1、青島、煙臺(tái)兩地龍湖項(xiàng)目考察報(bào)告l建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟項(xiàng)目一:煙臺(tái)龍湖葡醍海灣規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑產(chǎn)品優(yōu)越的地理位置獨(dú)特的總體規(guī)劃創(chuàng)新的建筑產(chǎn)品純熟優(yōu)雅的建筑風(fēng)格 龍湖地產(chǎn)在養(yǎng)馬島旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)用地共8000余畝，用地共分為ABC三個(gè)地塊，葡醍海灣項(xiàng)目位于A(yíng)地塊東端。項(xiàng)目位置總體規(guī)劃效果圖用地面積45萬(wàn)平米建筑面積36萬(wàn)平米 項(xiàng)目容 積 率 0.76 綠 化 率 60%項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃建設(shè)27萬(wàn)平米的森林公園，以坡地小鎮(zhèn)的風(fēng)貌，不僅減少海風(fēng)海沙的影響，并營(yíng)造山巒起伏的森林效果。別墅門(mén)前精心設(shè)計(jì)威尼斯式的運(yùn)河水系，河道交匯處最寬達(dá)62米。別墅組團(tuán)皆以流

2、水相連，營(yíng)造蔓延與水上的香格里拉別墅。27萬(wàn)平方米森林公園威尼斯式的運(yùn)河水系A(chǔ)地塊規(guī)劃效果圖用地面積45萬(wàn)平米建筑面積36萬(wàn)平米 項(xiàng)目容 積 率 0.76 綠 化 率 60%項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃建設(shè)27萬(wàn)平米的森林公園，以坡地小鎮(zhèn)的風(fēng)貌，不僅減少海風(fēng)海沙的影響，并營(yíng)造山巒起伏的森林效果。別墅門(mén)前精心設(shè)計(jì)威尼斯式的運(yùn)河水系，河道交匯處最寬達(dá)62米。別墅組團(tuán)皆以流水相連，營(yíng)造蔓延與水上的香格里拉別墅。27萬(wàn)平方米森林公園威尼斯式的運(yùn)河水系在售樓盤(pán)規(guī)劃模型 葡醍海灣目前主要產(chǎn)品共有三種頤和墅(類(lèi)別墅）:承襲頤和原著的神韻的聯(lián)排別墅 葡醍院落（類(lèi)聯(lián)排）:戶(hù)型單元由下疊、中疊和上疊三個(gè)戶(hù)型組成的類(lèi)聯(lián)排別墅四季小

3、院:擁有獨(dú)立私家庭院園的小型度假別墅頤和墅承襲頤和原著的神韻的聯(lián)排別墅總價(jià)約300萬(wàn)元每套起地下一層地上二層建筑面積:265285平方米地上建筑面積:165167平方米地下建筑面積:100118 平方米 頤和墅戶(hù)型組合每2套相鄰戶(hù)型為鏡像對(duì)稱(chēng)關(guān)系每4套戶(hù)型可圍合形成一個(gè)組團(tuán)院落 頤和墅戶(hù)型分布 頤和墅-南院功能布局：地下一層為休閑娛樂(lè)用房；首層設(shè)置起居室、廚房和老人（或客人）臥室。二層設(shè)置主臥室和次臥室，主臥與次臥均帶獨(dú)立衛(wèi)生間和景觀(guān)露臺(tái)。戶(hù)型特點(diǎn)：戶(hù)型平面總體成L型布置，充分滿(mǎn)足房間的開(kāi)窗要求。全部臥室保證兩面開(kāi)窗采光。地下室層高4.8米與下沉庭院相互連通，形成寬敞的地下休閑娛樂(lè)空間。地下一

4、層一層二層12頤和墅-北院功能布局：首層獨(dú)立私家花園位于戶(hù)型北側(cè)。別墅小型化必然按照簡(jiǎn)單的人口模型設(shè)計(jì)。地下一層一層二層建筑風(fēng)格：采用簡(jiǎn)約的頤和原著風(fēng)格。頤和墅 頤和原著 葡醍院落葡醍院落每個(gè)戶(hù)型單元地上3層地下一層每個(gè)戶(hù)型單元由下疊、中疊和上疊三個(gè)戶(hù)型組成。總價(jià)約100萬(wàn)元每套起 葡醍院落（類(lèi)聯(lián)排）戶(hù)型組合每3套戶(hù)型構(gòu)成一個(gè)戶(hù)型單元相鄰戶(hù)型單元為鏡像對(duì)稱(chēng)關(guān)系 葡醍院落戶(hù)型分布 葡醍院落 葡醍院落下疊戶(hù)型建筑面積:約160平方米地下一層建筑面積:約70平方米一層建筑面積:約90平方米 葡醍院落中疊戶(hù)型建筑面積:約130平方米地上建筑面積：約90平方米地下建筑面積：約40平方米 葡醍院落上疊戶(hù)型

5、建筑面積:約110平方米二層建筑面積：約30平方米三層建筑面積：約70平方米 葡醍院落戶(hù)型組合 葡醍院落下疊戶(hù)型 二層三層功能布局：首層布置客廳、廚房和主要臥室 地下一層為休閑廳和次要臥室戶(hù)型特點(diǎn):私家廊橋入戶(hù),獨(dú)門(mén)小院,全南向的下沉庭院和入戶(hù)庭院 地下室與南向下沉庭院統(tǒng)一形成靈活空間 葡醍院落中疊戶(hù)型 功能布局：首層布置餐廳與廚房，二層布置客廳與兩間臥室，并設(shè)有兩處景觀(guān)露臺(tái)。地下一層為休閑娛樂(lè)用房戶(hù)型特點(diǎn)：擁有豐富的上下三重庭院，地下庭院 首層入戶(hù)花園、二樓景觀(guān)露臺(tái)，充分呈現(xiàn)別墅生活品質(zhì)。三層最佳景觀(guān)高度，視野開(kāi)闊 一層二層地下一層葡醍院落上疊戶(hù)型 二層三層功能布局：二層設(shè)置餐廳廚房 三層客

