1、一二級聯動及經濟測算一二級聯動及經濟測算 海爾區域開發項目分享海爾區域開發項目分享 2 兩張表：一級開發成本表和一二級聯動動態測算表兩張表：一級開發成本表和一二級聯動動態測算表 一級開發成本表一級開發成本表 一二級聯動動態測算表一二級聯動動態測算表 3 兩張表背后的兩張表背后的 4 目錄目錄 PART 一級開發相關 一級開發的模式和流程 一級開發的工作計劃表 一級開發的成本構成及返還方式 一級開發中所面臨風險及規避方式 PART 一二級聯動經濟測算 經濟測算所需要的基礎知識 測算的思想 案例分析：海爾長興縣項目 PART 過往世聯經濟測算中可以改進的地方 PART 做好經濟測算的一些建議 5
2、PART 一級開發相關 一級開發的模式和流程 一級開發的工作計劃表 一級開發的成本構成及返還方式 一級開發中所面臨風險及規避方式 PART 一二級聯動經濟測算 經濟測算所需要的基礎知識 測算的思想 案例分析：海爾長興縣項目 PART 過往世聯經濟測算中可以改進的地方 PART 做好經濟測算的一些建議 6 現階段，我國的土地一級開發主要存在四種模式現階段，我國的土地一級開發主要存在四種模式 完全政府主導模完全政府主導模 式一式一 完全政府主導完全政府主導 模式二模式二 政府主導、政府主導、 市場化運市場化運 作模式作模式 完全市場化完全市場化 運作模式運作模式 政企合作模式政企合作模式 完全由政
3、府組織實施土地一級開 發，僅以招標方式確定施工企業 （或一級開發企業），一級開發 企業不分享土地增值收益 由政府相關部門和政府 投資成立的國有開發企 業完全壟斷土地一級開 發 政府“抓兩頭”， 即控制土地儲備計 劃和供應計劃； “放中間”，即充 分利用社會力量實 施土地一級開發 政府將毛地出讓給一 級開發商，開發成熟 后再由一級開發商轉 讓給二級開發商 開發企業與政府成立股 份公司進行土地一級開 發，共同分享土地增值 收益 以廣州市為代表。政府通過嚴格 的計劃及規劃管理，完全控制熟 地開發及供應市場，形成了“統 一規劃、統一征地、統一開發、 統一出讓、統一管理”的“五統 一”格局。成功的前提在于廣州 市早期城市規模不太大，政府財 政實力強，土地開發實施得早， 操作難度小、成本低，因此政府 有能力承擔全部的土地開發資金。 以上海市、蘇州市、重 慶市為代表。如重慶， 土地一級開發的主體是 市政
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