1、城市更新改造運營案例剖析及啟示 發(fā)展研究中心 2017年10月 概念界定 日前，由住建部與高和資本共同撰寫的2017中國城市更新研究報告發(fā)布。 報告指出，城市更新分為兩個階段，第一階段是拆除重建，第二階段是實行城市有機更新。西方國家的城市更 新歷程，均由簡單拆除重建發(fā)展到有機更新。以倫敦為例，泰晤士河北岸作為發(fā)展了上百年的老城區(qū)，如今仍 有二十多個腳手架在作業(yè)進行改造，城市更新是個持續(xù)的過程。 什么是城市更新？ 當前，核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺，城市更新走過“ “大拆大建” ”進入新階段，對城市功能重 新定位優(yōu)化、存量資產(chǎn)改造升級的需要日益旺盛，城市更新成為城市發(fā)展的新增長點、成為
2、中國房地產(chǎn)的 熱點！其中，存量資產(chǎn)如何改造、重定位、運營從而最大化內(nèi)在價值及利用度成為各方探索的焦點。 政府 投資 機構(gòu) 開發(fā) 商 服務 商 本報告聚焦于城市更新改造模式的探討（拆舊建新傳統(tǒng)形式未在探討范圍內(nèi)） 主要參與者如投資機構(gòu)（基金、金融機構(gòu)等）、開發(fā)商、服務商介入城市更新改造，選擇的資產(chǎn)標 的、商業(yè)模式及各自優(yōu)勢等方面均差異顯著。 本報告主要通過對不同主體典型案例剖析，從而總結(jié)當前城市更新市場主要商業(yè)模式和未來機會點。 高和資本 （地產(chǎn)基金) 萬科 世聯(lián)行 合富、同策 主要參與者： 報告思路 房行東方-地產(chǎn)平臺 1 投資機構(gòu)城市更新新階段早期參與者 典型代表：高和資本 房行東方-地產(chǎn)平
3、臺 房地產(chǎn)基金高和資本作為新城市更新的早期參與者，根據(jù)專業(yè)判斷力尋找項目，引入資金方整體購入有增值 空間的物業(yè)后，引入跨界資源對其再定位、改造，以增加租金回報率、提升物業(yè)估值；部分物業(yè)運營成熟后， 將通過資產(chǎn)證券化或出售方式退出，獲取資產(chǎn)增值收益。 圖：高和城市更新主要模式流程 項目獲取 1. 篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 2. 通過收并購獲得資產(chǎn) 改造升級 提供資金 1. 導入跨界資源 2. 對資產(chǎn)進行定位改造 持有運營 退出 長期租賃 資產(chǎn)證券化 第一太平戴維斯合作 出售套利 資產(chǎn)證券化 硬件改造軟件改造發(fā)行基金私募REITs 品牌輸出 聯(lián)合成立公司 操作：購買價格相對較低的優(yōu)質(zhì)物業(yè) 類型：商辦物業(yè)為主 城市：北京、上海等一線城市為主 操作：現(xiàn)狀基礎上進行提升 重新設計改造 室內(nèi)精裝修 提升外觀及品質(zhì)等 操作：持有出租及轉(zhuǎn)售給第三方為主。 目前由于已投項目體量較小，證券化退出情況較少 16年和紅星美
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