1、合肥寶能城 C地塊沿湖商業、裙樓商業定位建議合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議mulu創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌項目研究市場分析案例借鑒商業定位u城市認知u項目概況u研究目的目目 錄錄合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌3為皖之中，承東啟西，未來區域商業中心p發展機遇發展機遇 在中部崛起戰略中起著“承東啟西”的作用，并利用區域優勢、資源優勢實現城市發展，提升城市吸附力。p城市定位城市定位 合肥都市圈基本圈層半徑為300公里，到2020年，合

2、肥市將成為華東第二大城市，全國八大城市之一，全國金融中心。安徽安徽承東承東啟西啟西承東啟西，中部合作承東啟西，中部合作區位因素區位因素合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌4城市規劃：“141”升級為“1331”戰略，合肥經濟蓬勃發展4“1”提升主城區原“141”戰略區域，濱湖新區作為最后一個“1”，政策傾斜，發展迅速。“3”三大副中心積極發展巢湖、廬江和長豐三個副中心城市。“3”打造三大產業基地統籌推進新橋臨空產業基地、廬南重化工基地和巢北產業基地?！?”打造巢湖生態示范區創新建設環巢湖生態示范區，改善城市形象和面貌?！?331”新格局的確立，環

3、湖城市即將呈現政策因素政策因素合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌55宏觀經濟發展：城市宏觀經濟基本面運行趨勢良好，總量呈現持續穩定的增長態勢；安徽各市中居于首位，為商業發展奠定基礎p宏觀經濟面基本良好，經濟總量呈現持續增長的態勢，2013年GDP總值為4672 億元，是2008年GDP總值的2.8倍；近五年保持較快的增長速度，年均增長率為15%合肥市經濟發展趨勢良好GDP總量在安徽省居于首位p通過2013年安徽省GDP排名可以看出，合肥市2013年GDP達4672億元，是蕪湖市的2.2倍，遠高于安徽省的其他城市。（億元）經濟因素經濟因素合肥寶能

4、城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌66p合肥市人均GDP總量一直處于不斷上升的趨勢，除2011年因并入原巢湖市部分區域導致整體速度變慢外，其他年份均保持11%以上的增長速度。人均GDP總量不斷上升排名位居全省第一梯隊p比較2013年安徽各市人均GDP可知，由于受到人口基數大的影響，合肥市人均GDP低于銅陵，位于全省第二（元）經濟因素經濟因素宏觀經濟：合肥市人均GDP處于不斷上升狀態，隨著廬江、居巢區劃歸合肥，經濟總量不斷上升，城市居民購買力持續增長合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌7產業結構發展：產業結

5、構不斷優化，第三產業平緩增長，將帶來不斷增長的商業需求隨著產業結構的調整，第三產業整體增長速度比較平緩，未出現大幅度的增減第二產業是合肥的重要支撐，仍呈現平穩增長態勢產業結構不斷優化產業結構不斷優化第三產業比重漸增帶來辦公需求第三產業由原來的39.2%，逐步增長為39.4%，三產的緩步增長將衍生不斷增長的辦公需求。經濟因素經濟因素合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌2011年2013年合肥人口基數每年平均增加約5萬人，依此進行推算，到2020年人口數量將達到790萬人，根據最新城市功能規劃，舒城縣預計也將劃入合肥管轄范圍內，將增加110萬人，預計

6、到2020年合肥人口基數將達到900萬人。p合肥市人口的快速增長及外來人口的增加為房地產需求提供了強大支撐。社會發展因素社會發展因素人口數量：隨著城市快速發展和城鎮化步伐的加快，城區吸納外來人口能力持續增強，為商業發展提供龐大的消費群體合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌9p 美國著名學者納瑟姆把一個地區的城市人口占總人口的比重變化過程用一條稍被拉平的納瑟姆曲線表示出來，曲線表明，城市化水平在30%至70%之間，是城市化快速發展的時期，合肥市近三年的城鎮化率逐年增長并始終保持在60%以上，根據納瑟姆曲線，合肥近年來正進入城市化快速發展階段。p城鎮

