1、解析國內產業地產融資模式 解析國內產業地產融資模式 金融工具的嫻熟運用已成為產業地產企業的關鍵能力。下文中，我們結合最新的政策環境、融 資工具發展情況及企業案例，為您介紹產業地產在開發-經營-退出三階段中的各類融資工具。 全程融資工具 1.1 基金 1.1.1 國內私募基金 全程融資工具 1.1 基金 1.1.1 國內私募基金 產業地產基金具備“物業”與“產業”雙重屬性， “物業”的產業地產幫助企業解決重資產沉淀 問題，完成快速規模化；以鼎暉為代表的“物業”與“產業”基金疊加具備巨大協同效應；而國內產 業地產基金主要集中于“物業向”的物流地產投資，其主要原因在于國內“產業向”的投資退出體 系尚
2、不健全，投資變現困難所致。 （1）成功案例：鼎暉投資收購恒生科技園 （1）成功案例：鼎暉投資收購恒生科技園 鼎暉投資 2013 年成立產業地產投資部。在產業地產板塊，鼎暉主要從事現代物流倉儲設施，工 業產業園區，數據中心，世界 500 強企業的制造中心，研發中心及其特殊產業地產的投資。最出名 的要數 2009 年鼎暉投資杭州恒生科技園，2017 年將恒生科技園出售給啟迪協信并成功退出。2009 年，鼎暉與杭州恒生科技園有限公司共同出資組建杭州恒生百川科技有限公司，專門負責恒生科技 園的開發運營，后者占杭州恒生百川科技有限公司 25%股權。隨后，恒生科技園發展進入快車道。 2017 年，啟迪協信
3、收購恒生科技園全部股份，鼎暉退出，獲取了不錯的投資回報率。 （2）問題基金：萬通、金誠、奧信 （2）問題基金：萬通、金誠、奧信 而在成功的鼎暉之外， 國內產業地產私募基金史上也出現了不少問題基金。 主要是由兩點導致： 國內真正愿意投產業的基金很少，物流地產往往是園區基金的底層資產；并且最需要穩健投資的國 內產業地產基金自身的模式存在不成熟、不穩健的問題。如 2013 年開始投資物流地產的萬通，其一 期工業基金屬 PE 型， 先募集再投資項目， 這與穩健的歐美工業地產基金有著較大差異。 并且后期 10% 的融資成本對于物流地產來說必然是不可承受之重，1 年的短周期也使得萬通工業地產面臨現金流 枯竭的猝死結局。吸引資金高利息、短周期投資，這些本質是基金管理規范的問題，這也是國內產 業地產基金最大的弱點。其他名聲不佳的公募基金還有奧信和金誠，奧信被指控非法集資，金誠通 過 PPP 小鎮概念募資最
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