1、土地價值評估報告框架 2012-10 土地價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 根據測算公式對地塊價值進行評估 區(qū)域市場研究 對地塊價值的影響因素有哪些？ 項目地塊研判 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 城市概況及 發(fā)展 城市房地產 市場分析 城市概述及發(fā)展規(guī)劃 城市經濟指標分析 房地產市場現狀 房地產市場發(fā)展趨勢 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 區(qū)域規(guī)劃及 發(fā)展 區(qū)域房地產市 場分析 區(qū)域概述及發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域經濟指標分析 房地產市
2、場現狀 房地產市場發(fā)展趨勢 針對性房地產 市場分析(如 洋房、別墅等) 針對性市場概述 針對性項目分析 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 項目地塊分析 地塊發(fā)展方向 地塊指標及資源分析 地塊優(yōu)劣勢研判 地塊發(fā)展方向研判 地塊規(guī)劃方案 地塊規(guī)劃方案建議 （如大盤分住宅、產 業(yè)、度假等功能區(qū)） 各功能區(qū)地塊規(guī)劃 指標分析 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 推導本案物業(yè)配比： 包括各物業(yè)量的確 定以及價的確定 地塊價值評估報告結構 地塊價值影響因素分析 地價評估測算 宏
3、觀市場研究 區(qū)域市場研究 項目地塊研判 地價測算 財務評價 投資收益測算 不確定性分析 本課件重點分析第二部分內容， 地價評估測算 地價測算 原理：利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表，按照替代 原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的 平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數進 行修正， 基準地價法 公式：宗地樓面熟地價適用的基準地價日期修正系數 年期修正系數容積率修正系數因素修正系數 市場比較法 原理：根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的， 且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類 似地產的成效價格作適當修正， 公式：估價對象比準地價=交易地價交易情況修正系數交 易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數 剩 余 法 原理：通過地上建筑物可實現的價值扣除其建造成本、專業(yè) 費用、管理費、不可預見費、銷售費用、利息、稅費及開發(fā) 利潤而得出土地
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