2020年房地產公司三代住宅產品線回顧總結報告.pdf
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2020年房地產公司三代住宅產品線回顧總結報告.pdf
1、萬科三代產品線回顧總結 設計部 2020年1月 萬科的產品線發展歷程 從萬科城市花園開 始的上海萬科 萬科假日風景、 四 季花城金色里程 蘭喬圣菲紅郡、 藍山等系列 以關注不同人群核 心需求、 全裝修體 系、 全產業化第三 代服務體系為核心， 以海上傳奇萬科 城五吤坊等系列 筑作為代表， 逐漸 發展形成了更加豐 富更加完整的 “幸福系” 、 “國 際系” 、 “高端系 三大住宅產品系列。： 住宅產品線一概念 住宅的三種屬性 住宅產品線是指基于特定市場預測和研發的、 適合 目標市場某類消費人群需求的、 適合地產企業自身 開發能力的、 在廣大范圍內可復制開發的、 獨特的 （相對市場與競爭對手）、
2、相對固化的、 以標準化 為基礎的、多產品（產品模塊）組合的項目類型。 傳統開發理念：通常都是開發商獲取到土地再做產品（住宅）設計， 其開發周期以及因此產生的時間成本 較大； 產品線開發理念：可以基千土地相關屬性， 在獲取土地前就把產品模塊制定好， 拿到土地后進行快速組裝 復制， 節省成本。 瀾德咨詢公司研究表明，當企業的產品標準化率達到40%時，投資杠桿率可提高到1:4，開發周期可縮短 15%，開發成本可降低5%，凈利率可提高10%（從20%的平均凈利率提高到30%）；當產品標準化率超過 60%，凈利率甚至可提高20%是差異化開發模式下平均凈利率的一倍。另外，推行標準化產品線開發 更可從根本上
3、降低投資風險和管控難度，提高運營效率。 住宅產品線意義 快速提高開發速度和周轉率 可快速提高投資決策、產品定位 策劃、規劃設計、招采等環節的 效率，使項目開發周期縮短10% 以上（周轉率可提高10%以上） 可成倍提高投資杠桿率 特別是前期開發周期縮短后，從 項目確權到開盤和實現資金平衡 的“兩點”時間可提前幾個月 （杠桿率可從2-3提高到5以上） 從根本上提高走姿收益率 因為利潤率f1、周轉率f2和杠桿 率f3的提高，因為可從根本上提 高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提 高10個百分點以上） 可大幅度降低開發成本和費用 標準化設計后，設計費用、部品 采購價格、資金成本等都會大幅 度降低，進而可形成疊加效應 （開發成本和費用顧客降低5% 以上） 實現規模和質量的快速增長 通過推行標準化連鎖、復制開發， 可以快速擴張，又降低了企業快 速擴張風險和資源緊張，可輕易 實現規模和質量的雙增長
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