月第 39 頁比較定價二比較定價二 則本項目辦公物業比較月租金價格 II 為25251.11.180%80%25251 110%10%25251.11.110%10%27.25 USD/M27.25 USD/M2 2修正因素修正因素地段因素地段因素規劃因素規劃因素品質因素品質因素月租金月租金USD/MUSD/M2 2權重80%10%10%鵬潤大廈鵬潤大廈11125本項目本項目1.11.11 11.11.12023年10月第 40 頁比較定價三比較定價三 則本項目辦公物業比較月租金價格 II 為14141 180%80%14141.51.510

26、%10%14141.51.510%10%15.4 USD/M15.4 USD/M2 2修正因素修正因素地段因素地段因素規劃因素規劃因素品質因素品質因素月租金月租金USD/MUSD/M2 2權重80%10%10%京信大廈京信大廈11114本項目本項目1 11.51.51.51.52023年10月第 41 頁比較定價四比較定價四 則本項目辦公物業比較月租金價格 II 為25250.90.980%80%25251.11.110%10%25251.11.110%10%24.50 USD/M24.50 USD/M2 2修正因素修正因素地段因素地段因素規劃因素規劃因素品質因素品質因素月租金月租金USD/M

27、USD/M2 2權重80%10%10%佳程廣場佳程廣場11125本項目本項目0.950.951.11.11.11.12023年10月第 42 頁比較定價五比較定價五 則本項目辦公物業比較月租金價格 III 為38380.80.880%80%38380.90.910%10%38380.80.810%10%30.78 USD/M30.78 USD/M2 2修正因素修正因素地段因素地段因素規劃因素規劃因素品質因素品質因素月租金月租金USD/MUSD/M2 2權重80%10%10%亮馬河大廈亮馬河大廈11138本項目本項目0.80.80.90.90.80.82023年10月第 43 頁天元港寫字樓物業

28、租金價格測算天元港寫字樓物業租金價格測算 通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：（25.07+27.25+15.4+24.50+30.78）/5=24.62 USD/MUSD/M2.2.月月p 結論：本項目寫字樓租金定價為結論：本項目寫字樓租金定價為USD/MUSD/M2.2.月月2023年10月第 44 頁寫字樓物業單位面積投資測算說明寫字樓物業單位面積投資測算說明 測算單位面積租金為測算單位面積租金為24.62 USD/MUSD/M2.2.月月 6成成10年按揭年按揭 保證內部收益率為保證內部收益率為8%按照按照10年凈現金流的

29、現值為零，測算單位建筑面積的銷售價格年凈現金流的現值為零，測算單位建筑面積的銷售價格2023年10月第 45 頁寫字樓物業寫字樓物業現金流量表現金流量表序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1 1現金流入現金流入0 0 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 1.1租金收入0 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 2452 1.2寫字樓銷售收入2 2現金流出現金流出7568 7568 1241 1241

30、 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 2.1首期款6328 2.2銀行按揭款1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 1241 3凈現金流量(7568)1212 1212 1212 1212 1212 1212 1212 1212 1212 4累計凈現金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)912 2124 3335 2023年10月第 46 頁技術經濟指標技術經濟指標財務凈現

31、值（財務凈現值（i=8%)￥0 01010年按揭系數年按揭系數6 6成按揭款成按揭款108.923108.923內部收益率內部收益率IRR8.00%8.00%單方租金單方租金（USDUSD/平方米平方米.月）月）￥24.6224.62單位售價單位售價15819元元/平方米平方米結論：結論：按照市場比較法測算的租金按照市場比較法測算的租金24.62 USD來推導出的商業物業價格為每平方米來推導出的商業物業價格為每平方米15819元。元。2023年10月第 47 頁價格調整價格調整本項目將于本項目將于2年后投放市場，還應考慮以下因素：年后投放市場，還應考慮以下因素：目前北京寫字樓市場競爭激烈目前北

