1、20192019 CONTENTSCONTENTS 投資計算器投資計算器 銷售類測算要素銷售類測算要素 持有類測算概要（了解）持有類測算概要（了解） 常見優化方法（銷售類）常見優化方法（銷售類） 0101 投資計算器投資計算器 輸入基本要素輸入基本要素 成本成本 收入收入 費用費用 實際銷售收入（含稅） 涉及視同銷售部分的銷售收入（含稅） 銷項稅率 注意會計口徑和算稅口徑中關于不含 稅銷售收入的規定。 土地成本（涉及拆遷補償、返還） 純建安成本（含稅） 進項稅率 期間費用（管銷財） 稅費 （增值稅、土增稅、所得稅） 毛利潤毛利潤= =收入（除稅）收入（除稅）- -成本（除稅）成本（除稅） 凈利
2、潤凈利潤= =收入收入- -成本成本- -費用費用 輸出參考指標（業內常用）輸出參考指標（業內常用） 內部收益率（IRR） 銷售凈利率 銷售毛利率 投資回收期 財務凈現值 現值指數 0202 銷售類測算要素銷售類測算要素 收入相關要素收入相關要素 回款比例回款比例 銷售進度銷售進度 售價及漲幅售價及漲幅 可售比可售比 直接影響項目的貨值、利潤等一系列投資指標；直接影響項目的貨值、利潤等一系列投資指標； 為投資模型最敏感的指標之一。為投資模型最敏感的指標之一。 確定項目實際銷售面積占比，進而影響項目的整體貨值。確定項目實際銷售面積占比，進而影響項目的整體貨值。 算可售比的目的：控制地下面積比例；
3、控制地上不可售面積。算可售比的目的：控制地下面積比例；控制地上不可售面積。 提高產品利潤率。提高產品利潤率。 直接影響項目的現金流排布，進而項目現金流相關指標，回正時直接影響項目的現金流排布，進而項目現金流相關指標，回正時 間、間、IRRIRR、融資款排布等。、融資款排布等。 成本相關要素成本相關要素 建面單方建面單方 進項稅率進項稅率 工程付款進度工程付款進度 取票率取票率 直接影響項目的成本，進而影響項目的利潤直接影響項目的成本，進而影響項目的利潤 影響項目的進項稅，進而影響項目的增值稅，從而影響利潤影響項目的進項稅，進而影響項目的增值稅，從而影響利潤 直接影響項目的現金流排布，進而項目現金流相關直接影響項目的現金流排布，進而項目現金流相關 指標，回正時間、指標，回正時間、IRRIRR、融資款排布等。、融資款排布等。 費用相關要素費用相關要素 管 理 費 用 管 理 費 用 營 銷 費
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