6、廳、臥室、書(shū)房并設(shè)有二處景觀(guān)露臺(tái)戶(hù)型特點(diǎn)：由臺(tái)階直達(dá)二層平臺(tái)入戶(hù) 獨(dú)享整個(gè)三層私密性好，南北雙向大露臺(tái)陽(yáng)光明媚 三層最佳景觀(guān)高度，視野開(kāi)闊 頤和墅-北院葡醍院落平面及空間關(guān)系 建筑風(fēng)格：采用簡(jiǎn)約的頤和原著風(fēng)格，聯(lián)排產(chǎn)品別墅化的立面 葡醍院落 四季小院（商業(yè)產(chǎn)權(quán)的度假產(chǎn)品）地上一層戶(hù)型1建筑面積：約6676平方米戶(hù)型2建筑面積：約45平方米總價(jià)約100萬(wàn)元每套起 四季小院戶(hù)型分布 四季小院 功能布局：度假酒店式設(shè)計(jì)格局，每戶(hù)獨(dú)立小院，臥室、起居室與開(kāi)放式廚房布置在一個(gè)大空間內(nèi)，每戶(hù)均設(shè)置溫泉池。45平米戶(hù)型，總價(jià)100萬(wàn)。66平米戶(hù)型，總價(jià)150萬(wàn) 建筑風(fēng)格：托斯卡納風(fēng)格 四季小院 青島龍湖滟瀾

7、海岸(青島)區(qū)位分析規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷(xiāo)售組團(tuán)設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格照片賞鑒1.區(qū)位分析龍湖滟瀾海岸交通樞紐：處于大青島交通樞紐位置，緊鄰雙高路（在建，直通高新區(qū)）、環(huán)膠州灣高速雙埠路口，經(jīng)環(huán)灣高速到青島主城區(qū)僅15分鐘。景觀(guān)資源：資源豐富，地處青島城陽(yáng)區(qū)白沙河入海口處，擁有浩瀚的河海水景景觀(guān)；規(guī)劃有三大公園（濱海公園、河濱公園、體育公園）。社區(qū)配套：沿海一線(xiàn)社區(qū)特色商業(yè)街，集餐飲、休閑、購(gòu)物于一體；雙語(yǔ)幼兒園、名牌中小學(xué)。2.規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：509000平方米 建筑面積：620000平方米 綠化率：35%容積率：1.2（別墅+小高 層平均容積率）不均勻使用容積率：別墅0.60.7，疊拼

8、1.09，洋房+小高層2.26，高層2.6 人車(chē)分流：利用2.6-3.4米臺(tái)地處理，實(shí)現(xiàn)全人車(chē)分流社區(qū) 綠化：將綠化面積打散，均勻分布到每家每戶(hù)，盡可能多的增加產(chǎn)品溢價(jià)高 層和院別墅小高層疊拼洋房3.產(chǎn)品銷(xiāo)售龍湖滟瀾海岸是龍湖地產(chǎn)在青島開(kāi)發(fā)的首個(gè)高端別墅及精裝住宅項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)型：疊拼（地上4層）：上下躍層，南院（疊上），北院（疊下）和院（地上3層）：類(lèi)獨(dú)棟雙拼別墅主推產(chǎn)品洋房（地上6層）高層：南北躍層住宅消化容積率產(chǎn)品 產(chǎn)品售價(jià)：2010.10月開(kāi)盤(pán)和院均價(jià)1000萬(wàn)/套高層均價(jià)6500元/平方米 銷(xiāo)售分期策略：低容積率產(chǎn)品先入市，施工速度快，資金回收快；高層后建，消化容積率，低層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)

9、和院別墅組團(tuán)特點(diǎn)：和院別墅是聯(lián)排別墅的改良版，實(shí)際上是類(lèi)獨(dú)棟雙拼別墅按風(fēng)車(chē)形狀的組合，贈(zèng)送地上私家庭院、共享庭院、超大地下空間傳統(tǒng)四合院劣勢(shì)：院落單一，共享性、采光通風(fēng)性差和院優(yōu)勢(shì)：增加院落共享，戶(hù)型多樣化，拉開(kāi)建筑間距，增加采光通風(fēng)特性，成為風(fēng)車(chē)型圍合。增加建筑外立面多樣性，擴(kuò)充建筑單體景觀(guān)受面，兼具通風(fēng)、采光、賞景、享院等優(yōu)點(diǎn)與特色4.組團(tuán)設(shè)計(jì)和院分隔：4棟雙拼別墅（棟雙拼別墅（8戶(hù)）共用戶(hù)）共用1個(gè)院子，個(gè)院子，其中中間其中中間4戶(hù)與端戶(hù)與端頭兩戶(hù)之間以硬質(zhì)頭兩戶(hù)之間以硬質(zhì)隔墻分隔隔墻分隔增加圍合感，該，該4戶(hù)之間以戶(hù)之間以軟質(zhì)綠籬相隔，隔軟質(zhì)綠籬相隔，隔而不斷，南北共院，而不斷，南北共

10、院，增加院落融合感增加院落融合感硬質(zhì)隔墻軟質(zhì)綠籬南北共院5.戶(hù)型設(shè)計(jì)5.1 和院別墅地下一層地上三層的類(lèi)獨(dú)棟雙拼住宅贈(zèng)送300余平米超大地下空間，下沉陽(yáng)光庭院，保證地下空間的采光、通風(fēng)地下室直通地下車(chē)庫(kù)，贈(zèng)送3個(gè)私家車(chē)位預(yù)留戶(hù)內(nèi)電梯井，私家電梯直接入戶(hù)首層設(shè)有獨(dú)立臥室，方便老人起居寬向采光客廳設(shè)置，滿(mǎn)足居住大面寬、寬采光的生活需求二三層獨(dú)設(shè)全套系主、客臥及兒童房，大型景觀(guān)露臺(tái) 春風(fēng)沐和戶(hù)型總建筑面積：644平方米贈(zèng)送面積：319平方米5.1 和院和院別墅首層平面預(yù)留戶(hù)內(nèi)電梯井預(yù)留戶(hù)內(nèi)電梯井，私家電梯直接入戶(hù)在門(mén)廳入口處，獨(dú)創(chuàng)十幾米斜向視角動(dòng)線(xiàn)，拉伸整個(gè)室內(nèi)的空間感開(kāi)間5.5米的寬向采光客廳設(shè)置