7、化率每提高1%，同時會使住房投資增長7%、住房銷售面積增長5.7%、住房竣工面積增長2.7%、住房價格增長2.4%。根據 十二五經濟社會發展目標，2020年合肥城鎮化率將達到75%，比2013年的67.8%提高了7.2個百分點，快速增長的城鎮化率將為合肥市場帶來巨大的潛在需求。20112013年合肥市城鎮化率城鎮化水平：城鎮化水平：合肥市進入城市化加速發展階段，將衍生大量的房地產需求及商業需合肥市進入城市化加速發展階段，將衍生大量的房地產需求及商業需求求社會發展因素社會發展因素合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌10 合肥 發展基礎良好，未來發展

8、潛力巨大，且本案處于重點發展方向上；消費群體龐大，商業環境較好城市基礎發展潛力發展方向p 良好的經濟形勢、產業集聚、人口增長為房地產市場的發展帶來極大的想象空間。p隨著區域性特大城市規劃的實施，合肥市發展潛力巨大，是中部六省最具潛力的二線城市之一。p主要向西向南發展，重點建設濱湖新區，包河區、政務文化新區和高新區。項目所在片區項目所在片區處于城市重點發展方向上。處于城市重點發展方向上。小結小結合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌項目研究市場分析案例借鑒商業定位u城市認知u項目概況u研究目的合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年

9、企業 樹一流品牌樹一流品牌C地塊沿湖商業總平圖項目概況項目概況u沿湖商業總建面：4.63萬方地上建筑面積：3.07萬方地下建筑面積：1.56萬方車位數：1329個u裙樓總建面：51.08萬方地上建筑面積：46.64萬方地下建筑面積：4.44萬方車位數：6188個沿湖商業裙樓合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌13技術經濟指標技術經濟指標沿湖商業沿湖商業合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌14寫字樓底商寫字樓底商技術經濟指標技術經濟指標合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹

10、一流品牌樹一流品牌文文化化旅旅游游中中心心國國際際 金金融融后后臺臺省省政政府府八八百百里里巢巢湖湖發展機會發展機會高鐵南站高鐵南站文化旅游中心、省府所在、金融后臺、八百里巢湖、高鐵南站，提供未來商業發展機會地鐵雙軌交匯地鐵雙軌交匯合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌 交通配套：“四縱四橫一環”井字路網四縱：四縱：包河大道包河大道 廬州大道廬州大道 徽州大道徽州大道 西藏路西藏路四橫：四橫：錦繡大道錦繡大道 紫云路紫云路 方興大道方興大道 云谷路云谷路一環：一環：環巢湖路環巢湖路交通概況交通概況合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業

11、創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌17交通配套交通配套：雙軌交匯：雙軌交匯地鐵地鐵1號線號線地鐵地鐵5號線號線雙軌交匯，拉近城市“心距離”！交通概況交通概況合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌18景觀資源景觀資源：五園一湖環伺，旅游資源豐富，巨大潛在消費群：五園一湖環伺，旅游資源豐富，巨大潛在消費群體體 西鄰金斗公園、北街塘西河公園、東望方興湖公園與濱湖濕地公園、南臨牛角大圩生態農業區，眺望巢湖，盡覽無限風光。景觀資源概況景觀資源概況合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌項目研究市場分析案例借鑒商業定位

12、u城市認知u項目概況u研究目的合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌如何在既定市場、土地指標情況下滿足項目需求如何在既定市場、土地指標情況下滿足項目需求?（去化速度提升、銷售價格提升）產品設計定位形形象象定定位位業業態態選選擇擇業業態態比比例例產產品品設設計計合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌思思考考無論什么樣的規劃定位，立足點應該是：追尋市場機會最大化市場機會最大化、價值最大價值最大化化合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌首先看看我們面對的市場環境合

13、肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌市場分析項目研究案例借鑒商業定位u合肥商圈概況u濱湖商圈概況u濱湖現狀合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌24合肥市商業經過多年的發展，各級商圈逐步形成，且業態不斷升級合肥市商業經過多年的發展，各級商圈逐步形成，且業態不斷升級商業發展階段商業發展階段90年代初三孝口商圈合肥商業物業在三孝口初具規模，以國有商業為主體，以紅旗百貨大樓等為代表，分布在現在的匯通大廈周邊，商業規模不大，體量比較?。桓邫n商業開始顯現九十年代中后期，商之都的誕生標志著開始出現高檔商業消費。但仍

