1、中央廣場后評估報告江西事業部1234項目簡介設計管控成本管控工程管理01項目簡介1項目定位南昌綠地中央廣場位于南昌紅谷灘新區的重要位置，南至世貿路，西至豐和大道，北至會展路，東至紅谷大道。優越的地理位置為人們到達自然休閑區提供了良好的出入通行系統以及便捷的交通。1項目定位a.紅谷灘CBD核心區域；b.地鐵主干線1#線和2#線交匯點；c.臨近贛江，市委市政府附近；d.銀行、醫院、購物中心、體育休閑場所等配套齊全等。1項目簡介1、總建筑面積：29萬，其中地下建筑面積：6.5萬；A1、A2雙子塔：22.5萬；2、層數：地下3層，地上59層；3、建筑高度：303米；4、業態：5A甲級辦公02設計管理2

2、投資決策1、紅谷灘新區為南昌市的第一大CBD，區域認同度高，環境良好，商業聚集，目前處于快速啟動階段，未來發展潛力巨大。2、地塊所在區域市場供應少，銷售情況良好，并且是南昌市第一個5A級高檔寫字樓,市場的需求量較大。3、根據紅谷灘的規劃，本項目將建設成為集高檔辦公、現代化高端購物中心、文化娛樂于一體的大型城市綜合體，將打造為南昌市的新“地標”。4、303m高的超高層塔樓成為紅谷灘新區及南昌市的標志性建筑，地標效果也會給周圍帶來人流、商業的聚集效應。5、本項目連接地鐵1號線,正對著市政府景觀廣場,秋水廣場并與滕王閣遙江相望.辦公塔樓高59層，到屋頂的高度為250米，到“花冠”頂部的高度為303米

3、。作為南昌市的標志性塔樓，設計不僅要考慮從贛江向外遠眺的景色，還要考慮到紅谷灘新區未來的商業核心區的重要作用。由于建筑得天獨厚的位置，配合標志性的建筑造型，江西南昌綠地中央廣場項目建成后成為南昌市的一座重要且廣受歡迎的標志性建筑。2幢辦公塔樓和兩幢裙房坐落在場地內，增加了紅谷灘新區地區的可見度，加強了紅谷灘新與老城區之間的連接。本項目雙塔創建了一個城市大門，勾畫出一幅從老城區至贛江的美麗景致。2設計定位2主要經濟技術指標功能分區 工程地下三層、地上59層，大屋面高度為250米，建筑總高度為303米，本項目為純辦公建筑，一共分四個區（12F，12F，12F，16F）。電梯也是分四個區設置，高區采

4、用轉換，空中轉換設置在32F,電梯數量分別：6+6+6+5，電梯速度為2.5m/s，3.5m/s，4.0m/s,其中穿梭梯的速度為6.0m/s，消防梯速度為6.0m/s.地下室:3層大廳:1層服務用房:2層辦公1區:12層辦公2區:6層辦公2區:6層辦公3區:12層辦公4區:16層設備/避難層:2層屋頂皇冠結構22設計定位核芯筒的面積A=552.5407.3m2，得房率為72.4%78.1%，首層布置低區布置中區布置中高區布置高區布置轉換區布置電梯配置：南昌寫字樓電梯配置比普遍偏低，基本采用分區管理模式2設計定位服務區域電梯臺數電梯速度(m/s)電梯價格(萬元/臺)電梯服務面積(m2)電梯等候

5、時間(s)5分鐘運載能力低區62.5120.72530030.612%中區64.0144.11360033.312%中高區62.5120.72528030.612%高區53.5149.26600031.512%穿梭梯56518.2518.312%后期建議：對于超高層電梯設計要綜合考慮，1）設置穿梭梯需要有空中轉換層，轉換層的利用價值低，但是總的電梯成本低，核芯筒的利用率高。2）不設置穿梭梯，電梯成本偏高，但是不需設空中轉換層。故應結合市場做方案比較。南昌三大核心板塊標準層與主力戶型所處區域代表項目標準層面積（）主力戶型面積（）紅谷灘綠地中央廣場19502000200250聯發廣場1850180

6、280或整層萬達廣場1800130新地中心1650140270華爾街12241430180420國際金融中心1600中低區50-160、中高區250-310中航國際1400200以上p 標準層與主力戶型：紅谷灘甲級以上寫字樓基本層面積均在1600 以上。主力戶型在200400 之間，高端項目開始出現整層劃鋪。2設計定位車位比：南昌傳統寫字樓車位配比較低，面臨停車難問題，老城區寫字樓尤為凸顯，紅谷灘和高新區部分項目，整體停車位較為理想（客戶較為關注，尤其自住型）南昌各大板塊辦公車位對比表區域項目名稱車位比紅谷灘綠地中央廣場1：256華爾街1：300新地中心1：150聯發廣場1：180中航國際大廈

7、1：320p車位作為功用配套的主要構成元素,在一個寫字樓項目綜合質量評價中,占有越來越重要的位置。南昌老城區早些年投入運營的寫字樓都面臨停車難問題；2設計定位2設計定位觀光層觀光層/VIP/VIP辦辦公公避難層避難層/辦公層辦公層避難層避難層/設備層設備層避難層避難層/辦公層辦公層設備層設備層避難區避難區設備區設備區避難區避難區辦公區辦公區設備區設備區避難層避難層/設備層設備層避難層避難層/辦公層辦公層每個塔樓的第16、30、45及屋面層設置避難層或避難間。避難區與設備區分開設置。但方案期間一定要跟消防溝通大理石表面異形不銹鋼機理、流水型的地面拼花和天大理石表面異形不銹鋼機理、流水型的地面拼花

