上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析報告.pdf
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上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析報告.pdf
1、 1 上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析 摘要：星級酒店由于在市場上很少發生交易，且所在地理位置往往極佳， 具有級差地租高的特點，不適用以市場比較法和成本法進行評估。但星級酒店 在建成投入營業后， 每年都能帶來穩定的收益， 故適合用收益還原法進行評估。 星級酒店經營項目多且性質各異， 各經營項目在收益和成本測算上比較難以統 一，作者通過對上海某四星級酒店的價值評估，對用收益還原法評估星級酒店 作了一些探索。 微信公眾號：房地產干貨資料 關鍵詞： 星級酒店 收益與成本， 測算分析 一、引言 上海某四星級酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二十五層，
2、另有 三層地下室，整個酒店集商場、餐飲、娛樂、健身、辦公于一體。酒店底樓大 堂采用中西合璧的裝飾風格，裝修考究，金碧輝煌；五樓的宴會廳，可同時容 納 600 人用餐，是各種酒會的理想場所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品， 可同時容納 800 人用餐，并設有大型的觀賞玻璃魚缸；七樓中庭西餐廳擁有從 七層至二十五層的超視野共享空間； 酒店的豪華房和高級豪華套房均設有按摩 沖浪浴缸、化妝間等配套設施。酒店同時設有棋牌室、夜總會、美容美發、桑 拿浴、商務中心等各種服務設施。酒店除二十一層至二十五層為標準寫字樓對 外出租外，其余經營項目均由酒店自營。 在評估過程中，考慮到星級酒店在上海很少有整體買賣成交
3、案例，無法采 用市場比較法進行評估， 另外如采用成本法評估顯然不能體現該酒店位于上海 繁華黃金地段的級差地租價值， 由于酒店在建成投入運行后每年能產生穩定的 收益，故收益還原法成為評估星級酒店的首選方法。但星級酒店與住宅、寫字 樓、工業物業相比，在經營功能和設備配置上要復雜得多，在管理上也繁瑣得 多，這給計算酒店各經營項目收益和成本費用帶來困難。作者現對該星級酒店 價值評估過程中所涉及的收益和成本費用的測算加以整理，撰寫此文，供同行 加入投行及上市公司和股權投資群微信13312191315 2 們參考，不當之處，望同行們予以指正。 二、星級酒店評估過程中收益與成本費用測算二、星級酒店評估過程中收益與成本費用測算 （一） 、上海某四星級酒店工程概況列表如下： 樓層樓層 層高層高 ( (米米) ) 用用 途途 工程概況工程概況 地下一層 6 臺球廳、保齡球廳、游藝廳、 冷凍機房、變配電室、自行
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