14、以傳統百貨商店業態的商業模式為主。購物中心開始出現2004年年底，三里庵國購廣場開業，標志著合肥第一家shopping mall的誕生。商業綜合體2010年年底，隨著包河萬達廣場的開業，及各種消費為一體的體驗式商業綜合體出現。同時金鷹、銀泰等高端百貨紛紛崛起。市府廣場商圈進入94年，合肥商業蓬勃發展，商業重心轉移到四牌樓、樂普生、鼓樓一帶。百貨商店是商業物業的主要載體。各大商圈興起進入2000年，城市副中心商圈開始不斷發展，如南七商圈、雙崗商圈等。大型超市大量大型商超成為構建購物中心、區域商業中心的主力店和主力業態，家樂福，沃爾瑪，易等國際品牌進入合肥19942010至今90年代后期20002

15、0052007合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌25老城中心商圈成熟并開始新一輪升級，新興商圈逐步成熟壯大，本項目周邊尚未真正形成商圈本本地塊周邊尚未地塊周邊尚未形成商圈，僅綠地形成商圈，僅綠地中心項目單兵作戰中心項目單兵作戰，未來本項目將聯，未來本項目將聯合綠地形成商業新合綠地形成商業新一極一極老城區商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黃潛望商圈政務區商圈經開區商圈濱湖區商圈馬鞍山路商圈區級商業中心市級商業中心正在形成的區級商業中心正在形成的市級商業中心老城中心傳統商圈本案濱湖新商圈政務商圈商圈競爭主要鎖定老城、濱湖及政務合肥商圈合肥商圈合肥寶能城

16、C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌四牌樓商圈代表項目老城其它商圈代表項目三里庵南七元一馬鞍山路合肥市區商圈發展較成熟，且正逐步實現進一步升級合肥商圈合肥商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌四牌樓商圈輻射能力強，檔次分化，其它商圈輻射力一般;均存在交通、停車等問題，體驗性明顯不足商圈商圈占位發展現狀目標客群業態組合代表商戶四牌樓商圈市級商圈合肥最早的商業中心，業態全，發展成熟全市購物中心、百貨、商業街百盛、淮河路步行街、銀泰、百大、商之都三里庵商圈次市級商圈以大型國購廣場、之心城為中心，沿街商鋪居多全市購

17、物中心、專業市場國購、之心城馬鞍山商圈區級商圈以新都匯廣場為中心，沿街商鋪餐飲居多包河、濱湖區客群購物中心、超市、批發市場萬達廣場、新都匯廣場元一商圈區級商圈以服裝批發市場、大型購物中心為主新站片區購物中心、超市、批發市場元一時代廣場南七商圈區級商圈以購物中心、專業市場為主蜀山區及包河區百貨、專業市場華聯超市、百大百貨黃潛望商圈區級商圈以購物中心、大型商業中心為主蜀山區及高新區大型超市、商業街樂購超市、大唐國際購物廣場、港匯廣場老城商圈老城商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌28濱湖商圈：濱湖商圈：新興濱湖商圈雖規劃定位為市級商圈，但對老城區

18、的人口拉動力有新興濱湖商圈雖規劃定位為市級商圈，但對老城區的人口拉動力有限限1 15 53 34 42 26 68 87 710109 9會展啟動區會展啟動區沿湖商業沿湖商業CBDCBD省級政務服務省級政務服務區區金融服務后金融服務后臺臺在營商業在營商業潛在供應潛在供應濱湖新區商業布局情況濱湖新區商業布局情況徽州大道1 11 1廬州大道1 13 31 12 21 14 4濱湖商圈濱湖商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌零售商業類序號狀態項目名稱商業形式價格總體量（萬m2）1在營世紀金源購物中心集中商業-402在營萬國農貿市場集中商業-43在營

19、合家福超市集中商業-0.74在營世紀金源商業街商業街-約85在營濱湖錦街商業街-約36潛在供應中翔商業中心集中商業1-4萬4.37潛在供應藍鼎綜合體集中商業2-4萬約128潛在供應高速時代廣場集中商業30000109潛在供應藍鼎濱湖假日商業體集中商業1.3萬9.710潛在供應濱湖城市天地項目社區商業1-4萬2.611潛在供應中信項目集中商業未定1012潛在供應利港集中商業未定4.813潛在供應高速百大集中商業25000-35000814潛山供應恒大中心集中商業未定11濱湖商業供應：濱湖商業供應：濱湖目前在營商業有限，未來供應較大，但規模較小濱湖目前在營商業有限，未來供應較大，但規模較小濱湖商圈