8、和天花造型呼應花造型呼應2設計定位一層大堂電梯間延續大堂的材料與不銹鋼異形的造型，不一層大堂電梯間延續大堂的材料與不銹鋼異形的造型，不銹鋼板吊燈層高的拔高，使整個空間高端大氣上檔次。銹鋼板吊燈層高的拔高，使整個空間高端大氣上檔次。標準層電梯廳與走道以夾膠玻璃與不銹鋼材料為主，不銹標準層電梯廳與走道以夾膠玻璃與不銹鋼材料為主，不銹鋼板分割吊頂與地面塊毯相呼應，整個空間顯得安靜與舒適。鋼板分割吊頂與地面塊毯相呼應，整個空間顯得安靜與舒適。2設計定位現代科技現代科技休閑生活休閑生活文化底蘊的空間體驗手法打造文化底蘊的空間體驗手法打造2設計定位建筑、室內、景觀各專業一體化串聯。置身其中，波光粼粼，氣勢

9、撼人。2設計定位中央廣場雙塔超高層中央廣場雙塔超高層,采用采用LEDLED全屏全屏打造打造,完成了標志性建筑的特有使命完成了標志性建筑的特有使命,取取得了良好的廣告效應及社會引領性，同得了良好的廣告效應及社會引領性，同時展現了南昌城市的高科技的市貌并成時展現了南昌城市的高科技的市貌并成為南昌一江兩岸燈光秀的主要景點；為南昌一江兩岸燈光秀的主要景點；2設計定位2設計創新H型鋼插入型鋼插入TRD成槽攪拌成槽攪拌TRD切割箱拼裝切割箱拼裝TRD應用后效果應用后效果TRD工法的在江西及集團首次應用,經過大量的論證及試驗,取得較好的經濟性和社會效益，在造價、防水性能、工期等方面優勢明顯。2設計創新首層大

10、堂幕墻采用雙曲面拉索幕墻,是一種新技術的應用,同時較好的保證大堂室內效果的綻放雙曲面拉索幕墻2點滴經驗與教訓塔樓增高：塔樓增高：原設計高度289米，根據政府要求需增加至303米，通過調整塔冠的高度和外形(當時主體已施工至20層)，實現高度要求，通過采取結構措施，計算參數均滿足規范。在設計管理中，由于時間的關系，加強協調方案公司，施工單位，幕墻公司及鋼結構深化公司，組織多方聯系，以確保能滿足現場施工進度=+2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓地面采用玻璃磚燈帶，將各個區域串聯。同時與建筑室內元素契合活力動感盡顯2點滴經驗與教訓點睛之水，

11、匯集人氣。將整個廣場活躍起來。根據17:0017:30半小時內的粗略統計，通過此處行人90%以上會掏出手機拍幾張照片，摸一下水花。對商業的影響程度從旁邊的星巴克外擺座椅可窺一斑，明顯比不開的時間段人多一些。起到以點帶面留住人群2點滴經驗與教訓供電系統供電系統:高區配電房的設置及變壓器運輸問題高區配電房的設置及變壓器運輸問題高區配電房設置，縮高區配電房設置，縮短供電半徑；節約電短供電半徑；節約電纜材料成本；變壓器纜材料成本；變壓器運輸考慮分拆運輸，運輸考慮分拆運輸，設備層組裝原則；設備層組裝原則；2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓2點滴經驗與教訓地面玻璃磚燈帶，部分

12、因溫度過高加之水分滲入導致損壞，后期應特別注意特殊天氣下對埋地燈槽技術提升處理，加強水汽、散熱、降雨等情況下的技術改進。根據燈帶走向，造成較多瑣碎鋪裝交接，易破損，排版不美觀，后期應對此類情況的鋪裝排版進行深度研究，以保證整體美觀。2點滴經驗與教訓水景石材在選擇時應注意面層的肌理狀態，過于突出容易造成水簾激到地面，地面濕滑。在水流控制上也要配合。以達到溫潤的效果。項目B地塊完成較早，后期有標高調整。造成A區與B區交界處存在一定高差，消化在道路上，道路會有一定斜坡。在日后工作中應加強現場情況的事前核對，做好萬全之策，保證項目品質。2點滴經驗與教訓空調系統空調系統:采用采用VAVVAV空調系統空調

13、系統1.節能效果顯著2.良好的舒適性3.改造的便利性4.空調計量較困難；5.小負荷運行費用較高2點滴經驗與教訓空調系統空調系統:VRV:VRV系統系統 FCU+FCU+新風系統新風系統 VAVVAV空調系統空調系統南昌各大板塊辦公物業配置對比表所處區域代表項目 物管公司 物業費（元/月）高新云中城世邦魏理仕（掛牌）7傳奇國際廣場天安物業寫字樓：4.8；公寓：2.8泰豪科技廣場天安物業4.8紫陽明珠廣場/寫字樓：1.8；公寓：1.2五湖國際廣場南昌五湖物業管理有限公司待定巔峰財富廣場上海銀灣物業4.9眾一富東廣場待定待定紅谷灘綠地中央廣場 嘉誠新悅26.8萬達廣場 萬達物業14新地中心 世聯雅園