11、，滿(mǎn)足居住大面寬、寬采光的生活需求首層設(shè)有獨(dú)立臥室，方便老人起居軟質(zhì)綠籬分隔南北院落，與鄰共享，促進(jìn)鄰里交流老人臥室私家庭院軟質(zhì)綠籬寬向采光客廳入口視線(xiàn)設(shè)計(jì)5.1 和院和院別墅主臥室二三層獨(dú)設(shè)全套系主、客臥及兒童房，大型景觀(guān)露臺(tái)，鑄造星級(jí)套房品質(zhì)三層平面男衣帽間女衣帽間主衛(wèi)生間兒童套房陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送露臺(tái)書(shū)房陽(yáng)臺(tái)二層平面建筑風(fēng)格主要為托斯卡納、西班牙兩種。造型設(shè)計(jì)富有底蘊(yùn)，立面材料以文化石貼面、彩色陶瓦屋面、質(zhì)感涂料為主。和院別墅風(fēng)格和院別墅風(fēng)格同時(shí)設(shè)計(jì)了八種立面風(fēng)格，運(yùn)用不同的排列組合，通過(guò)細(xì)致的建筑色調(diào)、材質(zhì)駁接和風(fēng)格化的窗體、紅筒瓦、文化石等細(xì)節(jié)制造豐富的立面效果。悅瀾居瞰海復(fù)式總建筑面

12、積：120-145平方米5.2 高層住宅5.2 高層住宅悅瀾居景悅戶(hù)型(北廳入戶(hù)）4室2廳2衛(wèi)1廚 126.00平方米 南北躍層兩代居 一層老人房與二層子女房各得其所1梯12戶(hù)通廊5.2 高層住宅悅瀾居馨悅戶(hù)型（南廳入戶(hù)）4室2廳3衛(wèi)1廚 145.00平方米 南北躍層兩代居 一層老人房與二層子女房各得其所1梯12戶(hù)通廊5.2 高層住宅通廊式南北躍層戶(hù)型組合平面示意（每層12戶(hù)）首層平面組合戶(hù)型A戶(hù)型B二層平面組合戶(hù)型A戶(hù)型B 優(yōu)勢(shì)：南北通透、節(jié)省公攤面積，像塔樓一樣出面積但能享有板樓的通透戶(hù)型 劣勢(shì)：每層12戶(hù)，戶(hù)數(shù)過(guò)多，干擾大，小戶(hù)型躍層使用起來(lái)沒(méi)有大平層方便二層組合首層組合建筑風(fēng)格采用Ar

13、t-deco風(fēng)格。運(yùn)用石材、真石漆、質(zhì)感涂料混搭組合，制造豐富而不失統(tǒng)一的簡(jiǎn)約Art-deco 風(fēng)格。6.2 高層住宅6.3 疊拼別墅（無(wú)戶(hù)型資料）建筑風(fēng)格采用Art-deco風(fēng)格與美式草原住宅坡屋頂混搭。石材、真石漆、紅色面磚、質(zhì)感涂料混搭組合，將和院別墅與高層住宅的風(fēng)格有機(jī)的統(tǒng)一起來(lái)。7.立面及細(xì)節(jié)材料檐口裝飾構(gòu)件裝飾構(gòu)件材料1：擠塑聚苯板應(yīng)用部位包括：檐口裝飾構(gòu)件、裝飾門(mén)窗套、裝飾線(xiàn)條、裝飾擋窗板裝飾窗套和院別墅立面拱形入口門(mén)廊裝飾擋窗板及裝飾窗套文化石與質(zhì)感涂料混搭露臺(tái)GRC裝飾柱裝飾構(gòu)件材料1：擠塑聚苯板應(yīng)用部位包括：檐口裝飾構(gòu)件、裝飾門(mén)窗套、裝飾線(xiàn)條、裝飾擋窗板裝飾構(gòu)件材料2：GR

14、C應(yīng)用于承重部位立面材料：好鋼用在刀刃上除重點(diǎn)部位應(yīng)用石材外其余均以真石漆、質(zhì)感涂料替代，降低成本，以假亂真。薄片干掛石材部位包括：柱子、窗臺(tái)板、女兒墻檐口、壓頂欄桿基座壓頂板女兒墻檐口柱子石材重點(diǎn)打造部位疊拼別墅立面樓棟導(dǎo)引地下室采光窗井西班牙風(fēng)格面磚頗為煽情的園林布景園區(qū)導(dǎo)引趣味布景l(fā)建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟煙臺(tái)龍湖葡堤海灣、青島龍湖滟瀾海岸項(xiàng)目景觀(guān)啟示規(guī)劃大手筆設(shè)計(jì)一招鮮綠化為王細(xì)節(jié)決定品質(zhì)情境式景觀(guān)營(yíng)造浪漫氣氛，為營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)投資兩億打造27萬(wàn)方森林公園大面積人工水系規(guī)劃大手筆：煙臺(tái)葡堤海岸總體景觀(guān)規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)部景觀(guān)空間森林公園入口主景區(qū)花

15、海及禮堂葡萄山谷無(wú)邊際泳池（與海相接）設(shè)計(jì)一招鮮：用蜿蜒曲折、密植夾道的道路引導(dǎo)人們進(jìn)入主題區(qū)域，在對(duì)景處重點(diǎn)造景，步移景異，并配合聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)等形成精彩效果。這個(gè)手法在龍湖多個(gè)項(xiàng)目里反復(fù)運(yùn)用，尤其是在售樓處、展示區(qū)的充分運(yùn)用，用欲揚(yáng)先抑的手法擴(kuò)大空間感并充分調(diào)動(dòng)人們的探奇心態(tài)，可以達(dá)到很好的烘托營(yíng)銷(xiāo)的效果。綠化為王：龍湖園林的軟硬景比例一般控制在9:1左右，即90%的綠化面積，僅10%左右的硬景面積。龍湖在全國(guó)各地建設(shè)大型苗圃，儲(chǔ)備苗木資源，在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)配調(diào)撥。這樣既保證了大規(guī)格苗木的供應(yīng)，又保證了樹(shù)形的統(tǒng)一一致，還降低了成本與采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。本次考察感悟龍湖綠化的幾個(gè)特點(diǎn)1.成熟園林，全冠移植2

16、.五重綠化體系及不同性質(zhì)場(chǎng)所的植物搭配方式 3.重視綠化養(yǎng)護(hù)全冠移植的常綠和落葉喬木，搭配冷季型草坪，即使在冬季也不缺乏綠量。景觀(guān)即時(shí)成形，增加營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。層次豐富的五重垂直綠化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等 公共區(qū)域植物景觀(guān)配植樓間私家花園外延植物配置在建筑邊緣、墻角等處的植物處理在建筑物旁、道路轉(zhuǎn)角處、景墻小品邊緣、地下車(chē)庫(kù)周?chē)忍幹参锱渲泊蟪叨戎黝}空間綠化大尺度主題空間綠化不同等級(jí)的道路空間綠化夾道密植的樹(shù)冠交差，形成林蔭大道的效果宅間小空間綠化主入口節(jié)點(diǎn)空間綠化住宅入口空間綠化室