32、京寫字樓市場競爭激烈 未來預期風險未來預期風險 因此對寫字樓價格調整如下：因此對寫字樓價格調整如下：p 結論：建議本案寫字樓物業結論：建議本案寫字樓物業出售價格為：出售價格為：15000元元/平方米平方米 出租價格為：出租價格為：23.35 USDUSD/平方米平方米.月月2023年10月第 48 頁現金流量分析表現金流量分析表p 全部出售的情況全部出售的情況p 全部出租的情況全部出租的情況p 租售結合的方式（租賃租售結合的方式（租賃30，銷售，銷售70）2023年10月第 49 頁經濟技術指標經濟技術指標用地面積16,000 平方米總建筑面積83,390 平方米地上建筑面積56,000 平方

33、米商業18,280 平方米寫字樓37,720 平方米地下建筑面積27,390 平方米商業7,010 平方米停車位364 輛地上30 輛地下334 輛自行車1,360 輛綠化面積 5,760 平方米建筑層數20（3）容積率3.5建筑密度31.50%綠化率32%2023年10月第 50 頁方案（方案（01）全部出售全部出售物業類型區域建筑面積銷售面積銷售單價銷售總價（M2）5.00%（元/M2）（元）商業地上18,280 19,194 22,500 431,865,000 地下7,010 7,361 15,000 110,407,500 商業小計25,290 26,555 542,272,500

34、寫字樓A、B座寫字樓37,720 39,606 15,000 594,090,000 合計63,010 66,161 1,136,362,500 2023年10月第 51 頁方案（方案（02）全部出租全部出租物業類型區域建筑面積出租面積租金年租金小計10年租金合計（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商業地上18,280 19,194 9.74 68,236,589 682,365,894 地下7,010 7,361 6.50 17,462,786 174,627,863 商業小計25,290 26,555 85,699,376 856,993,757 寫字樓A、B座寫字樓37,720

35、 39,606 6.46 93,389,397 933,893,968 項目合計63,010 66,161 179,088,772 1,790,887,724 2023年10月第 52 頁全部出租現金流入分析全部出租現金流入分析商業1-2年租金折扣數0.80 1-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%出租面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業19,194 109,178,543 120,096,397 132,106,037 149,279,822 168,686,199 679,346,998 地下商業7,361 27,940,4

36、58 30,734,504 33,807,954 38,202,988 43,169,377 173,855,281 小計26,555 137,119,001 150,830,901 165,913,991 187,482,810 211,855,575 853,202,279 寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率30%20%15%10%10%小計寫字樓39,606 130,745,155 149,423,035 158,761,975 168,100,914 168,100,914 775,131,993 總計66,161 267,864,157 300,25

37、3,936 324,675,966 355,583,724 379,956,490 1,628,334,272 2023年10月第 53 頁方案（方案（03）租售結合租售結合區域建筑面積銷售面積物業方式比例面積單價總價10年合計（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商業地上部分18,280 19,194 出售70%13,436 22,500 302,305,500 302,305,500 出租30%5,758 9.74 20,470,977 204,709,768 地下部分7,010 7,361 出租100%7,361 6.50 17,462,786 174,627,863 商業小

38、計25,290 26,555 26,555 681,643,131 寫字樓37,720 39,606 出售70%27,724 15,000 415,863,000 415,863,000 出租30%11,882 6.46 28,016,096 280,160,962 寫字樓小計37,720 39,606 39,606 696,023,962 合計銷售收入63,010 66,161 66,161 718,168,500 1,377,667,093 年租金65,949,859 2023年10月第 54 頁租售結合現金流入分析租售結合現金流入分析商業1-2年租金折扣數0.80 1-2年每年遞增0.0

39、0%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%形式面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業出售13,436 302,305,500 出租5,758 60,694,021 66,763,423 73,439,765 82,986,935 93,775,236 377,659,380 地下商業出租7,361 27,940,458 30,734,504 33,807,954 38,202,988 43,169,377 173,855,281 小計26,555 88,634,479 97,497,927 107,247,719 121,189,923 136,944,

40、613 853,820,161 寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率面積30%20%15%10%10%寫字樓出租11,882 39,222,535 44,825,754 47,627,364 50,428,973 50,428,973 232,533,599 出售27,724 415,863,000 小計39,606 39,222,535 44,825,754 47,627,364 50,428,973 50,428,973 648,396,599 總計66,161 127,857,014 142,323,681 154,875,083 171,618,896

