2019年房地產稅收籌劃案例分享報告.pdf（11頁）
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2019年房地產稅收籌劃案例分享報告.pdf（11頁）
1、房地產稅收籌劃案例分享房地產稅收籌劃案例分享 2019-8-27 【稅收籌劃思路【稅收籌劃思路】根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地 增值稅清算管理有關冋題的通知(國稅發2006187 號)的規定， 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算， 對于分期開發項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普 通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： (1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； (2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； (3) 直接轉讓土地使用權的。 符合下列情
2、形之一的符合下列情形之一的， 主管稅務機關可要求納稅人進行土主管稅務機關可要求納稅人進行土 地增值稅清算：地增值稅清算： (1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占 整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； (2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的； (3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地值稅清算手續的； (4)省稅務機關規定的其他情況。根據上述政策，房地產開發企 業可以有意將轉讓比例控制在 85%以下即可規避清算。 另外，上述規定中的“剩余的可售建筑面積已經出租或自用”是 指全部出租還是部分出租并未
3、明確，根據法律解釋的一般原則，應當 解釋為“全部出租”，房地產開發企業很容易通過預留一部分房屋的 方式來規避上述規定。房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎 勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個 人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。 其收入按下列方法和順序確認：其收入按下列方法和順序確認： (1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價 格確定； (2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評 估價值確定。 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用 于出租等商業用途時，如果產杈未發生轉移，不征收土地增值稅，在 稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 根據上述政策，如果不發生所有權轉移，就不視同銷售房地產， 因此，房地產開發企業完全可以通過不辦理產權轉讓手續，而僅將房 地產的實際占有使用權用于職工福利、獎勵、對
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