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2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系列報(bào)告.pdf

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2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系列報(bào)告.pdf

1、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明行業(yè) 研究行業(yè) 投資策略報(bào) 告證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告房地產(chǎn)房地產(chǎn) 推薦推薦 (維持維持）重點(diǎn)公司重點(diǎn)公司重點(diǎn)公司 EPS（元）評(píng)級(jí) 2021E 2022E 金地集團(tuán) 2.42 2.54 買入萬(wàn)科A 3.95 4.30 買入保利地產(chǎn) 2.54 2.67 買入招商積余 0.60 0.83 審慎增持蘇寧環(huán)球 0.39 0.42 審慎增持相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告投資要點(diǎn)投資要點(diǎn) 不同輕資產(chǎn)輸出模式下，毛利率有顯著差異，故往往不能簡(jiǎn)單通過(guò)毛利率的對(duì) 比來(lái)衡量商管公司運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)劣。本篇報(bào)告

2、對(duì)重資產(chǎn)模式下的購(gòu)物中心營(yíng) 收、支出項(xiàng)進(jìn)行了拆解、分析。同時(shí)以華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)為例，著重梳理了主流輕資產(chǎn)輸出模式之間的差異。不同輕資產(chǎn)輸出模式下，毛利率有顯著差異，故往往不能簡(jiǎn)單通過(guò)毛利率的對(duì) 比來(lái)衡量商管公司運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)劣。本篇報(bào)告對(duì)重資產(chǎn)模式下的購(gòu)物中心營(yíng) 收、支出項(xiàng)進(jìn)行了拆解、分析。同時(shí)以華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)為例，著重梳理了主流輕資產(chǎn)輸出模式之間的差異。重資產(chǎn)模式下，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、物管團(tuán)隊(duì)由業(yè)主方組建，全面重資產(chǎn)模式下，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、物管團(tuán)隊(duì)由業(yè)主方組建，全面負(fù)責(zé)整個(gè)負(fù)責(zé)整個(gè) 購(gòu)物中心的日常管理。營(yíng)業(yè)收入為業(yè)主方所得，相應(yīng)的業(yè)主方也需承擔(dān)購(gòu)物中心的日

3、常經(jīng)營(yíng)支出。購(gòu)物中心的日常管理。營(yíng)業(yè)收入為業(yè)主方所得，相應(yīng)的業(yè)主方也需承擔(dān)購(gòu)物中心的日常經(jīng)營(yíng)支出。購(gòu)物中心收入端主要來(lái)源于租金收入（占比 66%）、物業(yè) 管理收入（占比 21%），支出端分為物業(yè)管理支出（占比 17%）、營(yíng)銷費(fèi)用支出（推廣支出+客戶關(guān)系支出占比 10%）、行政管理支出（占比 6%）等。輕資產(chǎn)模式下，商管公司通過(guò)品牌及管理輸出服務(wù)或委托管理服務(wù)的模式為業(yè) 主方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而收取一定的管理服務(wù)費(fèi)。輕資產(chǎn)模式下，商管公司通過(guò)品牌及管理輸出服務(wù)或委托管理服務(wù)的模式為業(yè) 主方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而收取一定的管理服務(wù)費(fèi)。兩種模式下，最大的不同在于收入來(lái)源的不同以及是否承擔(dān)在管項(xiàng)目全部的運(yùn)營(yíng)成本。行業(yè) 內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活主要采用品牌及管理輸出服務(wù)模式，寶龍商業(yè)主要采用委托管理服務(wù)模式。華潤(rùn)萬(wàn)象生活（品牌及管理輸出服務(wù)）

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