41、187,373,586 1,502,216,760 2023年10月第 55 頁三種方式優劣勢比較三種方式優劣勢比較方式方式10年收益年收益優優 勢勢劣劣 勢勢全部出售全部出售113636113636萬元萬元1、可在短期內快速回收資金，、可在短期內快速回收資金，減輕資金壓力減輕資金壓力1、不利于保證物業品質、不利于保證物業品質2、遺留問題較多、遺留問題較多3、不能獲取未來機會收益、不能獲取未來機會收益4、產權出售即不可再有、產權出售即不可再有全部出租全部出租162833162833萬元萬元1、有益于保證該物業品質，提、有益于保證該物業品質，提升周邊物業價值升周邊物業價值2、可獲取未來機會收益、

42、可獲取未來機會收益3、長期擁有自有產權物業、長期擁有自有產權物業1、回收期慢，資金壓力大、回收期慢，資金壓力大2、有后期經營管理風險、有后期經營管理風險租售結合租售結合150222150222萬元萬元1、可部分控制物業品質，提高、可部分控制物業品質，提高物業價值物業價值2、先期可獲得一定的資金回款、先期可獲得一定的資金回款3、可獲取局部未來機會收益、可獲取局部未來機會收益1、回收期較全部出售慢、回收期較全部出售慢2、承擔一定經營風險、承擔一定經營風險2023年10月第 56 頁建議建議通過以上分析，我們建議采用通過以上分析，我們建議采用 租售結合租售結合 的方式，具體闡述如下：的方式，具體闡述

43、如下：p 保留部分面積以優惠價格吸引主力店，帶動其他區域的銷售或招租；商業部分保留一層及標識性強的部分自有物業；寫字樓部分保留30%的面積以優惠價格吸引主力企業入住；p 在開發時序上，先行進行招商，經過一定的市場培育期，提升整個物業甚至周邊其他物業的價值后，再行銷售，可獲取更大利潤；p 租售結合的方式既解決了自有產權、保證物業品質的問題，又可在一定期限內回收資金，同時保留產權部分還可以再行抵押貸款，獲取更大資金支持；2023年10月第 57 頁目目 錄錄p一、目標商業業態及其租金承受力一、目標商業業態及其租金承受力p1.1、目標商業業態、目標商業業態p1.2、目標商戶租金承受能力、目標商戶租金

44、承受能力p二、財務分析二、財務分析p2.1、利用市場比較法進行租金測算、利用市場比較法進行租金測算p2.1、通過租金進行售價測算、通過租金進行售價測算p2.3、財務測算（現金流測算）、財務測算（現金流測算）p三、商業業態規劃及布局三、商業業態規劃及布局p四、經營管理建議四、經營管理建議p五、附件五、附件2023年10月第 58 頁業態組合及布局原則業態組合及布局原則p有效的貫徹項目主題定位理念；有效的貫徹項目主題定位理念；p保證各業態之間的功能互補和價值互動；保證各業態之間的功能互補和價值互動；p保證全天候經濟；保證全天候經濟；p身份的象征、精神的享受；身份的象征、精神的享受；p業態的獨特性和

45、唯一性；業態的獨特性和唯一性；p保證招商的實際可操作性；保證招商的實際可操作性；2023年10月第 59 頁如何確定業態規模與布局如何確定業態規模與布局目標業態市場可承受租金本項目預計租金?平衡點平衡點合理的業態規模與布局合理的業態規模與布局2023年10月第 60 頁如何確定業態規模與布局如何確定業態規模與布局目標業態市場可承受年租金約8000萬元本項目預計租金約8500萬元通過時間的培養通過時間的培養使其達到基本平衡使其達到基本平衡基本可按照以上業態規模進行布局基本可按照以上業態規模進行布局2023年10月第 61 頁地上業態規劃總表地上業態規劃總表業態業態數量數量平均單店面積平均單店面積

