1、目目 錄錄Contents12345項目定位項目定位市場機會分析市場機會分析客戶機會分析客戶機會分析價值體系梳理價值體系梳理營銷策略營銷策略筑有道智無界項目認知內涵地王人居典范項目區位位于大良東區內，未來發展空間大，但目前區域具有一定陌生感項目位處佛山大良容桂副中心，坐落城央核心大良東區板塊，未來發展空間大。項目位處佛山大良容桂副中心，坐落城央核心大良東區板塊，未來發展空間大。但項目屬于大良東區的邊緣地帶，周邊城市面貌不完善，區域具有一定陌生感。但項目屬于大良東區的邊緣地帶，周邊城市面貌不完善，區域具有一定陌生感。本案本案大良東區大良東區根據佛山市城市總體規劃（20112020年），將做大做強

2、中心城區，培育新的增長中心，形成“1+2+5”的“強中心、多組團”網絡型城鎮空間結構，其中大良容桂規劃為市級副中心，同時，也是廣佛同城化規劃中的副中心。大良東區為順德大良政府著力打造的區域，結合順峰山景觀資源一同打造的宜居生活區，擁有多個高端住宅項目、新一城和吉之島、順德一中、同江醫院等完善配套，極具發展潛力。環高環高項目交通三縱三橫立體交通網絡，享地鐵城軌雙交通配套，形成廣佛半小時生活圈交通路網密布，距離廣佛地鐵三號線順德學院站僅交通路網密布，距離廣佛地鐵三號線順德學院站僅1公里，享優質經濟生活圈。公里，享優質經濟生活圈。大大良良創意創意園園京珠京珠線線駒榮北駒榮北路路南國東南國東路路碧桂碧

3、桂路路東新高東新高速速東新高東新高速速南二環高速南二環高速南二南二荔荔村村速速京珠京珠線線佛山地佛山地鐵鐵3號線號線順德醫順德醫院院新新松松佛山地佛山地鐵鐵3號線號線逢逢沙沙廣珠西高廣珠西高速速碧桂碧桂路路廣珠城廣珠城軌軌廣珠城廣珠城軌軌廣珠西高廣珠西高速速1KM順德學順德學院院0.8KM東樂東樂路路南國東南國東路路“三縱三橫三縱三橫“立體交通網絡立體交通網絡【三縱】【三縱】：廣珠西線：連接廣州、容桂、中山及珠海，20分到達番禺、分到達番禺、35分分鐘到達荔灣；鐘到達荔灣；45分鐘到達珠江新分鐘到達珠江新城城；廣珠城軌：4站站15分鐘到達廣州分鐘到達廣州南站南站，連通廣佛中江珠五市；碧桂路：一

4、級主干道，貫穿順德北三鎮及良桂，接駁佛山一環；【三橫】【三橫】：東樂路：連接東區、舊城區，對接勒流主干道；南國東路：橫穿大良東區、舊城區，勒流，連接杏壇；佛山地鐵佛山地鐵3號線（在建，預計號線（在建，預計2022年通車）年通車）：連接禪城、南海、順德三區，可接駁廣州地鐵接駁廣州地鐵7號線號線，其中“順德學院順德學院”站離本案直線距離站離本案直線距離0.8公里，公里，“逢沙逢沙”站離本案直線距離不足站離本案直線距離不足1公里公里。周邊配套5公里生活圈配套暫不完善，未來可享城央頂級資源配套順德一中實驗小學順峰中小學逢沙小學順德一中德勝學校聚勝小學華僑中學同江醫院寶林寺歡樂海岸國立中大順峰山公園吉之

5、島演藝中心行政服務中心新一城區政府嘉信廣場順德學院5min7min10min5公里范圍內生活圈配套暫不完善，未來華僑城歡樂水岸投入使用后，可享受城公里范圍內生活圈配套暫不完善，未來華僑城歡樂水岸投入使用后，可享受城央頂級生活資源配套，央頂級生活資源配套，20分鐘暢享優質生活圈。分鐘暢享優質生活圈。順德一中實驗學校大良醫院順德第一人民醫院鐘樓公園新世界大潤發大良客運站大良醫院世紀小學梁開中學羅定幫中學清暉園20min【5min】生活圈：】生活圈：大良雙濱江資源，享有雙軌道交通輻射，區域內擁有順德職業技術學院等，宜居度高；【10min】生活圈：】生活圈：涵蓋大良東區和德勝新城雙商業圈，順峰山公園天

6、然氧吧，華僑城歡樂海岸休閑項目，成熟居住氛圍，區域內10所學校，教育資源豐富【20min】生活圈：】生活圈：橫跨東區、舊城區、新城區，享受全城配套地塊位置地塊位置順德區大良街道逢沙大道北側地塊之二順德區大良街道逢沙大道北側地塊之二地塊編號地塊編號TD2017(SD)XG0005土地性質土地性質商住用地占地面積占地面積4.89萬容積率容積率3.0建筑面積建筑面積14.67萬建筑限高建筑限高100m配建配建34500可自售配建可自售配建5000預估樓面地預估樓面地價價15054元元/其他其他設置配電房、燃氣設施、垃圾收集點、通信基站(15)、節點開關站(90)、公廁(60)、物業管理用房(總建筑面

7、積的0.2%，50-300)、文化活動站(1500)社區衛生服務中心(1500)、社區服務站(350)、肉菜市場(2000)項目本體14萬方順德地王+高配建中等規模商住項目、本案本案項目計容建筑面積項目計容建筑面積14萬平方米，中等規模，臨近大型變電站，近萬平方米，中等規模，臨近大型變電站，近4萬的人才配萬的人才配建住房。建住房。合耕新村合耕新村逢沙地塊二逢沙地塊二順德職業技術學院順德職業技術學院空地和職院橫路空地和職院橫路項目產品大良東區首個95-143純南向板式結構打造，產品優勢明顯95三房兩廳兩衛，三房兩廳兩衛，125四房兩廳兩衛，四房兩廳兩衛，144五房兩廳兩衛。戶型南北通透，方正實用

8、，五房兩廳兩衛。戶型南北通透，方正實用，陽光電梯廳設計，空間利用最大化。陽光電梯廳設計，空間利用最大化。項目認知本體素質下不足以構成建立同等的客戶感知體系項目在未來規劃、交通及產品打造上優勢較為突出，但目前區位及品牌具有陌生性，配套不項目在未來規劃、交通及產品打造上優勢較為突出，但目前區位及品牌具有陌生性，配套不足資源有限，中等規模等因素對于項目也具有一定的限制性足資源有限，中等規模等因素對于項目也具有一定的限制性項目開發商區位交通規模資源及配套周邊環境產品打造內容中洲控股首進佛山的項目，品牌于本地知名度不高位于佛山城市副中心大良東區，但處于邊緣地帶，目前區域陌生感較強道路通達，距離廣佛地鐵3

9、號線順德學院站僅1公里，享地鐵城軌雙交通配套14萬方高配建商住項目南方智谷、李家沙濱水景觀帶、華僑城歡樂世界等未來配套齊全，但目前生活配套匱乏周邊多為待開發地塊，臨近大型變電站大良東區首個95-143純南向板式結構打造，具備稀缺性硬性指標龐大的規劃配套兌現和強大的價值聚合落地，大良新城已經成為城市新中心地塊硬性地塊硬性指標因素指標因素區位區位配套配套交通交通規劃規劃競爭競爭佛山副中心，大良東區佛山副中心，大良東區未來緊鄰歡樂海岸未來緊鄰歡樂海岸大型娛樂商業綜合項目大型娛樂商業綜合項目大良東區首個大良東區首個純南向板式住宅社區純南向板式住宅社區距離地鐵和城軌站距離地鐵和城軌站800米米形成廣佛半

10、小時生活圈形成廣佛半小時生活圈大良新城大良新城未來規劃未來規劃CLD核心區核心區扼守新中心門戶扼守新中心門戶掌握大良核心優質資源掌握大良核心優質資源具備地王基礎城市角色大良三軸交匯點：城市發展中心+文化活力源泉+人居生活范本城鎮整合發展軸城鎮整合發展軸譚洲水道貫穿軸譚洲水道貫穿軸城鎮整合發展軸城鎮整合發展軸桂畔海景觀軸桂畔海景觀軸譚洲水道貫穿軸譚洲水道貫穿軸本案本案桂畔海景觀軸桂畔海景觀軸1 城鎮整合軸：城鎮整合軸：城市發展之核心，崛起之中心城市發展之核心，崛起之中心2 譚洲水道貫穿軸：譚洲水道貫穿軸：活水文化發源地，活力之源泉活水文化發源地，活力之源泉3 桂畔海景觀軸：桂畔海景觀軸：青山綠水

11、好空氣，人居之范本青山綠水好空氣，人居之范本順德中心區的重要組成部分順德中心區的重要組成部分順德東部文化旅游及現代服務中心順德東部文化旅游及現代服務中心順德東部綜合交通樞紐順德東部綜合交通樞紐富有嶺南水鄉特色的宜居生態新區富有嶺南水鄉特色的宜居生態新區新城南城水軸片是連接大良東區、德勝新城的重要板塊，毗鄰廣州的南沙區，位于順德居住中順德居住中心帶心帶，未來將擁有城市一流城市一流生活和高尚人文、生態環境的居住區域居住區域，與大城市的CLD不謀而合。根據規劃，新城南城水軸片將有望成為順德順德CLD中央居住區中央居住區。歡樂海岸歡樂海岸本案本案順職技術學院順職技術學院東部實驗學校東部實驗學校城市角色

12、同江醫院同江醫院南城水軸片區：順德CLD中央居住區，城市一流宜居新城新城南城水軸片新城南城水軸片定位：定位：城市角色建立“南方智谷”:珠三角智造中心+城市科技綜合體123中國南方智谷中國南方智谷是順德產業轉型和城市升級的重要載體，是省區共建的重點建設項目和科技部認定的順德國家現代服務業科技服務產業化基地，已納入順德順德“十二五十二五”重點建設工程重點建設工程、廣東省現代產業500強項目和佛山市城市升級三年行動計劃佛山市城市升級三年行動計劃。通過產城一體化，重點發展以科技研發為核心的生產性服務業，爭取3-5年打造成珠三角智造中心和城市科技綜合體年打造成珠三角智造中心和城市科技綜合體，最終建成全球

