1、 證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 2018 年年 12 月月 17 日日 專題專題研究研究 固定收益固定收益研究研究 研究所 證券分析師： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 尋找優質區域性房企尋找優質區域性房企（華東華東上篇）上篇） 房地產區域性研究房地產區域性研究 投資要點：投資要點： 房企的經營依托于城市的房地產發展情況，特別對于土地儲備或房 地產銷售集中于某一城市或某一地區的房企來說，城市的土地獲取 成本、房屋銷售情況對房企的經營或產生較大的影響。觀察不同地 區的房地產情況，能提前對區域龍頭型房企的風險進行預警。 華東地區整體而言有以下共同點： （
2、華東地區整體而言有以下共同點： （1）房貸有所收緊，房貸利率普）房貸有所收緊，房貸利率普 遍上升：遍上升：在住房公積金貸款方面，各省也存在不同程度的下降，且 公積金發放貸款的下降程度遠高于地產銷售的變化，這或與樓市調 控，公積金貸款收緊有關。華東重點城市的首套房貸利率自 2017 年 來也出現較大程度的上漲。 （2）土地供應沒有）土地供應沒有明顯變化：明顯變化：在國有建設用地住宅用地的供應上， 各省并沒有明顯地增加或減少的趨勢， 除上海外其均在 2013 年達到 近年來的供應高點，隨后土地供應均出現了不同程度的減少。 （3）房地產開發仍保持增長，土地購置費高企：）房地產開發仍保持增長，土地購置
3、費高企：華東地區 2018 年 1-10 月房地產開發仍保持增長。華東六省一市土地購置費增長均高 企，特別是江西、浙江、安徽三地。 （4）房地產銷售多在）房地產銷售多在 2017 年年 9-10 月出現拐點，與土地成交溢價月出現拐點，與土地成交溢價 率率走勢走勢相吻合：相吻合：在新建商品房住宅價格指數的同比增速上，城市之 間基本保持一致性，2017 年年初同比增長率均處于高位，但同比增 長率一路下滑，在 2017 年 9-10 月同比增長率到達低點，之后長時 間保持穩定增速，這一情況與土地成交的溢價率變化有一定的吻合。 具體來看，華東各省市根據其經濟實力、目前房地產市場情況可分 為三類： （1）上海：在較嚴格的房地產調控政策之下，上海房地產）上海：在較嚴格的房地產調控政策之下，上海房地產 市場較為冷靜，支撐其繼續上漲的動力不足，但出現房價大幅波動市場較為冷靜，支撐其繼續上漲的動力不足，但
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