14、13.8華爾街 喜來登物業11.88聯發廣場 第一太平戴維斯8中央廣場：物業費包含空調費；結論：空調設計盡量做到分戶計量，以降低物業費；對于經濟型超高層可考慮分戶運行的VRV；2點滴經驗與教訓消防系統消防系統:消防專家評審需前置，大系統需提前確定；消防專家評審需前置，大系統需提前確定；消防供水系統在消防審查中消防供水系統在消防審查中的大調整；高位消防水箱的的大調整；高位消防水箱的設置對后期的結構存在較大設置對后期的結構存在較大的影響；的影響；建議：在初步設計階段組織建議：在初步設計階段組織相應的專家會，確定大的空相應的專家會，確定大的空調系統方案，確保大方案不調系統方案，確保大方案不做過大調整

15、；做過大調整；2點滴經驗與教訓空調水系統的分區設置空調水系統的分區設置設計中設計中2424小時循環冷卻水系小時循環冷卻水系統末端壓力超過統末端壓力超過2.5MPa2.5MPa；建議：空調水系統應合理設建議：空調水系統應合理設置板換；分區動態壓力不宜置板換；分區動態壓力不宜超過超過2.0MPa2.0MPa，無特殊原因，無特殊原因，嚴禁超過嚴禁超過2.5MPa2.5MPa；2點滴經驗與教訓1.2米預留筒燈位0.8米2點滴經驗與教訓250米主體建筑的配電房，高區建議只設置一個高壓配電房，不建議設置兩個高壓配電房；2點滴經驗與教訓主機房優化設計合理對設計院的空調機房進行深化設計；保證空調機房的合理布局

16、；機房面積要求要合理2點滴經驗與教訓輸出超高層辦公設計管控標準輸出超高層辦公設計管控標準2設計管理總結輸出超高層辦公設計管控標準輸出超高層辦公設計管控標準2設計管理總結2設計管理總結1、選擇優秀的設計資源，是成功項目的保障。2、對于超高層大型項目，建議采用設計大總包管理模式，本項目選用SOM為設計大總包。3、在設計過程中，要求設計院進行多方案的比較，以求得最經濟，最合理，易實現的產品。4、在方案設計成果需經施工圖單位審核，施工圖需方案公司審核，進行互審機制，以達到方案可實施，還原度有保障。5、在施工圖設計階段，甲方技術管理人員要在設計過程中進行介入并進行審核，以確保經濟合理，同進調動各種資源進

17、行拍圖，減少設計的錯漏碰缺。6、對于超高層項目需要專家評審的工作比較多，需要有計劃的進行，并且做到前期的溝通工作，以達到專家審核為我所用，經濟合理。7、盡早的啟動消防審核工作，對超高層的審核消防一般是從嚴，故在前期需要做充分的溝通。對設計資源的管控小結對設計資源的管控小結設計團隊:1、方案設計團隊是通過國際招標進行技術及商務評標確定2、施工圖設計團隊是技術優先原則進行招標比選3、設計團隊的選擇為:方案:美國SOM設計公司 施工圖:華東建筑設計研究院有限公司 室內:SOM 景觀:SWA 幕墻：SOM 泛光：SOM 鋼結構：華東建筑設計研究院有限公司2設計管理總結1、對于綜合體項目的操盤，是多個部

18、門一起協作完成，要做到相互補位。2、在管理構架上，一定要有一個完整的管理構架，有一個總指揮。3、在選擇合作單位上要綜合評估，要考慮技術能力，服務能力及管理能力等。4、對專業上的管控,要有全局概念，相關專業之間的交流會，拍圖會要多開。5、對綜合體項目中的商業或自持產品，最好是在方案設計過程中做好招商工作。6、資料管理完善：整個設計周期跨度長，經辦人多，設計專業多，因此資料管理方面要加強，在前期方案設計中確定的內容在后期施工圖中要給予落實。7、后期圖紙深化：需要施工單位深化的資料，內部要聯合相關部門一起督促執行，并且深化圖在施工前需要得到技術的確認，不然對后期品質及成本無法把控。如;室內裝飾的基層

19、深化圖，景觀的小品深化圖，弱電深化圖等。8、加強和政府溝通，在前期報建時爭取有利政策。03成本管控3成本分析序號序號項目名稱項目名稱目標盈利情況目標盈利情況（萬元）（萬元）預計盈利情況預計盈利情況（萬元）（萬元）差值差值（萬元）（萬元）1銷售收入及自持資產46149846695354551.1 銷售收入44625245266364111.2 自持資產1524614290-9562營業總成本360605 339513.93-210913利潤總額100891 127439.07 265484利潤率21.90%27.29%5.39%預計稅前利潤12.74億元，稅前銷售利潤率約為。中央廣場超高層銷售情

20、況一覽表序號項目/地塊名稱總建筑面積(萬m2)銷售面積(萬m2)已銷售待銷售整體銷售均價累計銷售面積比例（%）累計銷售金額比例（%）面積(萬m2)銷售單價(元/m2)銷售金額(萬元)面積(萬m2)銷售單價(元/m2)銷售金額(萬元)面積(萬m2)銷售單價(元/m2)銷售金額(萬元)1 辦公（超高層）辦公（超高層）21.93 21.38 16.04 19,630 314,796 5.34 22,000 117,535 21.38 20,222 432,331 75%73%2 商業商業0.780.78 0.78 20,200 15,666 0.78 20,200 15,666 100%100%3

