1、寫字樓價格制定流程說明寫字樓價格制定流程說明 競爭分析 策略形成 價格制作 價格驗證 目標梳理 我們的目標是 什么，重要時 間節點？ 項目處于市場 什么位置，我 們的機會點在 哪里？ 應對目標與市 場，如何制定 我們的價格策 略 核心均價的確 定，內部資源 如何分配。 價格結合市場 進行驗證 定價的思路定價的思路 價格制定流程：價格制定流程： 個別單位競爭驗證均價個別單位競爭驗證均價 市場參考均價、收益還原價的合成市場參考均價、收益還原價的合成 市場競爭狀況市場競爭狀況 樓盤比較表樓盤比較表 樓盤內部調差樓盤內部調差 合成價格表合成價格表 合成價格表定稿合成價格表定稿 市場競爭狀況：市場競爭狀
2、況： 選取比較樓盤選取比較樓盤遵循的原則： 同時段同時段 同客戶同客戶 同賣點同賣點 根據本項目的具體情況，遵循同片區、同戶型、同客戶、同賣點、同價位的原 則選擇參照樓盤，了解樓盤情況和價格等因素，意在了解整個市場的競爭狀況，為 價格和銷售策略的安排提供最有力的數據支持； 比較信息驗證：客戶情況摸底比較信息驗證：客戶情況摸底 樓盤比較：樓盤比較： 名稱及類型名稱及類型 樓盤樓盤 權重權重 比較原因比較原因 打分打分 得分得分 各項因素各項因素 因素細分因素細分 區位價值區位價值 樓盤質素樓盤質素 品牌品牌 工程進度工程進度 現場包裝現場包裝 范例：范例： 將可能影響價格的因素按照不同的權重制作
3、了樓盤對比表，在這個 表中，需要綜合各資料分析人員跑盤后對其它樓盤和本項目的比較，得到本樓盤 相對于競爭樓盤的權重得分，這個得分將體現本項目和其它項目比較后優劣勢的 差異。 市場參考均價的合成：市場參考均價的合成： 權重均價權重均價 權重權重 比準均價比準均價 對比得分對比得分 實收均價實收均價 樓盤名稱樓盤名稱 范例：范例： 在得到競爭樓盤相對準確的實收均價后，結合上一步所得到的相對得分， 再次運用加權方法，通過本項目和競爭樓盤可借鑒程度的不同，通過不同 的權重，得到本項目在市場中相對于競爭樓盤應當達到的實收均價。 收益還原法測算項目售價收益還原法測算項目售價 P=P=月租金月租金(12(12N) / MN) / M 根據收益還原法的定價原則公式： 注解：注解： P：收益還原法基準價格； N： 年度空置月份數量，根據經驗對于寫字樓/商務公寓N值取2，但由于南山市場寫字 樓稀缺，所以空置率
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