46、總面積總面積摟層分布摟層分布特色高檔餐廳5-84004000地上一、二層時尚休閑餐飲6-73002000地上一、二層內側高檔精品專賣102002500地上一、二層個性化商務服務7-105003500 地上三層藝術品位俱樂部10-123003500地上四層高級會所120002200 地上五層地下精品店80-1507010地下一層中高檔精品超市1580580地上一層合計252902023年10月第 62 頁位置圖位置圖2023年10月第 63 頁1F特色餐飲區特色餐飲區輕食類餐飲區輕食類餐飲區高檔精品專賣區高檔精品專賣區中高檔精品超市中高檔精品超市2023年10月第 64 頁2F特色餐飲區特色餐飲

47、區輕食類餐飲區輕食類餐飲區高檔精品專賣區高檔精品專賣區2023年10月第 65 頁3F專業美容美發專業美容美發品牌服裝定制品牌服裝定制高端塑身美體高端塑身美體個人商務形象設計個人商務形象設計個人著裝顧問個人著裝顧問個個性性化化商商務務服服務務2023年10月第 66 頁3F交通示意圖交通示意圖交通動線說明：交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入商業；、通過寫字樓可直接進入商業；2、中間的連廊引導消費客流到達各商、中間的連廊引導消費客流到達各商業；業；3、A地塊的人流通過連廊進入商業；地塊的人流通過連廊進入商業；4、從一層通過滾梯引導人流進入、從一層通過滾梯引導人流進入3層層商業；商業；5、通過

48、直梯導入人流。、通過直梯導入人流。寫字樓人流寫字樓人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流A區人流區人流平面交通平面交通平面交通平面交通垂直交通垂直交通2023年10月第 67 頁4F文文化化藝藝術術俱俱樂樂部部現代藝術畫廊現代藝術畫廊收藏品俱樂部收藏品俱樂部休閑娛樂場所休閑娛樂場所視聽俱樂部視聽俱樂部雪茄雪茄/紅酒俱樂部紅酒俱樂部商務女性俱樂部商務女性俱樂部2023年10月第 68 頁4F交通示意圖交通示意圖寫字樓人流寫字樓人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流地面人流平面交通平面交通平面交通平面交通垂直交通垂直交通四層平面圖四層平面圖交通動

49、線說明：交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入商業；、通過寫字樓可直接進入商業；2、中間的連廊引導消費客流到達各商、中間的連廊引導消費客流到達各商業；業；3、從一層通過滾梯引導人流進入、從一層通過滾梯引導人流進入3層層商業；商業；4、通過直梯倒入人流。、通過直梯倒入人流。建議：四層保留寫字樓裙樓部分的商建議：四層保留寫字樓裙樓部分的商業區域。業區域。2023年10月第 69 頁5F高級商務會所高級商務會所高高級級商商務務會會所所2023年10月第 70 頁5F交通示意圖交通示意圖交通動線說明：交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進入會所；、通過寫字樓可直接進入會所；2、通過直梯倒入人流。、通過直

50、梯倒入人流。建議：建議：1、五層的設計考慮寫字樓與商業會所五層的設計考慮寫字樓與商業會所之間的連通。之間的連通。2、取消原有的滾梯設計。取消原有的滾梯設計。寫字樓人流寫字樓人流地面人流地面人流平面交通平面交通垂直交通垂直交通2023年10月第 71 頁B1美食廣場美食廣場餐餐飲飲及及商商務務休休閑閑廣廣場場2023年10月第 72 頁目目 錄錄p一、目標商業業態及其租金承受力一、目標商業業態及其租金承受力p1.1、目標商業業態、目標商業業態p1.2、目標商戶租金承受能力、目標商戶租金承受能力p二、財務分析二、財務分析p2.1、利用市場比較法進行租金測算、利用市場比較法進行租金測算p2.1、通過

51、租金進行售價測算、通過租金進行售價測算p2.3、財務測算（現金流測算）、財務測算（現金流測算）p三、商業業態規劃及布局三、商業業態規劃及布局p四、經營管理建議四、經營管理建議p五、附件五、附件2023年10月第 73 頁經營管理建議經營管理建議地上部分（出售產權部分）地上部分（出售產權部分）為了保證本項目商業的檔次為了保證本項目商業的檔次確保休閑商務的準確定位確保休閑商務的準確定位保證后期物業產品的升值保證后期物業產品的升值建建議議1、先行招商，培育市場、先行招商，培育市場提升物業價值后再出售；提升物業價值后再出售；2、保留重要位置區域產權，、保留重要位置區域產權，引進主力店，帶動其他店銷售引