21、地下車庫地下車庫6.04 0.27 0.13 23,041 2,880 0.14 12,577 1,786 0.27 17,476 4,666 47%62%小計小計29.36 22.43 16.95 19,666 333342 5.48 21774 11932122.43 20181 452,663 76%73.6%3成本分析中央廣場超高層項目，整體銷售金額約45億元，現累計已銷售面積占比76%。項目名稱限額成本（萬元）動態成本（萬元）差值（萬元）土地征用及拆遷補償費 15,828 15,828 -前期工程成本 8,610 8,576 -34 建筑安裝工程成本 226,058 204,291

22、-21,768 基礎設施成本 16,931 17,641 710 公共配套設施成本 -開發間接成本 34,341 34,341 -直接成本合計 301,769 280,677 -21,092 3成本分析備注：從整體動態成本與目標成本對比分析可以看出本項目建安費用與目標成本對比節約約2.2億元。土地征用及拆遷補償費：539.18元/前期工程成本：292.12元/建安工程成本：6958.91元/基礎設施成本：600.91元/開發間接成本：1169.78元/營銷費用：251.49元/管理費用：100元/稅金（不含所得稅）：1652.72元/完全單方成本為11,565.13元/3成本分析3成本分析項目

23、名稱限額成本（萬元）動態成本（萬元）占比（%）差值（萬元）土建工程費154,059 129,989 63.63%-24,069 基礎工程12,248 9,436 4.62%-2,812 地下室工程23,181 17,818 8.72%-5,363 主體工程43,551 33,416 16.36%-10,135 門工程4,210 3,930 1.92%-280 幕墻19,060 16,866 8.26%-2,193 精裝修41,649 39,123 19.15%-2,526 鋼結構工程10,160 9,400 4.60%-760 安裝工程費72,000 74,301 36.37%2,302 室內

24、水暖氣電管線設備費13,576 15,997 7.83%2,421 室內設備及其安裝費48,110 46,304 22.67%-1,806 外立面泛光照明工程10,313 12,000 5.87%1,687 建安費用合計226,058 204,291 100.00%-21,768 3指標分析建安指標明細建安指標明細科目科目業態業態 辦公辦公（元（元/m2）四四層層商業商業（元（元/m2）地下室地下室（元（元/m2）地下地下商業商業（元（元/m2）綜合綜合（元（元/m2）基礎工程基礎工程-1,422 1,422 321 地下室地下室-2,688 2,653 607 主體工程主體工程 1,891

25、1,612 1,458 門工程門工程 169 169 15 15 134 幕墻工程幕墻工程 742 742-575 戶內精裝修戶內精裝修 1,759 322-505 1,333 室內水電暖氣管線設備室內水電暖氣管線設備 493 502 711 843 545 室內設備及安裝室內設備及安裝 1,719 1,912 1,073 1,016 1,577 外立面泛光照明外立面泛光照明 531 454-409 合計合計 7,304 5,714 5,918 6,463 6,959 超高層項目產品配置限額成本指標一、地下建筑工程限額控制指標限額控制內容定性規定指標指標名稱適用指標地下室建筑指標地下室頂覆土厚

26、度m0.8地下室層數層3地下室層高非人防車庫m3.4人防車庫m6.9地下室地下結構地下鋼筋含量Kg/m2280地下混凝土含量m3/m21.42二、地上建筑工程限額控制指標地上部分建筑指標標準層層高 m4.1標準層凈高m2.8核心筒面積占比%27.51大堂面積m21000大堂高度m9電梯廳面積m242.5公共走道面積m2200地上結構指標地上鋼筋含量Kg/m2122.83地上混凝土含量m3/m20.5整個超高層結構指標分為地上及地下部分，具體詳見附表。3指標分析定性規定辦公指標名稱適用指標鋼結構綜合含量kg/m226地下室鋼結構含量kg/m27地上塔樓鋼結構含量 kg/m232 其中：塔冠鋼結構

27、kg/m220地上裙房鋼結構含量kg/m221鋼結構綜合單價指標元/T13014.78其中：制作單價指標元/T9607.32 安裝單價指標元/T3257.46防火涂料單價指標元/m2150.00鋼結構制作與安裝，需要從定位、方案、招標、施工過程中、結算等環節管控。從設計的角度，應選擇具有深化設計加工資質的單位為材料合格供應商，可以避免在設計時有重大設計變更，以免增加造價。在安裝招標中，盡量選擇總承包單位施工，便于鋼結構安裝與土建同步施工的交叉流水作業，能保證進度和質量。在土建、鋼結構安裝、幕墻安裝等施工過程中，盡量避免腳手架重復搭設，以免重復計取多次費用。過程中保證制作及安裝的核價的嚴謹性，結

28、算階段，需保證好施工竣工圖紙的有效性及鋼結構噸位的準確性。3指標分析3指標分析皇冠幕墻鋼結構，修改后的施工工藝更簡單，減少鋼材300噸左右，節省成本300多萬元。定性規定辦公備注指標名稱適用指標幕墻形式單元體玻璃幕墻首層為點式拉索玻璃幕墻幕墻系數含量m2/m20.42:1幕墻面積與地上建筑面積之比幕墻綜合單價指標元/m21675.88 其中：玻璃幕墻元/m21610.20 石材幕墻元/m2無曲面玻璃幕墻占比%無其中：熱彎玻璃%無 冷彎玻璃%52綠地中央廣場A項目總幕墻面積100524.00，其中裙房幕墻面積6715.00，占總幕墻面積6.68%，塔樓面積72130.00，占總幕墻面積71.75

