2020年物業管理行業專題報告：走出誤區尋找合適的非住宅物管研究指標.pdf
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2020年物業管理行業專題報告：走出誤區尋找合適的非住宅物管研究指標.pdf
1、證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 走出走出誤區，尋找合適誤區，尋找合適的的非非住宅物管研究指標住宅物管研究指標 物業管理行業專題報告2020.6.17 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 我們不能套用在管面積，費率，增值服務等住宅物管的指標去分析非住宅物我們不能套用在管面積，費率，增值服務等住宅物管的指標去分析非住宅物 業管理行業。唯有憑借年化新簽合同金額，凈增加項目個數等概念，才能把業管理行業。唯有憑借年化新簽合同金額，凈增加項目個數等概念，才能把 握時代風口，進一步認識非住宅物業管理龍頭的成長價值。握時代風口，進一步認識非住宅物業管理龍頭的成長價值。 住宅物管先入為主
2、，對商寫、公建和城市物管的研究譜系進入誤區。住宅物管先入為主，對商寫、公建和城市物管的研究譜系進入誤區。我國商 寫板塊早年以外資主導，公建物管和城市服務只是在最近幾年才伴隨后勤保 障專業化逐漸登堂入室。資本市場最早認識的也是住宅物業管理。因此，市 場習慣于用在管面積，單位面積費率，增值服務，合同面積等住宅物業管理 特有的概念去分析非住宅物業管理公司，從而陷入研究的困境。 公建物管和城市服務是標段化定制內容服務，不宜對應面積，也不宜對應業公建物管和城市服務是標段化定制內容服務，不宜對應面積，也不宜對應業 主人數。主人數。住宅物業管理之所以能對應面積和人數，是因為住宅物業管理的基 礎服務具體對應為
3、四保一服，剔除增值服務而言，各家公司服務內容大同小 異。但公建物管和城市服務是根據需求定制內容，服務雖同樣根植于空間， 卻不宜用面積來衡量。相比住宅物業管理公司用合同面積（儲備面積）來預 測未來營業收入增長，非住宅物業管理公司最好用單位時間新簽合同金額來 衡量這種未來營收增長的潛力。 非住宅物管企業不宜套用增值服務概念，基礎服務和增值服務缺乏清晰分界非住宅物管企業不宜套用增值服務概念，基礎服務和增值服務缺乏清晰分界 線。線。正因為非住宅物業管理服務沒有四保一服等清楚的內容邊界，故而套用 增值服務的概念，往往會忽視非住宅物業管理公司經營本質。非住宅物管公 司的確有憑借專門技術單獨收費的專業化服務（類似設施管理），也有不納 入常規合同的創新服務，但專業化服務，創新服務等和基礎服務沒有鮮明的 邊界。 非住宅物業管理服務退出比例高，拓展常態化。非住宅物業管理服務退出比例高，拓展常態化。對住宅物業管
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