20、濱湖商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌政務商圈：政務商圈：政務商圈依托片區居住及辦公人口發展迅猛，均以大盒子體形式出現，政務商圈依托片區居住及辦公人口發展迅猛，均以大盒子體形式出現，在形式及客戶聚焦上有可為空間在形式及客戶聚焦上有可為空間華邦華潤中心新地中心天徽商業廣場安糧城市廣場銀泰城萬達駿譽檔次：整體屬于中高檔，后續將有高檔商業運營；客戶：以在政務區生活及工作的白領和高端消費群體為主；形式：主要為盒子體形式出現，業態以中檔百貨、高端百貨為主。政務商圈政務商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流

21、品牌項目名稱商業面積（萬）商業開發進度價格開業時間天鵝湖萬達廣場22.5開業-2012年7月新地中心13.5開業-2012年底華潤中心18.5在建-2015年華邦世貿城6開業-2014年4月天徽商業廣場15紅星美凱龍開業、歐尚超市待建、商業在建-2012年駿譽8待建未定-安糧城市廣場20在建30000-政務商圈：政務商圈：商業布局逐漸鋪開商業布局逐漸鋪開政務商圈政務商圈合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌32目前競品商圈產品形式仍有進一步提升空間目前競品商圈產品形式仍有進一步提升空間未來商業形態將根據消費者的消費習慣的改變，從原有傳統的商業類型漸

22、漸向注重特色化體驗型消費的商業形態轉變。百貨購物中心開放式商業街特色主題商業特色體驗型消費發展趨勢發展趨勢合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌市場分析項目研究案例借鑒商業定位u合肥商圈概況u濱湖商圈概況u濱湖現狀合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌合肥市商圈規劃（2007-2020）未來商業總體發展目標未來商業規劃布局p根據合肥市大型零售商業服務設施布局規劃，2020年合肥社會消費品零售總額將達到4500億元，商業增加值1200億元，年均增長19.8%，商業對GDP貢獻度提升至15%p商業營業總面積

23、達到2000萬，其中零售商業設施面積1000萬，初步建成區域性商業中心、物流中心和會展中心；p構建兩個都市級綜合商業功能區、四個市級商業功能區、八個區級商業功能區、33個居住社區級商業功能區；p未來商業將從傳統的老城區中心逐步向南輻射形成第二個都市級商業功能區濱湖區中心；輻射過程中，還將逐步帶動形成四大區級商業功能區，包括政務區商業中心、明珠廣場地區、老機場商業區、高鐵站商業區。根據規劃，濱湖的發展定位高，未來將成為與老城商業中心并列的都市級商業中心濱湖商圈規劃濱湖商圈規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌發展第一階段（發展第一階段（2006-

24、20092006-2009）發展第二階段（發展第二階段（2010-20152010-2015）發展第三階段（發展第三階段（2016-20202016-2020）n人口結構：人口結構：回遷戶以及受性價比驅動的剛需自住人n人口結構：安人口結構：安居環境吸引了大量省行政中心和金融服務后臺產業人口入住n住宅價值：住宅價值：隨著濱湖CBD的成熟，巢湖的稀缺資源將被放大，本區成為合肥價值高地。n人口結構：人口結構：具備消費力的中高消費力的中高素質人口素質人口發展發展階段階段成熟成熟階段階段起步起步階段階段高性價比大盤引爆，居住價值較低高性價比大盤引爆，居住價值較低n引入一中，46中，師范附小及濱湖醫院等教

25、育醫療配套；n依托綜合體大盤的區域影響力，率先打造占地面積2500畝的濱湖世紀城項目，借助學區和項目高性價比特質單點引爆。物業價值演變物業價值演變n區域上完全依賴學區價值的拉動；n項目本身依靠高性價比和大盤規模，初期價值增長緩慢且后勁不足。市政設施進駐，商業、商務功能起步，市政設施進駐，商業、商務功能起步，居住價值升級居住價值升級n國際創新展覽館、渡江戰役紀念館、輪滑場、博物館已陸續建成；n省農委、消防總隊已經入駐，建設中的要素大市場即將投入使用；n建設中的體育公園即將對外開放。物業價值演變物業價值演變n區域上逐漸依靠新區市政、商辦配套的成熟，新區價值無限放大；n地塊居住價值迅速提升，對于商業