52、進主力店，帶動其他店銷售和招商；和招商；地下部分（保留產權部分）地下部分（保留產權部分）引進特色專賣店，聘請專業招商公司進行統一招商，自行聘請商業人士進行管理，帶引進特色專賣店，聘請專業招商公司進行統一招商，自行聘請商業人士進行管理，帶動整體商業品質動整體商業品質2023年10月第 74 頁p 保證項目的整體規劃，確保商業檔次及經營品牌保證項目的整體規劃，確保商業檔次及經營品牌p 保證商業業主長期、穩定的投資收益保證商業業主長期、穩定的投資收益p 保證商業租戶利益最大化、經營特色化保證商業租戶利益最大化、經營特色化統一招商統一招商分戶經營分戶經營統一管理統一管理招商及經營管理的前提條件招商及經

53、營管理的前提條件2023年10月第 75 頁經營管理服務體系經營管理服務體系 由各商戶自行進行經營管理由各商戶自行進行經營管理 商戶自負盈虧商戶自負盈虧 管理公司不得干預商戶的正常經營管理公司不得干預商戶的正常經營聘請專業的招商公司聘請專業的招商公司進行統一招商規劃進行統一招商規劃進行統一招商進行統一招商引進自身經營管理能力引進自身經營管理能力強、品牌度強的商戶強、品牌度強的商戶由開發公司聘請專業的由開發公司聘請專業的商業人士進行商戶管理商業人士進行商戶管理對商戶的管理包括：基對商戶的管理包括：基本物業服務、統一宣傳、本物業服務、統一宣傳、統一管理公共部位、協統一管理公共部位、協調商戶關系、協

54、調廣告調商戶關系、協調廣告牌等管理牌等管理經營管理服務體系分戶經營統一招商統一管理2023年10月第 76 頁專業招商公司推薦專業招商公司推薦p北京旺德行國際投資公司北京旺德行國際投資公司p美國約翰羅爾投資公司美國約翰羅爾投資公司 p美國康賽可全球投資有限公司美國康賽可全球投資有限公司 p新加坡祥峰投資管理集團新加坡祥峰投資管理集團 p中華炎黃國際投資集團中華炎黃國際投資集團 2023年10月第 77 頁目目 錄錄p一、目標商業業態及其租金承受力一、目標商業業態及其租金承受力p1.1、目標商業業態、目標商業業態p1.2、目標商戶租金承受能力、目標商戶租金承受能力p二、財務分析二、財務分析p2.

55、1、利用市場比較法進行租金測算、利用市場比較法進行租金測算p2.1、通過租金進行售價測算、通過租金進行售價測算p2.3、財務測算（現金流測算）、財務測算（現金流測算）p三、商業業態規劃及布局三、商業業態規劃及布局p四、經營管理建議四、經營管理建議p五、附件五、附件2023年10月第 78 頁商業參考項目商業參考項目三里屯三里屯3.3項目項目 占地占地6123.2平方米平方米 建筑面積建筑面積平方米平方米 是一個集娛樂、購物、休是一個集娛樂、購物、休閑于一體的綜合性建筑閑于一體的綜合性建筑 地上地上5層，地下層，地下3層層2023年10月第 79 頁商業參考項目商業參考項目建外建外soho 建外

56、建外soho緊鄰東三環，外側為辦公類物業，內圍商業，對本項緊鄰東三環，外側為辦公類物業，內圍商業，對本項目的規劃設計有許多借鑒之處；目的規劃設計有許多借鑒之處；建外建外soho的商鋪面積為的商鋪面積為，有的是地上兩層，有，有的是地上兩層，有的是地上一層加地下一層，還有的商鋪為單層；的是地上一層加地下一層，還有的商鋪為單層；2023年10月第 80 頁商業參考項目商業參考項目好運街好運街定位：一個集酒吧、餐飲、休閑、娛樂等項目為一體的大型個性化商業街 位置：位于燕莎商圈內，緊鄰亮馬橋路，與21世紀飯店隔路相望總建筑規模：15000平方米建筑特色：共5層 地上1-2層：復式結構，以餐飲為主 地上3