17、內(nèi)空間綠化保溫及樹(shù)池處理支護(hù)、保溫更換適合冬季的時(shí)令花草防風(fēng)處理細(xì)節(jié)決定品質(zhì)：石材與金屬材質(zhì)結(jié)合的標(biāo)志牌帶有龍湖LOGO的井蓋每棵樹(shù)池都做了保護(hù)與美化處理道路收邊處做了細(xì)致的處理樹(shù)牌也精心設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目保持一致車(chē)行道邊設(shè)置反光道釘，保障夜間行車(chē)安全在道路彎曲處，鋪裝材料做特殊處理，保證弧度順暢自然。工藝細(xì)節(jié)：弧形小料石鋪裝，嚴(yán)格保證錯(cuò)縫鋪貼，內(nèi)圈材料做特殊處理，保證弧度順暢自然。情境式景觀(guān)：景觀(guān)從平面構(gòu)圖、植物的色彩、小品的設(shè)置、小游園的主題、詩(shī)意的名稱(chēng)等等，都極力烘托景觀(guān)主題和情境，營(yíng)造浪漫氣氛，為營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)。景觀(guān)溢價(jià)的體現(xiàn)：銷(xiāo)售對(duì)于景觀(guān)的渲染與宣傳用于宣傳的唯美景觀(guān)照片l建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l

18、室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟l龍湖樣板間設(shè)計(jì)以客戶(hù)體驗(yàn)?zāi)Ｊ綖閷?dǎo)向，設(shè)定家庭人口數(shù)量、年齡、職業(yè)、愛(ài)好等信息進(jìn)行有效行為模式的分析；l樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)在6000/平米左右，遵循輕裝修重裝飾的原則，注重軟裝配飾的效果；樣板間考察龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、滟瀾海岸（青島）龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）l龍湖有獨(dú)戶(hù)小院、共享小院；共享小院采用硬隔、軟隔的形式，在業(yè)主視覺(jué)共享的同時(shí)盡可能保障私密性。優(yōu)點(diǎn)是充分利用空間營(yíng)造景觀(guān)環(huán)境，缺點(diǎn)是損失一定的私密性。l小院形式多種多樣因面積而異，但無(wú)論大小總能滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)私家小院需求的情愫。l風(fēng)格逐漸簡(jiǎn)化，以簡(jiǎn)約“托斯卡納”為主調(diào)，整體

19、簡(jiǎn)潔明快，墻面主要采用米黃色乳膠漆+局部木飾面、壁紙，地面木地板、石材拼花+地毯等客廳照片l缺點(diǎn)：玄關(guān)考慮略有不足，部分戶(hù)型沒(méi)有設(shè)置足夠的玄關(guān)收納空間龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）l主臥主要采用歐式頂角線(xiàn)+燈帶、墻面壁紙+局部墻板、地面地毯+木地板等營(yíng)造空間氛圍l主臥特點(diǎn)：衣帽間寬敞、抓住女主人的消費(fèi)心理，亦成為龍湖的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)之一l兒童房、客臥同樣運(yùn)用歐式頂角線(xiàn)+燈帶、壁紙墻面+局部墻板、地毯+木地板地面等l兒童房壁紙選擇更加活躍，設(shè)置足夠的收納柜、有條件的甚至單獨(dú)設(shè)置玩具室龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍

20、湖滟瀾海岸（青島）l露臺(tái)對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)起到了一個(gè)很好的延續(xù)作用，在滿(mǎn)足業(yè)主功能需求的同時(shí)，亦達(dá)到視覺(jué)環(huán)境的享受。l龍湖對(duì)露臺(tái)的打造十分細(xì)致，甚至能滿(mǎn)足業(yè)主開(kāi)小型party的使用。龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）l地下一層使用面積占到使用總面積的50%左右,功能設(shè)施齊全,引發(fā)業(yè)主的無(wú)限遐想，成為銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)l功能包括:影視酒吧房、茶室、陽(yáng)光房（餐廳、沐浴）、游戲、棋牌室、運(yùn)動(dòng)室、車(chē)庫(kù)等龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）l衛(wèi)生間壁紙+墻磚、腰線(xiàn)+地面石材拼花，展示性大于實(shí)用性l淋浴區(qū)玻璃隔斷+墻磚形成分區(qū)，顯得不夠整體，交界面復(fù)雜工藝要求較高。龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青

21、島）l衛(wèi)生間對(duì)圓弧的運(yùn)用深入到細(xì)節(jié)l末端交界到位，甚至考慮到了門(mén)套的防水，該部位的必要性有待討論龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）l廚房功能為中西雙廚設(shè)置，融入整體設(shè)計(jì)風(fēng)格l操作臺(tái)立面擋水的處理上存在較多的材料界面及收邊，對(duì)整體性有一定破壞龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）局部重點(diǎn)墻面的營(yíng)造局部墻板的運(yùn)用l立面上局部重點(diǎn)裝飾，注重窗套、窗臺(tái)、門(mén)套、踢腳、吊頂造型等元素的運(yùn)用龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）頂部與墻面交界留10-20縫，利于壁紙收邊、吊頂線(xiàn)視覺(jué)整齊吊頂+燈帶+暗藏窗簾盒風(fēng)口采用暗藏側(cè)送風(fēng)，保持吊頂界面的整潔l細(xì)節(jié)上體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化控制，墻體陽(yáng)角的圓弧處理在土建