26、發展的支撐僅限于內向型的配套。未來逐漸被放大的商業、商務價未來逐漸被放大的商業、商務價值值未來隨著區域居住價值的提升和人氣的聚集，新區影響力已經放大甚至超過老城區，住宅開發價值開始走向平穩，商業和商務的需求向外向型轉變。濱湖新區將成為新的商務中心，商業和商務價值開始提升加速。n住宅價值：住宅價值：價格在2500-4000元/平，處于合肥市的價格洼地n住宅價值：住宅價值：2012年價格在6000元/平以上，躍升合肥居住熱點板塊，超越舊城，與政務新區并駕齊驅。人口：人口：25-35萬萬人口：人口：60-70萬萬人口：人口：100萬萬百萬人口規劃，配套完善與產業發展使人口導入加速，百萬人口規劃，配套

27、完善與產業發展使人口導入加速，中高端消費人群的比例將迅速增大中高端消費人群的比例將迅速增大濱湖人口規劃濱湖人口規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌地鐵1號線濱湖段站點規劃圖地塊與站點位置關系錦繡大道站紫云路站中山路站方興大道站云谷路站南寧路站人流匯聚方向 地鐵開通后，我上班的首選交通工具肯定是地鐵，那時候到主城區的時間肯定可以縮短到20分鐘以內，那將非常方便。濱湖世紀城居民 李先生地鐵1號線的落地 將推動更大的消費人流支撐區域商業項目，增對外輻射能力濱湖交通規劃濱湖交通規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流

28、品牌樹一流品牌市場分析項目研究案例借鑒商業定位u合肥商圈概況u濱湖商圈概況u濱湖現狀合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌世紀金源購物中心及其周邊商業是濱湖目前唯一的核心商圈，世紀金源購物中心及其周邊商業是濱湖目前唯一的核心商圈，輻射范圍僅限于新區客群輻射范圍僅限于新區客群世紀金源購物中心廣西路沿街底商p世紀金源購物中心是目前新區唯一經營的集中型商業，集永輝超市、萬尚百貨、居然之家建材超市等為一體；p廣西路沿街底商作為社區補缺型生活配套與購物中心連成一體，共同組成新區的核心商業圈。居然之家萬尚百貨世紀金源世紀金源合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定

29、位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌世紀金源世紀金源MallMall屬于集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的屬于集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的“一站式一站式”購物中心購物中心D區A區B區C區分區業態分布分區業態分布A區萬尚百貨/同仁堂藥店/巢湖魚莊/百格漢斯B區車巢汽車城/國美電器/箱包鞋城/兒童成長天地/影城C區永輝超市/女性時尚館/農業銀行/味食尚/諸葛烤魚D區居然之家/電信營業廳/柯達/海貝之星精品店/建設銀行世紀金源世紀金源合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌目前餐飲業經營相對較好，尤其是特色餐飲業態經營異?；鸨琻我們門面對面的

30、巢湖魚莊，天每天晚上爆滿，日營業額高達五六萬，搞不懂什么原因；n我現在租的這個門面是上下兩層，總面積在150左右，開間6米，月租12000元/月，轉讓費低于18000元免談，每天的凈收益在200-300元。-商鋪租戶p特色餐飲經營狀況良好，人氣旺盛。p消費性價比是客群消費的關注點。世紀金源世紀金源合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌41萬國農貿以目的性商業為主，目前整體經營狀況良好萬國農貿以目的性商業為主，目前整體經營狀況良好沿街商業+集中式攤位規模：總建筑面積4萬方，攤位820個，商鋪298間業態規劃：餐飲、超市、藥店、五金、百貨、休閑娛樂等注

31、：1、商業體量相對較少，作為社區配套效果較理想，與對面項目濱湖和園形成商業對流，促進了商業成熟；2、沿街商業產品規劃存在一定的弊端，三層設置，單層面積較小，不適用；3、內部攤位前期推廣效果較為理想，抓住了濱湖新區強大的未來人口優勢和良好的商業前景，銷售較為理想；商鋪形態商鋪形態面積區面積區間間銷售價格銷售價格租金租金三層聯體沿三層聯體沿街商鋪街商鋪100100多多1000010000多元多元/50005000元元/月月三層聯體沿三層聯體沿街商鋪街商鋪9494租金租金43004300元元/月，月，轉讓費轉讓費9 9萬元萬元攤位攤位約約121210-2010-20萬萬20092009年年1010月