13、新一代科技創新中心。建設建設“三區一園三區一園”預計容納預計容納500家新科技型企業家新科技型企業集聚超集聚超6萬居住人群，萬居住人群，2萬高中端人萬高中端人才才南方智谷南方智谷本案本案3KM城市角色“歡樂海岸”：珠三角最佳都市休閑娛樂目的地+順德城市文化客廳歡樂海岸歡樂海岸濕地公園濕地公園地產項目地產項目組成組成總投資將超總投資將超歡樂谷歡樂谷100億元億元計劃計劃2019年年5月月建成建成接待游客達接待游客達500600萬萬人次人次集集“商業商業+娛樂娛樂+文化文化+旅游旅游+生態生態”于一體于一體全新商業模式大型綜合項目全新商業模式大型綜合項目城市角色東部實驗學校：北京師范大學合作辦校，

14、打造國內先進教育學校順德區人民政府與北京師范大學合作順德區人民政府與北京師范大學合作舉辦一所基礎教育實驗學校舉辦一所基礎教育實驗學校打造為國內先進學校打造為國內先進學校選址南城水軸片區桂畔海以西、德勝東路以北桂畔海以西、德勝東路以北本案本案建設總投資約建設總投資約6億元億元預計預計2017年年中具備年年中具備招生招生條件條件包括包括48個班的初級中學及個班的初級中學及48個班的小學個班的小學 珠三角橋頭堡，廣佛珠三角橋頭堡，廣佛TOD人居高地人居高地-新片區、新休閑、新產業、高價值新片區、新休閑、新產業、高價值-最潛力、最活力、最實力、最魅力最潛力、最活力、最實力、最魅力-區域的躍級毫無疑問進

15、入飛速發展時代，賦予大良新城發展的全新的區域占位筑有道智無界市場分析立足市場搶占先機政策環境示意圖片示意圖片佛山樓市調控收緊，限購正當時，未來政策方向以執行落地為主紅色為限購區域紅色為限購區域藍色為非限購區域藍色為非限購區域2016.10.7限購區本地、外地限購2套，2套房需1年社保 首套房首付30%，二套房首付40%2017.3.24限購區本地限購2套、外地限購1套2017.6.1二手限購新政覆蓋限購區域，各區劃定新建商品房價格備案標準，超過備案價格的不備案、不發證、不銷售數限購區域：禪城全區；南海桂城、大瀝、里水；順德大良、陳村、北滘、樂從適用范圍：一手房市場和二手房市場限購：1、佛山戶籍

16、最多2套2、非佛山戶籍：最多1套，需提供1年本地社保或個稅證明限貸：1、無房無貸3成2、有貸款記錄無房3成3、1套房無貸款記錄3成4、有1套房貸款結清3成5、有1套房貸款未結清4成6、2套及以上無法貸款限購、限貸以家庭為單位，商業、公寓不在限購范圍內。2017.6.17佛山二手房限購政策細則發布，直系親屬間房屋產權轉移不納入住房限購范圍，但計入家庭擁有住房套2016年年10月，佛山限購重啟，實行區域差異化限購和差別化信貸政策，市場進入調整期。月，佛山限購重啟，實行區域差異化限購和差別化信貸政策，市場進入調整期。在此輸入標題在此輸入標題佛山土地市場截至2017年9月，商住用地供求量與去年持平，而

17、樓面地價已達到7893元/的高位，預計未來土地價格將推動住宅價格，沖擊歷史峰值。土地供需兩旺，價格持續上升土地供需兩旺，價格持續上升順德土地市場數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究陳村：陳村：TD2017(SD)XG0002（萬科）（萬科）5.38萬萬;2.5;13.45萬萬樓板價樓板價:13827元元/北滘：北滘：TD2017(SD)XG0004（金輝）（金輝）4.35萬萬;2.5;10.88萬萬樓板價樓板價:11000元元/容桂：容桂：TD2017(SD)XG0010（雅居樂）（雅居樂）6.25萬萬;2.5;15.63萬萬樓板價樓板價:11047元元/北滘：北滘：TD2017(SD)XG0

18、001（碧桂園）（碧桂園）0.37萬萬;2.6;0.96萬萬樓板價樓板價:11000元元/北滘：北滘：TD2017(SD)XG0003（美的）（美的）5.89萬萬;3.3;19.42萬萬樓板價樓板價:14327元元/倫教：倫教：TD2017(SD)XG0009（美的）（美的）3.07萬萬;3.5;10.75萬萬樓板價樓板價:13591元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0013（電建）（電建）5.60萬萬;3.0;16.81萬萬樓板價樓板價:11922元元/倫教：倫教：TD2017(SD)XG0008（美的）（美的）1.64萬萬;3.0;4.91萬萬樓板價樓板價:13466元元/大良：大

19、良：TD2017(SD)XG0005（中洲）（中洲）4.89萬萬;3.0;14.67萬萬樓板價樓板價:15054元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0006（華僑城）（華僑城）5.78萬萬;3.0;17.34萬萬樓板價樓板價:14034元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0007（金輝）（金輝）1.72萬萬;4.0;6.87萬萬樓板價樓板價:14443元元/北滘：北滘：TD2016(SD)XG0002（萬薈人才）（萬薈人才）5.18萬萬;3.5;18.14萬萬樓板價樓板價:15908元元/樂從樂從TD2017(SD)XG0018地塊（中交）地塊（中交）5.07萬萬;2.8;14.1

20、9萬萬樓板價樓板價:11460元元/樂從：樂從：TD2017(SD)XG0019地塊（中交）地塊（中交）6.01萬萬;2.8;16.84萬萬樓板價樓板價:8908元元/勒流：勒流：TD2017(SD)XG0012地塊（電建）地塊（電建）5.44萬萬;2.8;15.23萬萬樓板價樓板價:11109元元/龍江：龍江：TD2017（SD）WG0009（美的）（美的）9.78萬萬;2.5;24.45萬萬樓板價樓板價:5693元元/倫教：倫教：TD2017(SD)XG0011（中海）（中海）1.85萬萬;3.0;5.56萬萬樓板價樓板價:12087元元/均安：均安：TD2017(SD)XG0014（碧桂

21、園）（碧桂園）0.70萬萬;2.8;1.96萬萬樓板價樓板價:2730元元/均安：均安：TD2017(SD)XG0026（中海）（中海）6.31萬萬;2.9;17.99萬萬樓板價樓板價:7779元元/容桂：容桂：TD2017(SD)WG0005（金輝）（金輝）3.98萬萬;3.5;13.95萬萬樓板價樓板價:13517元元/外來開發商外來開發商深耕本土開發商深耕本土開發商新地頻發，品牌發展商共同炒熱板塊佛山住宅市場佛山房地產價格進入快速上漲軌道，市場整體樂觀的預期不變佛山房地產價格進入快速上漲軌道，市場整體樂觀的預期不變2015-2016年佛山樓市一路加速狂飆，2017年佛山住宅限購，市場進入

22、調整期，成交量趨于穩定。數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究順德住宅市場順德成交集中限購區，大良成交量排名全區第二，市場向好順德成交集中限購區，大良成交量排名全區第二，市場向好順德區受政策影響成交量較2016年回落，但價格維持萬元大關。鎮街成交量集中限購區，大良僅次于容桂（限購后容桂非限購優勢突顯），排名第二，市場前景向好。數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究中南部中南部東部新城東部新城北三鎮北三鎮大良住宅市場大良庫存面積為大良庫存面積為22.15萬，去化時間僅萬，去化時間僅5.5個月，貨量緊缺個月，貨量緊缺截止2017年9月，大良目前住宅庫存面積22.15

23、萬，去化時間僅5.5月，處于積極去庫存狀態，貨量緊缺。2017年年9月順德區各鎮街已取證未銷售庫存去化周期月順德區各鎮街已取證未銷售庫存去化周期備注：顏色深淺表示庫存量多少大良住宅市場90-100剛需產品供需兩旺，其次為100-120首改三四房，80以下和140產品以上供應驟減；價格方面：隨著產品面積增大，溢價能力越明顯。產品結構，供求以產品結構，供求以90-120產品為主流，面積越大溢價能力越強產品為主流，面積越大溢價能力越強舊城區舊城區競爭格局板塊競爭激烈，項目同質化嚴重，剛需市場激活，客戶置業范圍擴大板塊競爭激烈，項目同質化嚴重，剛需市場激活，客戶置業范圍擴大大良東區、大良德勝區、大良舊

24、城區、倫教四大板塊在售項目面積段以88-146剛需剛改型產品為主，同質化嚴重，在售產品價格差異不大，競爭激烈。剛需市場被激活，客戶置業范圍擴大。招商公園招商公園1872140-210(毛坯毛坯)16500 元元/龍湖春江名城龍湖春江名城100-120 (毛坯毛坯)14000-15000 元元/中怡新天地中怡新天地97-129(毛坯毛坯)17000元元/保利中央公園保利中央公園96-16015000-16000 元元/倫教碧桂園倫教碧桂園97-159(帶裝修帶裝修)18000元元/倫教倫教力合陽光城云谷力合陽光城云谷90-124（帶裝修）（帶裝修）18000元元/大良德勝區大良德勝區萬科翡翠濱江

25、萬科翡翠濱江預計年底推出預計年底推出萬科金域濱江萬科金域濱江106-249(毛坯毛坯)20000-23000 元元/恒大帝景恒大帝景300-325(帶裝修帶裝修)18000-19000 元元/大良大良東區東區華僑城天鵝湖華僑城天鵝湖110-143 20000元元/華僑城云溪別院華僑城云溪別院98-148保利碧桂園悅公館保利碧桂園悅公館86-126(毛坯毛坯)17000-18000 元元/宏鼎海山宏鼎海山壹號壹號221-317(毛坯毛坯)15000-16000 元元/敏捷畔海御峰敏捷畔海御峰101-322(部分帶裝修部分帶裝修)24000-25000元元/廣域雙子星廣域雙子星 大良大良105-1

26、20(帶裝修帶裝修)17000-18000 元元/核心競爭核心競爭板塊板塊非核心競爭非核心競爭板塊板塊未來供應未來供應主要集中于大良東區和大良德勝區，項目進入競爭紅海未來供應主要集中于大良東區和大良德勝區，項目進入競爭紅海競爭板塊中潛在入市產品以100-120剛需產品為主，潛在入市貨量接近80萬，競爭激烈。大良東區和德勝區新項目集中，大良舊區可供貨量明顯較少。數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究核心競爭核心競爭大良大良東區東區德勝德勝商務區商務區大良大良舊區舊區倫教倫教本案本案華僑城云溪別院華僑城云溪別院華僑城天鵝湖華僑城天鵝湖電建地塊電建地塊保利碧桂園悅公館保利碧桂園悅公館萬科金域濱江萬科金

