1、從營銷角度看產品定位 營銷中心 產品定價部 內部資料嚴禁外傳2 兩個青蛙的故事 小故事 內部資料嚴禁外傳3 了解，比什么都重要！ PART 1PART 1 內部資料嚴禁外傳4 產品定位調研內容 產品定位調研 地塊調研 區位及交通 四至與景觀 發展規劃 市場調研 市場供求 客戶需求 競品情況 內部資料嚴禁外傳5 地塊本體調研 地塊區位位置、周邊交通狀況 地塊周邊四至、景觀資源 所在片區發展、規劃前景 重 點 目標客戶對地塊條 件的接受度 內部資料嚴禁外傳6 案例：江蘇賈旺 創集團項目最差銷售記錄： 項目占地98畝，總貨量為2.84萬、2.05億，共 152套別墅，開盤一周僅認購1套該1套還是區域
2、營銷 總自己認購的，后期退了。 項目自14年9月27日開售至今只售出2套。 項目問題： 當地高端客戶基本偏向在徐州購房（離徐州30公里） ，項目僅能覆蓋賈汪市場，別墅市場空間小，賈汪自 12年至項目開盤僅售出6套別墅，已有別墅競品爛尾. 賈汪項目所在地塊曾為礦難發生地（礦難造成92人死 亡），客戶認為該片區不吉利，且擔憂低地基不穩， 抵觸心理強烈。 核心問題：前期對地塊調研倉促，未深入了解 目標客戶對地塊的區位接受度。 內部資料嚴禁外傳7 案例：山西運城 項目距市政府約7.2公里，約12分鐘車程，距離商業中心7公里，11分鐘 車程，地塊北面是鹽湖，區位較偏。 當地的風口 市 區 去化差： 項目
3、總可售36萬、17.88億元 ； 2014年12月20日開盤推售1.98萬、 1.62億，銷售0.6萬、 0.47億，開盤推售去化率29%； 項目開盤至今銷售共12.6萬、 0.8億、銷售利潤率-2%。 主要問題： 市場積存量大，供需失衡較嚴重，供銷比約為4:1； 當地民間借貸危機、官場地震導致市場購房需求低； 項目所在地風力大，客戶擔憂風沙問題，區位接受度低。 客戶對地塊區位環境的低接受度，使在不良市場環境下，加劇了項目的嚴重滯銷！ 內部資料嚴禁外傳8 市場調研 熟悉市場，清晰供求 研究客戶，了解需求 對標競品，提升產品力 找準客戶 找對產品 導 向 內部資料嚴禁外傳9 市場調研重點 市場調研重點關注： 市場容量是否充足 城市人口總量，市區人口總量，經濟發展水平; 過往三年的商品房供應量、成交量、積存量； 市場主流需求是什么，供求關系如何？ 別墅市場是否空白，市場能接受的總價是多少？ 有
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