29、%，塔冠幕墻面積21679.00，占總幕墻面積21.57%。幕墻成本主要由供應費用、安裝費用及措施費用組成，重點從設計、采購、施工等各方面進行成本管控。本工程為玻璃單元體幕墻工程，經優選幕墻主材型材采用鋁型材，塔冠單元體后面采用氟碳噴涂鋼結構，大面面材采用TP8(LOW-E)+12A+TP8mm中空鋼化玻璃，層間幕墻為TP8(LOW-E)+12A+TP8mm中空鋼化玻璃+2mm厚鋁背板，塔冠幕墻采用TP8+1.52PVB+TP10mm背漆鋼化夾膠玻璃。3指標分析 中央廣場最初設計采用平板玻璃直線弧拼接出造型，但該方案存在一個問題，直線弧的話單元體板塊之間相接會有明顯錯臺現象，造型外觀效果不夠圓

30、潤，為達到設計效果有兩種方案：第一采用彎弧玻璃，第二采用冷彎技術。雙塔造型為雙曲造型，每層每一個板塊形狀都不相同，如采用彎弧玻璃在成本造價、施工組織和難度上的增加是不可估量的；經過與設計和施工單位反復溝通，根據實際樓體造型提出用冷彎技術可以在滿足玻璃受力要求前提下，實現比折線造型更好的效果，后來通過在廣州做的實體樣板，效果較好，后來就采用冷彎工藝制作單元體。采用冷彎玻璃比彎弧玻璃造價每平米節約150元/平方米，節約成本約1300萬元。注意事項：在合同簽訂時，玻璃品牌后面加上“原廠原片深加工”，避免幕墻單位使用指定品牌的玻璃到小廠去加工以降低成本，損害我方的利益。3幕墻工程3指標分析序號限額控制

31、內容定性規定辦公備注指標名稱適用指標1精裝修指標套內裝修面積指標元/m2900不含網絡地板2公共部位精裝修指標大堂裝修造價指標元/m211380電梯廳裝修造價指標元/m28980公共走道裝修造價指標元/m21840不含網絡地板精裝修成本管控要點 首先設定精裝修成本目標指導精裝修設計，做好成本測算工作，設計要盡早介入。樣板先行，做好樣板房的后評估工作，針對一些價格高昂的材料，積極與設計溝通盡可能采取便宜材料替代降低成本，力求處理好裝修效果與成本的對立統一。施工過程把好材料關，避免以次充好影響裝修效果。限額控制內容定性規定辦公備注指標名稱適用指標機電設備指標供配電指標電用量指標W/m2105消防指

32、標消防設備安裝指標元/m2432.57設計變更智能化指標智能化設備安裝指標元/m2212.39擦窗機指標擦窗機指標元/m253.31空調系統指標空調設備指標元/m2567.88方案優化案例：1.在確保應急照明功能的前提下，取消應急照明配電箱中智能照明模塊，節省費用約100萬元。2.原高壓系統圖設計為32000kVA互為備用，在供電局申報高保障費用時需繳納30000220元/kva=660萬元，通過與供電局協調，高壓是只需保證單回路16000kVA節約費用300萬元。3指標分析存在的問題后續建議1、空調系統的電動平衡閥由多家供應界面不清晰建議一到兩家性價比高的供應商2、空調系統的末端風口與裝飾單

33、位一體化燈盤的界面不清晰。建議在招標文件中明確界限3、智能化燈光控制系統與配電成套廠的界面不清晰建議在招標文件中明確界限4、電氣火災監控系統末端設備在配電箱成套廠的招標中會包含，而后臺的控制設備往往會遺漏，對后續的價格談判不利。招標中明確5、類似于空調主機設備及空調箱設備的采購招標范圍包括就位安裝調試完成的所有內容。而現場實際情況為，本由總包單位的安裝實質上為設備供應商完成，而最終的總包結算又要計算設備的安裝費用。在招標文件中明確界限，不能重復計算安裝費用6、末端空調箱的采購招標時，沒考慮現場施工情況，有的墻體已砌筑，再進設備，此時設備已無法安裝。需考慮現場安裝的問題，可考慮分段式報價。7、消

34、防水系統的閥門采用進口品牌（兩項目采用泰科），而給水及空調系統的水閥反而采用國產品牌。消防水系統的閥門可采用國產品牌，而給水及空調系統的水閥應采用進口品牌。8、所有系統水泵均采用進口品牌建議在一些非重要性系統可采用國產一線品牌。穿 梭 電 梯 臺 數 占 電 梯 總 數 量 不 到 2 0%，因 其 單 價 高，造 價 占 電 梯 總 價 約 4 5%，原 設 計用 7 m/s 的 穿 梭 梯，平 均 每 臺 穿 梭 梯 的 價 格 要 高 8 0 萬 元/臺。后 評 估 建 議：超 高 層 穿 梭 電 梯 在 滿 足 消 防 和 人 流 需 要 的 條 件 下，盡 量 采 用 速 度 較 低