22、階段運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。l并體現(xiàn)在與之配套的標(biāo)準(zhǔn)化圓弧踢腳收邊。龍湖葡堤海灣（煙臺(tái)）、龍湖滟瀾海岸（青島）樓梯與吊頂?shù)奶幚順翘輦?cè)邊的收口圓弧角帶來(lái)的處理困難樓梯起始步與踢腳的處理樓梯頂端與各界面的處理l建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟菩醍海灣雨水管 材質(zhì)為金屬管，有質(zhì)感，顯得有檔次。連接方式為承插連接，該類(lèi)管使用較少。空調(diào)送風(fēng)口和回風(fēng)口 外層采用豎向格柵，感覺(jué)有點(diǎn)亂，而且風(fēng)口長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng)，寬度過(guò)寬，顯得不協(xié)調(diào)。風(fēng)口的處理不如滟瀾海岸項(xiàng)目。散熱器 項(xiàng)目全部采用地板采暖，僅在衛(wèi)生間使用了散熱器，散熱器設(shè)溫控閥。雨水排水 地下室臺(tái)階，臺(tái)階上部沒(méi)有遮雨設(shè)

23、施，地下室沒(méi)有排水設(shè)施。青島滟瀾海岸滟瀾海岸與葡醍海灣雨水管同樣采用金屬雨水管，滟瀾海岸的雨水管直接入地，由地下排入雨水管網(wǎng)。葡醍海灣則不是。陽(yáng)臺(tái)雨水地漏 雨水管和地漏位置設(shè)置不合理，不利于排水，空調(diào)送風(fēng)口和回風(fēng)口 風(fēng)口外層采用橫向格柵，顯得整齊、美觀(guān)，風(fēng)口的長(zhǎng)度和寬度比較合適空調(diào)室外機(jī)位置 空調(diào)室外機(jī)應(yīng)放在通風(fēng)較好的位置，中間照片的設(shè)置方式不合理。熱水器位置 熱水器布置在室外樓梯下方，較為隱蔽，節(jié)省室內(nèi)空間；但是距離用水點(diǎn)的距離過(guò)大。太陽(yáng)能熱水器太陽(yáng)能熱水器的儲(chǔ)水罐、循環(huán)泵、穩(wěn)壓罐及控制系統(tǒng)布置在室內(nèi)的樓梯間，節(jié)省室內(nèi)空間，大大縮短與用水點(diǎn)的距離，是比較理想的布置方式。空調(diào)室外機(jī) 別墅各個(gè)房

24、間采用分體空調(diào)，室外機(jī)放置在二層的陽(yáng)臺(tái)，處理方式不理想。應(yīng)該進(jìn)行安全防護(hù)，或者設(shè)置獨(dú)立的室外機(jī)位置。水表井與取水口 水表井施工質(zhì)量比較差，而且不防凍；澆灌綠地的取水口設(shè)置較簡(jiǎn)單、隱蔽。雨水篦子 小區(qū)道路和下沉花園的雨水篦子采用了鑄鐵篦子，并用卵石、綠植遮擋。給排水管 利用采光井的空間布置給水管、排水管，較隱蔽且方便維修，但是要注意做好保溫地板采暖集分水器 集分水器設(shè)在廚房壁櫥里，無(wú)法進(jìn)行操作、維修。應(yīng)該設(shè)在隱蔽且有操作維修空間的位置。溫控面板 地板采用采用丹佛斯的溫控面板，三星空調(diào)，有一定知名度1.室外機(jī)電管線(xiàn)設(shè)備與建筑、景觀(guān)結(jié)合的美化處理2.機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)3.施工工藝和細(xì)節(jié)處理室外機(jī)電

25、管線(xiàn)與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理室外機(jī)電管線(xiàn)與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理卵石井蓋植草井蓋硬裝井蓋文化井蓋原則：井蓋避免設(shè)置在入戶(hù)的通道上和私家花園內(nèi)室外機(jī)電設(shè)備與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理室外機(jī)電設(shè)備與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理管室外道與閥門(mén)的美化處理室外音箱的仿石效果室外機(jī)電設(shè)備與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理室外機(jī)電設(shè)備與建筑、景觀(guān)結(jié)合美化處理室外配電柜、空調(diào)主機(jī)、通風(fēng)道和景觀(guān)及建筑外立面風(fēng)格一致總結(jié)：室外機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)：1.由于強(qiáng)弱電井調(diào)整比較靈活，通過(guò)調(diào)整位置，確保花園和入戶(hù)小徑上沒(méi)有強(qiáng)弱電井。2.雨污水井避免設(shè)置在入戶(hù)的通道上。3.雨污水井盡可能避免設(shè)置在私家花園內(nèi)。原則：深入了解家庭生活的模式細(xì)節(jié)，

26、一切從方便居住者的使用出發(fā)進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，關(guān)懷由心而發(fā)。馬桶旁預(yù)留自動(dòng)沖洗設(shè)備插座，便于住戶(hù)使用洗衣房雙洗衣機(jī)位的預(yù)留機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)根據(jù)家用電器的使用特點(diǎn)及住戶(hù)的生活居住習(xí)慣，設(shè)計(jì)一鍵式開(kāi)關(guān)，切斷插座電源。機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)衛(wèi)生間插座采用酒店型插座，方便使用，彰顯檔次機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)機(jī)電點(diǎn)位的人性化設(shè)計(jì)廚房一鍵式開(kāi)關(guān)，切斷插座電源住戶(hù)配電箱巧妙置于收納空間內(nèi)，絲毫不影響使用和觀(guān)感。優(yōu)良的施工工藝和細(xì)節(jié)處理是表現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，龍湖的工程管理值得借鑒。施工工藝和細(xì)節(jié)處理施工工藝和細(xì)節(jié)處理龍湖企業(yè)LOG

27、O無(wú)處不在，體現(xiàn)關(guān)懷用意。施工工藝及細(xì)節(jié)處理l建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟1 龍湖簡(jiǎn)介；2 龍湖的戰(zhàn)略及理念；3 龍湖的核心技能；4 我們對(duì)龍湖的最大誤解；1 龍湖簡(jiǎn)介 龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于1995年，起家于重慶；年，起家于重慶；2004年向重慶以外開(kāi)拓，開(kāi)始由區(qū)域性年向重慶以外開(kāi)拓，開(kāi)始由區(qū)域性的公司向全國(guó)性的公司轉(zhuǎn)變；的公司向全國(guó)性的公司轉(zhuǎn)變；2005年集團(tuán)總部改設(shè)為北京年集團(tuán)總部改設(shè)為北京；截至截至2010年，龍湖地產(chǎn)下設(shè)重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司，業(yè)年，龍湖地產(chǎn)下設(shè)重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉

