1、遠郊區小規模項目低成本營銷之道遠郊區小規模項目低成本營銷之道 以保利海寓、博大海藍灣為例 保利海寓 遠郊項目缺陷戶型，溢價6%幵3個月清盤，月均銷售70套 博大海藍灣 遠郊陌生區項目無客戶關注小盤，2010年目標完成率125% 低成本營銷成功案例保利海寓 基本背景 總規模：約3.3萬方。 住宅部分： 3棟約2.7萬方 總戶數：222戶。建筑密度：68%。 綠化面積：6000（含屋頂花園和首層廣場） 綠 化率：35%。 公攤系數：20%。 商業部分：2層商業裙房，約8000平，一樓層高 4.8米，二樓層高4.2米。 郊區小體量項目，保利地產收購前為爛尾樓，主力戶型為120平兩 房及150平三房，
2、屬于郊區無客戶關注且自身存在嚴重缺陷的項目 光谷光谷 開發商目標 銷量：開盤三個月銷售 80%約180套，平均60套/ 月； 價格：銷售均價能達到 3300元/； 品牌：項目能對保利品牌 在江夏的戰略拓展起到促 進作用，為后續推出的保 利另一大盤項目奠定市場 基礎。 目標達成情況 銷量：12月底開盤4月初 清盤（3個月清盤）； 價格：開盤銷售均價能達到 3650元/，整體實收均價 3500元/ ； 品牌：項目為后續保利海上 五月花的銷售積累客戶基礎 ，幵共同為保利品牌在江夏 市場成功建立影響力 項目由“爛尾樓”形象“華麗轉身”，3個月清盤 開盤前主題：開盤前主題： 主標形象：主標形象：90湖景
3、生活，往寬了享湖景生活，往寬了享 副標屬性：光谷副標屬性：光谷90140美式闊展公寓美式闊展公寓 第一階段：渠道搭建完成 “造海” 12.5周六銷售進場認籌升級 第二階段：銷售中心開放、 園林及樣板房開放前 “聽海” 第三階段：客戶體驗樣板房后，對前期蓄 客進行集中解籌 “看海” 12.26開盤 關鍵點：渠道立體化運用 （線下推廣為主） 關鍵點：持續線下渠道推廣， 重大營銷節點線下配合 關鍵點：細節展示及開盤前線下推廣 項目預熱期 產品造勢期 集中爆破期 10.26周一外展點開始運作 開盤推售及銷售目標：首次開盤推出1#3#樓部分單元， 開盤當天銷售89套，銷售率70% 開盤前兩個月開始積累客戶，重點依靠光谷外展點 區域中心設立分展場： 開盤前2月在光谷設立分展場，每周120批登記客戶。 線下載體持續營銷： 圍墻、樓體、海報 、網絡、短信 走動式拓展營銷： 周邊企業和學校的拓展、原點客戶的
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