57、層：單層，以小型俱樂部和精品屋圍主 地下共2層：以酒吧為主 單元面積：153723平方米，以300-500平方米為主，占到70%以上招商價格：1-2層：8元/天/建筑平方米 3層及地下：4元/天/建筑平方米 店鋪數量：38家目前招商狀況：已經簽約8家2023年10月第 81 頁商業參考項目商業參考項目第三置業三元島第三置業三元島建筑形態建筑形態：A、B、D座的一、二層商業廣場，獨立分割的商鋪。商業定位：商業定位：三元島第一國門商務休閑廣場 商業總面積商業總面積：7600平方米銷售價格銷售價格：20000-35000元/平方米租金報價：租金報價：9元/平米/天高使用率高使用率：約在75%商鋪面積

58、在商鋪面積在100平米以上平米以上 2023年10月第 82 頁商業參考項目商業參考項目嘉里中心嘉里中心定位：寫字樓配套商業定位：寫字樓配套商業價格：價格：60美金美金/月，合人民幣月，合人民幣16.5元元/天天.平方米平方米嘉里大廳雕刻藝術高爾夫專賣店珠寶店2023年10月第 83 頁寫字樓參考項目寫字樓參考項目佳程廣場佳程廣場 開發商開發商香港佳程集團香港佳程集團;總占地總占地17690平方米平方米;總建筑面積約總建筑面積約14萬平方米萬平方米;建筑高度建筑高度103.8米米;地上地上25層、地下層、地下3層層;1000個地下車位。個地下車位。2023年10月第 84 頁寫字樓參考項目寫字

59、樓參考項目現代盛世大廈現代盛世大廈開發商開發商北京漢斯盛世房地產開發公司（美國房地北京漢斯盛世房地產開發公司（美國房地產企業漢斯公司分公司產企業漢斯公司分公司）；）；地下地下3層和地上層和地上22層，總建筑面積層，總建筑面積6.93萬平米；萬平米；現代汽車集團已于已于2004年年8月收購了這座大廈；該大月收購了這座大廈；該大廈的所有權為現代汽車集團；廈的所有權為現代汽車集團；微軟（中國）有限公司也在現代盛世大廈辦公，并取也在現代盛世大廈辦公，并取得大廈的冠名權。得大廈的冠名權。目前在大廈辦公的韓國企業單位有：目前在大廈辦公的韓國企業單位有：現代mobis株式會社北京代表處、現代汽車中國投資有限

60、公司、大韓民國文化新聞處、大韓商工會議所北京事務所、中國韓國商會以及韓國友利銀行北京分行，而，而北京現代汽車的銷售總部也設在這座大樓之內。也設在這座大樓之內。2023年10月第 85 頁項目周邊商業租金狀況項目周邊商業租金狀況位置位置業態業態/地點地點數量數量面積面積平方米平方米租金范圍租金范圍元元/天天.平方米平方米霄云路霄云路臨街小商業臨街小商業38家家1000-12006-12元元特色餐廳特色餐廳19家家8000-100004-8元元其他類其他類10家家6000-80004-10本案周邊本案周邊女人街女人街700個展位個展位4000010-16好運街好運街38個鋪位個鋪位150004-8

61、星吧路星吧路酒吧：酒吧：25家家飯館：飯館：16家家娛樂：娛樂：2家家8-12其他區域其他區域嘉里中心嘉里中心200015-252023年10月第 86 頁面積在面積在20-3020-30之間的沿街面鋪之間的沿街面鋪數量特色餐廳特色餐廳面積其他其他面積煙酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西餅屋3福宮潮州火鍋城 韓日料理、海鮮、KTV450農業銀行450冷飲店1三元水餃城80柯達圖片社美容美發7海華城1500建設銀行1000擦鞋店1金三元-扒豬臉 鑫元世紀興業銀行400飾品1美京燒鵝粵菜夢蝶夜總會、中名豪夜總會服裝店4凱利港式茶餐廳300浦發銀行雜貨店3日式餐廳200高爾夫專賣店200診所1