28、及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊；在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)；個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)；龍湖產(chǎn)品覆蓋了花園洋房、別墅、高層公寓、寫(xiě)字樓、綜合商業(yè)及大型城市綜龍湖產(chǎn)品覆蓋了花園洋房、別墅、高層公寓、寫(xiě)字樓、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，尤其是高檔住宅項(xiàng)目為行業(yè)標(biāo)桿性作品合體等多種業(yè)態(tài)，尤其是高檔住宅項(xiàng)目為行業(yè)標(biāo)桿性作品。龍湖歷年銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)（單位：億元）龍湖歷年銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)（單位：億元）董事長(zhǎng)

29、吳亞軍 2 龍湖的戰(zhàn)略及理念 企業(yè)戰(zhàn)略：立足重慶，布局全國(guó) 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模（14個(gè)城市）業(yè)務(wù)布局，住宅集中于中高端市場(chǎng)（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶(hù)）公司理念：善待您一生。為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù) 高品質(zhì)的物業(yè)管理。企業(yè)產(chǎn)品觀(guān)：不賣(mài)我們能造的，要賣(mài)客戶(hù)需要的；忘掉自己想要的，想想客戶(hù)愿付的！l 集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。資源成長(zhǎng)地塊大規(guī)模快節(jié)奏1l 目標(biāo)客戶(hù)集中于再改、豪宅客戶(hù)，對(duì)他們的市場(chǎng)期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶(hù)的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場(chǎng)趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的75

30、重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2l 提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶(hù)最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，將客戶(hù)能接觸到的一切做到極致。用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢(shì)沖擊客戶(hù)，溫馨的生活情景營(yíng)銷(xiāo)激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。景觀(guān)出眾最佳體驗(yàn)3 3 龍湖的核心技能 l 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，不同城市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化4l 秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶(hù)，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶(hù)，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5 4 我們對(duì)龍湖的最大誤解 龍湖的成功就是靠他們的園林。解析：盡管園林在龍湖產(chǎn)品構(gòu)成中

31、占有較重的份量，但它遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能代表龍湖產(chǎn)品的全部實(shí)力，龍湖前期對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)（產(chǎn)品增值點(diǎn)）的研發(fā)是造就龍湖產(chǎn)品在市場(chǎng)上具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的根本原因。龍湖產(chǎn)品研發(fā)五大溢價(jià)點(diǎn)：總圖溢價(jià)、戶(hù)型溢價(jià)、立面溢價(jià)、園林溢價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)；錯(cuò) 北京龍湖唐寧ONE通過(guò)日照分析將不會(huì)對(duì)紅線(xiàn)外建筑造成遮擋的立體空間切割出來(lái)，再依規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。陰影區(qū)內(nèi)建筑著重消化商業(yè)指標(biāo)。商業(yè)商業(yè)精品公寓4.1 總圖溢價(jià)：1 1）措施措施1 1：用足容積率：用足容積率2 2）措施措施2 2：用足建筑密度：用足建筑密度3 3）措施措施3 3：用足規(guī)范限制：用足規(guī)范限制 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間。親地產(chǎn)品（贈(zèng)送私家花

32、園）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的產(chǎn)品，是項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。核心是偷面積。利用面積計(jì)算規(guī)范的空子做室內(nèi)兩層挑空、驗(yàn)收后可封閉的露臺(tái)或是花園、贈(zèng)送層高不足2.2米的房間（不計(jì)面積，如閣樓空間）等。4）措施4：不均勻使用容積率總圖規(guī)劃前要進(jìn)行產(chǎn)品配比組合推演及收益測(cè)算，從而得出最佳產(chǎn)品組合方式，確保每一個(gè)地塊都能獲得最大的收益。建設(shè)用地建設(shè)用地77.88畝畝建設(shè)用地建設(shè)用地111.32畝畝成都龍湖弗萊明戈地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo)出讓面積出讓面積520300.00520300.00凈用地面積凈用地面積126139.6412

33、6139.64代征綠地代征綠地40728.7040728.70容容 積積 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住宅其中住宅26%26%綠綠 地地 率率30%30%不不 同同 產(chǎn)產(chǎn) 品品 單單 位位 面面 積積 收收 益益 表表產(chǎn)品類(lèi)別產(chǎn)品類(lèi)別預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)建設(shè)成本預(yù)計(jì)建設(shè)成本 單位面積收益單位面積收益普通聯(lián)排普通聯(lián)排13000/13000/2000/2000/1100011000元元親地底躍親地底躍 20025020025012000/12000/1960/1960/1004010040元元多層頂躍多層頂躍 20025020025011000/11000/1960/1960/90

34、409040元元電梯洋房電梯洋房 1001301001307500/7500/2750/2750/47504750元元高層高層83130831306800/6800/（精裝（精裝）2505/2505/42954295元元結(jié)論1：聯(lián)排產(chǎn)品收益率親地底躍電梯頂躍電梯洋房高層結(jié)論2：條件允許的前提下，最大限度地增加普通聯(lián)排的比例通過(guò)日照分析將不會(huì)對(duì)紅線(xiàn)外建筑造成遮擋的立體空間切割出來(lái)，再依規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。步驟2：聯(lián)排別墅收益高，但占地多，不出面積：聯(lián)排別墅收益高，但占地多，不出面積一般無(wú)電梯洋房的底躍雖然一般無(wú)電梯洋房的底躍雖然可做出類(lèi)別墅的品質(zhì)，但只有可做出類(lèi)別墅的品質(zhì)，但只有12

35、12層的底躍產(chǎn)品可溢價(jià)，溢價(jià)總量有限層的底躍產(chǎn)品可溢價(jià)，溢價(jià)總量有限帶電帶電梯梯7+17+1層洋房比普通洋房住宅在占地面積相同的前提下更易出面積，且能激活層洋房比普通洋房住宅在占地面積相同的前提下更易出面積，且能激活4 4、5 5、6 6和頂躍產(chǎn)品的溢價(jià)，建議主推此類(lèi)產(chǎn)品和頂躍產(chǎn)品的溢價(jià)，建議主推此類(lèi)產(chǎn)品步驟1：適當(dāng)位置布置商業(yè)，用足：適當(dāng)位置布置商業(yè)，用足4%4%的覆蓋率的覆蓋率步驟3：高層收益低、但占地面積少，容積率高，可最后用來(lái)補(bǔ)足規(guī)劃指標(biāo)：高層收益低、但占地面積少，容積率高，可最后用來(lái)補(bǔ)足規(guī)劃指標(biāo)1 123 345 567 77+11 122+11 123 345 55+1聯(lián)排聯(lián)排無(wú)電

