1、B.A.Consulting1 動態經濟測算：原理、方法與案例動態經濟測算：原理、方法與案例 2008/112008/11 B.A.Consulting2 原理原理 含義含義必要性必要性 投資決策投資決策 前提與基礎前提與基礎 思路思路 應用應用 方案優化方案優化其它其它 內容框架內容框架 方法方法 引子引子 程序程序 程序與方法程序與方法 需要注意的問題需要注意的問題 方案擇優方案擇優 B.A.Consulting3 引子：一個簡單的案例引子：一個簡單的案例 概況概況 思考思考 分析分析 B.A.Consulting4 概況概況 萬科：內部收益率萬科：內部收益率46.7346.73，凈現值，
2、凈現值1616916169 年度年度第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年合計合計 投資計劃：投資計劃： 地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量現金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 凈現值凈現值-14,000 -909 11,280 19,797 16,168 凈現值NPV16,169 內部收益率IRR46.73% 指
3、標：指標：總建35萬平米 成本：成本：單位地價800元/平米，建造成本等1700元； 銷售：銷售：4年開發銷售完畢，平均價格3214元/平米。 案例：萬科城市花園 B.A.Consulting5 分析分析 關鍵詞：分解還是模擬？計算還是評價？關鍵詞：分解還是模擬？計算還是評價？ 特點 1 1、靜態指標，地價、成本、收入在時間上的分攤、分解、靜態指標，地價、成本、收入在時間上的分攤、分解 2 2、引入現金流、凈現金流、凈現值、內部收益率指標、引入現金流、凈現金流、凈現值、內部收益率指標 3 3、折現、折現 B.A.Consulting6 思考思考 是什么？為什么？怎么樣？是什么？為什么？怎么樣？ 問題： 1 1、原理：何謂動態分析？為什么要進行動態分析？、原理：何謂動態分析？為什么要進行動態分析？ 2 2、方法：如何進行合理分解分攤？指標計算與評價？、方法：如何進行合理分解分攤？指標計算與評
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