62、三羊開泰黃酒館800京奧口腔門診300房屋中介3廣州海鮮酒家3000華園飯店金色朝陽洗浴、KTV維修店1韓國料理-京漢苑300勞務服務1湘菜館100超市（快克、ELEVEN 7、韓國百貨）3鴻德（烤鴨）200復印店1東來順200眼鏡店1蜀王火鍋200雅芳化妝品專賣店1金山城 重慶菜300按摩店1海港大酒樓音像店1美國加州牛肉面200金州韓國菜2023年10月第 87 頁星吧路餐飲數量：星吧路餐飲數量：錦衣玉食仙吧金色風景海洋酒吧金石酒吧地火天堂豪運酒城譜樂酒吧奇異島星星酒吧萊思酒吧啡霸咖啡屋摯友酒館晴海日餐酒成日千代香飄香漁村老北京炸醬面唐吧99NOUVEAU比必必利（非洲風格）西迷魂陣村七彩

63、小吃城薔薇島嶼新疆館川菜湘菜迪廳2311日式館韓菜館馬來西亞菜館西餅屋4312美容美體酒吧咖啡館1223星吧路經營商家：星吧路經營商家：2023年10月第 88 頁消費者調查消費者調查攔訪地點霄云路沿線，燕莎商城附近，第二、第三使館區，鳳凰城、時間國際住宅霄云路沿線，燕莎商城附近，第二、第三使館區，鳳凰城、時間國際住宅客戶，三里屯，光華路及國貿客戶，三里屯，光華路及國貿攔訪人數180人人有效答卷128個個攔訪對象寫字樓上班人員寫字樓上班人員酒店客戶酒店客戶使館工作人員使館工作人員周邊住戶周邊住戶數量225320332023年10月第 89 頁“一般一般”、“很少很少”、“比較頻繁比較頻繁”三個

64、選項的比例較大；三個選項的比例較大；選擇選擇“一般一般”、“比較頻繁比較頻繁”的客的客戶中，酒店客戶和寫字樓客戶的比戶中，酒店客戶和寫字樓客戶的比例約為例約為3050；選擇選擇“很少很少”的客戶最多的是的客戶最多的是“使使館工作人員館工作人員”和和“周邊住戶周邊住戶”。區域內商務消費的頻繁度區域內商務消費的頻繁度比較頻繁比較頻繁2023年10月第 90 頁“吃飯吃飯”仍然是商務人士進行商仍然是商務人士進行商務洽談的主要方式；務洽談的主要方式；其中，其中，77.4的的“寫字樓客戶寫字樓客戶”和和59.1的的“酒店客戶酒店客戶”選擇選擇“吃飯吃飯”；77.3的的“酒店客戶酒店客戶”選擇進行選擇進行

65、“喝茶或喝咖啡喝茶或喝咖啡”；四類客戶選擇娛樂型商務消費的四類客戶選擇娛樂型商務消費的比例都較小。比例都較小。商務消費的主要方式商務消費的主要方式吃飯吃飯2023年10月第 91 頁A4b.您認為該區域缺少哪種類型的餐館?餐飲種類提及率（）被訪者傾向中式快餐館中式快餐館32.832.8“寫字樓客戶寫字樓客戶”（4949）、）、“使館工作人員使館工作人員”（3535）的提及率較高的提及率較高茶餐廳茶餐廳26.626.6“周邊住戶周邊住戶”（5858）提及率最高）提及率最高異國餐廳異國餐廳21.921.9“酒店客戶酒店客戶”（3131）、）、“周邊住戶周邊住戶”（3636）的提及）的提及率較高率較

66、高商場中的排檔商場中的排檔19.519.5“周邊住戶周邊住戶”（3636）提及率最高）提及率最高便民餐館便民餐館17.217.2“使館工作人員使館工作人員”（2525）、）、“寫字樓客戶寫字樓客戶”（1919）提及率較高提及率較高西式快餐廳西式快餐廳15.615.6“使館工作人員使館工作人員”（2525）提及率最高，其余）提及率最高，其余1010以上以上休閑西餐休閑西餐13.313.3“周邊住戶周邊住戶”（1818）提及率最高，其余）提及率最高，其余1010以上以上其它其它10.910.9無無3.13.1區域內餐飲業的空缺區域內餐飲業的空缺中式餐廳、茶餐廳、異國餐廳中式餐廳、茶餐廳、異國餐廳2