27、域濱江金輝地塊金輝地塊中惠地塊中惠地塊倫教碧桂園倫教碧桂園保利中央公園保利中央公園開盤加推開盤加推待入市待入市基本概況基本概況位置位置順德區大良南國東路與碧桂路交匯處規模規模占地41萬，建面72容積率容積率1.2主力產品主力產品洋房：107-230疊墅復式：316-348雙拼：306-393聯排：411-478獨棟：743-1089在售價格在售價格洋房建面20000元/、疊墅復式、雙拼、聯排、獨棟：700-5000萬/套客戶構成客戶構成以大良本地客戶為主，占6成，順德周邊鎮街客戶占2成，廣州客戶占1成，其他占1成開賣至今項目成交情況開賣至今項目成交情況戶型戶型供應套供應套數數成交套成交套數數消

28、化率消化率成交均價成交均價戶型配戶型配比比月均月均走走速速110-1153房2衛32025379%1179026%131203房2衛6060100%106725%41404房2衛1007171%149708%6220-920別墅75455974%2568661%20合計123494376%-100%43距離本項目3公里，山景產品，產品線豐富，復式別墅產品贈送面積高，體量較本項目大；2017年底入市110-230洋房組團產品，分流項目部分剛改和改善客戶核心競爭順德華僑城：品牌房企順德華僑城：品牌房企+山景大盤山景大盤+旅游資源旅游資源+洋房別墅豐富產品線洋房別墅豐富產品線備注：以上數據為網簽成交

29、數據，存在一定滯后性洋房組團預計2017年年底加推四期洋房組團，戶型涵蓋建筑面積110-230單位，目前未有售價。數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究未未2.5核心競爭保利碧桂園悅公館：保利碧桂園悅公館：雙品牌房企雙品牌房企+主流產品主流產品+新城區剛需大盤新城區剛需大盤40萬純住宅項目，地處新城區，目前是新城區僅有的剛需大盤；悅公館的主流產品143受市場熱捧，未來入市產品依舊以90-143市場主流剛需至改善面積覆蓋。項目指標項目指標總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率綠化率綠化率供應套數供應套數2017年年在售均價在售均價(元元/)14.5萬47.4萬2.4430%27001

30、8000建面建面項目名稱項目名稱所處位置所處位置物業類型物業類型交房狀況交房狀況開盤時間開盤時間產品產品發展商發展商保利碧桂園悅公館佛山市順德大良新城區碧桂路與德勝東路交界小高層，高層2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地產有限公司開賣至今項目成交情況開賣至今項目成交情況戶型戶型902+1房2衛1133房2衛1253房2衛1434房2衛合計供應套數供應套數 成交套數成交套數332 24262 5984 29212 110690 440消化率消化率 成交均價成交均價 戶型配比戶型配比 月均走速月均走速73%13461 48%2795%12675 9%735%17026 12%6

31、52%12910 31%1264%13441 100%52備注：以上數據為網簽成交數據，存在一定滯后性未未售售售售一一期期在在售售本本案案km悅公悅公館館數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究未未2.5核心競爭保利碧桂園悅公館：保利碧桂園悅公館：雙品牌房企雙品牌房企+主流產品主流產品+新城區剛需大盤新城區剛需大盤40萬純住宅項目，地處新城區，目前是新城區僅有的剛需大盤；悅公館的主流產品143受市場熱捧，未來入市產品依舊以90-143市場主流剛需至改善面積覆蓋。項目指標項目指標總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率綠化率綠化率供應套數供應套數2017年年在售均價在售均價(元元/)14

32、.5萬47.4萬2.4430%270018000建面建面項目名稱項目名稱所處位置所處位置物業類型物業類型交房狀況交房狀況開盤時間開盤時間產品產品發展商發展商保利碧桂園悅公館佛山市順德大良新城區碧桂路與德勝東路交界小高層，高層2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地產有限公司開賣至今項目成交情況開賣至今項目成交情況戶型戶型902+1房2衛1133房2衛1253房2衛1434房2衛合計供應套數供應套數 成交套數成交套數332 24262 5984 29212 110690 440消化率消化率 成交均價成交均價 戶型配比戶型配比 月均走速月均走速73%13461 48%2795%12

33、675 9%735%17026 12%652%12910 31%1264%13441 100%52備注：以上數據為網簽成交數據，存在一定滯后性未未售售售售一一期期在在售售本本案案km悅公悅公館館數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究基本概況基本概況位置位置順德區大良街道逢沙大道北側地塊之一規模規模占地5.78萬，建面17.34容積率容積率3.0主力產品主力產品洋房：98-148成交價格成交價格190786萬元+3.25萬配建樓面價樓面價14034元/建設要求建設要求一間18班幼兒園，用地面積7560，建筑面積4860。預計入市時間預計入市時間2018年4月核心競爭華僑城云溪別院：品牌房企華僑城云

34、溪別院：品牌房企+98-148剛改和改善產品分流項目客戶剛改和改善產品分流項目客戶位處本項目西側、順德職業技術學院北側，定位中高端項目，預計推出14棟98-148高層剛改和改善住宅，與本項目形成核心競爭。華僑華僑城城本本案案數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究基本概況基本概況位置位置順德新城德勝商務區德勝中路以南、觀綠路以東地塊規模規模占地5.46萬，建面16.39容積率容積率3.0主力產品主力產品洋房：107-230成交價格成交價格181696萬元樓面價樓面價11083元/建設要求建設要求幼兒園按12個班設置，用地面積5400，建筑面積5350；肉菜市場2000。預計入市時間預計入市時間20

35、17年12月核心競爭萬科金域濱江：萬科金域濱江：品牌房企品牌房企+一線江景一線江景+107-230豪宅豪宅萬科金域濱江的二期，已開放營銷中心和樣板房，預計年底面世，規劃5棟40F一線望江高層洋房，面積涵蓋107-230，定位為高端江景豪宅。數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究本本案案m開賣至今項目成交情況開賣至今項目成交情況戶型戶型供應套供應套數數成交套數成交套數消化率消化率成交均價成交均價戶型配比戶型配比月均走速月均走速90-953房2衛146146100%1667555%146105-1063房2衛1800%-13%-1254房2衛164164100%166357%164156-1584房

36、1衛1800%025%-合計34631090%-100%310A區區3k數據來源：佛山權威房地產網，世聯研究直接競爭力合陽光城云谷：力合陽光城云谷：強強品牌聯合強強品牌聯合+區位優勢區位優勢+多業態多業態+創新產品搭配創新產品搭配陽光城進駐佛山的第三個項目，共規劃14座（9座疊墅，5座高層），合計546套單位，涵蓋103-156毛坯疊墅，以及90-124精裝洋房。項目指標項目指標總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率綠化率綠化率供應套數供應套數2017年年在售均價在售均價12萬（其中 A區約2.7萬）40萬（其中 A區約9萬）2.530%54618000元元/（精裝修）（精裝修）

37、項目名稱項目名稱所處位置所處位置物業類型物業類型交房狀況交房狀況開盤時間開盤時間產品產品發展商發展商力合陽光城云谷處于順德大良東區核心地帶，南方智谷新城路與致慧路交匯處由住宅、商業街區、創新企業孵化器、Mini辦公等多種業態構成疊墅：毛坯 住宅：精裝修2017年9月疊墅：103-156；住宅：90-125廣東順德力合智德科技園投資有限公司備注：以上數據為網簽成交數據，存在一定滯后性本案本案力合陽光力合陽光城云谷城云谷m市場小結1、土地市場、土地市場2、住宅市場、住宅市場3、競品市場、競品市場在地王常態化及整體市場樂觀表現的基礎上，區域市場在地王常態化及整體市場樂觀表現的基礎上，區域市場和價格具

38、備突破未來預期的能力。和價格具備突破未來預期的能力。剛需首改產品仍是市場主流，未來項目將進入與品牌發剛需首改產品仍是市場主流，未來項目將進入與品牌發展商的紅海競爭中。展商的紅海競爭中。項目可通過差異化訴求，以項目可通過差異化訴求，以“城市價值城市價值+宜居優勢宜居優勢+產品產品價值價值”做片區市場挑戰者。做片區市場挑戰者。筑有道智無界客戶分析做足功課百戰不殆項目客戶地圖及產品分布預測客戶的主力客戶定位為大良本地，周邊鎮街及廣州客戶作補充。客戶的主力客戶定位為大良本地，周邊鎮街及廣州客戶作補充。根據項目不同的產品，細化不同的客戶分布區核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶次要客戶次要客戶域：95對位的

39、客戶主要分布在大良本地及廣州；125/143客戶主要分布在大良本地及周邊鎮街，其中又以大良本地為主。大良本地95-14360%周邊鎮街地緣125-143為主，少量9525%廣州番禺、海珠95為主15%項目區域項目區域番禺番禺廣州廣州老荔灣、芳村、越秀老荔灣、芳村、越秀北滘北滘容桂容桂倫教倫教勒流勒流杏壇杏壇n 客戶特征：客戶特征：年齡主要是25-40歲，大良本地小個體戶，支付能力較強，要求近市區，看重生活便捷性；多為置換或購置婚房，希望父輩/子輩都在身邊，n 需求：自住需求：自住n 關鍵詞：地緣本土情結、品質、圈層關鍵詞：地緣本土情結、品質、圈層n關注點：朝向、景觀關注點：朝向、景觀擁有穩定的

40、本地交往圈子，且聚集在大良為主注重生活品質年輕活力，事業上有父母的支持，亦有自己想法大良本土客戶鄉音難改，鄉情不變鄉音難改，鄉情不變以個體戶為主，支付能力強，大良優越感強，不愿意搬離；關注大良建設，對規劃有信心個體戶主個體戶主逢沙逢沙村村新城區新城區舊城區舊城區五沙五沙村村n 客戶經典語錄：客戶經典語錄：“大良就是順德的中心區，當然要住在大良，父母朋友也在這邊，生活得很好。其它鎮還是弱了點。其它鎮還是弱了點。“”本來就在大良的人肯定不會去其它地方的肯定不會去其它地方的，買房子都是為了孩子結婚，以后大家住得近一點以后大家住得近一點。“”東區現在很宜居，舊城區太擁擠，德勝區沒什么氛圍，東區東區有山