35、 的電 梯，以 節 省 成 本。3指標分析服務區域 電梯臺數 電梯速度(m/s)電梯價格(萬元/臺)電梯金額合計（萬元）占比低區 62.5120.72724.3212.82%中區 64144.11864.6615.30%中高區 62.5120.72724.3212.82%高區 53.5149.26746.313.21%穿梭梯 56518.252591.2545.86%合計5650.85采購階段：未將電梯廠家提供的圖紙及時下發現場，導致部分井道預埋等有誤差；建議：每次招標完成后，要求電梯廠家在一定時間范圍內提供深化圖紙，技術部收到深化圖紙后交由設計單位進行深化，深化完成后返回給電梯廠家設計復核，

36、避免現場未按電梯廠家深化圖施工，導致后續大量整改。供貨階段：每次排產前只按合同付款，未發函確認，存在風險；建議：每批次電梯排產前應該發排產通知函，落實排產樓號、梯號及規格復核，避免排產錯誤。安裝過程中，因現場原因，未提供固定庫房，且安裝完畢后，機房門窗未上鎖，導致安裝過程中及安裝完畢后，部分電梯部件被盜，被盜后，責任劃分不明確，且重新采購周期時間長，延緩安裝進度。建議：提供固定庫房，并及時機房門窗上鎖。并在合同中明確各時間階段保管責任。安裝過程中，經常出現因消防、空調試水試壓時，井道進水現象。導致電梯部分部件滲水損壞。建議：溝通消防、空調試水試壓時間，現場提前做好防護工作。驗收階段：在電梯安裝

37、完畢，因現場電源落實不到位，五方通話布線一直未落實，導致無法驗收或驗收周期較長。建議：對各階段工程進度進行合理化明確，包括配合部門落實時間臨時用梯：電梯安裝完畢，移交電梯臨時使用時，因為是臨時使用，電梯保管及責任主體不明確。建議：合同簽訂時，明確臨時用梯相關具體事項。維保階段：電梯免費保養開始時間不明確，尤其是含有臨時用梯時。建議：合同簽訂時，明確電梯維保時間及具體事項。3成本優化裙房鉆孔灌注樁優化前、后體積對比體積：m3名稱樁頂標高性質砼標號數量直徑設計樁長L=?ML=?M單樁體積修改后體積小計原設計樁體積SZH800-15.95抗壓/抗拔C30總數280011.520.811.55.78

38、11.56 18.06 ZH-800-15.95抗壓/抗拔C30總數147800120.814.57.28 87.42 136.59 1350.811.55.78 779.98 1218.71 147SZH800-1-15.95總數111.510.811.55.78 5.78 9.03 ZH-800-1-15.95抗壓樁C30總數36800360.814.57.28 262.25 409.77 SZH900-15.95總數290012.520.912.57.95 15.90 19.63 ZH-900-15.95抗壓/抗拔C30總數11490012.5320.914.59.22 295.03 3

39、64.24 820.912.57.95 651.75 804.63 114ZH-1000-16.15抗壓/抗拔C30總數98100012981129.42 923.16 923.16 SZH-1000-1-15.95總數2100011.52111.59.03 18.06 18.06 ZH-1000-1-15.95抗壓/抗拔C30總數81100011.522114.511.38 250.42 250.42 59111.59.03 532.62 532.62 小計81裙樓小計4833833.93 4704.90 修改后樁體積減少：4704.9-3833.93=870.97m34704.9-3833

40、.93=870.97m3，節約成本約160160萬元。3成本優化3成本優化。取消止水帷幕150m（長）24m（高）0.85m（寬）760元/m3 1938000（元）3成本優化中央廣場采用的是核心筒加外框架結構，紫峰大廈采用的框架局部剪力墻結構，上述兩項目均采用造價相對低廉的結構選型，相對鋼框架-支撐體系和鋼結構-砼混合體結構要經濟。3成本優化異形接駁器連接焊接接頭環板南昌地區46份雨季降水量大、持續時間長，對結構施工進度影響大。根據原設計圖紙要求，鋼管柱梁柱節點采取焊接連接，焊接量大，交叉部位處理難，質量進度難以保證。為加快施工進度，減少現場焊接量，優化鋼結構施工梁柱節點，采用焊接、異形接駁

41、器連接相結合的連接形式，既保證了工期，又減少了成本。3成本優化本工程超高層每幢累計采用異形套筒共計約3萬個，減少現場焊接長度7500m，減少焊接用工150人工，節約現場施工用電累計0.6萬度。南昌地區雨季時間長，降水量大，超高層施工期間年均降水天數120d以上，采用異形套筒連接受天氣影響小，加快了施工進度。異形套筒采用工廠化加工，不影響現場施工進度，工程質量更容易保證。根據超高層工作經驗建議咨詢單位合同條款中注明：分工程開發階段，估算階段（即目標成本確認階段）、招標階段、項目過程跟蹤階段及結算后評估階段；建議明確相應比例，例如最終階段金額不能超出估算金額（甲方原因除外），結算復審超出部分的處理

