1、1 遠洲九江項目遠洲九江項目 商場銷售價格前期測算報告商場銷售價格前期測算報告 根據九江目前之市場特點并結合本項目自身實際情況， 敝司認為影響商鋪銷 售價格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為： 1、地段； 2、整合營銷力； 3、發展商投入； 4、項目自身條件； 5、市場因素。 在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項目自身條件、市場因素同 屬“先天”環境要素；而其余二種因素則受“后天”實際投入及操作水平而影響。 根據實際操作經驗， 我們將該五種因素與其相關的構成元素分別確立相互間的權 數， 然后再根據適用于本項目的市場比較法與租金反推法來測算出本項目的商鋪 價格。 一、影響價格
2、的決定因素與權數確定一、影響價格的決定因素與權數確定 1、地段（地段（4545 % %） 決定因素、權數 構成元素、權數 道路交通（5 %5 %） a.周邊交通網絡 b.道路通行量 c.道路狀況 周邊公交系統狀況（5 %5 %） a.公交線路網絡 b.易達性 商業氛圍（25 %25 %） a.人流量d.區位環境/設施配套 b.營商氣氛e.租售價格水平 c.商業文化底蘊f.市場需求狀況 發展前景（10 %10 %） a.城市發展規劃 b.政府支持力度 c.可持續性發展空間 加入投行及上市公司和股權投資群微信 2 2、整合營銷力整合營銷力(20(20 %)%) 決定因素、權數 構成元素、權數 市場
3、研究（2 %2 %）整體市場的掌握程度 項目定位及產品塑造（7 %7 %） a.規模d.經營定位 b.軟/硬件標準e. 產品塑造標準 c.物業管理 營銷策略（6 %6 %）市場引導及營銷操控能力 現場銷售管理/控制（1 %1 %） a.銷售人員素質 b.銷售管理 c.銷售控制 全程執行質量（4 %4 %） 產品塑造、開發、設計、建設、營銷等環節 的協調與執行質量 3、發展商投入（發展商投入（1515 % %） 決定因素、權數 構成元素、權數 專業資源整合（5 %5 %） a.策劃、設計、廣告、商業經營等專業公司 的整合與運用 b.爭取政府政策支持 c. 主力商家引入 推廣投入（5 %5 %） a.廣告策略/表現 b.廣告投入 c.傳播面 工程進度（2 %2 %）工程進展/質量控制情況 現場銷售硬件（3 %3 %） a.現場售樓部裝飾/布置效果 b.現場包裝 c.銷售資料 4、項目自身條件（
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