41、有水有山有水“父母有經濟基礎，支持首付*家庭型：富足，追求生活向上家庭型：富足，追求生活向上*準家庭型：習慣大良城區生活的客戶，準家庭型：習慣大良城區生活的客戶，多為年輕的本地二代；多為年輕的本地二代；大良新生客戶鳳飛千里，非梧不棲鳳飛千里，非梧不棲廠企骨干、管理層為主，收入水平較高，發展前景良好，注重品質企事業單位骨干企事業單位骨干n 客戶特征：客戶特征：年齡在30-40歲，從事高端制造業、高新產業、電子商務，有一定經濟實力，且處于事業上升期；2-4口之家，家庭結構發展激發置業需求；有一定群居屬性，圈內口碑傳播中小企業金中小企業金融服務中心融服務中心順德創意順德創意產業園產業園順商學院順商學

42、院精工機械精工機械同江醫院同江醫院電子研究所電子研究所環境研究院環境研究院中信銀行中信銀行大良實驗小學大良實驗小學匯豐銀行匯豐銀行中山大學聯合中山大學聯合研究院研究院順德區政府順德區政府n 客戶經典語錄：客戶經典語錄：“在大良打拼了這么些年，環境、城市發展等各方面都不錯，是個蘊藏著機會的城市，還是想把家安在這兒把家安在這兒。”“大良的各方面配套不比佛山的中心區差，生態也不錯，是個是個宜居的地方宜居的地方，以后會把老人接過來，以后有小孩了，在這邊上學也放心。”信任品牌的力量，更過關更放心“n 需求：剛需剛改三四房，自住需求：剛需剛改三四房，自住n 關鍵詞：工作導入、事業可期，小太陽家庭關鍵詞：工

43、作導入、事業可期，小太陽家庭n關注點：交通便捷性、配套、戶型實用性關注點：交通便捷性、配套、戶型實用性屬于行業的未來之星準備籌建家庭或有初生小孩責任心強，努力賺錢，想給家人更好的生活*奮斗型：通過努力在城市中站穩奮斗型：通過努力在城市中站穩腳跟，亦想通過努力，讓家人安穩腳跟，亦想通過努力，讓家人安穩周邊鎮街客戶大良東區大良東區=面朝大海，春暖花開面朝大海，春暖花開以周邊鎮街個體戶為主，向往大良的城區生活，向上置業，希望戶型實用，追求性價比北滘北滘倫教倫教杏壇杏壇容桂容桂n 客戶經典語錄：客戶經典語錄：“大良的建設比較好，小孩的教育也能更好。很多朋友有錢了都有錢了都會在大良買房住會在大良買房住。

44、對于在順德生活順德工作的人來說還是大良還是很好的。現在積蓄了點錢，希望能在順德找個好一點的房子，喜歡離城區近離城區近一點的，周邊最好有公園什么的，平時散散步也有個好地方一點的，周邊最好有公園什么的，平時散散步也有個好地方。”個個都羨慕住大良東區個個都羨慕住大良東區，環境不錯，不愧是富人區。“個體戶個體戶n 客戶特征：客戶特征：來自勒流、倫教、容桂、北滘的企事業單位、個體戶為主，希望價格實惠、戶型實用，追求比鎮街優質的配套和生活環境n 需求：剛需剛改三四房，自住需求：剛需剛改三四房，自住n 關鍵詞：向上置業的首改關鍵詞：向上置業的首改n關注點：朝向、戶型、交通便捷性關注點：朝向、戶型、交通便捷性

45、有穩定的事業，工作規律，收入穩定有固定的圈子，定期聚會，早上或周末飲早茶關心家人和孩子的成長*向上型：注重城市配套和生向上型：注重城市配套和生活環境，希望給家人更好的活環境，希望給家人更好的廣州客戶吾心安處是吾家吾心安處是吾家乘城軌跨城自住，軌道導入，關注首付款和配套，注重產品實用性和性價比高級白領、個體戶高級白領、個體戶n 客戶特征：客戶特征：來自廣州番禺、海珠等地，支付能力強，有一定經濟基礎，受價格和軌道導向，關注區域的交通、教育配套，整體生活環境與城市感n 需求：自住、剛需三四房需求：自住、剛需三四房n 關鍵詞：城市新富、外溢自住關鍵詞：城市新富、外溢自住n關注點：價格、交通便捷性、戶型

46、關注點：價格、交通便捷性、戶型軌道動物，地鐵或城軌通勤新廣州人，關注樓市發展，但廣州無名額購買注重內在的生活品質，有關注的品牌n 客戶經典語錄：客戶經典語錄：”之前節日跟朋友坐城軌來大良玩，沒想到才才10幾分鐘，幾分鐘，非常方便，而且這邊環境不錯非常方便，而且這邊環境不錯，又是順德的區府。”這邊看起來更像城區一點，環境不錯，也更有人氣，整體感覺比獅山那邊要好。”*城市型：年輕、有見識，在能力城市型：年輕、有見識，在能力范圍內打造屬于自己的家范圍內打造屬于自己的家廣州舊機動車交易珠海電器廣州舊機動車交易珠海電器(舊貨舊貨)華南汽貿華南汽貿海印菜葉海印菜葉中大布料中大布料海珠批海珠批 珠珠 發發

47、五五 市市交電批發交電批發南天商南天商海海金金場場 鳳和天鳳和天 市市 雄雄 場場 紡紡華南鞋華南鞋江南婚江南婚海珠電海珠電器城器城海海電電 城城家家 西場西場電電 廣州廣州城器城器 城子城子城城城城花鳥魚花鳥魚蟲市場蟲市場如意坊蛇類如意坊蛇類廣州客戶利之所趨利之所趨廣州番禺、海珠、荔灣等地，投資，關注區域利好和軌道建設，升值潛力，關注品牌事業單位事業單位/個體戶個體戶香江家私香江家私城城市場市場 市場市場市場市場 市場市場 市場市場業城業城業城業城 織城織城沙街沙街南泰百貨批發中心南泰百貨批發中心市場市場珠珠水果批水果批荔荔灣灣電電荔灣荔灣德米西德米西 子子如意如意 子城子城 中百中百電電

48、子子黃沙花卉黃沙花卉精品市場精品市場黎明干果批黎明干果批南北南北 發市場發市場發市場發市場交易市場交易市場荔灣批荔灣批發市場發市場n 客戶經典語錄：客戶經典語錄：”買房就買城市中心，對于順德來說，大良的區府地位難以動搖，各方面的配套更加成熟，未來的升值空間還是有的。”有地鐵有城軌有地鐵有城軌，離廣州很近離廣州很近，順德未來整體發展還是很有前景的。粵港澳大灣區粵港澳大灣區發展托著，順德房價還是有投資空間。”n 客戶特征：客戶特征：來自廣州番禺、海珠、荔灣等地，支付能力強，受價格導向，關注區域規劃利好，選擇品牌開發商n 需求：投資，小三房需求：投資，小三房n 關鍵詞：關注城市發展、軌道建設關鍵詞：

49、關注城市發展、軌道建設n關注點：價格、升值潛力關注點：價格、升值潛力有多次置業的經歷，關注珠三角城市的樓市，自己/身邊朋友曾從中獲利具有前瞻性，洞悉城市的發展與規劃*投資型：相信政府規劃的兌現能力，投資型：相信政府規劃的兌現能力，偏好軌道沿線重要城市的投資偏好軌道沿線重要城市的投資客戶小結客戶年齡分析：客戶年齡分析：以中青年為主以中青年為主 年齡集中在25-45歲，以85后為主體客戶關注點分析：客戶關注點分析：關注地段，注重產品關注地段，注重產品 客戶不僅關注地段和配套，更關心產品，實用舒適的產品帶來的生活品質將影響其決策客戶特征分析：客戶特征分析：較重的地域情結，追求生活品質較重的地域情結，

50、追求生活品質 大良的居住情結重，認可區域價值，大良=更高級的配套、更有地位和品質的居住環境 有一定的經濟積累，父輩有經濟支撐，希望有自己的空間，對生活有一定追求社會中堅社會中堅青睞時尚青睞時尚注重生活注重生活新銳生活家新銳生活家筑有道智無界項目形象定位灣區之上廣佛TOD人文府邸伴隨著城市的生長，項目始終掌握優越的支配屬性和中心優勢項目始終具備磁聚大良優質客戶的向心力項目始終代表并可兌現城市發展的紅利和價值地塊的城市角色地塊硬性指標因素客戶機會市場機會龐大的規劃配套兌現強大的價值聚合落地地塊成為城市新中心區域躍級進入飛速發展時代賦予大良新城全新區域占位珠三角橋頭堡，順德CLD人居高地土地市場前景

51、好住宅市場競爭環境激烈競品市場價值點雷同挑戰者姿態打造城市標桿社會中堅青睞時尚注重生活新銳生活家+項目本體中洲中洲璞悅璞悅灣區之上灣區之上廣佛廣佛TOD人文府邸人文府邸融合科技、生態、休閑、娛樂、教育、人文于一體的高價值宜居美宅形象定位形象定位灣區之上支配世界級地段屹立廣佛TOD之中自成區域標桿于順德千百年傳承中獻禮一座人文居所典范價值梳理大灣區現代化人文居住典范項目溢價項目溢價KPI體系體系品牌優勢品牌優勢中洲品牌中洲品牌城市運營者開發經驗豐富規劃優勢規劃優勢大灣區核心大良新區門戶交通規劃利好三軌道交通歡樂海岸休閑文化帶新舊兩城配套成熟產品優勢產品優勢熱銷產品線戶型：熱銷產品線戶型：95-1

52、43舒適產品剛需剛改實用戶型，迎合不同客戶需求。營銷發力營銷發力推廣：推廣：高定位，順德千億配套新中式文化品質園境拓客：拓客：針對本地客戶，深耕順德大良，對本地客戶進行精細化的客戶拓展。做好業主/客戶的維護展示：展示：水景新中式售樓部，一軸八園順德文化元素景觀，渲染人文氛圍。筑有道智無界營銷策略IP打造新順德人居文化集大成者高售價高售價周期短周期短品牌落地品牌落地認知問題認知問題渠道問題渠道問題形象問題形象問題區域的定位、發展的認知客戶敏感性的認知價格邊界的認知起勢爆破的營銷組合渠道覆蓋的深度和廣度對競品形象現狀的逆轉現場服務、形象輸出核心問題項目核心問題梳理項目核心問題梳理認知、渠道、形象，