42、條件，預計優化方案的獎勵措施等；建議付款要根據不同階段規定付款比例，并根據各事業部合約項目管理質量，進行細化。整個超高層項目的開發周期、咨詢公司系統化、專業化能力均相對普通項目會有很大挑戰。因此我們應該注意咨詢合同中工作內容及付款條件等相關條款。3合同管控整個超高層工作中總包的措施項目/開辦項目、總包協調、照管工作內容對于項目管理及成本增加產生的影響非常大。大總包合同建議：1.如果條件允許建議措施項目/開辦項目包干，并建議在總包合同中單獨列明措施項目費用/開辦項目費用具體包括內容；承包商有責任視察、調查現場情況，承包商不可日后因投標時疏忽了解現場情況而藉詞向雇主作出任何費用和時間上之索賠。倘若

43、承包商在其制作施工詳圖時與原設計槪念產生差異，一切因此差異所引致雇主損失、返工或導致工程有不妥之處都須由承包商承擔。倘若承包商在其制作施工詳圖時與原設計槪念產生差異，一切因此差異所引致雇主損失、返工或導致工程有不妥之處都須由承包商承擔。3合同管控指定的分包或其它承包合同文件中將要求指定的分包商或其它承包人將他們的生產垃圾堆放到承包商設立的現場固定的垃圾臨時存放點，由承包商負責清運和消納。在工程完工時及移交工程于雇主前，承包商應組織自身及指定分包商等進行全面性的清理工作(具體工作可參考業主交付標準）3合同管控 承包商應允許雇主、工程師/雇主代表、所有指定的分包商、其它承包商和政府有關機構免費使用

44、承包商在現場搭設的任何已有腳手架，并就其安全使用做必要交底說明；承包商在拆除任何腳手架及吊升設備前，應請示工程師/雇主代表他將要拆除的腳手架是否為雇主、工程師/雇主代表、所有指定的分包商、其它承包商和政府有關機構所需，若工程師/雇主代表認為有所需要時，承包商應保留該等腳手架直至工程師/雇主代表認為不需要為止。否則，承包商應自費重新搭設。3合同管控04工程管理 總工期48個月：2011年1月1日開工，2014年12月28日竣工備案;地上結構（不含皇冠和幕墻）18個月，平均9.3天/層;機電安裝24個月，裝飾18個月;0.00結構封頂開工裝飾進場竣工備案2011-1 2012-62013-7201

45、4-122013-11總工期48個月，地下施工時間長達17個月4進度管理4進度管理樁基施工：中央廣場采用旋挖樁，因該處為原河灘碼頭，地下障礙物較多，且存在原爛尾樓樁基，打樁及清孔難度較大，直接影響樁基工程推進速度。后期調整施工方法，采用先引孔的方法，在引孔時如發現障礙物，則先進行清障后再進行旋挖樁施工。同時將普通旋挖鉆頭改為清孔鉆頭，加快清孔進度。樁基工程滯后4個多月4進度管理土方施工：因項目處于紅谷灘鬧市區，土方運輸存在限制及階段性禁運情況，近28萬方的土方只能在晚上運輸，造成土方工程延期達2個多月。節點完成情況：原計劃10個月完成的地下工程，因樁基及土方延誤至17個月完成。289m303m

46、延誤工期半年2012年底主體施工過程中設計高度改變 14米的高度增加直接帶來上部結構重新設計、航空限高、重新報規等一系列困難，施工現場：1、50至56層增加勁性柱；2、皇冠總鋼構量增加近4500T；3、幕墻鋼構2014年5月開始施工直至2014年10月份完成：4進度管理4進度管理問題：中央廣場項目總工期48個月本就相當緊湊，因基礎及主體影響延誤達13個月，造成后期裝修、幕墻、安裝等時間縮短，雖經后期搶工，項目如期交付，但仍對項目品質造成了一定的影響。綜合進度評估建議：1、超高層項目總工期的制定在參考標準工期的同時應綜合考慮各項因素，尤其是地下施工階段，影響工期的不確定性因素較多，在制定計劃時應

47、詳細了解項目所處位置的周邊環境、地質情況及地形地貌特點等；2、在項目預售前應進行一次合同交付日期的核實及確定，對明顯工期已延誤較多或綜合評估無法按原定工期計劃完成的，應對總工期進行順延，避免延期交付風險。3、項目施工過程中涉及對建筑整體影響較大的變更時應綜合評測對總工期的影響，影響較大的或調整總工期或制定專項措施彌補。1、甲方管理團隊：項目負責人1人 土建工程師1人 安裝工程師1人 裝飾工程師1人 景觀工程師1人2、參建施工單位：總分包合同共計81份 土建類 安裝類（合同數超過40份）裝飾類 景觀 問題：人均管理面積6萬，項目施工的4年時間，因各種原因，甲方管理團隊多次更換，導致工程管理的延續

48、性差，管理人員對項目全過程的熟悉程度低，由于大部分人均無超高層管理經驗，管理組織力度不足，特別是在項目后期，裝飾及安裝管理人員嚴重不足。4團隊管理4團隊管理綜合評估建議：1、集團要求人均管理面積雖為5-7萬，但在超高層等復雜項目上應根據項目特點階段性配置管理人員，如項目后期多工種、多專業、多單位穿插作業時對甲方管理團隊要求較高，應成立專業的機電、裝修等管理小組，以加強現場管理。2、針對超高層項目應由高層領導掛帥成立相對固定的管理團隊，各條線均應有專人進入管理小組，并要求管理人員具備超高層管理經驗或經過相關學習培訓，以提高管理團隊的整體素質，使項目管理更加順暢。4承包商管理 問題：問題：因成本管