32、月1818日開日開盤，當日售罄。盤，當日售罄。萬國農貿萬國農貿合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌其他商業形式以社區配套的底商為主，去化速度快，市場實現良好銷售代表訪談n“濱湖新區目前商鋪的租金已經很高了，大約在80-130元/平/月”；n“我們的商鋪不單賣，外鋪以大客戶為主，2層的商鋪70-80平的一次性購買要在5-6間的樣子，100-300多的至少一次性要買2-3間的樣子。兩層商鋪的價格在2.5萬至3萬業賣掉了，商鋪的客戶整體也是外地的多一些”。位置位置濱湖新區廣西路與長沙路交口濱湖新區廣西路與長沙路交口 規模規模6.76.7萬萬商業類型商業

33、類型特色商業街，內鋪特色商業街，內鋪+外鋪外鋪建筑形態建筑形態二層商鋪，局部三層二層商鋪，局部三層單價單價2.5-3.02.5-3.0萬（二層外鋪），萬（二層外鋪），1.51.61.51.6萬（三層內鋪萬（三層內鋪2 2萬以上（三層外鋪）；萬以上（三層外鋪）；戶型面積戶型面積70807080平；平；9013990139平平業態定位業態定位社區配套、基本生活服務社區配套、基本生活服務銷售模式銷售模式1 1、2 2、3 3層整套出售層整套出售市場租金市場租金目前底商租金為目前底商租金為80-13080-130元元/平平/月月 租售狀況租售狀況20201010.0909.1818開盤，目前內部剩開盤

34、，目前內部剩1010套不到；外鋪比內套不到；外鋪比內鋪好銷鋪好銷客戶來源客戶來源外地投資客占外地投資客占70%70%；客戶關注客戶關注付款方式，區域發展和商鋪未來的租金回報付款方式，區域發展和商鋪未來的租金回報濱湖假日錦街商業街銷售成功區域商鋪租賃市場具備很高的租金基礎，為商鋪的銷售實現提供保障；市場上大規模項目均規劃一定體量的社區商業作為本體配套，都實現很高的價格和去化速度其它商業其它商業合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌區域型商業價值已基本成熟，人口持續入住及地鐵落地將進一步提升價值，但未來競爭激烈規劃規劃定位定位發展發展支撐支撐現狀現狀價

35、值價值未來未來供應供應u規劃上濱湖新區將形成新的城市級商業中心u近幾年區域人口將快速聚集，為商業發展提供消費群體。u目前區域內商業較少，且價值實現較好。u在建和即將開工建設的集中商業項目較多，但同質化嚴重。小結小結合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌在現有地塊特征及市場競爭情況下，市場上是否有案例可供借鑒？合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌u深圳歡樂海岸u昆明低碳中心案例借鑒市場分析項目研究商業定位合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌 深圳歡樂海岸簡

36、介 歡樂海岸地處深圳灣商圈核心位置，位于深圳華僑城主題公園群與濱海大道之間。歡樂海岸匯聚全球大師智慧，以海洋文化為主題，以生態環保為理念，以創新型商業為主體，以創造都市濱海健康生活為夢想，開創性地將主題商業與濱海旅游、休閑娛樂和文化創意融為一體，整合零售、餐飲、娛樂、辦公、公寓、酒店、濕地公園等多元業態，形成獨一無二的商業+娛樂+文化+旅游+生態的全新商業模式，真正實現集主題商業、時尚娛樂、健康生活三位一體的價值組合.。深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌從區域來看，實在稱得上是深圳主城區內黃金般稀缺的一流價值地塊，周邊高

37、檔樓盤林立，城市奢侈景觀和獨家休閑資源扎堆云集，包括華僑城開發運營的諸多城市名片環繞，如“世界之窗、錦繡中華、歡樂谷”等等，將整個區域的旅游氛圍已然打造成了深圳的知名旅游目的地。歡樂海岸區位深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌歡樂海岸東北岸功能業態分布深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌歡樂海岸東北岸功能業態分布深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城