53、是本項目的操作中需要解決的三大核心問題認知、渠道、形象，是本項目的操作中需要解決的三大核心問題0102擺脫片區同質化的項目形象優質客戶的導入0304突破片區價格天花板確保強大的執行力片區未來年供應巨大，片區未來年供應巨大，競爭激烈。多以大盤的競爭激烈。多以大盤的姿態入市。本案需與其姿態入市。本案需與其建立形象間隔，樹立地建立形象間隔，樹立地王標桿形象王標桿形象拓寬優質客源，維系本拓寬優質客源，維系本案的客戶和圈層的純粹案的客戶和圈層的純粹性，避免低購買力的客性，避免低購買力的客戶影響現場，并提升營戶影響現場，并提升營銷動作的精準度，確保銷動作的精準度，確保最高溢價最高溢價需要極具重量級和爆炸需

54、要極具重量級和爆炸性的營銷動作，改變整性的營銷動作，改變整個市場對本案的認知。個市場對本案的認知。突破價格天花板突破價格天花板短周期項目亟需穩定高短周期項目亟需穩定高效的營銷執行力，保證效的營銷執行力，保證密集高壓的項目執行中密集高壓的項目執行中保證執行效率和效果保證執行效率和效果營銷策略營銷策略方向思考營銷策略方向思考銷售策略銷售策略高度可控的推售鋪排和營銷執行管理展示策略展示策略高標準接待，高度體驗化營銷動線拓展策略拓展策略高覆蓋客戶渠道導入高調發聲，高度市場關注活動策略活動策略營銷營銷總綱總綱營銷策略營銷策略總綱營銷策略總綱形象策略形象策略高舉高打，高形象嫁接推廣策略推廣策略高強度營銷推

55、廣節奏活動策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶核心接觸點的品質展示p 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理項目起勢：品牌落地城市在不斷更迭交替，在創新中不斷前行；城市在不斷更迭交替，在創新中不斷前行；過去的時光猶如沙灘上的沙粒，被海水磨平；過去的時光猶如沙灘上的沙粒，被海水磨平；

56、滄海桑田變換中，回憶陷入了沉睡；滄海桑田變換中，回憶陷入了沉睡；埋在厚厚的土地下，如冬眠中的棕熊；埋在厚厚的土地下，如冬眠中的棕熊；但這一切，已經深深刻在了城市的骨子里；但這一切，已經深深刻在了城市的骨子里；是時候，順德的印記蘇醒！是時候，順德的印記蘇醒！2017.11底-2018.1音跡追蹤器音跡追蹤器中洲控股中洲控股音跡追蹤器音跡追蹤器追尋順德的印記追尋順德的印記中洲控股中洲控股追尋順德音跡追尋順德音跡中洲璞悅花園中洲璞悅花園音跡追蹤器音跡追蹤器一句話說出你對順德一句話說出你對順德的印象的印象H5線上推廣線上推廣中洲控股中洲控股中洲控股中洲控股順德主流媒體和微博大順德主流媒體和微博大V發聲

57、發聲前期蓄客：品牌階段預熱期：2017.11-2018.1活動第一步活動第一步“追尋順德音跡追尋順德音跡”，帶你找回屬于順德的印記，帶你找回屬于順德的印記u 線上推廣：通過H5的音跡追蹤器，錄下一句你對順德的印象，形成“個人專屬順德音跡”u 配合順德主流媒體和微博大V發聲，以各自不同的角度追尋順德印記，獲取進一步的事件關注度有種對順德的愛，叫聲音I 順德順德的聲順德的聲音音線下廣告推廣線下廣告推廣I 順德線上流量傳播線上流量傳播前期蓄客：品牌階段預熱期：2017.11-2018.1活動第二步活動第二步“傾聽順德的聲音傾聽順德的聲音”，用聲音表白順德，用聲音表白順德u 線下推廣：將線上錄音整理后

58、形成#傾聽順德的聲音#的潮流rap，通過公交車和車站、戶外LED等包裝，用聲音表白順德；u通過美食、音樂、文學、景色等4個rap主題，配合趣味系列稿線上傳播“I 順德”表達愛意。活動第三步活動第三步“喚醒順德喚醒順德DNA”，中洲控股品牌發布會，中洲控股品牌發布會u當晚邀請佛山電臺和電視臺的主持人以及各行各業的微博大V到場發聲，用大家的聲音，喚醒對順德的獨有印象；同時進行中洲控股首個住宅項目的揭幕儀式，宣布正式落地順德。u與大良政府合作，邀請重要領導出席順德城市發展經濟論壇，制造影響力，為片區發展盛大啟幕預熱期：2017.11-2018.1前期蓄客：品牌階段項目起勢：項目導入零星片段，一個個畫

59、面；零星片段，一個個畫面；生活里埋藏著記憶的碎片生活里埋藏著記憶的碎片走起，讓我們與順德全面接觸走起，讓我們與順德全面接觸尋覓，埋沒在茫茫人海中的順德回憶尋覓，埋沒在茫茫人海中的順德回憶全面激發，對順德的愛全面激發，對順德的愛撒下愛的種子，春季，愛在心里萌芽；撒下愛的種子，春季，愛在心里萌芽；這時候，找回順德的回憶！這時候，找回順德的回憶！2017.12-2018.1中洲中洲璞悅璞悅花園花園前期蓄客：展點開放展點開放：2017.12-2018.1活動第一步活動第一步歌詞填空，懸疑事件揭幕中洲首個住宅項目歌詞填空，懸疑事件揭幕中洲首個住宅項目u將歌詞中的部分字挖空，通過H5小游戲線上傳播，和報紙

60、、電視等全媒體宣傳，形成懸念系列稿，為展廳“中洲璞悅花園”的開放造勢，刷爆社交媒體段，引起客戶的強烈興趣活動第二步活動第二步全新外展點開放，大良發展的見證者全新外展點開放，大良發展的見證者u參考廣東省博物館，將中洲璞悅花園的外展點設計為新中式風格，植入順德大良的發展歷程，配合VR體驗的模式，讓客戶真切感受到大良近幾年的快速變化，增強客戶對未來生活的憧憬與向往。設置巡展點位（大良吉之島、大良新一城）展點開放：2017.12-2018.1前期蓄客：展點開放順德順德中洲說中洲說我我德德順順春節轉運風車春節轉運風車前期蓄客：展點開放展點開放：2018.1-2018.1活動第三步活動第三步快閃宣傳：走起

61、，讓快閃宣傳：走起，讓“中洲中洲”全面接觸全面接觸“順德順德”u與摩拜自行車平臺合作，進行一次“中洲說我順德”活動快閃，騎行人員穿上特制T恤，并派發特制T恤或春節轉運風車等禮品，在大良的特色景點進行合影留念，全城盡知“中洲璞悅花園開放在即”開門見客：營銷中心開放2018.2小時候，小時候，鄉愁是一枚小小的郵票，鄉愁是一枚小小的郵票，我在這頭，我在這頭，母親在那頭。母親在那頭。長大后，長大后，鄉愁是一張窄窄的船票，鄉愁是一張窄窄的船票，我在這頭，我在這頭，新娘在那頭新娘在那頭.回歸，回那小河灣旁的故鄉回歸，回那小河灣旁的故鄉形象升華形象升華2018順德大良迎春新熹會及煙花匯演順德大良迎春新熹會及

62、煙花匯演營銷中心開放：2018.2u聯合大良政府共同舉辦迎2018狗年迎春花市及燈光節活動，恭賀新禧，同時活動現場持續派發福包（糧油、年貨、春聯等），送福市民；現場搭建舞臺進行持續路演及抽獎送禮活動；戶外牌、報廣、電視、電臺、電梯框架等全媒體覆蓋宣傳；u恭賀新禧煙花匯演，全城引爆，雙層巴士路演宣傳；活動現場通過煙花打出“中洲璞悅”四字驚艷亮相順德，財神送禮送福送紅包。開門見客：營銷中心開放營銷中心開放：2018.2震撼心聲震撼心聲“回歸，順德回歸，順德”及兒童畫展，令人動容的回歸力量及兒童畫展，令人動容的回歸力量u在示范區開放當天（營銷中心及示范區同時開放），設置了留音區和文化展示區，展示順德

63、城市的文明底蘊以及順德人民對于這座城市的心聲，反映這座城市的發展速度和旺盛活力，讓參與的客戶都能聽到心聲的感動和對未來的期待；u與順德的中小學合作，推出兒童公益性畫展，展示孩子天馬行空的想象力，展開未來的畫卷。開門見客：營銷中心開放開門見客：樣板房開放2018.3聲音，是通往城市靈魂最近的路；聲音，是通往城市靈魂最近的路；聲音，也是回家最好的呼喚聲音，也是回家最好的呼喚家，是收獲的地方家，是收獲的地方這是播種的季節這是播種的季節撒下愛的種子，春季，愛在家萌芽撒下愛的種子，春季，愛在家萌芽愛的聲音，是回家的重要力量愛的聲音，是回家的重要力量？中洲璞悅，新順德人居文化載體樣板房開放：2018.3家

64、的聲音家的聲音順德禪韻音樂盛典順德禪韻音樂盛典&現代化人文家觀禮現代化人文家觀禮u在樣板房當天，聯手順德本地文化協會，舉辦禪韻音樂盛典，并邀請本地各界名流至銷售中心聆聽音樂盛典，并觀禮現代化人文家啟幕，同時在過程中循環播放設計理念宣傳片，提高客戶對產品價值的認可；開門見客：樣板房開放形象策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶核心

65、接觸點的品質展示p 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理形象策略三步驟形象策略三步驟123【城市價值】：強化項目“灣區首席都市休閑人文宜居新典范”價值概念，引導城市重生帶來的根本改變【居住價值】：通過前期項目的影響力，豐富項目的居住價值理念，以最宜居的特性進行價值區隔升級【產品價值】：通過居住環境的升級，再以產品的稀缺性將最宜居特性最大化，實現價值進一步飛躍灣區核心珠三角橋頭堡，廣佛城央TOD崛起中的城市貴重資產形象推廣第一階段形象推廣第一階段【城市價值】【城市價值】順德最具價值的都市休閑人文居住典范形象推廣第一階段形象推廣第一階段【居住價值】【