49、理需要，各分項工程甲分包、甲供因成本管理需要，各分項工程甲分包、甲供材過多，經粗略統計中央廣場項目僅甲分包單位就多達材過多，經粗略統計中央廣場項目僅甲分包單位就多達60余家，僅空調系統一項，從設備到末端，就有余家，僅空調系統一項，從設備到末端，就有10余余家施工及供貨單位，且各單位間界面劃分不清晰，造成家施工及供貨單位，且各單位間界面劃分不清晰，造成甲方管理人員現場協調量巨大。甲方管理人員現場協調量巨大。評估建議：評估建議：對住宅等簡單項目可采用上述模式，對超對住宅等簡單項目可采用上述模式，對超高層等復雜項目建議采用大總包模式或機電大總包模式，高層等復雜項目建議采用大總包模式或機電大總包模式，

50、明確總包管控職能及界面，對分包單位的界面劃分應詳明確總包管控職能及界面，對分包單位的界面劃分應詳細研討制定相關標準，從而保障項目的順利實施。細研討制定相關標準，從而保障項目的順利實施。空調系統甲分包單位空氣處理機組及風機盤管離心式冷水機組及群控系統空調主機冷卻塔空調箱加藥裝置鍋爐空調循環水泵板式換熱器風量末端平衡系統。4現場管理1、封閉管理：問題：項目進入裝修階段后因總包單位工作量減少，其他多單位、多工種交叉作業較多，總包單位放松了對現場的封閉管理要求，導致出現了不同程度的成品破壞及偷盜現象，給項目推進造成很大影響；評估建議：對類似超高層項目在合同中對總包單位后期的管理責任及管理要求進行明確，

51、同時要求總包在施工組織設計中就制定封閉管理及現場安保的相關要求，針對各分包單位合同中應明確配合費用的明細及成品保護費用的詳細條款。4現場管理2、垃圾清運：問題：項目施工后期，由于超高層垂直運輸運力有限，垃圾清運工作成為項目推進最大的制約點，且由于多單位、多工種交叉作業，各單位間經常因垃圾清運問題的責任界定而推諉扯皮，造成甲方協調困難，影響項目推進。評估建議：在總包合同中明確垃圾清運的詳細要求，明確所有垃圾均由總包負責清運，并采用包干性質確定一定的費用比例，后期施工中要求總包成立專門的垃圾清運小組負責及時清理。4現場管理3、垂直運輸：u塔吊：中央廣場項目塔吊設置于消防電梯井道內，后期因屋頂鋼構及

52、幕墻施工的使用未能按期拆除，導致消防電梯安裝時間滯后，不僅無法提前使用消防電梯緩解垂直運輸壓力，更影響消防工程的先行檢測、驗收；評估建議：塔吊的設置位置應綜合考慮各方的使用，包括幕墻及屋頂鋼構的使用時間，由于項目驗收中消防的制約因素往往較大，建議塔吊位置盡量避開消防電梯。4現場管理3、垂直運輸：u施工電梯：中央廣場項目為搶進度，過早的拆除了低層電梯，不但未對幕墻收口起到推進作用，反而為垂直運輸造成較大壓力。評估建議：超高層項目施工電梯的運力直接影響工效及進度，設置位置極為重要，必須方便使用，材料運輸及排班時間也應有專人科學調度管理，拆除前必須評估其他電梯運力能否保障整體施工需求，并要求大部分裝

53、修建材及設備運送到樓層。4現場管理3、垂直運輸：u正式電梯：正式電梯安裝及投入使用均較晚，投入使用后因缺乏呼叫設備及管理職責不明確，影響效能；評估建議：u超高層項目不可避免的存在正式電梯作為施工電梯使用的情況，因此在施工過程中要盡可能的為電梯安裝創造條件，如合同的簽訂、排產、電梯井道的移交等，以保障電梯能夠盡早投入使用；u在合同中明確電梯作為施工梯使用的要求及電梯公司需配合維保修的責任；u在電梯投入使用后應指定總包或裝修單位作為電梯管理方并安排專人管理電梯。4施工組織1、設備進場順序的合理安排：問題：由于設備層設備布置集中，擺放設備后空間狹小，部分擺放在內側的設備無法及時進場，導致其他設備無法

54、就位；評估建議：要求根據設備吊裝入口位置，合理安排各設備進場時間，安排最內側的設備先進場，以保證后續工作的正常進行，避免因組織不合理造成的返工。預留設備入口擺放設備后空間狹小4施工組織 問題：前期未做好管線綜合，導致施工時現場部分管線走向不合理或局部吊頂標高不夠，造成返工。評估建議：針對超高層的機電管理，成立專業機電管理組并采用機電大總包模式，提前引進BIM技術，深化管線綜合，同時建議分標準層實施樣板，做到樣板先行，提前發現問題，解決問題，避免后期返工造成的工期延誤及成本浪費。2、管線綜合的重要性：4工程管理 問題：由于缺乏超高層項目管理經驗，工期排布時未考慮設備調試時間，導致項目交付時只完成了竣工備案及實物工程量，無法完成所有設備的調試，且由于安裝工程涉及的分包單位眾多，造成整體機電調試進展緩慢，出現問題后響應不及時。評估建議：項目竣工前一年成立機電調試小組，高度重視機電調試，編制機電調試計劃，并在機電調試小組下設調試應急人員，編制應急預案。設備調試：THANK YOU!