38、C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌u 麥當勞麥當勞“得來速得來速”汽車餐廳：深圳市區首家麥當勞汽車餐廳：深圳市區首家麥當勞“得來速得來速”汽車餐汽車餐廳，集景觀、休閑、餐飲、購物等于一體；廳，集景觀、休閑、餐飲、購物等于一體；u 歡樂海岸水秀劇場：歡樂海岸水秀劇場是深圳首個水秀表演劇場，劇歡樂海岸水秀劇場：歡樂海岸水秀劇場是深圳首個水秀表演劇場，劇場占地面積場占地面積1 1萬多平方米，擁有可容納萬多平方米，擁有可容納25002500人的湖畔劇場和以人的湖畔劇場和以 漫延的漫延的紅樹林紅樹林 為主題的超大型水上舞臺。在創意規劃、表現手法、觀賞效果為主題的超

39、大型水上舞臺。在創意規劃、表現手法、觀賞效果和音樂創作等方面的創新高度，代表了當今世界大型多媒體水秀節目和音樂創作等方面的創新高度，代表了當今世界大型多媒體水秀節目的頂級水平。的頂級水平。u SPASPA主題會所：位于椰林沙灘西北端，建筑面積逾主題會所：位于椰林沙灘西北端，建筑面積逾1.21.2萬平方米，是深萬平方米，是深圳獨一無二的海景圳獨一無二的海景SPASPA主題會所。它倚臨心湖之畔、椰林樹影之間，主題會所。它倚臨心湖之畔、椰林樹影之間，擁有國際一流硬件設施，將引入高端擁有國際一流硬件設施，將引入高端SPASPA品牌，既是歡樂海岸優質的品牌，既是歡樂海岸優質的景觀資源，又將成為區域高端客

40、群的核心生活配套景觀資源，又將成為區域高端客群的核心生活配套 深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌深圳歡樂海岸深圳歡樂海岸合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌案例借鑒市場分析項目研究商業定位u深圳歡樂海岸u昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心昆明低碳中心基本信息合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌目標定位：以白領、商務客群為主業態類型：金融機構、

41、烘焙、咖啡、甜品 、西式快餐、簡餐、茶餐廳、特色餐飲 、美容美體、書吧為主昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流

42、品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌昆明低碳中心昆明低碳中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌啟啟示示深圳歡樂海岸打造有特色的主題商業街昆明低碳中心打造頂級商務休閑生活中心合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業定位u整體定位u業態規劃u產品定位u交付標準u商業動線案例借鑒市場分析項目研究合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖商業街形象定位：安徽頂級環湖特色風情街

43、環湖特色時尚生活城安徽頂級商務生活休閑中心環湖核心商業地標裙樓形象定位：目標群體：環巢湖、文旅城游客；濱湖區域外牽引性客群目標群體：滿足120萬平米城市商務精英 整體定位整體定位合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌銀行、眼鏡、甜品、美發、花店、旅行社、影印、音像、干洗、藥店、美甲舒適生活城市休閑商務服務功能定位：功能定位：以目標客群需求為立基點，圍繞以目標客群需求為立基點，圍繞“舒適生活、城市休閑、舒適生活、城市休閑、商務服務商務服務”主題展開，主要包含餐飲、休閑娛樂、精品購物主題展開，主要包含餐飲、休閑娛樂、精品購物功能，輔以社區服務、居家生活

44、、招待、康體、養生、教育功能，輔以社區服務、居家生活、招待、康體、養生、教育等等社區服務購物天地居家生活對應主題對應業種二級主題休閑娛樂饕餮美食健康養生商務招待包含特色居民日常生活所需相關服務項目包含特色家用電器、兒童類相關項目包含特色服飾、鞋帽等相關精品購物項目包含特色休閑餐飲、正餐、快餐等包含特色影院、KTV、旱冰等相關項目包含咖啡、茶館、商務正餐等相關項目包含SPA、足道、洗浴、按摩等分類功能婚慶時尚包含特色婚紗攝影、婚慶酒樓等相關項目大型超市、家電館、兒童游樂場、兒童培訓、健身珠寶、鐘表、化妝品、鞋類、男女裝、休閑運動館、兒童服飾婚紗攝影、婚慶酒樓正餐、快餐、特色餐飲、休閑餐飲SPA、

45、足道、按摩、洗浴影院、KTV、旱冰、棋牌商務正餐、咖啡、茶館沿湖特色風沿湖特色風情商業街情商業街商務休閑生商務休閑生活中心活中心功能定位功能定位合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業定位案例借鑒市場分析項目研究u整體定位u業態規劃u產品定位u交付標準u商業動線合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖商業業態配比商鋪類型業態占比特色餐飲、高檔大餐飲60%精品零售40%業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌業態規劃業態占比高檔商務休閑餐飲、