67、023年10月第 92 頁四類被訪者普遍認為，該區域的餐四類被訪者普遍認為，該區域的餐飲業應該向中高檔、甚至高檔餐飲飲業應該向中高檔、甚至高檔餐飲方向發展。方向發展。區域內餐飲業的檔次空缺區域內餐飲業的檔次空缺中高檔餐飲中高檔餐飲2023年10月第 93 頁A7.請問您常做以下哪種消費?消費種類提及率（）被訪者傾向去酒吧去酒吧/咖啡廳咖啡廳4343普遍被四類被訪者歡迎，普遍被四類被訪者歡迎，“酒店客戶酒店客戶”（5959）、）、“使館使館工作人員工作人員”（5555）、）、“周邊住戶周邊住戶”（4040）、）、“寫字樓寫字樓客戶客戶”（3434）卡拉卡拉OKOK迪廳迪廳33.633.6“寫字樓

68、客戶寫字樓客戶”（4949）、）、“使館工作人員使館工作人員”（3030）美容美發美容美發30.530.5“周邊住戶周邊住戶”（4242）、）、“寫字樓客戶寫字樓客戶”（3434）健身場所健身場所2525“周邊住戶周邊住戶”（4040）、）、“寫字樓客戶寫字樓客戶”（2525）洗桑拿洗桑拿24.224.2“酒店客戶酒店客戶”（5555）去茶館去茶館21.121.1“酒店客戶酒店客戶”（3131）電影院劇院電影院劇院14.114.1網吧游藝廳網吧游藝廳3.13.1其它其它0.80.8休閑性消費的主要場所休閑性消費的主要場所酒吧酒吧/咖啡廳咖啡廳2023年10月第 94 頁商務消費小結商務消費小結

69、1/5的的被訪者經常有與客戶進行商務消費的需求；的的被訪者經常有與客戶進行商務消費的需求；4/5的被訪者認為在該區域進行商務消費比較方便；的被訪者認為在該區域進行商務消費比較方便；吃飯仍然是目前商務人士選擇消費的主要方式，喝茶吃飯仍然是目前商務人士選擇消費的主要方式，喝茶/喝咖啡的方式其次；喝咖啡的方式其次；商務消費的主要時間段集中在周一至周四。商務消費的主要時間段集中在周一至周四。2023年10月第 95 頁71.1的人認為，該區的人認為，該區域缺少域缺少；被訪者希望，被訪者希望，“”、“”、“”等形式的商業設施能夠等形式的商業設施能夠在該地區建設。在該地區建設。希望建設的商業設施希望建設的

70、商業設施購物中心、休閑廣場、餐飲購物中心、休閑廣場、餐飲2023年10月第 96 頁消費者調查說明消費者調查說明p 通過以上結果可以看出，商務消費在本區域內需求較大，尤其是中高檔餐飲和休閑通過以上結果可以看出，商務消費在本區域內需求較大，尤其是中高檔餐飲和休閑類商業，與本案的市場定位及業態布局基本相符；類商業，與本案的市場定位及業態布局基本相符；p 因樣本量有限，以酒店客人和居民為多，因此在自由選擇建設什么樣的商業設施上，因樣本量有限，以酒店客人和居民為多，因此在自由選擇建設什么樣的商業設施上，以大型購物中心居多，存在一定的局限性；以大型購物中心居多，存在一定的局限性；p 在綜合考慮周邊的商業情況，充分參考市場調查資料的前提下，通過篩選，確立適在綜合考慮周邊的商業情況，充分參考市場調查資料的前提下，通過篩選，確立適合本項目發展的商業設施，滿足財務測算、未來競爭、后期經營等目標，達到長期合本項目發展的商業設施，滿足財務測算、未來競爭、后期經營等目標，達到長期穩定的商業效益。穩定的商業效益。謝謝 謝！謝！