66、居住價值】形象推廣第一階段形象推廣第一階段【產品價值】【產品價值】三進門，中洲頂級產品系列大良首個新中式人文項目唯一板式全南向宜居美宅三重價值豪宅豪宅=錢買不來的感覺，無價的生活打造人文貴族的名人背書打造人文貴族的名人背書璞 悅 會中洲業主、百萬富翁的豪華圈層中洲業主、百萬富翁的豪華圈層推廣策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶

67、核心接觸點的品質展示p 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理戶外廣告戶外廣告階段性在大良人流集中路段進行階段性在大良人流集中路段進行T牌、墻體廣告攔截牌、墻體廣告攔截2017年年12月月-2018年年1月在大良區域投放東區的廣珠西線大良出口，南國東路，月在大良區域投放東區的廣珠西線大良出口，南國東路，105國道主干道國道主干道和清暉園、新一城兩大商圈，通過戶外和清暉園、新一城兩大商圈，通過戶外T牌和墻體廣告截留客戶，傳達項目信息，并在階段性節牌和墻體廣告截留客戶，傳達項目信息，并在階段性節點投放廣告，宣傳項目產品信息。點投放廣告，宣傳項目產品信息

68、。清暉園三面翻客運總站戶外牌新滘路口戶外牌廣珠西線戶外牌南國東路戶外牌新一城墻體畫戶外戶外T牌和墻體廣告牌和墻體廣告商場廣告商場廣告推廣策略公交廣告公交廣告階段性投放公交站臺廣告，提高項目和品牌知名度，吸引客戶關注階段性投放公交站臺廣告，提高項目和品牌知名度，吸引客戶關注2017年年12月月-2018年年1月在大良月在大良105國道，南國東路，駒榮路、新桂路等沿線的公交車站設置國道，南國東路，駒榮路、新桂路等沿線的公交車站設置樓盤廣告，提高項目知名度和品牌影響力，吸引客戶關注置業樓盤廣告，提高項目知名度和品牌影響力，吸引客戶關注置業推廣策略起勢期全媒體立體轟炸，全面覆蓋有效客群起勢期全媒體立體

69、轟炸，全面覆蓋有效客群2017年年12月月-2018年年1月在順德人熟知的全媒體立體轟炸，集合電視電臺、網絡、微信等資源月在順德人熟知的全媒體立體轟炸，集合電視電臺、網絡、微信等資源集約造勢，全面覆蓋。集約造勢，全面覆蓋。電臺：92.4和90.1正點播報電視：開機畫面硬廣+軟文，全方位解讀項目 整版版面釋放項目信息報紙下壓條輸出項目信息微信大號推送順商傳媒、掌上大良，在大良，大良文化等推廣策略媒體傳播媒體傳播競品攔截競品攔截對競品客戶進行對競品客戶進行360攔截，多種方式不斷滲透攔截，多種方式不斷滲透l 競品樓巴車攔截：競品樓巴車攔截：針對競品，對每一個樓巴車客戶派發單張，并輸出上門有禮！針對

70、競品，對每一個樓巴車客戶派發單張，并輸出上門有禮！l 競品停車攔截：競品停車攔截：于競品門前車輛，進行停車卡插車；于競品門前車輛，進行停車卡插車；l LED車攔截：車攔截：于競品開盤、板房開放、開業等關鍵節點進行；于競品開盤、板房開放、開業等關鍵節點進行；l 小蜜蜂攔截：于競品附近進行拓展攔截；小蜜蜂攔截：于競品附近進行拓展攔截；推廣策略展示策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信

71、息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶核心接觸點的品質展示p 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理樓體發光字樓體發光字綠植圍墻綠植圍墻道旗道旗展示策略導視系統導視系統圍墻大部分采用綠植的形式，配以項目發光字；圍墻大部分采用綠植的形式，配以項目發光字；道旗、特色導視牌，指引客戶到中洲璞悅。道旗、特色導視牌，指引客戶到中洲璞悅。特色導視牌特色導視牌中中洲洲璞璞悅悅前廣場及營銷中心前廣場及營銷中心前廣場通過包裝造型銅荷花等景觀裝飾，提升水景氛圍，營銷中心立面采用新中式設計風格，前廣場通過包裝造型銅荷花等景觀裝飾，提升水景氛圍，營銷中心立面

72、采用新中式設計風格，表面可貼云紋圖案，書吧百寶架上放置仿古擺件，接待用具選品質較好的用具并加上項目符號，表面可貼云紋圖案，書吧百寶架上放置仿古擺件，接待用具選品質較好的用具并加上項目符號，提高營銷中心文化氛圍及客戶體驗感。提高營銷中心文化氛圍及客戶體驗感。展示策略展示策略示范區展示示范區展示人們希望在這里找到自己或期望、或熟悉的品質感與歸屬感。所以這里便成為了一個只屬于他們的空間。以橫向空間展示，現代而簡潔。通過入口空間利用前后層次及對仗關系，增強識別感和導向性。看房通道展示看房通道展示展示策略在看房通道中，展示品牌形象，及區域歷史發展，增強客戶的觸動感個性化個性化人性化人性化+展示策略精裝體

73、系展示精裝體系展示打造大良首個打造大良首個“個性化個性化+人性化人性化”的精裝系統，從燈光調節、收納柜設計、廚房功能的精裝系統，從燈光調節、收納柜設計、廚房功能區分布等，均通過多次客戶親身體驗后得出，每一寸的設計，都貼合你的生活需求。區分布等，均通過多次客戶親身體驗后得出，每一寸的設計，都貼合你的生活需求。把傳統營銷流程中的盲點，轉換成項目營銷中心的亮點把傳統營銷流程中的盲點，轉換成項目營銷中心的亮點不是冷冰冰的前臺，而是一個見多識廣的良師益友，不是冷冰冰的前臺，而是一個見多識廣的良師益友，會送上一杯好茶喝一本好書，是對好友光臨等待的最好饋贈會送上一杯好茶喝一本好書，是對好友光臨等待的最好饋贈

74、在這里，你可以隨意拿起一本書，坐在落地窗旁享受溫暖的陽光，在這里，你可以隨意拿起一本書，坐在落地窗旁享受溫暖的陽光，還可以提供場地，舉辦免費的小型沙龍座談。還可以提供場地，舉辦免費的小型沙龍座談。展示策略接待服務接待服務私人管家,24 Hours On Call專屬管家制度:樓棟每戶，設置一個大管家，業主所有有關物業和服務方面的需求都交由大管家解決，管家負責與物業及生活運營商對接，省去業主處理日常生活瑣事的煩惱。增值服務增值服務展示策略拓展策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以

75、【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶核心接觸點的品質展示p 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理兼職路拓兼職路拓以小蜜蜂形式為主，掃街掃樓式廣泛派精美造型傳單以小蜜蜂形式為主，掃街掃樓式廣泛派精美造型傳單u地推模式：融合地推模式：融合“30秒溝通秒溝通+派單派單+舉牌舉牌+傘兵傘兵+異形人肉廣告鎮面強化異形人肉廣告鎮面強化“搶眼搶眼”效果效果u拓展地點：順峰山公園、吉之島、新一城、清暉路步行街、大潤發拓展地點：順峰山公園、吉之島、新

76、一城、清暉路步行街、大潤發 【海派團隊】定人、定點、定量，創立派單定時監督體制，派單回收體制，通過創新提升派單監督效率，提升派單工作質量，提升項目來訪、來電量；【拉訪團隊】彌補前期精準拓客上訪量不足，制定來訪客戶評定標準，提升案場人氣，與精準拓客團隊密切配合全力為項目蓄客準備；【舉牌團隊】“陣地戰”與“運動戰”結合利用早晚上下班高峰期，集中優勢兵力在主要道路集中爆破，根據時間節點不同集中釋放項目重要信息；【監管方式】“四重立體全方位無縫對接”監管機制：區域負責人、監管人員、秘密督導員、大蜜蜂四重監管；微信群實時定位，實時狀態報備。拓展策略項目名稱項目名稱項目地址項目地址居住戶數居住戶數桂畔上東

77、區桂畔上東區大良東區立田路大良東區立田路288宏鼎海山壹號宏鼎海山壹號大良云路社區居委會海山路大良云路社區居委會海山路1號號1775天悅灣花園天悅灣花園大良街道海山路大良街道海山路2號號1627順德綠地中心順德綠地中心大良東區東樂路與桂畔海交匯處大良東區東樂路與桂畔海交匯處1700敏捷畔海御峰敏捷畔海御峰大良云近東區錦上路順峰中（小）學旁大良云近東區錦上路順峰中（小）學旁1515金地天璽金地天璽大良辦事處云路居委會駒榮北路大良辦事處云路居委會駒榮北路2號號648綠茵花園綠茵花園大良東樂路與新桂中路交匯處大良東樂路與新桂中路交匯處552桂畔灣桂畔灣大良太艮路大良太艮路1號號456君御花園君御花園

78、大良東區新桂路段大良東區新桂路段800海悅新城海悅新城大良太艮路大良太艮路428項目名稱項目名稱項目地址項目地址居住戶居住戶數數東樂花園東樂花園大良立田路大良立田路1號號524西山上筑西山上筑大良中區社區居委會東康三街大良中區社區居委會東康三街2號號1600海琴灣海琴灣大良新桂中路大良新桂中路750鳳嶺名都鳳嶺名都大良鳳山中路大良鳳山中路12號號564順德雅居樂花順德雅居樂花園園大良文暉路與延年路交叉口大良文暉路與延年路交叉口600鳳南花園鳳南花園大良延福街與延年路交口大良延福街與延年路交口580嶺嵐花園嶺嵐花園佛山市南海區佛山市南海區624樂然水畔樂然水畔大良繁華街道南區（大潤發超市旁）大良

79、繁華街道南區（大潤發超市旁）366康格斯花園康格斯花園大良大良105國道路段（大良古樓附近）國道路段（大良古樓附近）1360麗星名園麗星名園大良東區碧溪路大良東區碧溪路236新暉天地新暉天地大良清暉路大良清暉路25號號(近藍田路近藍田路)356社區拓展社區拓展以展點以展點+道閘的形式滲透大良主要的住宅小區道閘的形式滲透大良主要的住宅小區對于置業需求明顯的小區進行針對性巡展，配合展架、桁架及微信送禮等形式拓展目標客戶對于置業需求明顯的小區進行針對性巡展，配合展架、桁架及微信送禮等形式拓展目標客戶拓展策略社區拓展社區拓展住宅社區、寫字樓、公寓電梯廣告植入，全方位信息轟炸住宅社區、寫字樓、公寓電梯廣