46、高檔大餐飲42%精品零售35%休閑娛樂20%配套服務3%業態規劃業態規劃裙樓業態配比合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖一層餐飲招牌餐飲（一拖三）特色餐飲（一拖二）休閑餐飲業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖二層餐飲招牌餐飲（一拖三）特色餐飲（一拖二）休閑餐飲業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖三層餐飲招牌餐飲（一拖三）正餐餐飲業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹

47、一流品牌樹一流品牌潮流精品（一拖二）精品零售專賣業態規劃業態規劃沿湖一層商業合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖二層商業潮流精品（一拖二）運動戶外業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿湖三層商業兒童/女人世界運動戶外業態規劃業態規劃合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業定位案例借鑒市場分析項目研究u整體定位u業態規劃u產品定位u交付標準u商業動線合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌沿

48、湖商業產品定位根據商鋪類型及銷售形式進行面積分割根據商鋪類型及銷售形式進行面積分割商鋪類型銷售形式主力面積建筑標準層高餐飲一拖三800-1000開間3-4m進深14-15m，12-15個標準被拼售1層為5.5-6m，2-3層為5m一拖二180-200開間3-4m進深14-15m，2-3個標準被拼售單層銷售50-60開間3-4m，進深14-15m精品零售一拖二30-100開間34.2m，進深610m，雙層拼售單層銷售15-50開間34.2m，進深610m產品定位產品定位合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌裙樓商業產品定位根據商鋪類型及客戶特點進行面

49、積分割根據商鋪類型及客戶特點進行面積分割商鋪類型銷售形式主力面積建筑標準一層銷售90-120開間4.2m進深1215m二層及以上自持40-50開間3.6-4.2m，進深10-12米地下商鋪劃分銷售15-40開間進深比為1：2，不超過1：4；開間3m4.2進深610m產品定位產品定位合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業定位案例借鑒市場分析項目研究u整體定位u業態規劃u產品定位u交付標準u商業動線合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌合肥市場商業形態可分為集中商業、商業裙樓、獨立商業街以及住宅底商等幾

50、種形式，根據本案物業特點，建議按照一般商業街交付標準即可。大餐飲大型餐飲交付標準建筑&結構樓層凈高3.3m；樓層荷載400Kg/m2天花結構毛坯面地面結構毛坯面墻體結構毛坯面電氣負荷指標300-400W/m2計量方式磁卡表暖通空調風商戶自行確定技術條件新風量（最小值）25 m3/小時。人空調冷負荷350W/m2風管設備保溫橡塑保溫給排水給水管徑DN40排水管徑DN150計量方式水表計量燃氣燃氣管徑DN100燃氣用量150 m3/小時交付標準交付標準合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌休閑餐飲休閑餐飲交付標準建筑&結構樓層凈高3.3m；樓層荷載40

51、0Kg/m2天花結構毛坯面地面結構毛坯面墻體結構毛坯面電氣負荷指標450-600W/m2計量方式磁卡表暖通空調風商戶自行確定技術條件新風量（最小值）25 m3/小時.人空調冷負荷250-300W/m2風管設備保溫橡塑保溫給排水給水管徑DN40排水管徑DN150計量方式水表計量燃氣燃氣管徑DN50（若不用燃氣，則可不設）燃氣用量20 m3/小時（若不用燃氣，則可不設）交付標準交付標準合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌 零售購物中心建造標準獨立零售店鋪工程條件建筑&結構樓層凈高3.3m；樓層荷載400Kg/m2天花結構毛坯面地面結構毛坯面，樓地面平整度要求10mm墻體大玻璃墻面；大玻璃地彈簧門或透明防盜卷簾；隔墻乳膠漆飾面電氣負荷指標80-100W/m2計量方式磁卡電表暖通空調風風機盤管，數量根據店鋪面積確定新風量（最小值）18 m3/小時。人空調冷負荷200-250W/m2風管設備保溫橡塑保溫給排水美容美發預留給水管徑DN40；排水管徑DN100交付標準交付標準合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業定位案例借鑒市場分析項目研究u整體定位u業態規劃u產品定位u交付標準u商業動線合肥寶能城C地塊環湖商業及裙樓商業定位建議創百年企業創百年企業 樹一流品牌樹一流品牌商業動線商業動線