1、 常用土地價值評估方法解析 3 市場比較法 收益還原法 假設開發(fā)法 成本逼近法 市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場 比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比 較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格 的方法。當把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就 表現(xiàn)為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存
2、入銀行而每年獲得的利息量。 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應繳納 的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無 收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。 基本公式：地價= = 土地取得費 + + 土地開發(fā)費 + + 稅費 + + 利潤 + + 土地增值收益。 假設開發(fā)法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè) 費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個 潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。 基本公式：地價= =
3、房產(chǎn)總售價- -建筑費用- -專業(yè)費用- -利息- -銷售費用- -稅費 - -開發(fā)商利潤 基準地價修正法 基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地 基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域 中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗 地價格。 各類土地價值評估方法比較 4 方法 市場比較法收益還原法假設開發(fā)法/剩余法成本逼近法基準地價系數(shù)修正法 比較項目 主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代 評估對象 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新開發(fā)土地 土地 適用范圍 適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動 產(chǎn)估價 適宜有收益的土地或建筑 物 有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、 再開發(fā)價值
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