1、不破不立，多路并舉 面對史上最嚴厲房地產調控政策下融資業務的思考 二零一八年十月 序言： 如何看待中國房地產市場發展 一般來說，房地產發展與宏觀經濟周期相對應，呈現出較強周期相關性。當該地區經濟發展處于上升周期時， 往往其房地產市場比較景氣，房價處于上升區間，地產行業發展迅猛；當該地區經濟發展處于衰退周期時，其房 地產市場發展形勢比較嚴峻，房價呈現下滑狀態，地產行業不景氣。 關于中國房地產市場的發展趨勢，短期看金融政策，中期看土地供應，遠期看人口紅利。 在短期，看金融政策。包括貨幣政策和信貸政策。通過政策，可以分析背后隱含的當前國內外經濟金融形勢， 從而調整房企自身的發展戰略。 在中期，看土地
2、供應。大部分城市的政府都采取土地財政政策，即政府通過出讓土地獲取出讓金，從而增加財 政收入。反之，少部分城市的政府則限制新增土地供給規模，以致城市的房價高企不下，例如：香港。 在遠期，看人口紅利。首先，人口流動使城市化進程加快，從而房價上漲。其次，在存量上，常住人口決定一 個城市的規模，房價也受此影響。再者，在增量上，人口凈流入和凈流出直接關系到房屋需求量。例如：內地。 經過近20年高速發展，中國房地產市場新增住宅與商業地產供應面積、一級市場銷售價格都已經創下歷史新 高，房地產發展黃金時代已經宣告結束，白銀時代甚至青銅時代開始來臨，房企正在面臨市場轉型的巨大挑戰。 第一部分：宏觀經濟與房地產市
3、場回顧 ? 近期全國房地產市場形勢回顧 ? 2018年上半年宏觀經濟形勢分析 ? 2018年兩會出臺的行業與金融政策 ? 2018年熱點城市最新政策 ? 中央房地產調控政策解讀 ? 未來房價趨勢分析 ? 房地產行業策略建議與戰略思考 ? 未來房企轉型之路 1.1 近期全國房地產市場形勢回顧 投資政策土地市場 堅持“房子是用來住 的，不是用來炒的” 基調，地方以城市群 為調控場，限購限貸 限售疊加土拍收緊， 同時大力發展住房租 賃市場、深化發展共 有產權住房試點，在 控制房價水平的同時， 構建租購并舉的房地 產制度。 企業加大土地投資， 城市圈及其周邊三四 線城市拿地規模增長 顯著。大型房企在三 四線城市拿地占比為 25.7%。2018年上半 年，20家代表企業累 計拿地13,503萬平方 米，同比增長13.8%； 累計拿地金額6,101億 元，同比下降12.4%。 2018年1-7月份，全
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