36、梯洋房無(wú)電梯洋房電梯洋房電梯洋房替代替代替代替代產(chǎn)品配比組合推演分析 最終推演方案高層7+1電梯洋房社區(qū)商業(yè)結(jié)論：經(jīng)測(cè)算，不均勻使用容積率后的總價(jià)值為40億元左右，大于單一產(chǎn)品的總價(jià)值，比如只做高層的總價(jià)值為36.5億左右！成都弗萊明戈 5）措施5：盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭墒勖娣e6）措施6：控制地上配套設(shè)施的規(guī)模，有條件時(shí)要盡可能設(shè)在地下，減少對(duì)容積率的占用龍湖觀(guān)點(diǎn)：p如果說(shuō)項(xiàng)目前期研發(fā)決定了項(xiàng)目總價(jià)值的如果說(shuō)項(xiàng)目前期研發(fā)決定了項(xiàng)目總價(jià)值的90%90%，那么其中總圖的研，那么其中總圖的研發(fā)就決定了項(xiàng)目總價(jià)值的發(fā)就決定了項(xiàng)目總價(jià)值的80%80%；p若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了

37、若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%70%，那么總圖階段就已將成本控，那么總圖階段就已將成本控制了制了50%50%；（精細(xì)化設(shè)計(jì)是控制成本的關(guān)鍵手段）p總圖決定了景觀(guān)的構(gòu)架與格局；總圖決定了景觀(guān)的構(gòu)架與格局；p總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)（出入口數(shù)量控制等）。重慶龍湖花千樹(shù)4.2 戶(hù)型溢價(jià)：獨(dú)聯(lián)花高500W200W100W1800萬(wàn)50W 類(lèi)獨(dú)類(lèi)聯(lián)類(lèi)花高town0.30.61.54.00.50.82.04.0 合法的“獨(dú)立別墅”，由7個(gè)類(lèi)獨(dú)立的Townhouse圍合拼接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生單元體7戶(hù)（2780m2）間距雖小，但絕對(duì)私密 可無(wú)限生長(zhǎng)

38、、組合、拼接 對(duì)復(fù)雜地形有較好的適應(yīng)性 產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化地下一層一層二層三層上海龍湖藍(lán)湖郡類(lèi)獨(dú)棟別墅案例類(lèi)獨(dú)棟別墅案例合院別墅合院別墅 亮點(diǎn) 1）措施1：運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)4.2 戶(hù)型溢價(jià)：1）措施1：運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)2）措施2：資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍，如親地戶(hù)型。3)措施3：沒(méi)有親地資源的高層，要利用躍層手法提升產(chǎn)品品質(zhì)地下一層一層二層高層全躍戶(hù)型1梯4戶(hù)的基本格局提升為1梯2戶(hù)的居住品質(zhì)通廊式躍層通廊式公寓做出空中聯(lián)排的品質(zhì)1）措施1：立面設(shè)計(jì)風(fēng)格化，用異域情調(diào)來(lái)宣傳

39、新的生活方式并以此激發(fā)人們對(duì)生活品質(zhì)的追求和對(duì)美好生活的向往，進(jìn)而認(rèn)可龍湖產(chǎn)品的品質(zhì)并愿意為這種品質(zhì)支付額外的費(fèi)用。2）措施2：立面結(jié)合跨界戶(hù)型產(chǎn)品創(chuàng)造跨界品質(zhì)洋房聯(lián)排化，聯(lián)排獨(dú)棟化，獨(dú)棟尊崇化等設(shè)計(jì)手法突出產(chǎn)品的專(zhuān)屬感和品質(zhì)感；4.3 立面溢價(jià)：托斯卡納風(fēng)格是地域、氣候、文化、歷史、民族、傳統(tǒng)等因素共同造就的，是托斯卡納地區(qū)特有的，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受諸多因素的影響（規(guī)劃要求、規(guī)范要求、收益要求等等），因此無(wú)法也不可能實(shí)現(xiàn)這種風(fēng)格的絕對(duì)復(fù)制；托斯卡納風(fēng)格自身并沒(méi)有一成不變的設(shè)計(jì)原則，它只是這種愜意的田園生活的一個(gè)講述載體，誰(shuí)講故事并不重要，關(guān)鍵在于講述的是不是同一個(gè)故事；托斯卡納風(fēng)格是龍湖的一種

40、營(yíng)銷(xiāo)工具，風(fēng)格的血統(tǒng)是否純正并非龍湖關(guān)心的問(wèn)題，她所關(guān)注的是用這種形式來(lái)宣傳一種不同于中國(guó)傳統(tǒng)生活的異域生活情景，通過(guò)宣傳和全方位浸入式體驗(yàn)，成功地激發(fā)了客戶(hù)的聯(lián)想，讓客戶(hù)利用自己對(duì)美好生活的向往來(lái)說(shuō)服自己購(gòu)置自己未來(lái)的幸福家園；從客戶(hù)對(duì)龍湖立面的認(rèn)可和對(duì)產(chǎn)品的追捧來(lái)看，雖然立面形式并不完美，但龍湖的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而且實(shí)現(xiàn)得很完美；1）措施1：采用人車(chē)分流的方式，在步行空間中最大限度地營(yíng)造園林美景，別人賣(mài)地段賣(mài)戶(hù)型，龍湖賣(mài)品質(zhì)賣(mài)生活，兩相對(duì)比高下立分。2）措施2：采用全冠移植、5層綠化等造園手法，讓客戶(hù)入住時(shí)即能身臨其境地感受到成熟園林之美，能花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)提前享受，還有誰(shuí)愿意等待；4.4 園林溢價(jià)

41、：核心是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)1）體驗(yàn)區(qū)：通過(guò)園林美景（特別是應(yīng)季花卉）在客戶(hù)心中營(yíng)造對(duì)幸福生活的憧憬2）樣板間：裝修風(fēng)格及家具陳設(shè)以深暖色調(diào)為主，著重營(yíng)造溫馨的氣氛，重點(diǎn)突出這里是看得見(jiàn)風(fēng)景的房間，強(qiáng)化客戶(hù)的幸福感。4.5 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)：北京香醍漫步重慶藍(lán)湖香頌北京滟瀾山 北京滟瀾山 北京花盛香醍 北京花盛香醍 無(wú)錫滟瀾山 無(wú)錫滟瀾山 北京花盛香醍 1 1）2 2個(gè)工具個(gè)工具 產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化 預(yù)案推演模型預(yù)案推演模型 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化分析2 2）7 7張圖紙和張圖紙和5 5張表格：張表格：產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表）產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表

