1、本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 舊村改造中確定凈容積率的舊村改造中確定凈容積率的 思路和步驟思路和步驟 本報告是嚴格保密的。 2 確定凈容積率確定凈容積率規劃思路規劃思路 通過經濟測算確定項目具備常規開發利潤的基準 容積率 分析影響容積率的關鍵因素 各村受關鍵影響因素的影響程度分析 分別對各村基準容積率進行調整 本報告是嚴格保密的。 3 確定凈容積率確定凈容積率具體步驟具體步驟 基準容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區間 政策和經濟平衡修正 其他因素修正 空間驗證 修正容積率2 策略修正 本報告是嚴格保密的。 4 基準凈容積率的確定思路基準凈容積率的確定思路 根據對以往城中
2、村和舊城改造案例研究，并通過經濟測算 可得出建設容積率與現狀容積率有以下規律： 拆賠比1:1 實現15%的利潤 賠償功能不變 居住+常規配套商業 基準容積率 建設容積率至少應達到 現狀容積率的2倍 必須說明的是，拆賠比只是市場期望值，而不是規定值 本報告是嚴格保密的。 5 修正凈容積率修正凈容積率1 1 降低拆賠比 政府推動城中村改造不可能按1:1的拆賠進行。 根據經濟測算，在高密度城中村改造中，拆賠比每下降 0.05，在保證原經濟平衡下容積率可下降0.15。 拆賠比與改造時序相關，先期改造談判難度大，政府議價 能力低，拆賠比可能偏高，后期隨著政府和市場的作用，產 業結構升級，加工制造企業外遷
3、，商品房銷售價格的增長等 因素，將降低談判難度，從而降低拆賠比。 本報告是嚴格保密的。 6 修正凈容積率修正凈容積率2 2通過用地平衡和政策扶持 有效地降 低容積率 私宅和非私宅用地“打包” 賠償功能置換 政府補貼、扶持優惠政策 本報告是嚴格保密的。 7 修正凈容積率修正凈容積率3 3 基于城市規劃標準可能的調整 影響因素 說明 1.功能定位、功 能配比 商業（商務）功能比例大的可適當降低 容積率，而純住宅則容積率下調空間較 小 2. 所處區位 位于城市干道、地鐵上蓋以及商貿區的 物業，容積率可適當增加 3.城市空間結構 和景觀 影響城市空間結構，對城市整體形象有 較大影響的地段應降低容積率 5.土地市場價值 被改造村所處區位土地價值越大，開發 利潤空間就越大，容積率下調空間也越 大 6. 私宅控制情況 考察各村私宅超占紅線的情況以及樓層 的控制情況，進行適當調整 本報告是嚴格保密的。 8
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