80、告植入，全方位信息轟炸在大良核心區域的住宅社區、寫字樓、公寓等項目植入電梯廣告，全方位信息轟炸和客戶覆蓋在大良核心區域的住宅社區、寫字樓、公寓等項目植入電梯廣告，全方位信息轟炸和客戶覆蓋拓展策略酒店酒店等級等級商圈商圈娛樂娛樂運動運動食肆食肆交通樞交通樞紐紐喜來登酒店五星永旺購物中心好樂迪KTV美的體育公園順峰山莊順德港嘉信康年花園酒店四星新一城購物中心3號公館新天地俱樂部高爾夫練習場聚福山莊順德客運站新世界酒店四星樂購商圈豪城會新領域運動公園高爾夫練習場龍的酒樓香云紗園林酒店四星大潤發商圈喜悅KTV君健運動俱樂部順德漁村君萊酒店四星嘉信城市廣場CD酒吧大良體育中心順德人家仙泉酒店四星黃金商業

81、廣場皇帝酒店三星福盈酒店三星東城酒店三星商家拓展商家拓展找準客戶消費場所和商家，進行項目信息植入找準客戶消費場所和商家，進行項目信息植入增加當地客戶常消費的加油站、餐飲店、私房菜館、農莊、休閑娛樂場所、美容院等場所的植入增加當地客戶常消費的加油站、餐飲店、私房菜館、農莊、休閑娛樂場所、美容院等場所的植入大良主要休閑娛樂、酒店食肆一覽大良主要休閑娛樂、酒店食肆一覽廣告廣告大門口桁架大門口桁架大廳大廳LED廣告廣告窗戶貼畫窗戶貼畫墻上海報墻上海報包間掛畫包間掛畫順德菜全國聞名，順德人對吃也情有獨鐘，中高端客戶多在酒店喝早茶中高端客戶多在酒店喝早茶，并在較為高端的本地特色食府、私房菜館宴請生意伙伴或

82、是朋友，他們喜歡打高爾夫球，經常在香港購物，主要通過順德港坐船往返于香港和順德之間主要通過順德港坐船往返于香港和順德之間。拓展策略組號地點1大吉村2蘇崗村3南江村4舊寨村5范沙村6會龍圍7逢沙村8范沙村9大東圍10合耕圍村落拓展村落拓展拉橫幅、派傳單和小禮品模式以及贊助拉橫幅、派傳單和小禮品模式以及贊助/聯合政府名義搭臺唱戲聯合政府名義搭臺唱戲深入大良有購買力的村落，通過拉橫幅、派傳單和小禮品形式吸引有實力的村民。以入村運動形深入大良有購買力的村落，通過拉橫幅、派傳單和小禮品形式吸引有實力的村民。以入村運動形式掃蕩村落，同時贊助式掃蕩村落，同時贊助/聯合政府名義搭臺唱戲，成本遠比村宴低聯合政府

83、名義搭臺唱戲，成本遠比村宴低可在人多的小賣部拉橫幅市場在餐廳放置傳單市場早上較多人，建議可在市場對面拉上橫幅可在村委會對面拉橫幅籃球場橫幅村委會對面小賣部主干道門口在主干道位置派傳單和送福餐廳拓展策略冠名順德迎春花市，擺攤發放項目信息物料冠名順德迎春花市，擺攤發放項目信息物料nn冠名順德大良的迎春花市，在大良和周邊鎮街的花市中擺設攤位，通過派發傳單和轉運風車、守護門神、冠名順德大良的迎春花市，在大良和周邊鎮街的花市中擺設攤位，通過派發傳單和轉運風車、守護門神、利是封、暉春等小禮品吸引客戶。利是封、暉春等小禮品吸引客戶。地點：大良錦上路（駒榮路至云陽路段）、東樂路（駒榮路至海山路段）、海山路（東

84、樂路至錦上路段）、地點：大良錦上路（駒榮路至云陽路段）、東樂路（駒榮路至海山路段）、海山路（東樂路至錦上路段）、倫教花市、勒流花市倫教花市、勒流花市我我德德順順轉運風車轉運風車中洲中洲祝你祝你中洲中洲祝你祝你中洲中洲控股控股利利是是封封中洲控股中洲控股門門神神暉春暉春拓展策略迎春花市拓展迎春花市拓展企業拓展企業拓展廣泛接觸本地商會及企業，主力拓展大良高端企業圈層廣泛接觸本地商會及企業，主力拓展大良高端企業圈層不同企業類型采用不同的拓展措施，以團購優惠或泛銷售獎勵提高企業參與積極性。不同企業類型采用不同的拓展措施，以團購優惠或泛銷售獎勵提高企業參與積極性。商會資源商會資源順德工商聯總商會轄下10

85、5個基層商會，包括鎮街商會和行業商會，其中核心拓展商會和重要拓展商會各12個媒體資源媒體資源活躍于順德基層政府及各商會，旗下的微博、微信的粉絲覆蓋大量當地高端客戶；一系列傳統媒體：順德電視臺、順德電臺、珠江商報、佛山日報、搜房網、新浪網金融機構資源金融機構資源1、順德區域客戶質量最高的的銀行是農商銀行，其次為農業銀行，而后是中行、建行、工行、興業銀行2、不少順德客戶在香港都有賬戶，故匯豐銀行、恒生銀行在順德區域的客戶質量也不錯拓展策略ROUND 2專屬圈層活動，高端體驗專屬圈層活動，高端體驗圈層推介大良本地客戶以家族聚居為主，與當地村委合作，邀請村長，家族領袖，舉辦系列專場推介會，提升本項目在

86、本地人中的口碑和影響力拓展策略本土權貴專場推介本土權貴專場推介階段性配合資源及節點選做u活動目的長期維護意見領袖人群,圈層內持續拓客,形成跟風購買效應,制造圈層影響力u活動對象企業中高層、村長、村支書、家族話事人、當地名流、當地企業家u活動形式給予大客戶購房優惠折扣，以家族私宴配合抽獎的形式贈送金條、蘋果電腦等拓展策略名流私宴名流私宴,長期拜訪長期拜訪階段性配合資源及節點選做u為商會、行業協會舉辦春茗，直接植入項目銷售信息，在商會行業會員中快速傳播，迅速打開行業圈層的大門u定期為金融機構的高端客戶組織私家宴，以星級美食回饋業主，同時彰顯項目調性及品質拓展策略舉辦春茗，飯局營銷舉辦春茗，飯局營銷

87、階段性配合資源及節點選做u定期為有意向的VIP客戶組織藝術藏品鑒賞活動，并舉辦相應的講壇或知識培訓，增強客戶對項目的粘性，從而提高客戶意向度。u并為VIP客戶提供鑒寶服務，增強客戶與項目之間的粘性，同時彰顯項目調性及品質。拓展策略鑒賞會鑒賞會階段性配合資源及節點選做銷售策略活動策略活動策略形象策略形象策略推廣策略推廣策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略銷售策略銷售策略p 全城轟動式活動，喚醒客戶情意結，讓市場自主發聲p 以【城市價值】樹立項目高度，傳喚至住宅【居住價值】，有次序的釋放項目信息p 進行渠道的全面整合，實現信息釋放全面化，實現瘋狂的傳播策略p 集中精力，做客戶核心接觸點的品質展示p

88、 客戶拓展從“量”到“質”的轉化，實現優質客戶導入p 高度可控的推售鋪排和營銷執行管理目標管理目標管理會議管理會議管理銷售力提升管理銷售力提升管理話術管理話術管理根據市場競爭、項目背景，制定銷售計劃、團隊發展目標，包括階段性目標（年度開盤、持續銷售月、周）；分解銷售團隊個人目標，制定關鍵行動；據銷售實際情況，及時調整階段目標，給予相應支持；總結、獎罰。組織晨、夕、周會；沙龍、例會、成交分享會、難點討論會；公司例會、主題演講、激勵大會參與、指導、跟蹤銷售過程，持續培訓；維持銷售秩序，協助處理疑難客戶；培養銷售代表客戶經營意識；項目經理示范、考核中洲品控小組，對項目階段性的專案診斷和評審，確保項目

89、質量制定銷售疑難問題說辭根據銷售期、目標完成情況，審視銷售口徑；收集客戶常見疑難問題；團隊討論，制定統一溝通口徑；定期調整銷售策略強化管理強化管理 按照中洲服務要求制定日常管理制度按照中洲服務要求制定日常管理制度通過強大的工具箱和專業工具的使用，提高銷售團隊工作效率通過強大的工具箱和專業工具的使用，提高銷售團隊工作效率銷售策略道具配合道具配合節點鋪排節點鋪排分兩大階段，分兩大階段，8大關鍵節點，大關鍵節點，3月開盤爆破，后續小步快跑，實現熱銷月開盤爆破，后續小步快跑，實現熱銷【大盤推售原則】產品線較為豐富，首期開盤盡量保證產品符合市場主流；【大盤推售原則】產品線較為豐富，首期開盤盡量保證產品符

90、合市場主流；【全年目標】：【全年目標】：2018年實現年實現24億銷售目標，實現億銷售目標，實現1000套以上的去化套以上的去化加推加推3月月31日日首次開盤首次開盤第一階段（2017年12月-2018年3月）前期大盤大蓄客建立項目形象，制造影響力第二階段（2018年3月-2019年1月）大盤小步快跑，短期蓄客加推保持項目熱銷度加推加推加推加推加推加推加推加推2017年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2019年年 2019年年 2019年年2月月 3月月

91、4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月加推加推銷售策略2月月3日日 3月月17日日開放營銷中心開放營銷中心 開放樣板房開放樣板房蓄客提前，壓力前置，配合金融工具優惠包裝，提升客戶認籌解籌率蓄客提前，壓力前置，配合金融工具優惠包裝，提升客戶認籌解籌率2018年年3月月首開首開2018年年9月月 2018年年6月月加推加推 加推加推2018年年7月月加推加推2018年年11月月加推加推2019年年1月月加推加推2018年銷售目標設定：銷售目標預估24億億預計3月首期開盤，推出7、8號樓，約約252套套預計6月加推，推出6、10號樓，約約

