房地產標桿企業研究報告：戰略升級城市配套服務商.pdf
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房地產標桿企業研究報告：戰略升級城市配套服務商.pdf
1、2014 年 3 月 22 日 房地產標桿企業研究 萬科：戰略升級城市配套服務商 摘要 2013 年 1-12 月實現銷售面積 1489.9 萬平米，同比增 15.0%， 增速繼續小幅下降； 實現銷售金額 1709.4 億元， 同比升 21.0%， 再次刷新行業紀錄，并且超額完成年初銷售目標；銷售均價 11473 元，同比升 5.3%。 2013 年，萬科補庫存策略積極，全年新增 104 個項目，共獲 取權益建面 1912.3 萬平米，遠超銷售面積，奠定持續增長基 礎。國內項目平均樓面地價 3516 元，較 12 年平均拿地成本 高 26%，高于公司項目銷售均價同比漲幅（5.3%）成本壓力加
2、大。 盡管公司利潤率繼續下行，但是整體 ROE 仍然穩中有升，其 一公司杠桿有所放大；其二，費用率控制方面表現突出，今年 三項費用率降至 5.73%，其中管理費用比例下降明顯；其三， 公司持續的高效周轉效率。 通過項目的快速開工、快速建造、快速銷售，追求貨如輪轉的 高周轉率，提升運營績效。把握產銷節奏，強調產（開工） 、 銷（銷售與結轉） 、供（土地儲備）的高度匹配。從大批量推 盤模式調整為“小組團、小批量”的“小步快跑”模式。同時， 剛需產品的現金流項目優于利潤型項目。 在行業調控后，融資問題成為行業共同面臨的問題。萬科通過 多元化融資、合作開發模式、股東資源合作、拓寬海外融資渠 道突圍融資
3、困局，從融資架構看，信托融資的占比上升明顯。 在融資策略中，合作開發占據顯著地位。萬科的合作模式靈感 來自萬科的行業標桿美國帕爾迪房屋公司， 帕爾迪在上世紀末 通過 5 年的合作和合并成為美國最大的房地產商。2010 年底 王石坦言： “2010 年萬科 75%的銷售收入來自合作項目。”萬 科采取廣泛的合作：央企、民營、個人、國內外、大小公司等。 引入“小股操盤”模式，利用少量資金擴大市場份額，可以有 效提高資金利用效率和資本回報率， 也有利于萬科向商業地產 轉型。 高 通 智 庫 目目 錄錄 一、 萬科概述 4 1. 萬科簡介 4 2. 市場表現銷售數據靚麗 4 二、 區域策略和與土儲策略 9 1. 房地產區域分化趨勢分析 9 2、萬科區域布局現況 12 三、 近期戰略舉措 14 1. 集團發展戰略 14 2. 前海 BOT 項目以公益換項目 16 3. 新產品承載著萬科戰略轉型意義 1
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