42、）研發(fā)重頭戲，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化研究研發(fā)重頭戲，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化研究 景觀(guān)資源利用分析圖（含戶(hù)型景觀(guān)利用比例分析表）景觀(guān)資源利用分析圖（含戶(hù)型景觀(guān)利用比例分析表）景觀(guān)資源利用最大化分析景觀(guān)資源利用最大化分析 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表）首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表）關(guān)注園林及私家花園設(shè)計(jì)關(guān)注園林及私家花園設(shè)計(jì) 入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表）入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表）交通組織交通組織 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 豎向分析豎向分析 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表）配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面

43、積指標(biāo)表）配套控制和贈(zèng)送面積分析配套控制和贈(zèng)送面積分析 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖產(chǎn)品溢價(jià)重點(diǎn)分析產(chǎn)品溢價(jià)重點(diǎn)分析4.6 龍湖產(chǎn)品研發(fā)的主要方法：4.7 龍湖的產(chǎn)品研發(fā)對(duì)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)有多大？北京龍湖滟瀾山 Vs.魯能優(yōu)山美地 2007年10月首次開(kāi)盤(pán) Vs.2003年7月首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)2200美金 無(wú)現(xiàn)房，僅可參觀(guān)體驗(yàn)區(qū)及樣板間 Vs.可看到已建成區(qū)的實(shí)樓實(shí)景 首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)：26800元 Vs.2007年10月在售房均價(jià)：18800元 在售產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 Vs.在售產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅l建筑、產(chǎn)品l園林景觀(guān)l室內(nèi)裝修l水電系統(tǒng)及其他l龍湖

44、地產(chǎn)延伸解讀l參觀(guān)后感悟感悟一：制造浪漫感悟一：制造浪漫l 利用客戶(hù)觸點(diǎn)，通過(guò)精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主描摹異域風(fēng)情、暢想幸福生活感受。給潛在客戶(hù)極其強(qiáng)烈的被尊重感，刺激購(gòu)買(mǎi)欲望。浪漫，可以這樣制造！感悟一：制造浪漫感悟一：制造浪漫感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)l 高層洋房化、洋房聯(lián)排化、連排別墅化。l 通過(guò)不同產(chǎn)品的跨界，實(shí)現(xiàn)低總價(jià)，高業(yè)態(tài)。同樣產(chǎn)品在降價(jià)潮中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)l不惜重金展示最好的戶(hù)型及環(huán)境l不超過(guò)700平米的售樓處節(jié)約資源并且制造搶購(gòu)錯(cuò)覺(jué)l華麗外裝下并非所有材料都豪華。感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)l托斯卡納 VS 龍湖風(fēng)格。lARTDEC+草原 VS

45、 龍湖風(fēng)格。l利用不均衡原理:土地產(chǎn)品樣板區(qū)與非樣板區(qū)、植物感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)樣板間位于代征綠化內(nèi)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)感悟二：制造錯(cuò)覺(jué)l熏衣草?鼠尾草！感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新7層7層洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距拉高拍低疊拼別墅剖疊拼別墅剖面圖面圖附送閣附送閣樓樓四樓四樓三樓三樓二樓二樓一樓一樓90901051059090105105909010510590901051050 030305050100100 半地下室半地下室（帶庭院）（帶庭院）附送閣附送閣樓樓一樓一樓二樓二樓90901201209090120120聯(lián)排別墅聯(lián)排

46、別墅剖面圖剖面圖0 030306060150150半地下室（帶半地下室（帶采光庭院采光庭院）20元喝汽水，1元/瓶（含瓶），2空瓶=1瓶（含瓶）。最多能喝多少瓶感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新平面創(chuàng)新空間創(chuàng)新 類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈）感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新 類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈）感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈）類(lèi)聯(lián)排洋房案例感悟三：關(guān)于創(chuàng)新感悟三：關(guān)于創(chuàng)新萬(wàn)科怎么做？萬(wàn)科怎么做？研究人的居住行為模式。全面家居解決方案

47、：U5 U8推薦書(shū)籍：建筑模式語(yǔ)住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)研究人的全生命周期。龍湖怎么做？龍湖怎么做？研究人的消費(fèi)心理和行為推薦書(shū)籍：消費(fèi)者心理學(xué)可預(yù)測(cè)的非理性有止境嗎？哪一派更強(qiáng)？我們?cè)趺醋觯坑兄咕硢幔磕囊慌筛鼜?qiáng)？我們?cè)趺醋觯績(jī)?nèi)外兼修。內(nèi)外兼修。標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。項(xiàng)目后評(píng)估。感悟四：議事規(guī)則感悟四：議事規(guī)則產(chǎn)品市場(chǎng)定位及產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)定位及產(chǎn)品研發(fā)2 23 3成本預(yù)設(shè)及預(yù)控成本預(yù)設(shè)及預(yù)控5 5項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目成功標(biāo)尺1 1交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)4 4銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略6 6項(xiàng)目總體計(jì)劃項(xiàng)目總體計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度建筑及景觀(guān)設(shè)計(jì)基本完成初步設(shè)計(jì)。完成以上通常40工作日。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)會(huì)制度項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)會(huì)制度項(xiàng)目定期流會(huì)制度項(xiàng)目定期流會(huì)制度內(nèi)部協(xié)作平臺(tái)內(nèi)部協(xié)作平臺(tái)感悟六：敬業(yè)與激勵(lì)感悟六：敬業(yè)與激勵(lì)一份崗位，兩份收入，三份付出，四份收獲“有難度”、“有干勁”、“有成就感”感悟六：公司發(fā)展感悟六：公司發(fā)展中糧、中鐵、中冶、中航、中遠(yuǎn)、中化、保利、中海、華潤(rùn)、中建、中維對(duì)外以何種形象示人對(duì)外以何種形象示人近期中期遠(yuǎn)期達(dá)到什么目標(biāo)近期中期遠(yuǎn)期達(dá)到什么目標(biāo)資金永遠(yuǎn)充足、周轉(zhuǎn)率、充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、反哺主業(yè)、怎么做怎么做別人成功不可復(fù)制，站在巨人肩膀上、謝謝，請(qǐng)指正END