92、256套套預計7月加推，推出1號樓，約約124套套預計9月加推，推出2、3號樓，約約256套套預計11月加推，推出4號樓，約約128套套預計需去化1016套套，去化率83%2019年年3月月加推加推首期開發策略：首期開發策略：品牌品牌+速度速度+影響力影響力 開發要點：開發要點：規避市場風險，確保現金流/樹立品牌影響力 啟動配置：啟動配置：售樓部、部分園林 策略要點：策略要點：1、以小戶型帶部分中大戶型入市，奠定區域價值標杄；2、控制總價，首期走貨優先，快速銷售。第二期開發策略：第二期開發策略：溢價溢價+速度速度+影響力影響力 開發要點：開發要點：逐步實現項目溢價/建立項目影響力 展示配置：展

93、示配置：商鋪街區、生活配套打造 策略要點：策略要點：1、將對引入生活配套的價值進行傳遞；2、制造適當價差，對比首次做好分流，實現多次小批量出貨。銷售策略推售策略推售策略比較內容比較內容比較因子比較因子權重權重保利碧桂園悅公館保利碧桂園悅公館順德華僑城順德華僑城擬合程度擬合程度比較系數比較系數擬合程度擬合程度比較系數比較系數地段資源地段資源市政交通10%0.99.00%110.00%項目周邊環境8%0.86.40%1.29.60%周邊市政配套9%0.98.10%1.19.90%投資價值4%0.93.60%0.93.60%項目可提升價值項目可提升價值建筑風格3%1.13.30%13.00%單體戶型

94、設計8%1.29.60%1.18.80%設備、材質檔次3%1.13.30%13.00%建筑規模6%16.00%1.16.60%空間布局和環藝設計5%15.00%15.00%小區配套6%1.16.60%1.27.20%物業管理6%1.16.60%1.16.60%發展商品牌和實力7%1.17.70%1.17.70%價值實現的經濟因素價值實現的經濟因素區域規劃15%115.00%115.00%政策方面10%110.00%110.00%合計合計100%100.20%106.00%當前售價當前售價(元元/)1800020000本案洋房現階段入市本案洋房現階段入市價格價格19500價格策略價格策略本案本案

95、2018年年3月入市時，住宅均價約月入市時，住宅均價約27000元元/帶精裝帶精裝n 現在階段均價約為19500元/，因周邊土地拍賣價格拉動以及市場預期漲幅，綜合可漲20%，預計本案入市毛坯價格為23500-24000元/；n 本案預計裝修標準為2000-3000元/，本案精裝價格為27000元元/銷售策略2017年年12月月2018年年1月月2018年年2月月2018年年3月月2018年年4月月營銷節點營銷節點時間時間/渠道渠道銷售目標銷售目標形象推廣形象推廣推廣配合推廣配合展示配合展示配合活動配合活動配合拓展配合拓展配合銷售配合銷售配合提前蓄客外展點開放啟動意向登記提前蓄客外展點開放啟動意

96、向登記開放銷售中心及示范區開放銷售中心及示范區首次開盤首次開盤灣區核心珠三角橋頭堡，廣佛城央灣區核心珠三角橋頭堡，廣佛城央TOD崛起中的城市貴重資產崛起中的城市貴重資產順德最具價值的都市休閑人文居住典范順德最具價值的都市休閑人文居住典范中洲璞悅花園中洲璞悅花園252套去化套去化80%大良唯一板式全南向宜居美宅大良唯一板式全南向宜居美宅95-1433-5房即將開啟房即將開啟道路道路T牌，墻體廣告，公交站臺廣告，電臺、電視、網絡、微信等全媒體牌，墻體廣告，公交站臺廣告，電臺、電視、網絡、微信等全媒體營銷中心、園林體驗區包裝營銷中心、園林體驗區包裝喚醒喚醒“順德順德DNA”系列活動系列活動激發激發“

97、順德的愛順德的愛”系列活動系列活動“回歸，順德情回歸，順德情”系列活動系列活動企業、業主、會員圈層拓展企業、業主、會員圈層拓展兼職路拓，社區，商家，村落，鎮街、迎春花市拓展兼職路拓，社區，商家，村落，鎮街、迎春花市拓展競品攔截競品攔截項目產品對外包裝口徑宣傳項目產品對外包裝口徑宣傳營銷鋪排【首批營銷鋪排匯總】【首批營銷鋪排匯總】“轉身，是家轉身，是家”系列活動系列活動開放樣板房開放樣板房謝 謝Thanks附：客戶分析推導依據客戶分析經典語錄：限購前有部分廣州客戶，但數量不多，現在還是回歸到大良客戶，價格上來后還是以容桂的小戶型剛需產品客戶已經減少，價格接受度有限。悅公館算是保利的經典戶型，實用

98、性強，放在大良整體市場內還是相當有競爭力的，尤其是中小戶型。賴經理保利碧桂園悅公館：以大良本地客戶為主，地段及實用戶型最能吸引客戶保利碧桂園悅公館：以大良本地客戶為主，地段及實用戶型最能吸引客戶客戶分析經典語錄：大良之前很少精裝修項目，恒大帝景不但用了精裝修，而且在大戶型上也采用了，品質感做得比較強，客戶的接受度也比預想的要好，成為項目的一大亮點。世聯營銷總監何總恒大帝景：客戶以大良本地客戶為主，地段、戶型、朝向最能吸引客戶，稀恒大帝景：客戶以大良本地客戶為主，地段、戶型、朝向最能吸引客戶，稀缺的高品質精裝修亦成為項目成交的亮點缺的高品質精裝修亦成為項目成交的亮點顯示特征80后的中青年購房群體

99、為主，主要為個體戶、私營企業主，其次是企事業單位后的中青年購房群體為主，主要為個體戶、私營企業主，其次是企事業單位從職業分析：個體戶、私營企業主占比突出，從職業分析：個體戶、私營企業主占比突出，企事業單位及公務員占比相當：企事業單位及公務員占比相當：l大良行政機關聚集、潛在購買需求強從客戶年齡分析：中青年購房群體從客戶年齡分析：中青年購房群體l以30-40歲的中年客戶為主要構成部分，因家庭等原因具有強烈的購房需求l其中部分36-50歲的換房客戶客戶趨勢客戶變動：客戶變動：大良客戶構成長期以本地客戶為主，周邊鎮街客戶為補充，2016年受到廣佛兩地樓市價差及市場熱度影響，廣州客戶導入，但未成主流，

100、限購政策加碼后，廣州客戶銳減，投資客戶向非限購區，甚至外市流出；預計未來區域仍以本地客戶為核心。區域保持以本地客戶為主力，周邊鎮街客戶為補充的態勢區域保持以本地客戶為主力，周邊鎮街客戶為補充的態勢南南國國路路沿沿線線東樂東樂路路環市東環市東路路職業技職業技術學院術學院五沙村五沙村研發中研發中心心順德港順德港五沙物流五沙物流園基地園基地大型廠大型廠區區國際工業國際工業園園逢沙村逢沙村順德區順德區政府政府北北區區南區南區（舊城區）（舊城區）東區東區中山大學、中山大學、順德一中順德一中客戶地圖地緣性客戶中大良客戶為絕對主力，認同片區發展，務實且期望提高居住品地緣性客戶中大良客戶為絕對主力，認同片區發

101、展，務實且期望提高居住品質，需求多樣，集中在質，需求多樣，集中在90-140剛需剛改需求剛需剛改需求大良市民；周邊村民大良市民；周邊村民對片區環境認同度高，地緣性置業，改善對片區環境認同度高，地緣性置業，改善居住環境的居住環境的120-160剛改改善自住客剛改改善自住客本地二代本地二代離父母近、渴望獨立空間，信任區域發展離父母近、渴望獨立空間，信任區域發展前景的前景的90-120剛需剛改自住客剛需剛改自住客周邊廠區金領、政府機關人員周邊廠區金領、政府機關人員認可區域的居住環境，渴望置業落戶，收認可區域的居住環境，渴望置業落戶，收入穩定的入穩定的90-100剛需自住客剛需自住客順德購房客戶主要集

102、中地順德購房客戶主要集中地順德其它鎮街杏龍路百安北路倫桂路馬崗大道碧桂路海信總部科龍總部泰科總部萬和總部矢崎倫教永豐工業區宏宇工業園奇普士工業園松日工業園客戶地圖大良周邊鎮街的客戶作為補充，向往大良城市中心生活，以大良周邊鎮街的客戶作為補充，向往大良城市中心生活，以120-160剛需剛需剛改自住需求客戶為主剛改自住需求客戶為主容桂容桂倫教倫教北滘北滘杏壇杏壇個體戶個體戶/生意人生意人向往大良生活，認可大良的居住環境和配套的120-160剛改改善自住客戶為主剛改改善自住客戶為主，少量少量90-100小三房剛需小三房剛需容桂客戶容桂客戶集中在海信、科龍、泰科、萬和、矢崎等大型企業的研發、高管；勒流

103、、倫教客戶勒流、倫教客戶集中在廠區、工業園，以及鎮街的傳統居住區。灣灣客戶地圖廣州客戶主要來源于海珠、芳村、老荔灣三個區域，集中在專業市場客戶，廣州客戶主要來源于海珠、芳村、老荔灣三個區域，集中在專業市場客戶，少量海珠和番禺的白領客戶，需求集中在控總價少量海珠和番禺的白領客戶，需求集中在控總價80-100剛需產品剛需產品海海珠珠芳芳村村金沙洲金沙洲花卉專花卉專業市場業市場茶葉專茶葉專業市場業市場花卉專花卉專業市場業市場果品批果品批發市場發市場黃沙水黃沙水產市場產市場裝飾材裝飾材料市場料市場家具水家具水產市場產市場荔荔如意商如意商貿城貿城一德路一德路廣州站廣州站越越秀秀荔灣電荔灣電子市場子市場中

104、大布中大布匹市場匹市場布匹市布匹市場場輕紡市輕紡市場場鞋城鞋城南洲路五南洲路五金市場金市場芳村及老荔灣客戶芳村及老荔灣客戶集中在芳村大道、花地大道、康王路沿線；海珠西客戶海珠西客戶主要集中在工業大道南沿線、寶崗大道、東曉路沿線、以及中大多個布匹輕紡市場受廣佛樓價差及兩地房地產市場發展影響，此部分廣州客戶對佛山樓市信心強、有實力投資置業且有投資習慣。此部分客戶為珠三角投資珠三角投資客戶的兵家必爭之地客戶的兵家必爭之地。此部分客戶為項目的補充客戶。個體戶個體戶/生意人生意人對佛山樓市有信心，對片區發展與升值潛力認同感強，以投資型客戶為主，需求80-100控總價產品控總價產品高級年輕白領高級年輕白領對項目性價比認同度高的85-100剛需外溢客剛需外溢客