1、房地產投資測算進階 測算學習路徑 投資測算只是一個工具！ 學習路徑： 1.了解測算的基本邏輯是什么“算大賬”、“利潤線”、“現金流線” 2.研讀公司測算表，搞清楚每個子表之間的聯系 3.獨立完成一個項目測算，由簡到繁（簡版測算-一般項目測算-復雜項目測算） 4.根據不同物業類型項目能夠獨立編制測算表 財務評價指標 凈現值（FNPV） 凈利率 內部收益率（IRR） 資產負債率 項目總投資 凈資產收益率ROE 投資回報率ROI 動態投資回收期 凈利率 利潤=收入-成本-費用-稅金 =銷售收入-（土地成本+建安成本）-（營銷費用+財務費用+管理費用）-（土增稅+增值稅及附加 凈利潤=利潤-所得稅=利
2、潤-利潤25% 凈利潤率=凈利潤/銷售收入 注：以上收入、成本、費用均為含稅值/不含稅值 凈利率 計算實例： 某項目含稅銷售收入26.4億元，土地成本（含契稅）7.6億元，建筑安裝成本 合計10.3億元，三費（營銷費用、財務費用、管理費用）合計1.5億元，土地 增值稅及增值稅合計2億元，則： 利潤=26.4-7.6-10.3-1.5-2=6.5億元 凈利潤=6.5-6.525%=4.875億元 凈利率=4.875/26.4=18.5% 內部收益率（IRR） 內部收益率（IRR）是基于凈現值產生的一個概念，它是指項目在整個計算期 內，當凈現值等于零時的折現率。 期數第1期第2期第3期第4期第5期
3、第6期第7期 現金流-2000-300-100-100020001500500 2000 300 1 + 100 （1 + ）2 1000 （1 + ）3 + 2000 （1 + ）4 + 1500 （1 + ）5 + 500 （1 + ）6 = 0 IRR=5% “快收”：銷售收入提前，提前開盤、加快推售節奏。 “慢支”：現金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款墊資、延緩各類費用支付節奏。 “多收”：增加銷售收入，優化規劃方案，多布局高溢價產品；差異化定位，自主定價。 “少支”：節約成本，減少客戶不敏感成本。 內部收益率是投資項目最低應達到的收益率! 項目測算示例 某高端項目占地400畝，容積率2.0，計容建面53萬，土地成交價格600萬/畝， 項目規劃高層33萬，洋房15萬，別墅5萬；開盤后預計高層均價15000元/， 洋房均價20000元/，別墅均價40000元/；高層單方建造成本
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